Справа № 523/10880/13-ц
"05" червня 2014 р. місто Одеса
Суворовський районний суд міста Одеси у складі:
головуючого судді - Шепітко І.Г.
при секретарі - Омельченко М.В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду №22 у м.Одесі цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд», Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2, комунальне підприємство «Міське капітальне будівництво», про визнання майнових прав на об'єкт інвестування та визнання частково недійсним іпотечного договору, -
Позивач звернувся до суду з позовом, який у подальшому був уточнений, в якому просить визнати за ним майнові права на об'єкт інвестування - 1-но кімнатну квартиру №43, загальною проектною площею 38,55 м?., розташовану на 9-му поверсі у житловому будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_1, згідно умов Договору купівлі продажу майнових прав №47/18 від 09 листопада 2009 року, визнати недійсними п.п.1.1 Іпотечних Договорів №51-07/204 від 01 липня 2008 року, №02-10/2628 від 02 липня 2008 року, та № 02-10/2999 від 16 липня 2008 року, укладених між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру АДРЕСА_1, а також зняти заборону відчуження на квартиру АДРЕСА_1 та виключити з Державного реєстру іпотек записи про обтяження її іпотекою.
Свої вимоги позивач обґрунтовує тим, що 09 листопада 2009 року між ним з однієї сторони та Товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» з другої, був укладений Договір купівлі-продажу майнових прав №47/18 від 09 листопада 2009 року. Основною метою укладення цього Договору, було фінансування позивачем будівництва квартири, шляхом купівлі майнових прав на квартиру в об'єкті будівництва, що надавало право покупцю майнових прав після завершення будівництва отримати цю квартиру у приватну власність, оскільки в умовах договору зазначено, що після закінчення будівництва продавець ТОВ «Альянс-Висотбуд» зобов'язаний передати позивачу квартиру, вказану в даному договорі. Термін закінчення будівельно-монтажних робіт на об'єкті будівництва, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та введення його в експлуатацію - 2-й квартал 2010 року, вартість майнових прав на квартиру складає 212 025,00 гривень. Позивач свої зобов'язання щодо оплати вартості майнових прав на квартиру виконав належним чином та в повному обсязі, однак ТОВ «Альянс-Висотбуд» свої зобов'язання не виконав, порушив та недотримався умов Договору, укладеного з позивачем, оскільки на момент подачі позову будинок не добудований та в експлуатацію не введений, квартира в натурі позивачу не передана.
Крім того, позивач зазначає, що відповідач ТОВ «Альянс-Висотбуд» здійснив дії, що можуть призвести до втрати ним права власності на проінвестовану нерухомость, оскільки в 2008 році між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та ПАТ «Укрсоцбанк» були укладені Іпотечні договори за умовами яких передано в іпотеку Банку в забезпечення своїх зобов'язань по кредиту, майнові права на у тому числі й незакінчену будівництвом квартиру АДРЕСА_1, про існування яких позивач не знав, у зв'язку з чим позивач звернувся до суду з даним позовом.
Особи, що беруть участь у справі, про час і місце судового засідання сповіщені належним чином у порядку ст.ст.74, 76, 77 ЦПК України.
У судове засідання представник позивача ОСОБА_3 подала заяву про розгляд справи за її відсутності та наполягала на задоволенні позову в повному обсязі. Згідно ч.2 ст.158 ЦПК України, особа, яка беруть участь у справі, може заявити клопотання про розгляд справи за її відсутності.
Публічне акціонерне товариство "Укрсоцбанк" на адресу суду надіслало заперечення, вимоги вважали безпідставними та просили у позові відмовити.
Представник товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» в судове засідання не з'явився, надіслав до суду заяву про розгляд справи за їх відсутності, позовні вимоги вважає обґрунтованими та визнає у повному обсязі, зазначивши, що свої зобов'язання щодо завершення об'єкта будівництва та здачі його в експлуатацію в термін передбачений в Договорі не виконуються у зв'язку з відсутністю фінансування.
