79014, м. Львів, вул. Личаківська, 128
08.07.08 Справа№ 21/134
За позовом: Закритого акціонерного товариства "Львівський універмаг "На ринку", м. Львів
до відповідача: Управління майном спільної власності Львівської обласної ради, м. Львів
про спонукання до укладення договору.
Суддя Масловська Л.З.
Представники:
від позивача: Москаль Д.М. - представник
від відповідача: Горак Я.П.- представник
Права і обов'язки, передбачені ст.ст. 20, 22 ГПК України, сторонам роз'яснено. У відповідності до ст. 75 ГПК України справа слухається за наявними у ній матеріалами.
Суть спору: Позов заявлено закритим акціонерним товариством "Львівський універмаг "На ринку", м. Львів, до Управління майном спільної власності Львівської обласної ради, м. Львів, спонукання до укладення договору про внесення змін до Договору №292 на оренду нерухомого майна спільної власності територіальних громад Львівської області в редакції проекту від 14.03.2008 р., запропонованого АТЗТ Львівський універмаг "На ринку", а саме, доповнити розділ 8 "Особливі умови договору" пунктом 8.3. такого змісту: "8.3. Орендар звільняється від сплати орендної плати на час проведення ним робіт з капітального ремонту та реставрації фасаду і даху будинку, в якому розташований Об'єкт оренди, як це передбачено п. 8.1.2. цього Договору, а також на час проведення капітального ремонту, реконструкції та реставрації внутрішньої частини Об'єкта оренди пропорційно орендованим площам, що передбачено в п. 8.1.3. цього договору. Орендна плата за цей період Орендарю не нараховується".
Ухвалою господарського суду Львівської області від 19.05.2008 р. порушено провадження у справі та призначено справу до розгляду на 17.06.2008 р.. В судових засіданнях 17.06.2008 р., 25.06.2008 р. оголошувались перерви, про що представники сторін ознайомлені під розписку.
В судових засіданнях представник позивача позов підтримав з мотивів, зазначених у позовній заяві, запереченні на відзив. Ствердив, зокрема, що 09.12.2003 р. між позивачем та відповідачем була укладена угода про внесення змін і доповнень до договору оренди №292 від 24.12.1996 р., за яким позивач отримав в оренду приміщення площею 1688,1 кв.м. на площі Ринок, 32 у м. Львові. Розділ 8 договору покладає на позивача обов'язок провести капітальний ремонт об'єкта оренди до кінця 2009 р.. Позивач розробив проектно-кошторисну документацію, відповідно до якої ремонт та реконструкція даху та фасаду будинку слід робити в цілому по кутовому будинку №32 на пл. Ринок (вул. Шевська,1). Крім того, такі ремонтні роботи унеможливлять використання об'єкта оренди за цільовим призначенням. Рішенням №84 від 19.11.2002 р. Львівської обласної ради "Про внесення доповнення до Методики розрахунку плати за оренду не житлових приміщень у будинках обласної комунальної власності", передбачено орендар звільняється від внесення орендної плати, якщо з незалежних від нього причин орендар повністю позбавлений можливості користуватись об'єктом оренди. 14.03.2008 р. позивач звернувся до відповідача із проектом зазначених змін, але йому було відмовлено. Просить позов задоволити.
Представник відповідача позов заперечив з мотивів, зазначених у відзиві, клопотанні. Посилається на невідповідність запропонованого проекту змін вимогам законодавства, оскільки перегляд розмірів орендної плати допускається лише у випадках, встановлених законодавчими актами України. Посилається на необхідність переукладення договорів оренди, укладених до 01.01.2007 р., у відповідності до ринкової вартості майна на підставі Закону України "Про державний бюджет України на 2007 рік". Ствердив також, що у відповідності із п. 1 договору від 29.08.2006 р. позивач звільнений від сплати орендної плати на час проведення капітального ремонту, але не пізніше, як до 09.12.2008 р.. Просить у позові відмовити.
Розглянувши матеріали справи у їх сукупності, заслухавши представників, суд встановив.
З пояснень сторін та матеріалів справи випливає, що 24.12.1996 р. між позивачем (орендар) та правопопередником відповідача (орендодавець) був укладений договір оренди №292, який був викладений у новій редакції 09.12.2003 р. угодою про внесення змін і доповнень до Договору оренди №292 від 24.12.1996 року /викладення в новій редакції/, у відповідності до п. 1.1. якого правопопередник відповідача передав, а орендар прийняв в строкове платне володіння і користування нежилі приміщення в будинку №32 на площі Ринок, вул. Шевська, 1 у місті Львові загальною площею 1688,1 кв.м.. У відповідності до п. 3.1. договору, базова орендна плата встановлена в розмірі 9663,30 грн.. У відповідності до п. 3.4. договору розмір орендної плати може бути переглянутий на вимогу однієї з сторін у разі зміни методики її розрахунку, змін централізованих цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавством. У випадку зміни розміру орендної плати сторони укладають додаткову угоду за умови, що орендодавець сповістить орендаря про теку зміну не пізніше, ніж за 10 днів до настання терміну оплати. Однак, посилання відповідача на порядок зміни розміру орендної плати не стосується суті спору, оскільки запропоновані позивачем зміни стосуються не зміни розміру орендної плати, а порядку її сплати.
До договору вносились зміни і доповнення договором про внесення змін і доповнень до договору оренди №292 від 24.12.1996 року (в редакції від 09.12.2003 р.) від 01.04.2005 р., договором про внесення змін і доповнень до договору оренди №292 від 24.12.1996 року (в редакції від 09.12.2003 р.) від 27.12.2005 р., договором про внесення змін і доповнень до договору оренди №292 від 24 грудня 1996 року (в редакції від 09.12.2003 р.) від 29.08.2006 р., якими відображалося правонаступництво орендодавця, збільшення базового розміру орендної плати, орендованої площі тощо.
У відповідності до п. 4.1.9. договору, орендар зобов'язався за погодженням з орендодавцем провести капітальний ремонт об'єкта оренди пропорційно орендованим площам не пізніше 5 років з дати набрання чинності цим договором.
Розділом 8 договору "особливі умови договору" з урахуванням договору про внесення змін і доповнень до договору оренди №292 від 24.12.1996 року (в редакції від 09.12.2003 р.) від 27.12.2005 р. передбачено, що враховуючи будівельно-технічний стан, архітектурну та історичну цінність об'єкта оренди, складність та об'ємність робіт з реставрації та реконструкції, орендар зобов'язується здійснити підготовчі та ремонтно-відновлювальні роботи такими етапами і в такі терміни: протягом півтора року з дати підписання цього договору розробити та погодити проектно-технічну, кошторисну та іншу документацію на проведення капітального ремонту, реставрації і реконструкції об'єкта оренди; протягом трьох років з дати завершення процедури погодження проектно-технічної документації, як це передбачено в п. 8.1.1. цього договору, провести роботи з капітального ремонту та реставрації фасаду і даху будинку, в якому знаходиться об'єкт оренди, пропорційно орендованим площам; протягом півтора року з моменту завершення робіт з капітального ремонту та реставрації фасаду і даху, як це передбачено пунктом 8.1.2. договору, здійснити капітальний ремонт, реконструкцію та реставрацію внутрішньої частини об'єкта оренди пропорційно орендованим площам.
Посилання відповідача на неналежне виконання зазначених договірних обов'язків не заслуговує на увагу як таке, що не стосується суті справи. Законодавство та договір не обумовлюють можливість внесення змін до договору його належним виконанням. Питання про розірвання договору відповідач не піднімав.
З матеріалів справи вбачається, що позивач забезпечив виготовлення відповідної проектно-кошторисної документації. При цьому, технічними висновками Львівського філіалу ДНДПІ «НДІ Проектреконструкція»про стан конструкцій будинку №1 по вул. Шевській та буд №32 на пл. Ринок у м. Львові, запропоновано перелік необхідних робіт, зокрема, щодо оформлення фасаду не пропорційно до займаних позивачем площ, а в цілому по кутовому будинку. З матеріалів справи також вбачається тривання судового спору в господарському суд м. Києва щодо встановлення власника зазначеного будинку, що підтверджується відповідними ухвалами суду у справах №1/108-20/28-4/197; №1/108-20/28-4/197-16/153.
