73000, м. Херсон, вул. Горького, 18
09.06.2009 Справа № 4/98-ПН-09
Господарський суд Херсонської області у складі судді Ємленінової З.І. при секретарі Сокуренко Л.І., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу
за позовом товариства з обмеженою відповідальністю "Інфа" м. Херсон
до комунальної установи з капітального будівництва та експлуатації об'єктів соціально-культурного і комунального призначення Херсонської обласної ради
м. Херсон
про спонукання до виконання договору оренди
та зустрічний позов
комунальної установи з капітального будівництва та експлуатації об'єктів соціально-культурного і комунального призначення Херсонської обласної ради м. Херсон
до товариства з обмеженою відповідальністю "Інфа" м. Херсон
про розірвання договору оренди
за участю представників сторін:
від позивача -директор Чухлеб Н.К., уповноважена особа Авер'янова С.Б.
від відповідача - уповноважена особа Лук'янова С.С. (в засіданні 03.06.09р.).
уповноважена особа Грицюк С.А.
Товариство з обмеженою відповідальністю "Інфа" звернулось з позовною заявою про зобов'язання комунальної установа з капітального будівництва та експлуатації об'єктів соціально-культурного і комунального призначення Херсонської обласної ради належним чином виконувати обов'язки за договором оренди цілісного майнового комплексу об'єкта спільної власності територіальних громад області підприємства "Майстерня по ремонту та виготовленню аптечного обладнання" від 13.04.2001 року шляхом заборони односторонньої відмови від виконання зобов'язання.
Позовні вимоги мотивовані тим, що відповідно до рішення ХVІІІ сесії третього скликання Херсонської обласної ради народних депутатів від 12.04.2001 року № 389 позивачу передано в оренду цілісний майновий комплекс підприємства "Майстерня по ремонту та виготовленню аптечного обладнання", розташований за адресою: м. Херсон вул. Червонофлотська 24. Рішенням ХХХІІ сесії п'ятого скликання Херсонської обласної ради від 18.11.2008 року № 731 "Про стан виконання рішення обласної ради від 12.04.2001 року № 389" було вирішено "визнати таким, що втратив чинність пункт 4 рішення № 389 від 12.04.2001 року, як такий що не виконаний. Цим же рішенням було передано відповідачу в оперативне управління майновий комплекс за адресою: м. Херсон вул. Червонофлотська 24.
Позивач зазначає, що листом від 15.04.2009 року № 12-3/235 відповідач повідомив позивача про необхідність звільнити займане приміщення, не дивлячись на те, що в ході розгляду у господарському суді м. Києва справи № 30/38 про визнання недійсним рішення Херсонської обласної ради від 18.11.2008 року № 731, відповідач підтвердив, що договір оренди є чинним.
Відповідач за первісним позовом позовні вимоги не визнає, посилаючись на те, що позивачем не виконуються умови договору оренди, а саме: не здійснено страхування об'єкту оренди, не здійснюється капітальний та поточний ремонти адміністративної будівлі, сплата орендної плати здійснюється без урахування індексації, частина приміщення здається в суборенду. Крім того, він повідомляє, що на рішення господарського суду м. Києва від 31.03.2009 року у справі № 30/38 про визнання недійсним рішення Херсонської обласної ради від 18.11.2008 року № 731, яким в задоволенні позовних вимог було відмовлено, подано апеляційну скаргу, тому це рішення не набрало законної сили.
Ухвалою від 14.05.2009 року розгляд справи відкладався. Цією ж ухвалою було прийнято зустрічну позовну заяву про розірвання договору оренди цілісного майнового комплексу об'єкта спільної власності територіальних громад області підприємства "Майстерня по ремонту та виготовленню аптечного обладнання" від 13.04.2001 року та зобов'язання ТОВ "Інфа" звільнити орендоване майно та повернути його відповідачу за актом приймання-передачі.
Позивач за первісним позовом не визнає зустрічні позовні вимоги, обгрунтовуючи свої заперечення тим, що ним виконуються усі умови договору оренди, в тому числі своєчасно сплачується орендна плата, проводиться поточний ремонт об'єкту оренди, дотримуються вимоги щодо пожежної безпеки, страхування орендованого майна та інші? тому правові підстави розірвання договору відсутні. Крім того, відповідач зазначає, що позивач не дотримався вимог закону та не надіслав йому пропозиції про дострокове розірвання договору до подачі позовної заяви.