Згідно ч.4 ст.169 ЦПК України, якщо суд не має відомостей про причини неявки відповідача, повідомленого належним чином, або причину неявки буде визнано неповажною, суд вирішує справу на підставі наявних у ній даних чи доказів.
Третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2 у судове засідання не з'явилась, надіслала до суду заяву про розгляд справи за її відсутності.
Третя особа - комунальне підприємство «Міське капітальне будівництво» в судове засідання не з'явились, про дату, час та місце розгляду справи були повідомлені належним чином, свою думку щодо позовних вимог в тій чи іншій формі не висловили.
Вивчивши та дослідивши матеріали справи в їх сукупності, суд вважає, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав.
Так у судовому засіданні встановлено, що 28 лютого 2005 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» та Управлінням капітального будівництва Одеської міської Ради було укладено Контракт №31-05 на будівництво 4-х секційного 10-12-ти поверхового житлового будинку АДРЕСА_1, за умовами якого ТОВ «Альянс-Висотбуд» зобов'язується своїми та залученими силами і коштами виконати будівництво 4-х секційного 10-12-ти поверхового житлового будинку АДРЕСА_1, орієнтованою загальною площею квартир 10791,45 кв.м., здати у встановлені цим контрактом строки об'єкт в експлуатацію відповідно до проектно-кошторисної документації, а Управління капітального будівництва Одеської міської Ради (замовник) зобов'язується надати підряднику будівельний майданчик, затверджену проектно-кошторисну документацію та сумісно з підрядником передати об'єкт на баланс експлуатуючої організації (а.с.47-53).
Оскільки власних коштів для виконання підрядних робіт у ТОВ «Альянс-Висотбуд» не мало, ними було прийнято рішення про залучення грошових коштів інвесторів будівницва. З цією метою ТОВ «Альянс-Висотбуд» були укладені договори з фізичними особами-інвесторами.
Зокрема, 09 листопада 2009 року між позивачем з однієї сторони та Товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» з другої, був укладений Договір купівлі-продажу майнових прав №47/18 від 09 листопада 2009 року (а.с.30-33).
Основною метою укладення цього Договору було фінансування позивачем будівництва квартири шляхом купівлі майнових прав на квартиру в об'єкті будівництва, що надавало право Покупцю майнових прав після завершення будівництва отримати квартиру у приватну власність.
Відповідно до п.2.1 зазначеного договору продавець - ТОВ «Альянс-Висотбуд» продає, а покупець - (позивач) купує майнові права на 1-но кімнатну квартиру АДРЕСА_1.
В п.3.1.3 Договору купівлі продажу майнових прав №47/18 від 09 листопада 2009 року зазначено, що після закінчення будівництва Продавець ТОВ «Альянс-Висотбуд» зобов'язаний передати Покупцю-(Позивачу) квартиру, вказану в даному договорі. Термін закінчення будівельно-монтажних робіт на об'єкті будівництва та введення його в експлуатацію - 1 квартал 2010 року.
П.4.1 Договору купівлі продажу майнових прав №47/18 від 09 листопада 2009 року передбачає, що після повної оплати майнових прав Продавець ТОВ «Альянс-Висотбуд» підписує з Покупцем Акт прийому-передачі майнових прав на 1-но кімнатну квартиру АДРЕСА_1.
За умовами даного Договору вартість майнових прав на квартиру складає 212 025,00 гривень.
Позивач своєчасно та в повному обсязі виконав свої зобов'язання за Договором купівлі продажу майнових прав №47/18 від 09 листопада 2009 року, що підтверджується копіями фінансових документів (квитанцій) (а.с.64).
