ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА
01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б тел.230-31-34
Справа № 11/205
20.05.09
За позовом
Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Межигірська 5"
до
1) Відділу приватизації комунального майна Подільського району міста Києва,
2) Товариства з обмеженою відповідальністю "КОМПАНІЯ ДНІПРОВА ХВИЛЯ"
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідачів
Подільська районна у місті Києві рада
про
визнання договору недійсним
Суддя Смирнова Ю.М.
Представники:
від позивача
Кожевніков С.В. -голова правління, Міщенко Л.І., Міщенко С.Л. -представники
від відповідача-1
Путіна Т.Є. -представник
від відповідача-2
Проценко І.С. -представник
від третьої особи
не з'явились
На розгляд Господарського суду міста Києва передані вимоги Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Межигірська 5" (далі - позивач) про визнання Договору купівлі-продажу нежитлових приміщень з № 1 по № 9 (групи приміщень № 24) (в літ. В) загальною площею 132 кв.м., що знаходяться за адресою: вул. Межигірська, 5 від 19.09.2008, укладеного між Відділом приватизації комунального майна Подільського району міста Києва, що входить до структури Подільської районної у місті Києві державної адміністрації та Товариством з обмеженою відповідальністю "КОМПАНІЯ ДНІПРОВА ХВИЛЯ" недійсним з моменту його вчинення (з урахуванням уточненої позовної заяви від 28.04.2009).
Позовні вимоги мотивовані тим, що спірний правочин (Договір купівлі-продажу нежитлових приміщень від 19.09.2008) підлягає визнанню недійсним на підставі ст.ст. 203, 215 Цивільного кодексу України як такий, що вчинений з порушенням вимог чинного законодавства України. Зокрема, на думку позивача, відчужуване за спірним договором нежитлове приміщення належить до майна, що складає неподільне та загальне майно і перебуває у спільній, відповідно -сумісній і частковій власності членів Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Межигірська 5" і відповідно до ст. 19 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" не підлягає відчуженню. Крім того, позивач зазначає, що відповідачем-2 не отримано рішення Київської міської ради відповідно до п. 30 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні". В уточненій позовній заяві позивач також зазначає, що підвальні приміщення площею 238,5 кв.м., в тому числі спірні 132,0 кв.м. нежилих приміщень, увійшли до майна об'єднання, про що свідчить п. 3.3.1 Статуту ОСББ. В обґрунтування заявлених вимог позивач посилається рішення Подільського районного суду м. Києва від 22.11.2007 по справі № 2-2882/07.
Відповідач-1 проти позову заперечує та вказує, що підставою для укладання спірного договору стало рішення Подільської районної у м. Києві ради № 134 від 01.03.2007 "Про перелік об'єктів комунальної власності територіальної громади району, що підлягають приватиації". На думку відповідача-1 відчужені за спірним договором приміщення мають статус нежитлових приміщень та ніколи не мали статусу допоміжних приміщень.
Відповідач-2 проти позову заперечує та зазначає, що відчужувані за спірним договором нежитлові приміщення належали територіальній громаді Подільського району міста Києва на праві комунальної власності на підставі Свідоцтва про право власності на нежилі приміщення серії САС № 245569, виданого Головним управлінням комунальної власності виконавчим органом Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації). На думку відповідача-2 спірний договір укладено в повній відповідності до вимог чинного законодавства.
В судовому засіданні 15.05.2009 представник позивача подав клопотання про витребування доказів.
Розглянувши клопотання позивача, заслухавши представників учасників судового процесу, дослідивши матеріали справи, судом вказане клопотання було відхилено з підстав його необґрунтованості та, оскільки частина документів, які просить витребувати позивач, містяться в матеріалах справи, а інші документи, зазначені в клопотанні не мають значення для вирішення даного спору.
Також в судовому засіданні 15.05.2009 представником позивача було подано клопотання про призначення судової будівельно-технічної експертизи.
Вказане клопотання було відхилено судом, оскільки в матеріалах справи міститься Висновок № 3294 спеціаліста Київського науково-дослідного інституту судових експертиз від 21.04.2009, в якому досліджені питання, визначені в клопотанні позивача.
15.05.2009, до Господарського суду міста Києва повторно надійшла заява Підприємства з іноземними інвестиціями за участю українського капіталу -Інвестиційної компанії "Атек-Інвест" (Закрите акціонерне товариство) про залучення останнього третьою особою, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача.
Дана заява мотивована тим, що в нежитлових приміщеннях з № 1 по № 9 (групи приміщень № 24) загальною площею 132 кв.м., що знаходяться за адресою: вул. Межигірська, 5, мають знаходитись фінансові документи, копії та нотаріальні копії договорів купівлі-продажу цінних паперів, ідентифікації юридичних та фізичних осіб -контрагентів по операціям з цінними паперами.
Предметом спору у справі № 11/205 є визнання недійсним Договору купівлі-продажу нежитлових приміщень від 19.09.2008.
Відповідно до ч. 1 ст. 27 Господарського процесуального кодексу України треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, можуть вступити у справу на стороні позивача або відповідача до прийняття рішення господарським судом, якщо рішення з господарського спору може вплинути на їх права або обов'язки щодо однієї з сторін. Їх може бути залучено до участі у справі також за клопотанням сторін, прокурора або ініціативи господарського суду.
Дослідивши матеріали справи, вислухавши присутніх представників, з огляду на те, що суду не доведено та не надано жодних доказів, що прийняття рішення у справі може вплинути на права і обов'язки Підприємства з іноземними інвестиціями за участю українського капіталу -Інвестиційної компанії "Атек-Інвест" (Закрите акціонерне товариство) щодо однієї зі сторін, судом було відмовлено в задоволенні заяви про залучення до участі у справі третьої особи на стороні позивача.
Представником позивача були подані клопотання про зупинення провадження у справі № 11/205 до вирішення справ № 51/186, № 40/25 та 38/131.
Згідно з ч. 1 ст. 79 Господарського процесуального кодексу України господарський суд зупиняє провадження у справі в разі неможливості розгляду даної справи до вирішення пов'язаної з нею іншої справи, що розглядається іншим судом.
В судовому засіданні 15.05.2009 судом було відмолено в задоволенні вказаних клопотань, оскільки справа № 51/186 про визнання недійсним договору оренди № 319/06-1 від 13.11.2006 та додаткових угод до нього, укладеного між КП "Оренда" та ТОВ "Компанія Дніпрова Хвиля" не пов'язана з розглядом даної справи. Розгляд справ № 40/25 та № 38/131 не перешкоджає розгляду справи № 11/205, а тому заявлені позивачем клопотання задоволенню не підлягають. У разі задоволення позовів у справах № 40/25 та № 38/131 позивач не позбавлений можливості звернутись до суду з заявою про перегляд даного рішення за нововиявленими обставинами.
Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд
Згідно з п. 230 Додатку № 8 "Перелік об'єктів комунальної власності територіальної громади Подільського району м. Києва" до рішення Київської міської ради "Про формування комунальної власності територіальних громад районів міста Києва" житловий будинок по вул. Межигірській, 5 літера В віднесено до комунальної власності територіальної громади Подільського району м. Києва.
13.11.2006 між Комунальним підприємством "Оренда" та Товариством з обмеженою відповідальністю "КОМПАНІЯ ДНІПРОВА ХВИЛЯ" укладено Договір № 319/06-1 оренди нерухомого майна (нежилих будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади Подільського району м. Києва (далі -Договір оренди).
01.02.2007 між Комунальним підприємством "Оренда" та Товариством з обмеженою відповідальністю "КОМПАНІЯ ДНІПРОВА ХВИЛЯ" було укладено Додаткову угоду № 1 про зміну і доповнення до Договору № 319/06-1 від 13.11.2006 оренди нежитлового приміщення по вул. Межигірській, 5 літ. В.
Згідно з п. 1.1 Договору (в редакції Додаткової угоди № 1) Комунальне підприємство "Оренда" на підставі розпорядження Подільської районної у м. Києві державної адміністрації від 13.11.2006 № 1175 передало, а відповідач-2 прийняв в оренду підвальне приміщення (будівлю, споруду) по вул. Межигірській, 5 літ. В площею 132,00 кв.м. для розміщення складу.
Відповідно до п. 30 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються такі питання як прийняття рішень щодо відчуження відповідно до закону комунального майна; затвердження місцевих програм приватизації, а також переліку об'єктів комунальної власності, які не підлягають приватизації; визначення доцільності, порядку та умов приватизації об'єктів права комунальної власності.
Рішенням ІХ сесії Подільської районної у місті Києві ради V скликання від 01.03.2007 № 134 "Про перелік об'єктів комунальної власності територіальної громади Подільського району, що підлягаю приватизації та надання дозволу" затверджено перелік об'єктів комунальної власності територіальної громади Подільського району, а саме: нежилих приміщень та будинків, що підлягають приватизації шляхом викупу орендарем.
Відповідно до п. 56 Додатку № 1 до рішення ІХ сесії Подільської районної у місті Києві ради V скликання від 01.03.2007 № 134 Товариство з обмеженою відповідальністю "КОМПАНІЯ ДНІПРОВА ХВИЛЯ" отримало право викупу нежилого приміщення по вул. Межигірській, 5 літера В.
Станом на момент розгляду справи вказане рішення в частині, що стосується включення до переліку об'єктів, що підлягають приватизації, нежилих приміщень по вул. Межигірській, 5 літера В не оскаржувалось та є чинним.
19.09.2008 між Товариством з обмеженою відповідальністю "КОМПАНІЯ ДНІПРОВА ХВИЛЯ" (далі - відповідач-2) та Відділом приватизації комунального майна Подільського району міста Києва (далі - відповідач-1) було укладено Договір купівлі-продажу нежитлових приміщень, який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Матвеєвим В.А. та зареєстровано в реєстрі за № 4303 (далі - Договір).
Відповідно до п. 1.1 Договору відповідач-1 продав, а відповідач-2 купив нежилі приміщення з № 1по № 9 (групи приміщень № 24) (в літ. В), загальною площею 132,00 кв.м., які знаходяться за адресою: м. Київ, вул. Межигірська, буд. 5.
Згідно з п. 1.2 Договору відчужувані нежилі приміщення належать Територіальній громаді Подільського району м. Києва на праві комунальної власності на підставі Свідоцтва про право власності на нежилі приміщення серії САС № 245569, виданого 29.07.2008 Головним управлінням комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) на підставі наказу Головного управління комунальної власності м. Києва від 29.07.2008 № 1049-В та зареєстрованого Київським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна 18.08.2008 за № 9160-П, про що записано в реєстрову книгу за № 178 П -201.
Станом на момент розгляду справи № 11/205 Свідоцтво про право власності на нежилі приміщення серії САС № 245569 є чинним.
Згідно листа Комунального підприємства "Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду Подільського району" від 17.07.2008 № 395 нежитлове приміщення групи приміщень № 24 загальною площею 132,0 кв.м., які розташовані у підвалі рівень-1 житлового будинку за адресою: м. Київ, вул. Межигірська, 5, літера В, знаходяться на балансі Комунального підприємства "Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду Подільського району".
Відповідно до ч. 5, 6 ст. 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правоможності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об'єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об'єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.
Доцільність, порядок та умови відчуження об'єктів права комунальної власності визначаються відповідною радою.
Згідно з ч. 2 ст. 327 Цивільного кодексу України управління майном, що є у комунальній власності, здійснюють безпосередньо територіальна громада та утворені нею органи місцевого самоврядування.
Відповідно до ч. 1, 2 ст. 19 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" спільне майно співвласників багатоквартирного будинку складається з неподільного та загального майна.
Неподільне майно перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку. Неподільне майно не підлягає відчуженню.
Неподільне майно - неподільна частина житлового комплексу, яка складається з частини допоміжних приміщень, конструктивних елементів будинку, технічного обладнання будинку, що забезпечують належне функціонування жилого будинку (ст. 1 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку").
Відповідно до Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).
Водночас, законодавство, та в першу чергу вказаний Закон не передбачають безумовного віднесення будь-якого приміщення (не квартири), що знаходиться у багатоквартирному жилому будинку, до допоміжного.
В матеріалах справи наявний Висновок № 3294 спеціаліста Київського науково-дослідного інституту судових експертиз від 21.04.2009, відповідно до якого, за результатами проведення порівняння результатів візуального обстеження та обмірних робіт, даних технічної документації, з вимогами нормативних документів, діючих у будівництві, зокрема, встановлено, що:
- при обстеженні нежилих приміщень з № 1 по № 9 (групи приміщень № 24), загальною площею 132,00 кв.м., які знаходяться по вул. Межигірській, 5, літера В, в м. Києві, не виявлені комунікації, які необхідні для обслуговування вище розташованих поверхів даного будинку;
- вказані нежилі приміщення не відносяться до житлового фонду і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин.
Як вбачається з листа Комунального підприємства "Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду Подільського району" від 17.07.2008 № 395 нежитлові приміщення групи приміщень № 24 загальною площею 132,0 кв.м., які розташовані у підвалі рівень-1 житлового будинку за адресою: м. Київ, вул. Межигірська, 5, літера В не продано, не передано, не подаровано, не обтяжено, спору у т.ч. судового щодо вказаних приміщень немає, та до допоміжних приміщень житлового будинку не належать і загально будинкове інженерне обладнання (теплопункт, електрощитові, водонапірний вузол, рамки управління) у них не розміщене.
Згідно технічного паспорту на нежитловий будинок (приміщення) по вул. Межигірська, 5, літера В, в м. Києві (виготовленого 12.03.2008), наданого у відповідь на запит суду Комунальним підприємством “Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна”, приміщення, відчужені за спірним договором, віднесені до групи нежитлових (вбудованих) приміщень, призначених для торгівлі, громадського харчування, аптек тощо.
Обов'язок доказування та подання доказів, відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України, розподіляється між сторонами виходячи з того, хто посилається на певні юридичні факти, які обґрунтовують його вимоги та заперечення. У даному випадку, це стосувалося Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Межигірська 5", яким не надано суду належних та допустимих доказів на підтвердження належності відчужених за спірним договором нежилих приміщень до допоміжних.
В статті 1 Закону України “Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку” врегульовано окремо та визначено термін “нежиле приміщення” як приміщення, яке хоча і входить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин.
Оскільки нежилі приміщення, відчужені за спірним договором, не відносяться до житлового фонду, то приватизація даного об'єкту регулюється в першу чергу Законом України “Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)”.
Згідно з положеннями ст. 7 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" у статуті об'єднання співвласників багатоквартирного будинку має бути визначено перелік майна, що перебуває у спільній сумісній власності (неподільного майна), права та обов'язки членів об'єднання щодо цього майна.
Як вбачається з п. 3.2.1 Статуту Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Межигірська 5" підвальні приміщення не належать до неподільного майна Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Межигірська 5".
Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Позивачем не надано суду доказів, що нежилі приміщення з № 1по № 9 (групи приміщень № 24) (в літ. В), загальною площею 132,00 кв.м., які знаходяться за адресою: м. Київ, вул. Межигірська, буд. 5 є неподільним майном, що перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку та, що вказані приміщення призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку і є технічними приміщеннями та в яких знаходиться майно, обладнання, що пов'язане з функціонуванням жилого будинку.
Також суд відзначає, що приміщення, продані відповідачу-2 за спірним Договором, не можуть вважатись майном Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Межигірська 5", оскільки в статті 19 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" йдеться про належність неподільного майна на праві спільної сумісної власності не об'єднанню, а співвласникам багатоквартирного будинку.
Рішення Подільського районного суду м. Києва від 22.11.2007 у справі № 2-2882/07 за позовом Заступника прокурора Подільського району м. Києва в інтересах держави в особі Подільської районної у м. Києві ради до Міщенка Сергія Леонідовича, Закритого акціонерного товариства Інвестиційна компанія "АТЕК-Інвест" про усунення перешкод в користуванні власністю, звільнення самовільно зайнятого приміщення, стягнення та за зустрічним позовом Міщенка Сергія Леонідовича до Подільської районної у м. Києві ради про визнання договору дійсним, визнання права власності ще раз підтверджує, що спірні приміщення є комунальною власністю територіальної громади Подільського району. Отже, Подільська районна у місті Києві рада, як орган місцевого самоврядування, мала повноваження розпорядження цим майном від імені територіальної громади, в тому числі відчужувати його. Також вказаним рішенням Подільського районного суду м. Києва від 22.11.2007 підтверджено факт самовільного зайняття приміщення Міщенком Сергієм Леонідовичем та Закритим акціонерним товариством Інвестиційна компанія "АТЕК-Інвест".
Згідно з ч. 2 ст. 35 Господарського процесуального кодексу України рішення суду з цивільної справи, що набрало законної сили, є обов'язковим для господарського суду щодо фактів, які встановлені судом і мають значення для вирішення спору.
Відповідно до ст. 215 Цивільного кодексу України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Згідно з ч. 1 ст. 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.
Відповідно до статті 204 Цивільного кодексу України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Оскільки спірний договір не суперечить вимогам ст. ст. 203 та 215 Цивільного кодексу України, а позивач не довів його недійсності на підставах, встановлених законом, то підстави для визнання його недійсним відсутні. Спірний договір укладено відповідно до чинного Рішення ІХ сесії Подільської районної у місті Києві ради V скликання від 01.03.2007 № 134, позивач не довів суду, що нежитлові приміщення, які є предметом спірного договору, є допоміжними приміщеннями та є неподільним майном, що перебуває у власності позивача, а тому не доведено порушення відповідачами його прав та охоронюваних законом інтересів, суд вважає позовні вимоги необґрунтованими та такими, що задоволенню не підлягають.
У зв'язку з відмовою в позові судові витрати покладаються на позивача відповідно до положень ч. 5 ст. 49 Господарського процесуального кодексу України.
Керуючись ст.ст. 33, 35, 43, 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва, -
У позові відмовити повністю.
Рішення набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його прийняття та може бути оскаржене в порядку та у строки, визначені Господарським процесуальним кодексом України.
Суддя Ю.М. Смирнова