Справа розглядалася з перервою, яка відповідно до статті 77 ГПК України оголошувалася в засіданні суду 03.06.2009року до 09.06.2009року.
Розглянувши матеріали справи, дослідивши надані до справи докази, заслухавши представників сторін, суд -
Встановив:
13 квітня 2002 року між Херсонською обласною радою на ТОВ "Інфа" (позивач) укладено договір оренди цілісного майнового комплексу об'єкта спільної власності територіальних громад області підприємства "Майстерня по ремонту та виготовленню аптечного обладнання". Згідно з цим договором в користування ТОВ "Інфа" (орендар за договором) передано цілісний майновий комплекс об'єктів спільної власності територіальних громад області, розміщений за адресою м.Херсон, вул.Червонофлотська №24, склад та вартість яких визначена актом оцінки та передаточного балансу підприємства станом на 01.03.2001року.
Передача майна в оренду здійснювалася відповідно до пунктів 1, 2 рішення Херсонської обласної ради від 12.04.2001року №389, пунктом 4 якого було припинено діяльність підприємства "Майстерня по ремонту та виготовленню аптечного обладнання" шляхом його реорганізації через приєднання до орендаря.
Пунктом 11.1 договору оренди від 13.04.2002року сторони узгодили строк дії договору на п'ять років - до 13.04.2006року. В подальшому, після 13.04.2006року, орендар продовжував виконувати умови договору, тому відповідно до ч.2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", статті 765 ЦК України договір оренди є продовженим на той самий термін і на тих умовах, які були передбачені договором (до 13.04.2011року), оскільки заяви від сторін про припинення договору на протязі одного місяця після 13.04.2006року не поступало.
Рішенням ХХХІІ сесії п'ятого скликання Херсонської обласної ради від 18.11.2008 року № 731 "Про стан виконання рішення обласної ради від 12.04.2001 року № 389" було передано комунальній установі з капітального будівництва та експлуатації об'єктів соціально-культурного і комунального призначення Херсонської обласної ради (відповідач по справі) в оперативне управління майновий комплекс за адресою: м. Херсон вул. Червонофлотська 24.
Відповідно до статті 137 ГК України право оперативного управління -це речове право суб'єкта господарювання, який володіє, користується та розпоряджається майном, закріпленим за ним власником для здійснення некомерційної господарської діяльності. Право оперативного управління захищається законом відповідно до положень встановлених для захисту права власності.
Статтею 15 закону України «Про оренду державного та комунального майна, а також статтею 770 ЦК України закріплено загальне правило відповідно до якого договір оренди зберігає чинність при переході права власності на майно до нового власника. При цьому збереження чинності договору оренди законодавство не ставить в залежність від підстав переходу права власності.
Таким чином, до відповідача по справі перейшли права та обов'язки орендодавця за договором оренди від 13.04.2001року.
Як зазначає позивач, ним виконувалися усі обов'язки за договором, але листом від 15.04.2009року №12-3/235 , відповідач, з посиланням на рішення ХХХ11 сесії п'ятого скликання №731 від 18.11.2008року та рішення господарського суду м. Києва по справі №30/38 від 31.03.2009року, запропонував в триденний строк звільнити об'єкт оренди за договором від 13.04.2001року. Зазначені вимоги відповідача щодо звільнення майна позивач вважає неправомірними та вважає, що вони свідчать про ухилення відповідача від виконання обов'язків за договором оренди, строк дії якого не скінчився.
В той же час відповідач, подавши зустрічний позов, просить достроково розірвати договір оренди від 13.04.2009 року. Підставою розірвання договору він зазначає частину 3 статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та вимоги договору, посилаючись на невиконання позивачем обов'язків по своєчасному перерахуванню орендної плати з урахуванням інфляції, по здійсненню поточного ремонту орендованого майна , недотримання ним правил пожежної безпеки та передачу майна в суборенду без дозволу орендодавця.
Розглядаючи позовні вимоги за зустрічним позовом щодо розірвання договору оренди слід зазначити наступне.
Правовідносини з приводу оренди комунального майна регулюються Законом України "Про оренду державного та комунального майна", який є спеціальним законом, параграфом 5 Господарського Кодексу України, главою 58 ЦК України.
Відповідно до частини 3 статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", на яку посилається відповідач, як на підставу розірвання договору, на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.
Частиною 3 статті 291 Господарського Кодексу України передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав передбачених Цивільним Кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.
Загальні підстави розірвання договору встановлені частиною 2 статті 651 ЦК України відповідно до якої договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Статтею 783 ЦК України передбачені випадки, коли наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, а саме: коли наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.
Документального підтвердження того, що позивач допускав вищезазначені порушення передбачені статтею 783 ЦК України відповідач суду не надав.
Однією із підстав розірвання договору оренди цілісного майнового комплексу об'єкта спільної власності територіальних громад області підприємства «Майстерня по ремонту та виготовленню аптечного обладнання»від 13 квітня 2001 року позивачем зазначена несвоєчасна сплата орендної плати та без урахування щомісячного індексу інфляції.
Відповідно до пункту 3.2 договору оренди від 13.04.2001року орендна плата перераховується позивачем до обласного бюджету щомісячно не пізніше 20 числа наступного за звітним місяцем, з урахуванням індексу інфляції. Розмір орендної плати за перший місяць оренди становить 130грн.60коп.
Як вбачається з доданих до матеріалів справи платіжних документів і реєстру оплати орендної плати, плата за користування майном вносилася товариством щомісячно. В 2007 році мала місце переплата в сумі 503грн.27 коп. Як пояснили представники орендаря, оскільки орендодавцем не надавалися рахунки на оплату орендної плати, в 2008 році орендар сплачував орендну плату без урахування щомісячного індексу інфляції, тому виникла заборгованість за рік в сумі 637грн.76 коп., але з урахуванням переплати в 2007 році різниця (недоплата) складає суму 134грн.49коп. На день вирішення спору заборгованість погашена, що підтверджується наданими позивачем платіжними документами. Таким чином мала місце часткова недоплата розміру орендної плати.
Відповідно до пункту 9.3 договору оренди від 13.04.2001року підставою для дострокового розірвання договору оренди може бути, серед іншого, і порушення строків внесення орендної плати більше одного місяця. Аналіз здійснення розрахунків між сторонами свідчить про те, що невнесення орендної плати більш ніж один місяць в зазначений орендодавцем при зверненні з зустрічним позовом період з боку позивача не мали місця.
Слід зазначити, що згідно пункту 3.4 договору оренди орендна плата, перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі, стягується в обласний бюджет відповідно до чинного законодавства. Орендодавець не звертався з претензіями про стягнення заборгованості з орендаря, як і не звертався він з позовами про її стягнення в судовому порядку.
Таким чином, орендодавцем не доведено належними доказами, що орендар не виконував умови договору щодо своєчасного внесення орендних платежів та допускав прострочку їх сплати більше одного місяця, тому з цих підстав позовні вимоги про розірвання договору задоволенню не підлягають.
Позивач за зустрічним позовом також стверджує, що орендарем не виконуються обов'язки щодо здійснення поточного ремонту орендованих основних фондів, що на його думку також є підставою для розірвання договору оренди.
Але зазначені факти орендодавцем також не підтверджені належними доказами. Матеріалами справи та наданими орендарем доказами підтверджується, що за весь період дії договору оренди, починаючи з 2001 року, ТОВ "Інфа" виконувало різні види робіт з поточного ремонту орендованого майна, в тому числі -ремонт покрівлі приміщення №1, ремонт адмінбудівлі, були встановлені туалети, котельна, сушильна камера, козирьок на фасаді, проведені штукатурні роботи фасаду, ремонт пожежної сигналізації, ремонт вікон, каналізаційних труб, системи опалення та інші види робіт. Зазначене підтверджується доданими до матеріалів справи кошторисами, погодженими з орендодавцем, актами виконаних робіт, трудовими угодами та документами про оплату виконаних робіт.
Акт обстеження цілісного майнового комплексу об'єкта спільної власності територіальних громад області від 20.02.2009 року підписаний лише представниками комунальної установи, представники орендаря до участі в обстеженні не запрошувалися і участі не приймали, таким чином він є одностороннім.. Висновки про незадовільний технічний стан орендованого майна не грунтуються на конкретних фактах.
Крім того, в пункті 1 акту від 20.02.2009року зазначено, що капітальний та поточний ремонти приміщень не проводилися, в той час як відповідно до пункту 5.3 договору оренди обов'язком орендаря є проведення лише поточного ремонту, проведення ж капітального ремонту орендованого майна відповідно до ч.2 ст. 776 ЦК України покладається на орендодавця, якщо інше не встановлено договором.
