"25" вересня 2014 р.Справа № 916/841/14
Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді В.Б. Туренко
суддів Л.В. Поліщук, С.В. Таран (на підставі розпорядження голови суду від 26.08.2014 р. № 2023)
при секретарі судового засідання: І.М. Станковій
за участю представників сторін:
від прокуратури - О.А. Лянна
від позивача - В.А. Динту
від відповідача - О.І. Бевза
від третьої особи - Т.Л. Польщіна
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Приватного акціонерного товариства «Виробниче об'єднання «Одеський консервний завод»
на рішення господарського суду Одеської області від 08.08.2014 року
у справі № 916/841/14
за позовом заступника прокурора Київського району м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради
до Приватного акціонерного товариства «Виробниче об'єднання «Одеський консервний завод»
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Департаменту комунальної власності Одеської міської ради
про внесення змін до договору оренди земельної ділянки
В березні 2014 року заступник прокурора Київського району м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради звернувся до місцевого господарського суду з позовом (з подальшими уточненнями від 20.05.14 р.) до Приватного акціонерного товариства «Виробниче об'єднання «Одеський консервний завод» за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Департаменту комунальної власності Одеської міської ради про:
- внесення змін до договору оренди земельної ділянки загальною площею 3741 кв.м., укладеного між позивачем та відповідачем 20.04.07 р. та зареєстрованого 06.08.07 р. за № 040750500112 в частині розміру річної орендної плати, а саме викладення п. 2.3. у наступній редакції: «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 3741 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Одеса, пр-т. Маршала Жукова, 4/ж становить 2690527,20 грн. згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 10.10.2013 № 427/К, складеного управлінням Держкомзему у м. Одесі»; п. 4.1. у такій редакції: «Орендна плата за земельну ділянку загальною площею 3741 кв.м. розрахована у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає 80715,82 грн. на рік (а.с. 3-10, 85-92).
Позовні вимоги обґрунтовані введенням в дію нової нормативної грошової оцінки, що є підставою для внесення відповідних змін до договору оренди землі.
Відповідач у відзиві на позов зазначив про його необґрунтованість (а.с. 60-65, 130-132).
Ухвалою суду першої інстанції від 20.05.14 р. справу призначено до колегіального розгляду (а.с. 95).
Рішенням господарського суду Одеської області від 08.08.14 р. (головуючий суддя Степанова Л.В., судді Зайцев Ю.О., Никифорчук М.І.) оформленим відповідно до вимог ст. 84 ГПК України 11.08.14 р., позов задоволено повністю з мотивів його доведеності (а.с. 167-176).
Не погодившись з вищезазначеним рішенням, відповідач 20.08.14 р. звернувся з апеляційною скаргою, в якій просив рішення суду скасувати, у позові відмовити, посилаючись на порушення судом норм процесуального та матеріального права (а.с. 185-189).
Від прокуратури, позивача та третьої особи відзиви на апеляційну скаргу не надходили.
Заслухавши прокурора, представників сторін, дослідивши матеріали справи, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм процесуального та матеріального права, судова колегія зазначає наступне.
20.04.07 р. на підставі рішення Одеської міської ради від 30.11.06 р. № 689-V між Одеською міською радою (Орендодавець) та Закритим акціонерним товариством Виробниче об'єднання «Одеський консервний завод» (Орендар) украдено договір оренди землі, згідно умов якого в оренду строком на 10 років передана земельна ділянка площею 3741 кв.м., у т.ч. по угіддях: під капітальною забудовою 7,95 кв.м.; під проїздами, проходами та площадками 3733,06 кв.м. за адресою: м. Одеса, Київський район, пр-т Маршала Жукова 4/ж. Договір посвідчений нотаріально та зареєстрований в Одеській регіональній філії ДП ЦДЗК 06.08.07 р. за № 040750500112.
Відповідно до п. 2.3. цього договору нормативна грошова оцінка орендованої земельної ділянки становила - 127493,62 грн. згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 11.11.06 р. № 1015/К, складеного Одеським міським управлінням земельних ресурсів Державного комітету України по земельних ресурсах.
Пунктом 4.1. договору встановлено, що орендна плата за вказану земельну ділянку розрахована у розмірі 1,5 % від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складала: 1912,40 грн. на рік.
Згідно п. 4.2. договору розмір орендної плати встановлюється, за домовленістю сторін, у відповідності до протоколу узгодження розміру орендної плати та може збільшуватися Одеською міською радою в межах, передбачених законодавством, в залежності від збільшення ринкової вартості земельної ділянки, яка знаходиться у користуванні.
У відповідності до п. 12.1. договору зміна умов договору здійснюється у письмовій (нотаріальній) формі за взаємною згодою сторін.
За умовами п. 14.1. договору, останній набрав чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.
06.08.07 р. за актом прийому-передачі Орендар прийняв зазначену земельну ділянку (а.с. 26).
Рішенням Одеської міської ради від 28.12.10 р. № 41-VI затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель м. Одеси (пункт 1); введено в дію затверджену пунктом 1 цього рішення нормативну грошову оцінку земель м. Одеса з 01.01.11 р., крім випадків визначених у пункті 3 цього рішення (пункт 2); введено в дію затверджену пунктом 1 цього рішення нормативну грошову оцінку земель м. Одеси для розрахунку річної орендної плати і плати за дольову участь у землекористуванні з 01.01.12 р. Протягом 2011 р. при розрахунках річної орендної плати і плати за дольову участь у землекористуванні застосовувати дані з грошової оцінки земель міста, затвердженої рішенням Одеської міської ради від 09.12.99 р. № 438-III «Про затвердження проекту «Грошова оцінка земель м. Одеси» (пункт 3) (а.с. 128).
Рішенням Одеської міської ради від 08.07.11 р. № 1227-VI вирішено переглянути за згодою сторін, розмір орендної плати та внести зміни до договорів оренди землі, укладених між Одеською міською радою та ПрАТ «Виробниче об'єднання «Одеський консервний завод» (перейменовано з ЗАТ «Виробниче об'єднання «Одеський консервний завод»), які зареєстровані 06.07.08 р., зокрема за № 040750500112; зобов'язано ПрАТ «Виробниче об'єднання «Одеський консервний завод» замовити в Одеському міському управлінні земельних ресурсів Одеської міської ради оформлення договору про внесення змін до договору оренди землі; надати на державну реєстрацію договір про внесення змін до договору оренди землі у термін до 3-х місяців (а.с. 15 зворотній бік).
02.08.11 р. на вимогу вищезазначеного рішення між Одеською міською радою та ПрАТ «Виробниче об'єднання «Одеський консервний завод» укладено договір про зміни № 1 до договору оренди землі від 20.04.07 р., зареєстрованого 06.07.08 р. за № 040750500112, яким внесено зміни в п. 2.3. договору, а саме щодо розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки площею 3741 кв.м., яка з урахуванням індексації за 2006-2010 рр., витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 11.11.06 р. № 1015/К становила - 159893,20 грн. та в п. 4.1. стосовно розміру орендної плати за орендовану земельну ділянку, яка з урахуванням індексації за 2006-2010 рр. розрахована у розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки площею 3741 кв.м. та складала - 4796,80 грн. на рік. Інші умови договору залишені без змін. Договір про зміни № 1 нотаріально посвідчений 11.08.11 р. та зареєстрований в реєстрі за № 2665. Відмітка про державну реєстрацію договору відсутня (а.с. 66-67).
20.09.11 р. Одеською міською радою прийняті рішення:
- № 1267-VI, яким затверджено фіксовані відсотки при визначені орендної плати за землі м. Одеси відповідно до технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Одеси, затвердженої рішення Одеської міської ради від 28.12.10 р. № 41-VI; введено в дію затверджені фіксовані відсотки орендної плати за землі м. Одеси з 20.09.11р. (а.с. 126).
- № 1268-VI, яким внесено зміни до рішення Одеської міської ради від 28.12.10 р. № 41-VI, а саме: п.3 викладено в наступній редакції: «Ввести в дію в дію затверджену пунктом 1 цього рішення нормативну грошову оцінку земель м. Одеси для розрахунку річної орендної плати і плати за дольову участь у землекористуванні з 20.09.11р.»; вважати таким, що втратило чинність рішення Одеської міської ради від 09.12.99 р. № 438-III «Про затвердження проекту «Грошова оцінка земель м. Одеси»; доручено департаменту інформації і зв'язків з громадськістю Одеської міської ради оприлюднити це рішення у встановленому закону порядку (а.с. 127).
В матеріалах справи наявна постанова Одеського апеляційного адміністративного суду від 03.04.13 р. по справі № 1570/1640/2012, в якій встановлено, що рішення Одеської міської ради від 20.09.11 р. № 1268-VI було розміщено, тобто офіційно оприлюднено 06.10.11 р., а тому це рішення згідно п. 5 ст. 59 Закону України «Про місцеве самоврядування» набрало чинності та могло застосовуватися лише з 06.10.11 р.
22.09.11 р. ПрАТ «Виробниче об'єднання «Одеський консервний завод» надано на державну реєстрацію, зокрема, договір про зміни № 1 від 02.08.11 р. до договору оренди землі від 20.04.07 р., зареєстрованого 06.08.07 р. за № 040750500112, який 26.09.11р. прийнято головним спеціалістом відділу державного земельного кадастру Держкомзему у м. Одеси, однак у грудні 2011р. ПрАТ «Виробниче об'єднання «Одеський консервний завод» отримано повідомлення про необхідність приведення, зокрема, вказаного договору про зміни № 1 в частині зазначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки та в частині розрахунку розміру орендної плати у відповідність до рішення Одеської міської ради від 20.09.11 р. № 1268-VI.
Зазначеною постановою Одеського апеляційного адміністративного суду визнано протиправним дії Управління Держкомзему у м. Одесі щодо відмови у державній реєстрації зазначеного договору про зміни № 1, оскільки на момент підписання останнього (02.08.11р.) діяло рішення Одеської міської ради від 28.12.10 р. № 41-VI, а відтак застосуванню підлягали дані з грошової оцінки земель м. Одеси, затверджені рішенням Одеської міської ради від 09.12.99 р. № 438-III «Про затвердження проекту «Грошова оцінка земель м. Одеси» та зобов'язано зареєструвати зазначений договір про зміни № 1 (а.с. 68-75).
Згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки площею 3741 кв.м. (кадастровий номер 5110136900:52:001:0099) від 10.10.13 р. № 427/12 нормативна грошова оцінка вказаної земельної ділянки склала - 2690527,20 грн. (а.с. 27).
Як вбачається з розрахунку розміру орендної плати за земельну ділянку площею 3741 кв.м. станом на 31.01.14 р. такий розмір склав 80715,82 грн. на рік (а.с. 28).
06.02.14 р. Департамент комунальної власності Одеської міської ради надіслав директору ЗАТ «Виробниче об'єднання «Одеський консервний завод» пропозицію про внесення змін до договору оренди землі в порядку ст. 188 ГК України від 03.02.14 р. № 01-13/678 разом з проектом договору про внесення змін в пункти 2.3., 4.1., 9.4.2. договору оренди землі від 20.04.07 р., зареєстрованого 06.07.08 р. за № 040750500112 стосовно нормативної грошової оцінки орендованої відповідачем земельної ділянки та розміру орендної плати за цю земельну ділянку (а.с. 29-32, 49), однак відповіді третя особа не отримала, що і стало підставою для звернення прокурора з відповідним позовом.
За твердженням відповідача, між ним та Одеською міською радою вже досягнуто згоди щодо розміру орендної плати шляхом внесення та укладення відповідних змін до договору оренди від 20.04.07 р., зареєстрованого 06.08.07р. за № 040750500112, а саме договір про зміни № 1, проте Управління Держкомзему у м. Одесі, яке зобов'язано постановою суду здійснити державну реєстрацію цих змін до теперішнього часу протиправно не зареєструвало їх, а тому позовні вимоги прокурора про внесення нових змін до договору оренди від 20.04.07 р. стосовно розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміру орендної плати за цю земельну ділянку є передчасними до реєстрації та набрання чинності договору про зміни № 1 від 02.08.11р., який є дійсним, своєчасним та першочерговим етапом договірних правовідносин між Одеською міською радою та ПрАТ «Виробниче об'єднання «Одеський консервний завод».
Судова колегія погоджується з висновками суду першої інстанції щодо задоволення позову прокурора з огляду на слідуюче.
Відповідно до п. 1 ч. 2 ст. 11 Цивільного кодексу України однією із підстав виникнення цивільних прав та обов'язків є договори та інші правочини.
Статтями 626, 628, 629 Цивільного кодексу України визначено, що договором є домовленість сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Згідно ст. 1 Земельного кодексу України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.
За приписами ст. 1 Закону України «Про оренду землі», ст. 93 Земельного кодексу України оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
У відповідності до ст. 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема, Законом України «Про оренду землі».
Згідно ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Частиною 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» визначено, що істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Відповідно до ч. 1, 2 ст. 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
У відповідності до ч. 5 ст. 5 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру земельного податку, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
Згідно п. 2 ч. 1 ст. 13 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
Частиною 2 ст. 20 Закону України «Про оцінку земель» встановлено, що дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.
Відповідно до правової позиції Верховного Суду України, викладеної у постанові від 03.12.13р. зі справи № 5009/3430/12, нормативна грошова оцінка земель є основною для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.
Статтею 654 Цивільного кодексу України передбачено, що зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.
Згідно ст. 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
За умовами ч. 1, 2 ст. 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
Статтею 30 Закону України «Про оренду землі» визначено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Відповідно до ч. 3 ст. 653 Цивільного кодексу України у разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.
Так, як вбачається з описової частини даної постанови, раніше вже вносились зміни в спірний договір оренди землі стосовно розміру нормативної грошової оцінки та розміру орендної плати за цю земельну ділянку, оскільки були встановлені фіксовані відсотки, при цьому нормативна грошова оцінка орендованої відповідачем земельної ділянки застосовувалась та, яка була затверджена ще у 1999 р. з урахуванням індексації, проте такі зміни до теперішнього часу не зареєстровані, однак відсутність державної реєстрації раніше внесених змін до договору оренди землі не перешкоджає у зв'язку із зміною нормативної грошової оцінки землі внесенню нових відповідних змін до цього договору, а відтак судова колегія вважає цілком обґрунтованим та правомірним висновок суду першої інстанції щодо задоволення позовних вимог прокурора.
Інші доводи, викладені в апеляційній скарзі не спростовують вищенаведене, а відтак судова колегія не вбачає підстав для її задоволення.
Керуючись ст. ст. 99, 103, 105 ГПК України, суд
Рішення господарського суду Одеської області від 08.08.2014 р. у справі № 916/841/14 залишити без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.
Постанова апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку до Вищого господарського суду України протягом двадцяти днів з дня набрання постанови законної сили.
Повний текст постанови складено 26.09.2014 р.
Головуючий суддя В.Б. Туренко
Суддя Л.В. Поліщук
Суддя С.В. Таран