ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б тел. 284-18-98
Справа № 910/11972/14 08.08.14
За позовом товариства з обмеженою відповідальністю "Фірма "Девелопер"
до Севастопольської міської ради
про розірвання договору оренди.
Суддя Шкурдова Л.М.
Представники сторін:
від позивача Галай Г.С. за дов. № 8 від 02.01.2014;
від відповідачане з'явився.
Товариство з обмеженою відповідальністю "Фірма "Девелопер" звернулось до господарського суду міста Києва з позовом до Севастопольської міської ради про розірвання договору оренди від 15.08.2006.
Позовні вимоги мотивовано неможливістю подальшого виконання умов договору оренди земельної ділянки від 15.08.2006 у зв'язку з приватизацією житлового будинку, розміщеного на земельній ділянці, розташованій за адресою: м. Севастополь, вул. Паршина, 2, що є об'єктом спірного договору, та створенням об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Рідна Хата", якому передано на баланс реконструйовані житлові приміщення.
Ухвалою суду від 19.06.2014 порушено провадження у справі № 910/11972/14 та призначено розгляд на 11.07.2014.
Ухвалою суду від 11.07.2014 розгляд даної справи відкладено на 08.08.2014.
Позивач 23.07.2014 через відділ канцелярії суду подав клопотання № 302 від 22.07.2014 про витребування доказів, в якому просив направити до Державної реєстраційної служби України запит про надання інформаційної довідки з Державного реєстру прав про те, чи зареєстроване за товариством з обмеженою відповідальністю «Фірма «Девелопер» право власності на об'єкт нерухомого майна, розташований за адресою: м. Севастополь, вул. Паршина, 2. У задоволенні даного клопотання судом відмовлено у зв'язку з тим, що сторони відповідно до ст.ст. 33, 34 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) самостійно мають надавати суду докази, необхідні для розгляду спору, а суд зобов'язаний їх оцінити в сукупності з матеріалами справи в повному обсязі.
Позивач 08.08.2014 через відділ канцелярії суду подав письмові пояснення б/н від 08.08.2014, в яких зазначив про те, що оскільки позивачем завершено реконструкцію нежитлової будівлі, введено житловий будинок в експлуатацію та зареєстровано в установленому порядку право власності його мешканців на квартири у такому будинку, а також враховуючи те, що фактичне користування земельною ділянкою і наявним на ній нерухомим майном здійснює інша особа (об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Рідна Хата»), беручи до уваги що нормами чинного законодавства передбачено можливість дострокового розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом, і сторонами в договорі оренди земельної ділянки від 15.08.2006 передбачена можливість дострокового розірвання договору, вимога про розірвання договору оренди, на думку позивача, є обґрунтованою, у зв'язку з чим останній просив задовольнити її повністю.
Представник відповідача у судове засідання 08.08.2014 не з'явився, причин неявки суду не повідомив, про час і місце розгляду даної справи повідомлений належним чином.
Ураховуючи наявність доказів належного повідомлення відповідача про час і місце проведення судового засідання, відсутність доказів неможливості прибуття в судове засідання представника відповідача, достатність матеріалів для прийняття рішення по суті, суд, відповідно до приписів ст. 75 ГПК України, розглядає справу за відсутності представника відповідача за наявними в справі матеріалами.
У судовому засіданні 08.08.2014 було оголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Розглянувши подані документи і матеріали, всебічно та повно з'ясувавши всі фактичні обставини, об'єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, господарський суд міста Києва, -
Як підтверджено матеріалами справи, 24.12.2004 товариство з обмежено відповідальністю «Фірма «Девелопер» на підставі договору № 182/40 купівлі-продажу державного майна, укладеного з регіональним відділенням Фонду державного майна по м. Севастополю, набуло у власність будівлю гуртожитку з метою подальшої реконструкції під житловий будинок з комплексом адміністративних приміщень по вул. Паршина, 2 у м. Севастополі.
Відповідно до умов договору купівлі-продажу, поряд з обов'язками виконувати умови продажу об'єкта приватизації (нежитлової п'ятиповерхової будівлі гуртожитку, загальною площею 5 341,7 кв.м, за адресою: м. Севастополь, вул. Паршина, 2), позивач взяв на себе зобов'язання виконати додаткові умови експлуатації об'єкта приватизації, а саме: протягом одного року і дев'яти місяців з моменту нотаріального посвідчення цього договору завершити реконструкцію, з урахуванням вимог експертизи скоригованого проекту та ввести в експлуатацію об'єкт приватизації у вигляді об'єкта житлового фонду, шляхом оформлення акта державної приймальної комісії (п. 5.4 договору № 182/40 від 24.12.2004).
На виконання п. 5.4 договору № 182/40 від 24.12.2004 позивачем здійснено коригування проекту, затверджено в установленому порядку проектну документацію, одержано дозвіл на виконання будівельних робіт з реконструкції будівлі під житловий будинок № 131/53 від 21.04.2005, здійснено реконструкцію нежитлової будівлі у житловий будинок з вбудованими адміністративними приміщеннями та прийнято його в експлуатацію, що підтверджується актом державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта, копія якого міститься у матеріалах справи.
Крім того виконання позивачем власних обов'язків з реконструкції придбаної за договором № 182/40 купівлі-продажу державного майна від 24.12.2004 нежитлової будівлі, підтверджується актом перевірки виконання умов договору купівлі-продажу нежитлової п'ятиповерхової будівлі гуртожитку, що не увійшов до статутного фонду ВАТ «Укртелеком» по вул. Паршина, 2 у м. Севастополь від 14.09.2006, підписаним уповноваженими представниками позивача та регіонального відділення Фонду державного майна України по м. Севастополю, копія якого також наявна в матеріалах даної справи.
14.12.2005 Севастопольська міська рада надала згоду ТОВ «Фірма «Девелопер» на розробку проекту землеустрою відведення земельної ділянки по вул. Паршина, 2 у м. Севастополі.
Рішенням Севастопольської міської ради від № 145 07.06.2006 позивачу надано у користування земельну ділянку (кадастровий номер 8536900000:01:006:0032) для реконструкції будівлі гуртожитку під житловий будинок та громадську забудову, яка знаходиться за адресою: м. Севастополь, вул. Паршина, 2.
На виконання вказаного рішення Севастопольської міської ради 15.08.2006 між відповідачем (орендодавець) та позивачем (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки, який зареєстровано у Севастопольській міській філії ДП «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис № 040666100084 від 06.09.2006 (далі - Договір), відповідно до п. 1.1 якого позивач одержав у строкове платне користування земельну ділянку для здійснення реконструкції будівлі гуртожитку під житловий будинок за адресою: вул. Паршина, 2 у м. Севастополі.
Згідно з п. 5.2 Договору цільове призначення земельної ділянки - реконструкція будівлі гуртожитку під житловий будинок.
Відповідно до п.п. 13.5, 13.6 Договору передбачена відповідальність у випадку використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, а також у випадку спорудження на земельній ділянці об'єктів та споруд, не передбачених цим Договором.
Земельна ділянка (кадастровий номер 8536900000:01:006:0032), площею 0,5527 га, розташована по вул. Паршина в м. Севастополі, передана позивачу відповідачем за актом приймання-передачі земельної ділянки від 18.08.2006.
У подальшому власниками квартир збудованого позивачем будинку, шляхом реконструкції будівлі гуртожитку, було створено і зареєстровано в установленому порядку об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Рідна Хата», якому товариством з обмеженою відповідальністю «Фірма «Девелопер», згідно з актом приймання-передачі жилого комплексу або його частини з балансу на баланс та Авізо від 23.11.2006, передано на баланс житловий будинок № 2 по вул. Паршина у м. Севастополі.
У зв'язку з зазначеними вище обставинами, позивач звертався до відповідача з пропозицією розірвати договір оренди земельної ділянки від 15.08.2006 (листи: № 151 від 05.03.2013; № 359 від 11.06.2013), однак вказані листи з боку відповідача залишені без належного реагування.
17.09.2013 відповідачем прийнято рішення № 5974 «Про відмову ТОВ «Фірма «Девелопер» в розірванні договору оренди земельної ділянки загальною площею 0,5527 га по вул. Паршина, 2, наданої для реконструювання будівлі гуртожитку під житловий будинок» від 15.08.2006, зареєстрованого за номером 040666100084. Підставою для такої відмови відповідачем визначено наявність на земельній ділянці об'єктів нерухомого майна, які є власністю позивача.
Порядок проведення державної реєстрації права власності та права користування (сервітуту) на об'єкти нерухомого майна, розташовані на земельних ділянках, станом на час завершення реконструкції будівлі гуртожитку, регламентувався Тимчасовим положенням про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, затвердженим наказом Міністерства юстиції України № 7/5 від 07.02.2002.
Згідно з пп. «а» п. 8.1 Тимчасового положення (чинного, станом на час завершення реконструкції будівлі гуртожитку) оформлення права власності на нерухоме майно проводиться з видачею свідоцтва про право власності за заявою про оформлення права власності на нерухоме майно органами місцевого самоврядування фізичним та юридичним особам на новозбудовані, реконструйовані об'єкти нерухомого майна за наявності документа, що посвідчує право на земельну ділянку, та документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує відповідність закінченого будівництвом об'єкта проектній документації, державним будівельним нормам, стандартам і правилам.
Відповідно до ч. 2 ст. 382 Цивільного кодексу України власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.
Згідно зі ст. 1 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - об'єднання) - юридична особа, створена власниками для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання неподільного та загального майна.
Основна діяльність об'єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав власників приміщень на володіння та користування спільним майном членів об'єднання, належне утримання будинку та прибудинкової території, сприяння членам об'єднання в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов'язань, пов'язаних з діяльністю об'єднання (ч. 4 ст. 4 вказаного Закону).
Відповідно до ч. 1 ст. 93 Земельного кодексу України та ст. 1 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Згідно з ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Пунктом 12.3 договору оренди земельної ділянки від 15.08.2006 передбачено, що договір може бути розірваний з підстав, визначених законом.
Відповідно до п. «е» ст. 141 Земельного кодексу України підставою припинення права користування земельною ділянкою є набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.
Згідно з ч.ч. 1, 3 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється в разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.
Згідно з приписами ч. 1 ст. 377 Цивільного кодексу України та ч. 2 ст. 120 Земельного кодексу України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
З наведених норм матеріального права слідує, що у зв'язку з переходом права власності на об'єкти нерухомості відбувається перехід до набувача тих прав на відповідну земельну ділянку, на яких вона належала відчужувачу - права власності або права користування.
Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 42 Земельного кодексу України земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками. У разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об'єднанню власників.
Актом державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта, затвердженим розпорядженням держадміністрації Нахімовського району від 20.06.2006 № 563р прийнято в експлуатацію житловий будинок з вбудованими адміністративними приміщеннями в м. Севастополі по вул. Паршина, 2.
22.11.2006 в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців зареєстровано об'єднання співвласників багатоквартирного будинку № 2 по вул. Паршина, 2 у м. Севастополі «Рідна Хата» (ідентифікаційний код ЄДРПОУ 34732551).
Згідно зі спеціальним витягом з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців, станом на 07.08.2014, засновниками об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Рідна Хата» є 58 співвласників приміщень багатоквартирного будинку по вул. Паршина, 2 (протокол № 1 від 28.10.2006).
За актом прийому-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс від 23.11.2006 житловий комплекс за адресою: м. Севастополь, вул. Паршина, 2 передано з балансу товариства з обмеженою відповідальністю "Фірма "Девелопер" на баланс об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку «Рідна Хата», житлова площа складає 1 880,0 кв.м, загальна площа будинку - 4 778,8 кв.м, кількість квартир у будинку - 60.
Як установлено судом, будівля гуртожитку, реконструйована позивачем у житловий будинок, на сьогодні належить на праві власності особам, які придбали житло у власність в будинку № 2 по вул. Паршина у м. Севастополі, управління яким здійснює ОСББ «Рідна Хата».
Таким чином, у зв'язку з переходом права власності на об'єкт нерухомості, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні попереднього власника (позивача), суд дійшов висновку про наявність правових підстав для припинення земельних відносин за договором оренди земельної ділянки від 15.08.2006.
Відповідно до ч. 4 ст. 188 Господарського кодексу України у разі, якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
На підставі викладеного, з урахуванням того, що позивачем завершено реконструкцію нежитлової будівлі, введено житловий будинок в експлуатацію, право власності на квартири належить мешканцям цього будинку, фактичне користування земельною ділянкою, на якій розташований спірний будинок здійснюється об'єднанням співвласників багатоквартирного будинку «Рідна Хата», суд дійшов висновку щодо обґрунтованості позову про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки від 15.08.2006.
На підставі викладеного позов підлягає задоволенню повністю.
За приписами ст. 49 ГПК України судові витрати зі справи слід покласти на відповідача.
Керуючись статтею 124 Конституції України, статтями 35, 49, 80, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд, -
1. Позов задовольнити повністю.
2. Розірвати договір оренди від 15.08.2006, укладений між Севастопольською міською радою (99011, м. Севастополь, вул. Леніна, 3, ідентифікаційний код ЄДРПОУ 24872845) та товариством з обмеженою відповідальністю "Фірма "Девелопер" (01001, м. Київ, вул. Ольгинська, 3, кім. 50/3, ідентифікаційний код ЄДРПОУ 25413476).
3. Стягнути з Севастопольської міської ради (99011, м. Севастополь, вул. Леніна, 3, ідентифікаційний код ЄДРПОУ 24872845) з будь-якого рахунку, виявленого державним виконавцем під час виконання рішення суду, на користь товариством з обмеженою відповідальністю "Фірма "Девелопер" (01001, м. Київ, вул. Ольгинська, 3, кім. 50/3, ідентифікаційний код ЄДРПОУ 25413476) 1 218 (одну тисячу двісті вісімнадцять) грн 00 коп. судового збору.
Після набрання рішенням законної сили видати відповідний наказ.
Повне рішення складено 13.08.2014.
Суддя Л.М. Шкурдова