Іменем України
26 червня 2014 року м. Ужгород
Колегія суддів судової палати в цивільних справах апеляційного суду Закарпатської області в складі::
судді-доповідача :Куцина М. М.,
суддів - Бондаренка Ю.О., Собослоя Г.Г.,
при секретарі: Чейпеш С.І.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу представника ОСОБА_2 в інтересах позивачки ОСОБА_3 на рішення Мукачівського міськрайонного суду від 24 березня 2014 року по справі за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_4 , де третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору: ОСОБА_5, про визнання права власності на нерухоме майно, -
26 лютого 2014 року ОСОБА_3 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_4, де третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору: ОСОБА_5 про визнання за нею права власності на нерухоме майно.
Позов мотивовано тим, що 12 лютого 2012 року ОСОБА_3 уклала з ОСОБА_4 нотаріально посвідчений попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна, перерахованого в п.2.2 цього попереднього договору, а саме:
- житловий будинок під АДРЕСА_1, що належить ОСОБА_4 на підставі Договору купівлі-продажу. посвідченого Гасинець, секретарем виконкому Чинадіївської селищної Ради народних депутатів 20.05.1988 року за реєстровим № 24 та зареєстрованого в Мукачівському міжміськрайонному бюро технічної інвентаризації 01.06.1988 року за № 2-1289, та записано в реєстрову книгу за № 632;
- земельна ділянка, яка знаходиться в смт. Чинадієво, урочище «Карпати», Мукачівського району Закарпатської області, загальною площею 0,1096 га, що належить ОСОБА_4 на підставі Державного акта на право власності на земельну ділянку серії ЗК № 001570, виданого Чинадіївської селищною радою 20 березня 2006 року, на підставі рішення 24 сесії 4 скликання Чинадіївської селищної ради від 14 жовтня 2005 року та зареєстрованого в Книзі записів державних актів на право власності на землю за № 2122755500-0106070700025;
- земельна ділянка, яка знаходиться в смт. Чинадієво, урочище «Високий берег», Мукачівського району Закарпатської області, загальною площею 0,0707 га, що належить ОСОБА_4 на підставі Державного акта на право власності на земельну ділянку серії ЗК № 059325, виданого Чинадіївської селищною радою 20 березня 2006 року, на підставі рішення 24 сесії 4 скликання Чинадіївської селищної ради від 14 жовтня 2005 року та зареєстрованого в Книзі записів державних актів на право власності на землю за № 2122705500-0106070700024;
- земельна ділянка під АДРЕСА_1, загальною площею 0,1322 га, що належить ОСОБА_4 на підставі Державного акта на право власності на земельну ділянку серії ЗК № 029066, виданого Чинадіївської селищною радою 20 березня 2006 року, на підставі рішення 24 сесії 4 скликання Чинадіївської селищної ради від 14 жовтня 2005 року та зареєстрованого в Книзі записів державних актів на право власності на землю за № 2122755500-0106070700026.
Згідно з умовами попереднього договору ОСОБА_3 сплатила ОСОБА_4 грошові кошти в розмірі 395 000,00 грн., а ОСОБА_4 передав їй майно, обумовлене в п. 2.2 попереднього договору від 12.02.2014 року, та сторони зобов'язались укласти й нотаріально посвідчити договори купівлі-продажу нерухомого майна, попередньо узгодивши дату з 17 лютого 2014 року на 24 лютого 2014 року.
Однак, у визначений та погоджений сторонами попереднього договору час (з врахуванням змін), а саме: 24 лютого 2014 року, укладення нотаріально посвідчених договорів купівлі-продажу нерухомого майна не відбулося.
Позивачка, посилаючись на зазначені у позовній заяві обставини справи, та з підстав, передбачених ст. ст. 8, 41 Конституції України, ст.ст.16,220,321,328,3921,526,640 ЦК України, просила в суді першої інстанції визнати право власності на нерухоме майно, а саме:
- житловий будинок під АДРЕСА_1, що належить ОСОБА_4 на підставі Договору купівлі-продажу, посвідченого Гасинець, секретарем виконкому Чинадіївської селищної Ради народних депутатів 20.05.1988 року за реєстровим № 24 та зареєстрованого в Мукачівському міжміськрайонному бюро технічної інвентаризації 01.06.1988 року за № 2-1289, та записано в реєстрову книгу за № 632;
- земельну ділянку, яка знаходиться в смт. Чинадієво, урочище «Карпати», Мукачівського району Закарпатської області, загальною площею 0,1096 га, що належить ОСОБА_4 на підставі Державного акта на право власності на земельну ділянку серії ЗК № 001570, виданого Чинадіївської селищною радою 20 березня 2006 року, на підставі рішення 24 сесії 4 скликання Чинадіївської селищної ради від 14 жовтня 2005 року та зареєстрованого в Книзі записів державних актів на право власності на землю за № 2122755500-0106070700025;
- земельну ділянку, яка знаходиться в смт. Чинадієво, урочище «Високий берег», Мукачівського району Закарпатської області, загальною площею 0,0707 га, що належить ОСОБА_4 на підставі Державного акта на право власності на земельну ділянку серії ЗК № 059325, виданого Чинадіївської селищною радою 20 березня 2006 року, на підставі рішення 24 сесії 4 скликання Чинадіївської селищної ради від 14 жовтня 2005 року та зареєстрованого в Книзі записів державних актів на право власності на землю за № 2122705500-0106070700024;
- земельну ділянку під АДРЕСА_1, загальною площею 0,1322 га, що належить ОСОБА_4 на підставі Державного акта на право власності на земельну ділянку серії ЗК № 029066, виданого Чинадіївської селищною радою 20 березня 2006 року, на підставі рішення 24 сесії 4 скликання Чинадіївської селищної ради від 14 жовтня 2005 року та зареєстрованого в Книзі записів державних актів на право власності на землю за № 2122755500-0106070700026.
Рішенням Мукачівського міськрайонного суду від 24 березня 2014 року у задоволенні позову ОСОБА_3- відмовлено.
З даним рішенням представник позивача не погодився і оскаржив це рішення в апеляційному порядку, посилаючись на порушення місцевим судом норм процесуального та матеріального права, просив скасувати дане рішення та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позов.
Представник позивача в суді апеляційної інстанції вимоги апеляційної скарги підтримав у повному обсязі .
Представник відповідача вважає рішення місцевого суду законним та обґрунтованим, а апеляційну скаргу безпідставною.
Судова колегія, заслухавши доповідь судді - доповідача, пояснення осіб, що з'явилися по справі, перевіривши матеріали справи та обговоривши доводи апеляції, вважає, що апеляційна скарга до задоволення не підлягає з наступних підстав.
Відповідно до ст. 308 ЦПК України, апеляційний суд відхиляє апеляційну скаргу і залишає рішення без зміни, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням вимог матеріального і процесуального права.
Не може бути скасоване правильне по суті і справедливе рішення суду з одних лише формальних міркувань.
Відповідно до ч.1 ст.303 ЦПК України, під час розгляду справи в апеляційному порядку апеляційний суд перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Відмовляючи у задоволенні позову, місцевий суд виходив з положень ст. ст. 210, 220, 328,334, 611, 635, 640, 657, ЦК України, відповідно до вимог яких договір купівлі-продажу житлового будинку та земельних ділянок підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, а тому не може бути визнано право власності на дане нерухоме майно на підставі ч. 2 ст. 220 ЦК України, так як не укладені нотаріально посвідчені договори купівлі- продажу .
Судова колегія погоджується з висновками місцевого суду, який, розглядаючи заявлений по справі позов, повно і всебічно дослідив і оцінив обставини по справі, надані сторонами докази, правильно визначив юридичну природу спірних правовідносин.
Відповідно до ст. ст. 10, 11, 59, 60 ЦПК України, суд розглядає цивільні справи в межах заявлених вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог і заперечень, доказування не може ґрунтуватись на припущеннях, а обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.
Стаття 16 ЦК України визначає серед способів захисту цивільних прав та інтересів такого способу захисту як визнання права. При цьому, власник порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права, який, як правило, визначається спеціальним законом, що регламентує конкретні цивільні правовідносини.
Згідно з вимогами ч. 2 ст. 220 ЦК України, якщо сторони домовились щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухиляється від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Відповідно до ч. ч. 3, 4 ст. 334 ЦК України, право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішення суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.
Якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації.
Згідно з роз'ясненнями, викладеними в п. 13 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 6 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма ч. 2 ст. 220 ЦК України не застосовується до правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів, відповідно до ст. ст. 210 та 640 ЦК України, пов'язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов'язків для сторін.
Частина 2 ст. 635 ЦК України імперативно визначає, сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.
Статтею 657 ЦК України встановлено, що договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
Відповідно до положень ст. 599 ЦК України, зобов'язання за попереднім договором припиняються з укладенням основного договору та в інших випадках, передбачених законом чи самим попереднім договором.
Судом апеляційної інстанції встановлені наступні факти.
Судом установлено, що між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 (надалі сторонами) 12 лютого 2014 року укладений нотаріально посвідчений попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна, переліченого в пункті 2.2 попереднього договору, а саме:
- житловий будинок під АДРЕСА_1, що належить ОСОБА_4 на підставі Договору купівлі-продажу посвідченого Гасинець, секретарем виконкому Чинадіївської селищної Ради народних депутатів 20.05.1988 року за реєстровим № 24 та зареєстрованого в Мукачівському міжміськрайонному бюро технічної інвентаризації 01.06.1988 року за № 2-1289, та записано в реєстрову книгу за № 632;
- земельна ділянка, яка знаходиться в смт. Чинадієво, урочище «Карпати», Мукачівського району Закарпатської області, загальною площею 0,1096 га, що належить ОСОБА_4 на підставі Державного акта на право власності на земельну ділянку серії ЗК № 001570, виданого Чинадіївської селищною радою 20 березня 2006 року, на підставі рішення 24 сесії 4 скликання Чинадіївської селищної ради від 14 жовтня 2005 року та зареєстрованого в Книзі записів державних актів на право власності на землю за № 2122755500-0106070700025;
- земельна ділянка, яка знаходиться в смт. Чинадієво, урочище «Високий берег», Мукачівського району Закарпатської області, загальною площею 0,0707 га, що належить ОСОБА_4 на підставі Державного акта на право власності на земельну ділянку серії ЗК № 059325, виданого Чинадіївської селищною радою 20 березня 2006 року, на підставі рішення 24 сесії 4 скликання Чинадіївської селищної ради від 14 жовтня 2005 року та зареєстрованого в Книзі записів державних актів на право власності на землю за № 2122705500-0106070700024;
- земельна ділянка під АДРЕСА_1, загальною площею 0,1322 га, що належить ОСОБА_4 на підставі Державного акта на право власності на земельну ділянку серії ЗК № 029066, виданого Чинадіївської селищною радою 20 березня 2006 року, на підставі рішення 24 сесії 4 скликання Чинадіївської селищної ради від 14 жовтня 2005 року та зареєстрованого в Книзі записів державних актів на право власності на землю за № 2122755500-0106070700026.
Попередній договір від 12 лютого 2014 року, укладений між сторонами, у відповідності до ст. 635 ЦК України, - є договором, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
За умовами попереднього договору ОСОБА_3 сплатила ОСОБА_4 грошові кошти в розмірі 395 000,00 грн., а ОСОБА_4 передав їй майно, обумовлене в п. 2.2 попереднього договору від 12.02.2014 року, та сторони зобов'язались укласти й нотаріально посвідчити договори купівлі-продажу нерухомого майна, попередньо узгодивши дату з 17 лютого 2014 року на 24 лютого 2014 року.
Однак, у визначений та погоджений сторонами попереднього договору час (з врахуванням змін), а саме: 24 лютого 2014 року, підписання договорів купівлі-продажу нерухомого майна не відбулося.
Згідно з вимогами ст. 657 ЦК України (в редакції, яка діяла на момент укладення договору), договір купівлі-продажу житлового будинку, земельної ділянки або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
Відповідно до ч. 3 ст. 640 ЦК України (в редакції, яка діяла на момент укладення договору), договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.
Виходячи з наведених положень закону, норма ч. 2 ст. 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню і державній реєстрації, оскільки відповідно до ст. ст. 210,640 ЦК України такі правочини є укладеними з моменту їх державної реєстрації. До такої реєстрації вони не є укладеним та не створюють прав і обов'язків для сторін.
Судова колегія констатує, що попередній договір не відноситься до грошового зобов'язання, він тільки передбачає зобов'язання його сторін укласти в майбутньому основний договір. А таке зобов'язання не є грошовим, отже забезпечити його «грошовою сумою» неможливо. По договору купівлі-продажу нерухомого майна, грошове зобов'язання покупця виникне тільки після укладення такого договору купівлі-продажу, який вважається укладеним з моменту державної реєстрації ( ст. 640 ЦКУ). До цього моменту договору не існує та відповідно не існує і зобов'язання, тому нема, що забезпечувати.
Як вбачається з обставин справи та попереднього договору, передачею «покупцем» «продавцю» певної грошової суми фактично забезпечується тільки зобов'язання «покупця», який передав певну грошову суму і не забезпечуються зобов'язання «продавця». Зобов'язання продавця, згідно з умовами попереднього договору , забезпечуються відповідальністю у вигляді штрафної санкції, передбаченої п.5 попереднього договору та ст. 611 ЦК України.
Однак, ні попереднім договором, укладеним між сторонами, а ні ст. 611 ЦК України не передбачено визнання права власності на нерухоме майно, у випадку ухилення від укладення основного договору при наявності укладеного попереднього договору.
У пункті 5 Постанови ПВС України з розгляду цивільних і кримінальних справ № 5 від 07.02.2014 р. «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав» роз'яснено: 5. Вирішуючи питання про правомірність набуття права власності, суд має враховувати, що воно набувається на підставах, які не заборонені законом, зокрема на підставі правочинів. При цьому діє презумпція правомірності набуття права власності на певне майно, яка означає, що право власності на конкретне майно вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (стаття 328 ЦК). Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Проте, якщо права на нерухоме майно підлягають державній реєстрації, то право власності у набувача виникає з дня такої реєстрації відповідно до закону (стаття 334 ЦК) та з урахуванням положення про дію закону в часі на момент виникнення спірних правовідносин (стаття 5 ЦК). До державної реєстрації права власності за новим набувачем покупець за договором про відчуження майна, виконаним сторонами, не має права розпоряджатися цим майном, оскільки право власності на нього зберігається за продавцем, проте має право на захист свого володіння на підставі статті 396 ЦК. При цьому слід мати на увазі, що після оплати вартості проданого майна і передання його покупцеві, але до державної реєстрації переходу права власності, продавець також не має права ним розпоряджатися, оскільки це майно є предметом виконаного продавцем зобов'язання, яке виникло з договору про відчуження майна (пункт 1 частини першої статті 346 ЦК), а покупець є його законним володільцем. У разі укладення нового договору про відчуження раніше переданого покупцю майна без розірвання попереднього договору чи визнання судом його недійсним продавець несе відповідальність за його невиконання у виді відшкодування збитків новому покупцеві.
Судом першої інстанції встановлено, що основний договір (купівлі-продажу нерухомого майна) не укладений сторонами, протягом строку , встановленого попереднім договором від 12.02.2014 року (зі зміною дати з 17.02.2014 року на 24.02.2014 року), жодна з сторін попереднього договору не направила другій стороні пропозицію про його укладення, тому зобов'язання, встановлене попереднім договором, вважається припиненим, що зазначено у п. 6 попереднього договору, укладеного сторонами.
Судова колегія погоджується з висновком місцевого суду, який вважав, що, у відповідності до правил ст.ст.16, 210,220,321,328,334,526,611,635,640, 657 ЦК України, договір купівлі-продажу будинку та земельних ділянок в силу ст.657 ЦК України підлягав і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, тому не може бути визнано право власності на дане спірне нерухоме майно на підставі ч.2 ст.220 ЦК України, і, відповідно, відсутні підстави для визнання за позивачем права власності на нерухоме майно.
Таким чином, судова колегія вважає, що доводи апеляційної скарги суттєвими не являються й не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального чи процесуального права, які призвели або могли призвести до неправильного вирішення справи.
Керуючись статтею 307, 308, 313-315, 317, 319 ЦПК України, -
Апеляційну скаргу представника ОСОБА_2 в інтересах позивачки ОСОБА_3 - відхилити.
Рішення Мукачівського міськрайонного суду від 24 березня 2014 року - залишити без змін.
Ухвала набирає законної сили з дня її постановлення і може бути оскаржена в касаційному порядку на протязі двадцяти днів з дня набрання нею законної сили шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.
Судді: