Україна
Господарський суд Чернігівської області
м.Чернігів,пр.Миру,20 Тел.7-99-18
Іменем України
11.06.14. Справа № 927/549/14.
За позовом Чернігівської міської громадської організації інвалідів «Благодіяння», 14000, м.Чернігів, вул. Кирпоноса, 14/2.
Відповідач: Фонд комунального майна Чернігівської міської ради, 14000, м. Чернігів, вул.Мстиславська, 8.
Предмет спору: про визнання недійсним договору оренди в частині орендної плати.
Суддя Федоренко Ю.В.
Від позивача: Хроленко О.В. - керівник.
Від відповідача: Неговська О.М., дов. від 10.01.14.
Рішення прийняте після перерви, яку оголошено на підставі ст.77 ГПК України.
Громадською організацією інвалідів «Благодіяння» (далі - Позивач), заявлено позов до Фонду комунального майна Чернігівської міської ради (далі - Фонд) про визнання недійсним з моменту укладення договору оренди №566 від 15.04.13 п.3.1 в частині встановленого розміру орендної плати за базовий місяць березень 2013 року. Вказана умова договору, на думку позивача, не відповідає вимогам закону, порушує його права. Фонд не повідомив його при укладенні договору про суттєві недоліки майна, які виключають можливість його використання за призначенням, а саме - приміщення не забезпечене електропостачанням.
Додаткове обгрунтування позовних вимог надане у письмових поясненнях суду від 03.06.14 у яких, зокрема, зазначено, що оцінку майна та рецензування експертного звіту проводилась з урахуванням наявності електропостачання, а фактично воно відсутнє, під час підготовки та укладення договору Фонд фактично ввів в оману позивача.
Фонд позов не визнав. Посилається на те, що укладений між сторонами договір відповідає вимогам закону. Актом приймання-передачі майна підтверджено наявність електропостачання приміщення.
Дослідивши матеріали справи та вислухавши пояснення представників сторін суд встановив таке.
15.04.13 між сторонами укладено договір оренди нерухомого майна, що належить територіальній громаді м. Чернігові, №566 (далі - Договір).
У розділі 1 Договору сторонами було погоджено, що Орендодавець (Фонд) передає, а Орендар (Позивач) приймає в строкове платне користування нерухоме майно: нежитлове приміщення, розташоване на першому поверсі та у підвалі одноповерхової прибудови до п'ятиповерхового житлового будинку (по першому поверху: з літ « 1-13» по літ « 1-15»; по підвалу: з літ « 1-1 по літ « 1-12», згідно з інвентаризаційною справою №17158), далі - майно, що належить територіальній громаді м. Чернігова.
Місцезнаходження майна: м. Чернігів, вул. Гагаріна, 4; загальна площа 223,0 кв.м.; вартість майна згідно з висновком про вартість майна станом на 21.12.12 становить 368 238,87 грн.
Майно передається в оренду для розміщення громадської організації інвалідів.
Стан майна на момент укладення договору визначається в акті приймання-передачі.
У п.3.1 Договору сторонами було встановлено, що орендна плата є платежем, який Орендар вносить Орендодавцю незалежно від наслідків господарської діяльності і визначається на підставі Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду майна комунальної власності територіальної громади м. Чернігова, затвердженої рішенням міської ради від 30.07.07 (19 сесія 5 скликання) зі змінами та доповненнями, і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку (останній місяць за який є інформація про індекс інфляції) - березень 2013 року, 647,32 грн.
Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць, що друкується Мінстатом України (п.3.3).
Факт укладення договору оренди на зазначених умовах між сторонами підтверджується і рішенням Господарського суду Чернігівської області від 15.01.14 у справі №927/1505/13 за позовом Чернігівської міської організації інвалідів «Благодіяння» до відповідача - Фонду комунального майна Чернігівської міської ради про визнання недійсною відмови від договору, визнання договору діючим та визнання незаконною частини 4 п.1.1 договору оренди №556 від 15.04.13.
Вказаним рішенням також встановлено, що орендоване майно належить територіальній громаді м. Чернігова і є комунальною власністю.
Цим рішенням провадження у справі в частині витребування у Фонду належним чином засвідченої копії висновку про оцінку майна, визнання недійсним висновку про оцінку орендованого майна та зобов'язання Фонду усунути порушення законодавства шляхом проведення належної оцінки майна, належного розрахунку розміру орендної плати та внесення змін до договору оренди №566 нерухомого майна, що належить територіальній громаді м. Чернігова від 15.04.13 припинено. В задоволенні решти позовних вимог відмовлено.
Постановою Київського апеляційного господарського суду від 02.04.14 у справі 927/1505/13 рішення Господарського суду Чернігівської області залишено без змін.
