21 серпня 2014 року Справа № 906/734/13
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів :
головуючого суддіХодаківської І.П. (доповідач),
суддівБакуліної С.В.,
Коробенко Г.П.,
розглянувши
касаційну скаргуТовариства з обмеженою відповідальністю "Ферко"
на постанову від 05.05.2014 Рівненського апеляційного господарського суду
у справі№906/734/13 господарського суду Житомирської області
за позовомЖитомирської міської ради
доТовариства з обмеженою відповідальністю "Ферко"
провнесення змін до договору оренди земельної ділянки
За участю представників сторін:
Від позивача - не з'явились
Від відповідача - не з'явились
Відповідно до розпорядження Заступника секретаря другої судової палати від 19.08.2014 справа слухається колегією суддів у складі: головуючий - Ходаківська І.П., судді - Бакуліна С.В., Коробенко Г.П.
Житомирська міська рада звернулась до господарського суду Житомирської області з позовом до ТОВ "Ферко" про внесення змін до п. 3 та п. 5 договору оренди земельної ділянки від 21.10.05, укладеного між сторонами у справі.
Рішенням господарського суду Житомирської області від 10.02.2014 (суддя Гансецький В.П.) позов задоволено, внесено зміни до п. 3, п. 5 договору оренди земельної ділянки від 21.10.05, укладеного між Житомирською міською радою та ТОВ "Ферко", зареєстрованого 01.11.05, та викладено їх в наступній редакції: "п.3 Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить - 7448506 грн. 40 коп." та "п. 5 Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі, розмір якої становить 339651 грн. 89 коп. в рік; Коефіцієнт співвідношення орендної плати до земельного податку при цьому становить "4,560".
Постановою Рівненського апеляційного господарського суду від 05.05.2014 у складі: Миханюк М.В., Савченко Г.І., Дужич С.П. рішення господарського суду першої інстанції залишено без змін.
ТОВ "Ферко" у касаційній скарзі просить рішення та постанову попередніх судових інстанцій скасувати, прийняти нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити. Скарга мотивована неправильним застосуванням та порушенням судами норм чинного законодавства, зокрема, положень Земельного кодексу України.
Житомирська міська рада у відзиві просить рішення та постанову попередніх судових інстанцій залишити без змін.
Розглянувши матеріали справи та касаційної скарги, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом норм матеріального та процесуального права, колегія суддів зазначає наступне.
Господарськими судами попередніх інстанцій встановлено, що 21.10.05 між Житомирською міською радою (орендодавець) та ТОВ "Ферко" (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки, згідно пунктів 1 та 2 якого, орендодавець на підставі рішення Житомирської міської ради від 29.09.05 за № 553 надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 1,4407 га., в тому числі під будівлями та спорудами - 0,2357 га., під проходами, проїздами та площадками - 1,2050 га для іншого комерційного використання за адресою: м.Житомир, вул.Баранова 85-а.
Відповідно п.3 даного договору, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить - 2636459,51 грн.
Згідно п.4 договору, він укладений терміном на 10 років.
Відповідно до п.5 договору, орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі, розмір якої становить: 8787,85 грн. в рік на період будівництва об'єкту терміном на 1 (один) рік; 39544,26 грн. в рік після введення в експлуатацію терміном на 9 (дев'ять) років. Після закінчення обумовленого терміну землекористувачу звернутися до міського управління земельних ресурсів для розрахунку орендної плати та внесення доповнення в договір оренди земельної ділянки.
Згідно п.8 договору, розмір орендної плати щорічно переглядається у разі:
- зміни умов господарювання, передбачених договором;
- зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції;
- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами;
- в інших випадках, передбачених законом.
Відповідно до п.11 договору оренди земельної ділянки від 21.10.05 та даних Управління Держземагенства у Житомирському районі Житомирської області земельна ділянка загальною площею 1,4407 га за адресою: м.Житомир, вул.Баранова 85-а надана в оренду відповідачу - ТОВ "Ферко" відноситься до земель комерційного використання, що підтверджується витягом від 27.07.13 за № 141-н/з з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.
Рішенням Житомирської міської ради від 05.09.07 за № 369 затверджено матеріали коригування технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок міста Житомира.
Рішенням Житомирської міської ради від 21.11.07 за № 456 на підставі матеріалів коригування технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок міста Житомира, зокрема, введено в дію нові розміри плати за землю для юридичних та фізичних осіб суб'єктів підприємницької діяльності та громадян міста з 01 січня 2008 року, а саме затверджено розмір середньої базової вартості одного квадратного метра земель у м.Житомирі у розмірі 102,38 грн., що підтверджується копією здійсненої ДП "НДПІ містобудування" грошової оцінки земель м.Житомира (коригування).
Пунктом 3 рішення Житомирської міської ради від 21.11.07 за № 456 встановлено, що всім орендарям необхідно в період з жовтня по грудень 2007 року зробити перерахунки розміру земельного податку та орендної плати за земельні ділянки відповідно прийнятої нормативної оцінки земель міста Житомира (матеріалів коригування) та привести у відповідність розмір орендної плати за земельні ділянки згідно з чинним "Положення про порядок встановлення розмірів та справляння орендної плати за земельні ділянки в м.Житомирі, які перебувають у державній або комунальній власності" з послідуючим внесенням змін в діючі договори оренди.