Посилання відповідача на необхідність переукладення договору в цілому не стосується суті справи. При цьому, посилання як на підставу на ст. 118 Закону України «Про державний бюджет України на 2007 рік»не заслуговує на увагу, враховуючи, що така норма не була реалізована відповідачем протягом строку дії зазначеного закону.
З листом №70 від 22.01.2008 р. відповідач направив позивачу два примірники проекту договору оренди нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад області.
У відповідності до ч. 1 ст. 641 ЦК України, пропозиція укласти договір має містити істотні умови договору і виражати намір особи, яка її зробила, вважати себе зобов'язаною у разі її прийняття. Однак, всупереч цьому відповідач направив зазначений проект не підписаним зі своєї сторони, що не надає підстав розцінювати його як оферту, яка покладає обов'язок на позивача вживати заходів до погодження змісту. Згідно із ст. 181 ГК України, господарський договір за загальним правилом викладається у формі єдиного документа, підписаного сторонами та скріпленого печатками. Проект договору може бути запропонований будь-якою з сторін. У разі якщо проект договору викладено як єдиний документ, він надається другій стороні у двох примірниках. Сторона, яка одержала проект договору, у разі згоди з його умовами оформляє договір відповідно до вимог частини першої цієї статті і повертає один примірник договору другій стороні або надсилає відповідь на лист, факсограму тощо у двадцятиденний строк після одержання договору. За наявності заперечень щодо окремих умов договору сторона, яка одержала проект договору, складає протокол розбіжностей, про що робиться застереження у договорі, та у двадцятиденний строк надсилає другій стороні два примірники протоколу розбіжностей разом з підписаним договором. Сторона, яка одержала протокол розбіжностей до договору, зобов'язана протягом двадцяти днів розглянути його, в цей же строк вжити заходів для врегулювання розбіжностей з другою стороною та включити до договору всі прийняті пропозиції, а ті розбіжності, що залишились неврегульованими, передати в цей же строк до суду, якщо на це є згода другої сторони. У разі досягнення сторонами згоди щодо всіх або окремих умов, зазначених у протоколі розбіжностей, така згода повинна бути підтверджена у письмовій формі (протоколом узгодження розбіжностей, листами, телеграмами, телетайпограмами тощо). У разі якщо сторони не досягли згоди з усіх істотних умов господарського договору, такий договір вважається неукладеним (таким, що не відбувся). Згідно із ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним лише тоді, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Супровідним листом №14-03/08/9 від 14.03.2008 р. позивач направив відповідачу належно оформлений проект договору про внесення змін до Договору оренди№292 в редакції від 09.12.2003 року, яким запропонував доповнити розділ 8 пунктом 8.3. такого змісту: "8.3. Орендар звільняється від сплати орендної плати на час проведення ним робіт з капітального ремонту та реставрації фасаду і даху будинку, в якому розташований Об'єкт оренди, як це передбачено п. 8.1.2. цього Договору, а також на час проведення капітального ремонту, реконструкції та реставрації внутрішньої частини Об'єкта оренди пропорційно орендованим площам, що передбачено в п. 8.1.3. цього договору. Орендна плата за цей період Орендарю не нараховується".
У відповідності до п. 10.3. договору №292, внесення будь-яких змін чи доповнень до умов цього договору, в тому числі змін, які можуть виникнути внаслідок прийняття нових нормативних актів, пов'язаних з використанням та експлуатацією об'єкту оренди, а також розірвання цього договору можуть мати місце виключно за погодженням сторін або за рішенням суду. Зміни та доповнення, що пропонується внести, розглядаються протягом 20 календарних днів з дати їх подання до розгляду іншою стороною. Одностороння відмова від виконання умов договору та внесення до нього змін не допускається.
Відповідач заперечив проти внесення зазначених змін до договору, з мотивів, зазначених у листі №367 від 01.04.2008 р., зокрема, оскільки у відповідності з договором про внесення змін і доповнень до договору оренди №292 від 24 грудня 1996 року (в редакції від 09.12.2003 р.) від 29.08.2006 р., вже було доповнено договір п. 8.2., відповідно до якого орендар з 29.08.2006 р. звільняється від сплати орендної плати на час проведення ним капітального ремонту приміщень загальною площею 1850,4 кв.м. в будинку №1 по вул. Шевській (пл. Ринок, 32) у м. Львові, наданих додатково в оренду згідно з договором про внесення змін і доповнень від 27.12.2005 р. до договору оренди №292 від 24.12.1996 р. (в редакції від 09.12.2003 р.), однак, не пізніше ніж до 09.12.2008 р.. Посилання у цьому листі на невідповідність таких змін законодавству, зокрема, неконкретизованим нормам Закону України «Про оренду державного та комунального майна», не була доведена суду у встановленому порядку належними доказами.
Згідно із ст. 33 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.
Згідно із ст. 762 ЦК України, за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. При цьому, наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Крім того, рішенням №84 від 19.11.2002 р. Львівської обласної ради «Про внесення доповнення до Методики розрахунку плати за оренду нежитлових приміщень у будинках обласної комунальної власності», було доповнено відповідну методику п.3, відповідно до якого за час, коли орендар з незалежних від нього обставин (здійснення капітального ремонту орендованого майна, прострочення орендодавцем надання майна орендареві, наявність в орендованому майні недоліків, які виключають його використання за призначенням) повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то він звільняється від внесення орендної плати повністю і орендна плата йому не нараховується.
Запропоновані позивачем зміни відповідають нормам законодавства, а також обставинам справи, що підтверджується, зокрема, рішенням господарського суду Львівської області від 17.06.2006 р. у справі №5/2252-15/275 за позовом АТЗТ «Львівський універмаг «На ринку»до Комунального підприємства Львівської обласної ради «Нерухомість і майно»(правопопередника відповідача по цій справі відповідно до п. 3.1. Рішення №76 від 20.09.2006 р. «Про оренду майна спільної власності територіальних громад області»), яким було встановлено, що проведення таких ремонтних та реставраційних робіт, передбачених у проектно-кошторисній документації, потребує встановлення обмеження доступу до орендованих нежитлових приміщень в будинку, що в сукупності з їх незадовільним станом унеможливлює їх використання відповідно до цільового призначення.
У відповідності до ст. 15 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його невизнання, оспорювання або порушення. Статтею 16 ЦК України передбачає перелік способів захисту цивільних прав та інтересів, зазначаючи, що суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, крім перелічених, якщо такий інший спосіб встановлений законом або договором. Пунктом 10.3. договору покладає на обидві сторони обов'язок погодити запропоновані зміни та доповнення та забороняє односторонню відмову від внесення змін до договору. Згідно із ст. 629 ЦК України, договір є обов'язковим для виконання сторонами. Відповідно до ст. 526 ЦК України, зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог -відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Враховуючи вищенаведене, оцінивши докази в їх сукупності, керуючись ст. 43 ГПК України суд приходить до висновку, що позов слід задовольнити. Судові витрати підлягають покладенню на відповідача у відповідн6ості до вимог ст.49 ГПК України.
Керуючись ст.181 ГК України, ст.ст.15,16,526,629,762 ЦК України, ст.ст.33, 34, 43,49, 82-85 ГПК України, суд
вирішив:
1. Позов задоволити повністю.
2. Зобов'язати Управління майном спільної власності Львівської обласної ради, внести зміни до Договору №292 на оренду нерухомого майна спільної власності територіальних громад Львівської області в редакції проекту від 14.03.2008 р., запропонованого АТЗТ Львівський універмаг "На ринку", а саме, доповнити розділ 8 "Особливі умови договору" пунктом 8.3. такого змісту: "8.3. Орендар звільняється від сплати орендної плати на час проведення ним робіт з капітального ремонту та реставрації фасаду і даху будинку, в якому розташований Об'єкт оренди, як це передбачено п. 8.1.2. цього Договору, а також на час проведення капітального ремонту, реконструкції та реставрації внутрішньої частини Об'єкта оренди пропорційно орендованим площам, що передбачено в п. 8.1.3. цього договору. Орендна плата за цей період Орендарю не нараховується".
3. Стягнути з Управління майном спільної власності територіальних громад Львівської області на користь АТЗТ Львівський універмаг «На ринку»85 грн. державного мита та 118 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.
Накази видати у відповідності зі ст. 116 ГПК України.
Суддя Масловська Л.З.