Відповідно до ч.3 ст.35 ГПК України обставини справи, встановлені рішенням суду у господарській справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді інших справ, у який беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини.
Згідно з положенням про Фонд, затвердженого рішенням Чернігівської міської ради від 31.03.11 (сьома сесія шостого скликання), Фонд здійснює управління майном комунальної власності в межах повноважень, визначених міською радою. Визначення меж цих повноважень та умов їх здійснення регулюються цим положенням.
До завдань та функцій Фонду віднесено здійснення повноважень орендодавця цілісних майнових комплексів підприємств, організацій, їх структурних підрозділів, нерухомого та іншого майна комунальної власності (п.2.1.4 положення).
У сфері оренди Фонд виступає відповідно до закону орендодавцем цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів, нерухомого та іншого комунального майна (п.2.2.10).
Враховуючи вказане, суд приходить до висновку про те, що Фонд мав належні повноваження на укладення Договору.
17.04.13 представниками сторін підписано додаток №1 до Договору - акт приймання-передавання майна, що надається у оренду, а саме: нежитлового приміщення, розташованого на першому поверсі та у підвалі одноповерхової прибудови до п'ятиповерхового житлового будинку, площею 223,0 кв.м. , за адресою: м. Чернігів, вул. Гагаріна, 4, оціночною вартістю 368 238,87 грн.
В цьому акті, зокрема, сторонами зазначено, що приміщення знаходиться у задовільному стані. У наявності електро, водопостачання та водовідведення. Даний документ підтверджує відсутність претензій Орендаря відносно стану наданого в оренду приміщення.
Представниками сторін також підписано додаток № 2 до Договору - розрахунок орендної плати за приміщення, який 15.04.13 затверджено головою Фонду.
Розрахунок орендної плати проведено у відповідності з Методикою розрахунку та порядку використання плати за оренду майна комунальної власності територіальної громади м. Чернігова, затвердженої рішенням Чернігівської міської ради від 30.07.07 (19 сесія 5 скликання).
Укладений між сторонами договір є договором оренди правове регулювання за яким здійснюється нормами глави 58 Цивільного кодексу України.
Крім того, оскільки передане у оренду майно є комунальною власністю, організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду цього майна, регулюються Законом України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.92 року N 2269-XII (далі - Закон).
Відповідно до ст.759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).
Відповідно до ч.1 ст.638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Істотними умовами договорі оренди є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Статтею 10 Закону до істотних умов договору оренди віднесено, зокрема, об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); орендна плата з урахуванням її індексації.
Відповідно до ст.11 Закону оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України ( 629-95-п ). Оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди.
Згідно з п.19 Методики оцінки об'єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.95 №629, разі передачі в оренду нерухомого майна, орендодавцем якого є орган, визначений в абзацах другому і третьому статті 5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", звіт про незалежну оцінку рецензується і за наявності позитивного загального висновку рецензента про відповідність такого звіту вимогам нормативно-правових актів з питань проведення оцінки висновок про вартість майна затверджується зазначеним орендодавцем.
Звіт про оцінку нерухомого майна, переданого за Договором, було рецензовано 15.01.13, що підтверджується доданою до відзиву на позов рецензією на звіт про оцінку. Звіт затверджено орендодавцем (Фондом) 15.01.13.
Отже, обґрунтування позову тими обставинами, що Фондом не було проведено рецензію звіту та не було затверджено сам звіт, не заслуговують на увагу.
Листом від 21.05.13 Позивач звернувся до Чернігівських міських електричних мереж з проханням надати роз'яснення щодо наявності електропостачання орендованої частини підвального приміщення, оформленому у встановленому порядку, резервної електричної потужності для приєднання до електромережі, що необхідно виконати для укладення договору про електропостачання.
Листом від 04.06.13 Чернігівські електричні мережі повідомили Позивача, що вказане приміщення не має окремого договору, які дії необхідно виконати для одержання електричної потужності.
Листами від 21.05.13 №38 та від 12.06.13 №40 Позивач повідомив Фонд про неможливість користування орендованим приміщенням оскільки відсутнє освітлення підвалу і можливість укласти договір з електромережами. Прохав провести перевірку експертної оцінки вартості майна, розглянути питання про винесення змін до договору, вирішити питання про електропостачання згідно умов договору.
Листом від 21.06.13 №7-3/779 Фондом запропоновано звернутися із заявою щодо розірвання договору, якщо Позивач не має можливості виконати вимоги Чернігівських електричних мереж відповідно до листа від 04.06.13 №12/5725 та укласти договір на постачання електричної енергії.
Листом від 23.12.13 №01/14154 Чернігівські електричні мережі повідомили Фонд, що у нежитловому приміщенні, розташованому на першому поверсі у підвалі одноповерхової прибудови до п'ятиповерхового будинку по вул.Гагаріна,4 у м. Чернігові (тобто у орендованому Позивачем приміщенні) наявні мережі електропостачання, договір на електропостачання з користувачем зазначеного вище приміщення може бути укладено при наявності відповідних документів.
Уклавши Договір Позивач взяв на себе зобов'язання сплачувати фактичні витрати за одержання послуг з електро-?тепло-, газо- водопостачання та водовідведення (за наявності) для чого у місячний термін оформити договори з відповідними службами (п.5.8 Договору).
Отже, обов'язок на укладення договору з підприємством електропостачання за Договором взяв на себе Позивач і всі дії, необхідні для укладення договору про електропостачання, повинні виконуватися останнім.
Факт наявності електропостачання у орендованому за Договором приміщенні підтверджується додатком №1 до Договору - актом приймання-передання майна, листом Чернігівських електричних мереж №01/14154 від 23.12.13.
Обгрунтовуючи позов позивач посилається на ч.4 ст.13 Закону за якою Орендодавець зобов'язаний передати орендарю об'єкт оренди в комплекті та у стані, що відповідають істотним умовам договору оренди та призначенню майна, і повідомити орендаря про особливі властивості та недоліки майна, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна орендаря або інших осіб чи призвести до пошкодження самого майна під час користування ним.
Та обставина, що лічильник електроенергії, через який здійснюється постачання електроенергії до частини орендованого приміщення - підвалу, є власністю іншої особи, є особливістю електропостачання, яка не може бути небезпечною для життя, здоров'я, майна орендаря або інших осіб чи призвести до пошкодження самого майна під час користування ним. Вказана обставина не є недоліком майна, яке передане у оренду.
Тобто, Фондом при передачі майна у оренду не було порушено вимоги ч.4 ст.13 Закону.
Крім того, ч. 3 ст. 767 Цивільного кодексу України передбачає обов'язок наймача в присутності наймодавця перевірити справність речі. Якщо наймач у момент передання речі в його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані.
В матеріалах справи відсутні будь-які докази про існування перешкод для перевірки позивачем стану майна, яке йому передається у оренду.
Якщо позивач вважає, що вказана обставина електропостачання є недоліком переданого у оренду майна, яка заважає його використанню за призначенням, то відповідно до пункту 1 ч. 1 ст. 784 Цивільного кодексу України наявність недоліків майна, які перешкоджають його використанню за призначенням є підставою для розірвання договору з ініціативи наймача, а не визнання його недійсним повністю чи в частині.
Відповідно до ч. 1 ст. 230 Цивільного кодексу України якщо одна сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення (ч. 1 ст. 229 цього Кодексу), такий правочин визнається судом недійсним.
Обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування.
Відповідно до п. 20 постанови Пленуму Верховного Суду України N 9 від 06.11.2009 р. "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" правочин визнається вчиненим під впливом обману у випадку навмисного введення іншої сторони в оману щодо обставин, які впливають на вчинення правочину. На відміну від помилки, ознакою обману є умисел у діях однієї зі сторін правочину.
Наявність умислу в діях відповідача, істотність значення обставин, щодо яких особу введено в оману, і сам факт обману повинна довести особа, яка діяла під впливом обману. Обман щодо мотивів правочину не має істотного значення.
Обман - це певні винні, навмисні дії сторони, яка намагається запевнити іншу сторону про такі властивості й наслідки правочину, які насправді наступити не можуть. При обмані наслідки правочину, що вчиняється, є відомими й бажаними для однієї зі сторін.
Проте,в даному випадку, передбачені Договором наслідки - використання майна для розміщення громадської організації інвалідів, наступили і Позивач використав орендоване майно для мети, визначеної оспорюваним правочином.
Відповідно до ч.1 ст.215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частиною першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу
Відповідно до ч.1 ст.203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Оскільки при розгляді справи судом не встановлено порушень закону в частині встановлення розміру орендної плати за комунальне майно, інших порушень закону при укладенні та виконання сторонами Договору, у позові про визнання недійсним п.3.1 Договору в частині встановленого розміру орендної плати за березень 2013 рок необхідно відмовити.
З цих же підстав відхиляється клопотання позивача від 13.05.14 не обмежуватися позовними вимогами у разі з'ясування обставин, що підтверджують порушення закону при укладенні та виконанні договору. Підстав для застосування п.2 ч.1 ст.83 ГПК України суд не знаходить.
Керуючись ст. 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України суд,-
У позові відмовити повністю.
Повне рішення складено 13.06.14.
Суддя Ю.В.Федоренко