Відповідач ТОВ «Альянс-Висотбуд» свої зобов'язання не виконав, порушив та недотримався умов Договору укладеного з позивачем, а саме:
пункьту 3.1.3 Договору в якому зазначено, що після закінчення будівництва продавець ТОВ «Альянс-Висотбуд» зобов'язаний передати позивачу квартиру, вказану в даному договорі; п.4.2 Договору де вказано, що термін закінчення будівельно-монтажних робіт на об'єкті будівництва, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та введення його в експлуатацію - 2-й квартал 2010 року, оскільки по цей час будинок не добудований та в експлуатацію не введений, квартира в натурі позивачу не передана.
Отже, відповідачем ТОВ «Альянс-Висотбуд» в порушення умов вказаних договорів свої зобов'язання не виконано, що додатково підтверджується копією відповіді ТОВ «Альянс-Висотбуд» на звернення №7-2010 Громадської Організації «Захист прав інвесторів Альянсу» від 22 лютого 2010 року, копією Відповіді №12/02/13240 від 14.07.2011 року від Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку, копією відповіді від Прокуратури Київського району м Одеси №7-27 від 13 січня 2012 року, що місяться в матеріалах справи.
Згідно рішення Одеської міської ради №3675-VI від 18 липня 2013 року «Про заходи щодо забезпечення подальшого будівництва жилого будинку за адресою: АДРЕСА_1, фінансування та завершення даного будівництва буде здійснювати ТОВ «СТРОЙКОНСАЛТИНГ», у зв'язку з чим, відповідач ТОВ «Альянс-Висотбуд» не матиме можливості виконати свої зобов'язання перед позивачем, що дає підстави позивачеві вважати про порушення його права як власника майнових прав.
Відповідно до ч.1 ст.15 Цивільного кодексу України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
За змістом частини 1 та 2 ст.16 ЦК України кожна особа має звернутися до суду за захистом свого майнового права та інтересу.
Згідно із ст. 1 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестиціями є всі види майнових та інтелектуальних цінностей, що вкладається в об'єкти підприємницької та інших видів діяльності, в результаті якої створюється прибуток (доход) або досягається соціальний ефект.
Статтею 2 Закону встановлено, що інвестиційною діяльністю є сукупність практичних дій громадян, юридичних осіб і держави щодо реалізації інвестиції.
Відповідно до ст.5 вищевказаного Закону інвестори - суб'єкти інвестиційної діяльності, які приймають рішення про вкладення власних, позичкових і залучених майнових та інтелектуальних цінностей в об'єкти інвестування.
Статтею 7 цього Закону встановлено, що інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об'єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торгівельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України.
Статтею 9 Закону передбачено, що основним правовим документом, який регулює взаємовідносини між суб'єктами інвестиційної діяльності, є договір (угода).
Укладення договорів, вибір партнерів, визначення зобов'язань, будь-яких інших умов господарських взаємовідносин, що не суперечить законодавству України, є виключною компетенцією суб'єктів інвестиційної діяльності.
Умови договорів, укладених між суб'єктами інвестиційної діяльності, згідно із ст. 18 Закону, чинні на весь строк дії цих договорів і у разі, коли після їх укладення законодавством (крім податкового, митного та валютного законодавства, а також законодавства з питань ліцензування певних видів господарської діяльності) встановлено умови, що погіршують становище суб'єктів або обмежують їх права, якщо вони не дійшли згоди про зміну умов договору.
Стаття 19 Закону визначає, що захист інвестицій - це комплекс організаційних , технічних та правових заходів, спрямованих на створення умов, які сприяють збереженню інвестицій, досягненню цілі внесення інвестицій, ефективній діяльності об'єктів інвестування та реінвестування, захисту законних прав та інтересів інвесторів, в тому числі права на отримання прибутку (доходу) від інвестицій. Держава гарантує захист інвестицій незалежно від форм власності.
Відповідно до ч.2 ст.11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини. Договір - це домовленість щодо встановлення, зміни або припинення зобов'язання як правовідношення. Предметом договору є зобов'язання, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати послугу, сплатити гроші, тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.
Згідно з приписами ст.526 ЦК України зобов'язання має виконуватись належним чином, відповідно до умов договору та актів цивільного законодавства.
Відповідно до ст.530 ЦК України, якщо у зобов'язанні встановлено строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк.
Як встановлено ст.599 ЦК України зобов'язання припиняється виконанням, проведеним належним чином.
Ст.655 ЦК України визначає, що за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Статтею 629 ЦК України передбачено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Як вбачається з матеріалів справи, забудовник своїх зобов'язань за укладеним з позивачем договором не виконав, будівництво об'єкту інвестування у визначені договором строки не закінчено, об'єкт інвестування в експлуатацію не введено та не надано позивачеві комплект документів, необхідний для реєстрації права власності на об'єкти нерухомості - квартири.
Статтею 177 ЦК України встановлено, що об'єктами цивільних прав є речі, в тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права тощо, статтею ст.190 ЦК України встановлено, що майном як особливим об'єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки, майнові права є не споживною річчю і визнаються речовими правами, а статтею 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» встановлюється, що майновими правами, які можуть оцінюватися, визнаються будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та права вимоги.
Виходячи з цього, речове право є юридичним поєднанням особи і речі, і всі суб'єкти визнають цей обов'язок обмежуючи тим самим особисті домагання цього предмета, тим самим речове права має абсолютний характер.
Фактичний зміст речового права проявляється в конкретних формах володіння річчю: об'єкт - тільки матеріальні речі, суб'єкти - особи, які можуть бути суб'єктами цивільно-правових відносин.
Речові права встановлюються законом, рішенням суду, заповітом або договором.
Таким чином, об'єктом цивільного права за даними договором є закріплене за позивачем майнові права, отримані в результаті інвестицій на конкретно визначену площу, якими позивач вправі володіти, користуватися і розпоряджатися.
Як вбачається з укладеного договору, між сторонами виникли договірні відносини щодо інвестування будівництва квартири, тим самим позивач, будучи інвесторами, вклав у будівництво об'єкту нерухомості власні кошти, а тому він до здавання об'єкту нерухомості в експлуатацію є власником майнових прав на об'єкт інвестування.
Ці майнові права є відмінні від права власності на майно, вони не потребують державної реєстрації і охороняються законом.
Відповідно до листа Міністерства юстиції України № 19-50-2309 від 22.06.2007 року квартира є об'єктом інвестування в об'єкті будівництва, який після завершення будівництва стає окремим майном. До завершення будівництва проінвестованого об'єкта нерухомого майна (квартири) та прийняття його до експлуатації інвестору належать майнові права на нього.
Відповідно до ст.328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонених законом, зокрема із правочинів.
Як передбачено в статті 392 ЦК України власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою
Згідно ч.2 ст.331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди, тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Таким чином суд приходить до висновку, що до завершення будівництва проінвестованої позивачем об'єкту нерухомості - квартири АДРЕСА_2, позивачу, як інвестору, належать майнові права на цей об'єкт нерухомості.
Що стосується позовних вимог про визнання іпотечних договорів недійсними, суд дійшов до висновку, що вони підлягають задоволенню зважаючи на наступне.
Під час розгляду справи судом встановлено, що 01 липня 2008 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та АКБ соціального розвитку «Укрсоцбанк» було укладено Іпотечний Договір №51-07/204, 02 липня 2008 року - Іпотечний Договір №02-10/2628, 16 липня 2008 року - Іпотечний Договір №02-10/2999.
В п.1.1 вищезазначених Іпотечних Договорів вказано, що ТОВ «Альянс-Висотбуд» як іпотекодавець передає в іпотеку Іпотекодержателю АКБ соціального розвитку «Укрсоцбанк» в забезпечення своїх зобов'язань по кредиту та Договорів про співробітництво, укладеними між ними, майнові права на незакінчену будівництвом квартиру АДРЕСА_1.
Разом з тим статтею 5 Закону України від 5 червня 2003 року № 898-ІV «Про іпотеку» (у редакції з 12.05.2006 р. по 14.01.2009 р.) указаний вичерпний перелік об'єктів, які могли бути предметом іпотеки за іпотечним договором.
Предметом іпотеки могли бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.
Предметом іпотеки також міг бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому.
Частина об'єкта нерухомого майна могла бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості чи приєднання її до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.
Водночас поняття «іпотека майнових прав» і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цьому Законі були відсутні.
Згідно зі ст.16 Закону України від 5 червня 2003 року №898-IV «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на момент укладення оспорюваного договору іпотеки) передача в іпотеку об'єктів незавершеного будівництва здійснювалась шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва.
Закон України від 19 червня 2003 року № 979-ІV «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» (редакція з 14.01.2006 р. по 23.07.2010 р.) встановлює відносини у системі іпотечного кредитування, а також перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном.
Отже, предметом правового регулювання зазначеного Закону є відносини, що виникають з приводу іпотечного боргу, який виникає після невиконання договору, забезпеченого іпотекою, а не для забезпечення кредитного договору, що був укладений 1 жовтня 2007 року між банком та фізичною особою.
Майнові права на об'єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до Закону України «Про іпотеку».
З огляду на наведене суд дійшов до висновку про те, що при укладенні договорів іпотеки були порушені положення статті 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення спірного договору), оскільки майнові права на окремі приміщення в житловому будинку не могли бути предметом іпотеки.
Зважаючи на вищезазначене, суд дійшов висновку, що іпотечні договори про передачу майнових прав на спірну квартиру в іпотеку підлягають визнанню недійсними у силу ст.ст.203, 215 ЦК України як такі, що укладені з порушенням вимог статті 5 Закону України від 5 червня 2003 року №898-ІV «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення спірного договору).
Саме таку правову позицію було висловлено в Постанові судової палати з цивільних справ Верховного суду України від 17 квітня 2013 року при розгляді справи №6-8цс13.
Відповідно до ст.ст.79, 88 ЦПК України та згідно ст.9 Закону України "Про судовий збір", з урахуванням звільнення оплати судового збору позивача при зверненні до суду, з відповідачів у рівних частках підлягає стягненню судовий збір у розмірі 3654 гривень 00 копійок із зарахуванням його до спеціального фонду Державного бюджету України.
Керуючись ст. ст.10,11, 57-60, 64, 79, 88, 158, 169, 197, 209, 212-215, 222 ЦПК України, суд,
Позовну заяву ОСОБА_1 задовольнити у повному обсязі.
Визнати за ОСОБА_1 майнові права на об'єкт інвестування - однокімнатну квартири №43, загальною проектною площею 38,55 м?, розташовану на 9-му поверсі поверсі, у житловому будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_1, згідно умов Договору купівлі продажу майнових прав №47/18 від 09 листопада 2009 року.
Визнати недійсним п.1.1 Іпотечного Договору №51-07/204 від 01 липня 2008 року, укладений між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру АДРЕСА_1.
Визнати недійсним п.1.1 Іпотечного Договору №02-10/2628 від 02 липня 2008 року, укладений між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру АДРЕСА_1.
Визнати недійсним п.1.1 Іпотечного Договору №02-10/2999 від 16 липня 2008 року, укладений між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру АДРЕСА_1.
Зняти заборону відчуження на квартиру АДРЕСА_1 та виключити з Державного реєстру іпотек записи про обтяження її іпотекою.
Стягнути у рівних частках з Товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» та Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» судовий збір у розмірі 3564 гривень 00 копійок, зарахувавши його до спеціального фонду Державного бюджету України.
Копію рішення направити сторонам у справі.
Рішення може бути оскаржене до апеляційного суду Одеської області через суд першої інстанції шляхом подачі апеляційної скарги в 10-денний строк з дня отримання копії рішення.
Суддя: