73000, м. Херсон, вул. Горького, 18
тел. /0552/ 49-31-78, 42-06-22, 32-11-36
11 серпня 2014 р. Справа № 923/985/14
Господарський суд Херсонської області у складі судді Нікітенка С.В. при секретарі Гапоновій К.С., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу
за позовом фізичної особи-підприємця ОСОБА_1, м. Нова Каховка Херсонської області
до відповідача-1 - Виконавчого комітету Новокаховської міської ради Херсонської області, м. Нова Каховка Херсонської області
до відповідача-2 - фізичної особи-підприємця ОСОБА_2, м. Нова Каховка Херсонської області
про визнання недійсним договору оренди.
За участю представників сторін:
від позивача - ОСОБА_1, паспорт серії НОМЕР_1, виданий Новокаховським МВ УМВС України в Херсонській області, 11 грудня 1996р.; ОСОБА_3 - представник, довіреність від 29.07.2014р.
від відповідача-1 - представник Ільїна Т.А., довіреність №29/08 від 09.01.2014р.;
від відповідача-2: не прибув.
Суть спору: Фізична особа-підприємець ОСОБА_1 (позивач) звернувся до суду з позовом до виконавчого комітету Новокаховської міської ради Херсонської області (відповідач-1) та фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 (відповідач-2), в якому просить визнати недійсним договір оренди нерухомого майна, що належить до міської комунальної власності №346-к від 16.12.2013р., укладений між відповідачем-1 та відповідачем-2. Судові витрати по справі позивач просить суд покласти на відповідачів.
Свої позовні вимоги позивач обґрунтовує посиланням на договір оренди нерухомого майна, що належить до міської комунальної власності від №336-к від 03.01.2013р., посиланням ст.ст. 7, 11, 17, 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", положення ст.ст. 15,16, 203, 215, 764, 777 ЦК України та положення ст. 285 ГК України.
30 липня 2014 року до суду від відповідача-2 надійшов відзив на позовну заяву, в якому відповідач-2 просить суд відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі. Також у відзиві відповідач-2 просить суд здійснити розгляд справи без його участі, за наявними у справі доказами. Даний відзив з додатком суд прийняв до розгляду та долучив до матеріалів справи.
Позивач та його представник у судовому засіданні 11.08.2014р. позовні вимоги підтримали у повному обсязі, з підстав викладених у позовній заяві.
Представник відповідача-1 у судовому засіданні 11.08.2014р. надав письмове заперечення на позовну заяву, в якому у задоволенні позовних вимог просить відмовити повністю.
Також у судовому засіданні представник відповідача-1 надав суду клопотання, в якому просить залучити до матеріалів справи копію наказу господарського суду Херсонської області №923/373/14 від 11.06.2014р. та копію рішення господарського суду Херсонської області по справі №923/373/14 від 26.05.2014р. Дане клопотання з додатком суд прийняв до розгляду та долучив до матеріалів справи.
Представник відповідача-1 у судовому засіданні позовні вимоги не визнав та у задоволенні позову просить відмовити, надавши аналогічні пояснення, які містяться у запереченні на позовну заяву.
Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення присутніх представників сторін, суд
Матеріали справи свідчать, що 03 січня 2013 року між виконавчим комітетом Новокаховської міської ради (орендодавець) та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 (орендар) було укладено договір №336-к оренди нерухомого майна, що належить до міської комунальної власності (надалі - договір №336-к).
Відповідно до п.1.1. договору №336-к, орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування 1 і 2 поверхи нежитлової будівлі універмагу, загальною площею 2124,6 кв. м., розташованої за адресою: АДРЕСА_1, що обліковується на балансі виконавчого комітету Новокаховської міської ради, вартість якої визначена згідно зі звітом про незалежну експертну оцінку, станом на 16.11.2012р. складає 6548700,00 грн. без ПДВ. Майно передається в оренду з метою використання за цільовим призначенням.
Відповідно до п.9.1. договору №336-к сторони встановили строк дії договору - до 31.12.2013р. включно.
Відповідно до акту приймання-передачі від 03.01.2013р. орендодавець передав, а орендар прийняв об'єкт оренди
Листом №28/4810 від 30.09.2013р. Новокаховська міська рада попередила ФОП ОСОБА_1, як орендаря частини нежитлової будівлі універмагу, розташованої по АДРЕСА_1, що у зв'язку із закінченням 22 листопада 2013 року дії висновку про вартість будівлі універмагу, а також закінченням 31 грудня 2013 року дії договору оренди №336-к, Новокаховська міська рада не має намірів продовжувати дію договору на новий термін. У разі відсутності покупців будівлі універмагу, що виставлена на конкурсний продаж, об'єкт буде виключений з програми приватизації і об'явлено про його передачу в оренду загальною площею 4244,1 м.кв.
Надалі, відповідно до акту приймання-передачі від 02 січня 2014 року, представник орендодавця - Новокаховської міської ради прийняв об'єкт оренди, який був переданий орендарю - ФОП ОСОБА_1, відповідно до договору оренди №336-к. Даний акт підписаний лише стороною орендодавця, орендар відмовився від його підписання, про що орендодавець в акті зробив відмітку, яка підписана двома свідками.
Матеріали справи також свідчать, що 16 грудня 2013 року між виконавчим комітетом Новокаховської міської ради, як орендодавцем (надалі - відповідач-1) та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_5, як орендарем (надалі - відповідач-2) був укладений договір оренди нерухомого майна, що належить до міської комунальної власності №346-к (надалі - договір №346-к).
Відповідно до п.1.1., п.12. договору №346-к орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлову будівлю універмагу загальною площею 4244,1м.кв., розташовану за адресою: АДРЕСА_1, яка є комунальною власністю територіальної громади міста Нова Каховка і обліковується на балансі виконавчого комітету.
Вартість будівлі визначена звітом про незалежну оцінку станом на 16.11.2012 року, становить 6548700,00 грн. без урахування податку на додану вартість.
Майно передається в оренду для розміщення торгівельного комплексу.
Відповідно до умов п.9.1. договору сторони встановили, що договір набирає чинності з 02 січня 2014 року і діє протягом двох років і одинадцяти місяців.
Звертаючись з позовом до суду про визнання недійсним договору оренди нерухомого майна №346-к від 16.12.2013р., який укладений між виконавчим комітетом Новокаховської міської ради та ФОП ОСОБА_2, ФОП ОСОБА_1 зазначає, що вказаний договір був укладений з порушенням норм чинного законодавства та є недійсним, з наступних підстав.
Позивач зазначає, що договір оренди нерухомого майна № 346-к був укладений з порушенням порядку оцінки майна, що суперечить ч.1 ст. 11 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна".
Термін дії договору № 336-к не закінчився. Вказаний договір продовжений на той самий строк (пролонгований), тобто до 31.12.2014р. Виконавчий комітет Новокаховської міської ради передав в оренду ФОП ОСОБА_2 нерухоме майно, яке перебувало в оренді. Фактично позивач уклав два договори оренди на той самий об'єкт нерухомості, надавши відповідачу-2 додатково 3 поверх універмагу в оренду, чим відповідач-1 та відповідач-2 порушили ч.2 ст. 17 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна", при укладанні оспорюваного правочину.
Договір № 346-к був укладений з порушенням переважного права позивача, за інших рівних умовах, на його укладання на новий строк, чим порушуються приписи ч.1 ст. 285 ГК України, ст. 777 ЦК України та ч.3 ст. 17 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна".
До укладання договору № 336-к виконавчий комітет Новокаховської міської ради не повідомив про це трудовий колектив універмагу загальною площею 4244,1 м.кв., розташованого за адресою: АДРЕСА_1, щодо майна якого подано заяву про оренду.
За договором № 346-к виконавчий комітет Новокаховської міської ради передав ФОП ОСОБА_2 в строкове платне користування нежитлову будівлю, зазначену в п. 1.1 цього договору, яка не перебувала в його користуванні.
Суд, заслухавши пояснення представників позивача та відповідача-1, дослідивши матеріали справи, з'ясувавши обставини справи та перевіривши їх доказами, дійшов висновку про те, що позов не підлягає задоволенню з наступних підстав.
Щодо твердження позивача, що договір № 346-к був укладений з порушенням порядку оцінки майна, що суперечить ч.1 ст. 11 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна", суд зазначає наступне.
Так, відповідно до абзацу 2 п.2 Постанови Кабінету Міністрів України від 10 серпня 1995 р. № 629 "Про затвердження Методики оцінки об'єктів оренди, Порядку викупу орендарем оборотних матеріальних засобів та Порядку надання в кредит орендареві коштів та цінних паперів" оцінка обов'язково проводиться перед укладенням договору оренди та перед продовженням (поновленням) договору оренди у разі, коли на момент продовження дії такого договору остання оцінка об'єкта оренди була проведена більш як три роки тому.
Матеріали справи свідчать, що оцінка нежитлової будівлі універмагу, розташованого в м. Нова Каховка по АДРЕСА_1, була проведена 31 жовтня 2012 року, що підтверджується Звітом з незалежної оцінки майна НВ 11/08 (надалі - Звіт), а тому проведення нової оцінки для передачі майна в оренду не є обов'язковою до 31 жовтня 2015 року.
Листом від 30.09.2013 року № 28/4810 відповідач-1 повідомив позивача про те, що термін дії висновку про вартість будівлі універмагу у 6 місяців закінчився для викупу об'єкту шляхом приватизації, а не для передачі об'єкту в оренду.
Судження позивача про те, що Звіт не пройшов рецензію не відповідає дійсності, так як 16 листопада 2012 року рецензентом ОСОБА_7 було складено рецензію щодо відповідності звіту з незалежної оцінки майна нежитлової будівлі універмагу загальною площею 4244,1 м.кв. вимогам нормативно-правових актів з оцінки.
Позивач також дійшов до помилкового висновку, що вартість першого та другого поверхів нежитлової будівлі універмагу, розташованого в м. Нова Каховка по АДРЕСА_1, згідно Звіту складає 6548700,00 грн. без ПДВ. Даний висновок позивача не відповідає дійсності, так як Звіт складено не відносно першого та другого поверхів будівлі площею 2124,6 м.кв., а в цілому на нежитлову будівлю, універмаг, загальною площею 4244,1 м.кв.
Суд також звертає увагу, що ФОП ОСОБА_1 за договором №336-к сплачував орендну плату у розмірі 42966 грн. за місяць, а ФОП ОСОБА_2 за договором №346-к сплачує орендну плату у розмірі 98254,10 грн. за місяць.
Отже, судження позивача про однакову вартість частини будівлі та її вартості не відповідають дійсності.
Щодо твердження позивача, що строк дії договору № 336-к 31.12.2013р. не закінчився та пролонгований до 31.12.2014р., суд зазначає наступне.
Відповідно до положень ч.3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.
Відповідно до частини 2 статті 291 ГК України договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.
Частиною 4 ст. 284 ГК України, статтею 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що строк договору оренди визначаються за погодженням сторін.
Правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору оренди безпосередньо передбачені статтею 764 ЦК України, статтею 17 названого вище Закону та опосередковано нормою частини четвертої статті 291 ГК України, згідно з якою правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму ЦК України.
Відповідно до статті 764 ЦК України якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму (оренди), то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
Аналогічна норма міститься в частині другій статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", відповідно до якої у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Зі змісту зазначених правових норм вбачається, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. При цьому такі заперечення мають бути висловлені ним як до закінчення терміну дій договору оренди, так і протягом одного місяця після закінчення цього строку.
Відтак, якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється. (Аналогічна правова позиція викладена у постановах ВСУ від 03.06.2008 р. № 2-11/9948-2007, від 18.08.2009 р. №2/385).
Так, матеріали справи свідчать, що у відповідача-1 були відсутні наміри подовжувати договір оренди №336-к, оскільки листом від 30.09.2013 року № 28/4810 позивача було завчасно проінформовано про те що, орендодавець не має намірів продовжувати дію договору оренди №336-к на новий термін.
Крім того, листом від 24.01.2014р. за № 29/386 відповідач-1 повідомив позивача про припинення договору оренди у зв'язку із закінченням строку на який його було укладено.
Враховуючи, що відповідач-1 висловив своє заперечення проти продовження дії договору оренди №336-к до закінчення терміну його дії, так і після, тому договір оренди №336-к припинив свою дію з 01.01.2014р.
13 листопада 2013 року відповідачем-1 в друкованому засобі масової інформації було розміщено повідомлення про наміри власника передати в оренду в цілому нежитлову будівлю універмагу, загальною площею 4244,1 м.кв., розташовану за адресою АДРЕСА_1.
Позивач не скористався правом оренди нежитлової будівлі універмагу загальною площею 4244,1 м.кв., про що не подав відповідну заяву до виконавчого комітету Новокаховської міської ради.
Матеріали справи також свідчать, що позивач погодився з передачею нежитлової будівлі універмагу, загальною площею 4244,1 м.к.в., розташованої за адресою: АДРЕСА_1, іншому орендарю, що підтверджується листом від 25.12.2013 року № 1 -у/13.
З огляду на викладене, суд вважає, що не знайшли свого підтвердження доводи позивача, що відповідачем-1 порушено приписи ч.2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".
Щодо твердження позивача, що договір № 346-к був укладений з порушенням його переважного права, за інших рівних умовах, на його укладання на новий строк, чим порушено приписи ч.1 ст. 285 ГК України, ст. 777 ЦК України та ч.3 ст. 17 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна", суд зазначає наступне.
В пункті 4.3 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 № 12 "Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна" роз'яснюється: статтею 285 ГК України, статтею 777 ЦК України, частиною третьою статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" наявність у орендаря передбаченого переважного права, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий строк, якому відповідає обов'язок орендодавця щодо укладення такого договору, є підставою для обов'язкового укладення відповідного договору оренди згідно із законом за наявності обставин, зазначених у відповідних законодавчих приписах.
Отже, вирішуючи такі спори, господарські суди мають засовувати наявність у орендаря переважного права на укладення договору оренди на новий строк з урахуванням наявності чи відсутності обставин, з якими закон пов'язує виникнення такого права, а також вчинення кожним з учасників спірних правовідносин певних дій на виконання вимог закону. При цьому судам слід також з'ясовувати, чи належним чином орендар виконував зобов'язання за договором.
Так, матеріали справи свідчать, що позивач неналежним чином виконував свої зобов'язання за договором оренди № 336-к, оскільки невчасно сплачував орендну плату за користування майном. Даний факт підтверджується рішенням господарського суду Херсонської області від 26.05.2014р. по справі № 923/373/14, яким позовні вимоги задоволено повністю та стягнуто з ФОП ОСОБА_1 156017,96 грн. заборгованості з орендної плати за договором №336-к. У даному рішенні встановлено, що заборгованість відповідача по орендній платі за користування 1 і 2 поверхами нежитлової будівлі універмагу виникла за період з 01.02.2013р. по 01.01.2014р. Дане рішення набрало законної сили 11.06.2014р.
Таким чином, позивач на протязі всього строку дії договору оренди №336-к жодного разу не сплачував орендної плати, що є свідченням істотного порушення позивачем умов договору № 336-к.
Суд також звертає увагу, що відповідно до п.9.6. договору №336-к сторони всиновили, що чинність цього договору припиняється внаслідок:
- закінчення строку, на який його було укладено;
- достроково за взаємною згодою сторін або за рішенням суду;
- достроково без згоди сторін у разі несплати орендної плати або невикористання орендованого майна протягом 3-х місяців в місячний термін з дня повідомлення орендаря орендодавцем про звільнення приміщення;
- в інших випадках, прямо передбачених чинним законодавством України.
Таким чином, на підставі п.9.6. договору №336-к орендодавець вже після трьох місяців не сплати орендарем орендної плати, мав право вимагати від орендаря повернення орендованого майна, у зв'язку із припиненням строку дії договору.
З огляду на викладене, суд вважає, що позивач втратив своє переважне право перед іншими особами на укладання договору оренди на новий строк, оскільки належним чином не виконував своїх обов'язків за договором №336-к.
Позивач також не надав суду будь-яких доказів, які б підтверджували, що він до 26.11.2013р. подав заяву до Виконавчого комітету Новокаховської міської ради про намір орендувати нежитлову будівлю універмагу в цілому.
Щодо твердження позивача, що до укладання договору № 346-к відповідач-1 не повідомив про це трудовий колектив універмагу, чим порушив приписи ч.2 ст. 7 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", суд зазначає наступне.
Трудовий колектив колективного підприємства "Універмаг" не є орендарем будівлі універмагу по АДРЕСА_1. Даний факт підтверджуються актом приймання-передачі від 03.01.2013 року, листом від 4 грудня 2012 року № 1/12 та договором про розірвання договору оренди нерухомого майна, що належить до міської комунальної власності № 68 від 02 липня 2001 року.
Також не знайшли свого підтвердження доводи позивача, що за договором № 346-к відповідач-1 передав відповідачу-2 в строкове платне користування нежитлову будівлю, зазначену в п. 1.1 цього договору, яка не перебувала у його користуванні, з огляду на наступне.
Як вже було вищезазначено судом, договір оренди №336-к припинив свою дію з 01.01.2014р., а тому відповідно до ч.1 ст. 785 ЦК України позивач зобов'язаний був негайно повернути відповідачу-1 об'єкт оренди. Даний обов'язок позивач не виконав.
Відповідно до акту приймання-передачі від 02 січня 2014 року, представник орендодавця - Новокаховської міської ради прийняв об'єкт оренди, який був переданий орендарю - ФОП ОСОБА_1 за договором №336-к. Даний акт підписаний лише стороною орендодавця, оскільки орендар відмовився від його підписання, про що орендодавець в акті зробив відмітку, яка підписана двома свідками.
Позивачем не надано суду будь-яких доказів які б свідчили про оскарження дій Новокаховської міської ради, щодо підписання в односторонньому порядку останнім акту приймання-передачі від 02 січня 2014 року.
Суд знову звертає позивача, що відповідно до абзацу 5 листа № 1 -у/13 від 25.12.2013р., позивач був обізнаний та не заперечував проти укладання відповідачем-1 договору оренди з новим орендарем.
Статтею 203 Цивільного кодексу України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Виходячи із змісту ст. 215 ЦК України договір може бути визнано недійсним виключно з підстав недодержання в момент його вчинення вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу, або якщо його недійсність встановлена законом.
Згідно з частиною 3 статті 215 Цивільного кодексу України вимога про визнання правочину недійсним може бути заявлена як однією із сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину.
На підставі вищевикладеного, суд вважає, що позивачем не доведено обставин, які відповідно до ст. 215 ЦК України тягнуть за собою можливість забезпечення судового захисту шляхом визнання договору недійсним, а також не доведено фактів порушення осопорюваним договором прав та інтересів фізичної особи-підприємця ОСОБА_1, а тому позовні вимоги задоволенню не підлягають .
Відповідно до положень ст.ст. 33, 34 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу.
Господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи.
Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.
Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин в їх сукупності, суд дійшов висновку, що заявлені позивачем вимоги документально не підтверджені, а отже такі, що не підлягають задоволенню.
Судові витрати відповідно до ст. 49 ГПК України покладаються на позивача.
У судовому засіданні проголошено вступну та резолютивну частини судового рішення і повідомлено представникам позивача та відповідача-1 про дату складення повного рішення.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 44, 49, 75, 82, 84, 85 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. У задоволенні позову відмовити.
Повне рішення складено 15.08.2014р.
Суддя С.В. Нікітенко