В газеті "Місто" від 24.07.08 за № 30 (600) було опубліковано оголошення про те, що рішеннями Житомирської міської ради від 03.07.08 за № 670 та № 669 відмовлено в задоволенні протестів прокурора м.Житомира та прокурора Корольовського району м.Житомира щодо скасування матеріалів коригування технічної документації з нормативної грошової оцінки землі земельних ділянок м.Житомира, відповідно до якої з 1 січня 2008 року введені нові ставки земельного податку за земельні ділянки державної та комунальної власності в місті Житомирі.
Рішенням Житомирської міської ради від 24.01.13 за № 498 "Про затвердження нових розмірів річної орендної плати та приведення у відповідність договорів оренди земельних ділянок несільськогосподарського призначення" затверджено розміри нормативної грошової оцінки та орендної плати за використання земельних ділянок на умовах оренди в м.Житомирі та зобов'язано внести зміни в існуючі договори оренди земельних ділянок.
Пунктом 3 рішення доручено Управлінню регулювання земельних відносин Житомирської міської ради, управлінню по зв'язках з громадськістю Житомирської міської ради та комунальному підприємству "Інформаційно-видавничий центр Житомирської міської ради" проінформувати орендарів щодо прийнятого рішення.
Згідно п.2.19 постанови пленуму Вищого господарського суду України № 6 від 17.05.11 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин", у разі прийняття уповноваженим органом рішення про внесення змін до ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів, що використовуються для розрахунку орендної плати за земельні ділянки, такі обставини можуть не братися судом до уваги лише у разі скасування відповідного рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування в установленому законом порядку.
Зміна розміру нормативної грошової оцінки та орендної плати за використання спірної земельної ділянки встановлена рішенням Житомирської міської ради від 24.01.13 за № 498 у відповідності до вимог законодавства. Дане рішення є чинним.
Колегія суддів погоджується з висновками судів попередніх інстанцій, що рішення Житомирської міської ради від 24.01.13 за № 498 "Про затвердження нових розмірів річної орендної плати та приведення у відповідність договорів оренди земельних ділянок несільськогосподарського призначення" не встановлює нових розмірів нормативно-грошової оцінки землі, а відкориговує її вартість та розмір орендної плати за її користування відповідно до вимог законодавства, яке вступило в законну силу вже після укладення договору оренди.
Листом від 22.02.13 за № 15/1484 Житомирська міська рада повідомила відповідача про встановлення розміру річної орендної плати за користування земельною ділянкою та направила йому проект змін до договору оренди земельної ділянки з пропозицією у двотижневий термін направити на адресу Житомирської міської ради підписані зміни до договору оренди земельної ділянки для їх подальшої реєстрації.
Вказана пропозиція Житомирської міської ради відповідачем залишена без відповіді та задоволення, що стало підставою для звернення позивача до суду з даним позовом.
Згідно ч.1 ст.15 Закону України "Про оренду землі" від 06.10.98, істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Відповідно до п.30 договору оренди земельної ділянки від 21.10.05, зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.
Згідно ст.18 Закону України "Про оцінку земель" від 11.12.03, нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності.
Нормативна грошова оцінка земельних ділянок розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення проводиться - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років.
Відповідно до ст.23 цього ж Закону, технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою.
Таким чином, згідно наведених норм чинного законодавства, орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною.
Відповідно до ст.30 Закону України "Про оренду землі", зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.
У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Згідно з ч.2 ст.651 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Отже, нормами законодавства передбачено можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом. Оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору (постанова Верховного Суду України від 06.12.2010 у справі №2-1/10068-2008).
Колегія суддів погоджується з висновками судів попередніх інстанцій, що пропозиція позивача про внесення змін до договору оренди землі відповідає нормативно-правовим актам, у тому числі рішенню органу місцевого самоврядування, з урахуванням чого, а також в зв'язку з тим, що сторонами не надано доказів скасування рішення №498 від 24.01.2013 Житомирської міської ради суди підставно задовольнили позов.
Твердження касатора про відсутність визначення категорії земельної ділянки, яка орендована ТОВ "Ферко" згідно Договору оренди земельної ділянки від 21.10.2005, що унеможливлює на його думку застосування до спірних правовідносин положень п.п.288.5.1 ст. 288 Податкового кодексу України не приймається до уваги, оскільки, як встановлено апеляційним господарським судом, і пункт "ж" ст.19 Земельного кодексу України і пункти 5.3, 9.1.10, 14.1.74, 14.1.78 Податкового кодексу України передбачають таку категорію як "землі іншого призначення".
З урахуванням наведеного, постанова апеляційної інстанції, якою залишено без змін рішення господарського суду першої інстанції про задоволення позову, відповідає нормам чинного законодавства і має бути залишена без змін.
Керуючись, ст.ст. 111-5, 111-7, 111-9, 111-11 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Вищого господарського суду України
Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Ферко" залишити без задоволення.
Постанову від 05.05.2014 Рівненського апеляційного господарського суду у справі №906/734/13 господарського суду Житомирської області залишити без змін.
Головуючий суддя І. Ходаківська
Судді С. Бакуліна
Г. Коробенко