Наданими до справи доказами підтверджується і виконання орендарем своїх обов'язків по додержанню правил пожежної безпеки, про що свідчать надані позивачем копії наказів. Посилання відповідача на припис державного пожежного нагляду не свідчить про ухилення орендаря від виконання заходів запропонованих цим приписом, строк виконання яких станом на день засідання не настав, оскільки Державним пожежним наглядом встановлено термін виконання припису другий-третій квартал 2009року.
Посилання орендодавця на те, що страхування орендованого майна не здійснювалося орендарем з квітня 2004 року, спростовується матеріалами справи., оскільки платіжним дорученням від 15 грудня 2004 року підтверджується оплата за страхування майна., а 01 червня 2009 року орендарем укладений договір страхування орендованого майна з АТ «Українська пожежно-страхова компанія».
Відповідно до статті 291 ГК України договір оренди може бути розірваний достроково на вимогу однієї із сторін у порядку, встановленому статтею 188 ГК України. Згідно цієї норми сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
Укладаючи договір оренди, сторони пунктом 11.3 також узгодили, що зміна або розірвання договору може мати місце за погодженням сторін.
Однак, всупереч вимогам закону та договору зазначений порядок позивачем за зустрічним позовом не дотриманий і з пропозицією про дострокове розірвання договору до орендаря до подання зустрічного позову він не звертався, що є порушенням вимог ст.ст. 291, 188 ГК України та пункт 11.3 договору.
З урахуванням викладеного, позовні вимоги комунальної установи з капітального будівництва та експлуатації об'єктів соціально-культурного і комунального призначення Херсонської обласної ради про розірвання договору оренди та повернення орендованого майна задоволенню не підлягають.
Розглядаючи позовні вимоги за первісним позовом про спонукання орендаря до виконання умов договору, суд виходить із того, що відповідно до статей 526, 629 ЦК України укладений між сторонами договір оренди від 13.04.2001року є обов'язковим до виконання і повинен ними виконуватися в порядку встановленому законом та договором.
Зміна або відмова від договору відповідно до частини 1 статті 651 ЦК України допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено законом або договором.
Однак, листом від 15.04.2009року №12-3/235 , відповідач, з посиланням на рішення ХХХ11 сесії п'ятого скликання №731 від 18.11.2008року та рішення господарського суду м. Києва по справі №30/38 від 31.03.2009року, запропонував в триденний строк звільнити об'єкт оренди за договором від 13.04.2001року. Зазначені вимоги відповідача щодо звільнення майна свідчать про його ухилення від виконання обов'язків за договором оренди, строк дії якого не скінчився.
Його посилання на рішення ХХХ11 сесії п'ятого скликання №731 від 18.11.2008року не є підставою відмови від виконання договору та повернення майна орендодавцю, оскільки відповідно до пункту 1 цього рішення визнано таким, що втратив чинність пункт 4 рішення ХУШ сесії обласної ради третього скликання від 12.04.2001року №389. Але відповідно до пункту 4 рішення від 12.04.2001 року припинено діяльність підприємства «Майстерня по ремонту та виготовленню аптечного обладнання»шляхом його приєднання до орендаря. Дозвіл на передачу в оренду та погодження проекту договору надавалися пунктами 1, 2 зазначеного рішення, а не пунктом 4, тому скасування пункту 4 ніяким чином не скасовує дійсності договору оренди від 12.04.2001року. До того ж статтею 204 ЦК України встановлена презумпція правомірності правочину, тобто правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Таких доказів суду не надано.
Статтею 28 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» позивачу за первісним позовом, як орендарю, забезпечується захист його права на майно, одержане за договором оренди, нарівні із захистом, встановленим законодавством щодо захисту права власності і він може вимагати спонукання орендодавця до виконання договору оренди належним чином.
Статтею 20 ч.2 ГК України також визначено право кожного суб'єкта господарювання на захист своїх прав та інтересів, які, серед іншого, захищаються шляхом відновлення становища яке існувало до порушення прав та інтересів суб'єкта, а також припинення дій, що порушують або створюють загрозу порушення його прав.
Із листа відповідача від 15.04.2009року вбачається загроза порушення прав позивача, оскільки йому запропоновано в триденний строк звільнити приміщення, право користування якими він має відповідно до договору від 13.04.2001року.
Таким чином, відповідач за первісним позовом, як орендодавець об'єкту оренди за договором від 13.04.2001 року зобов'язаний виконувати умови договору оренди, тому вимоги позивача за первісним позовом підлягають задоволенню.
Судові витрати відповідно до ст. 49 ГПК України відносяться на відповідача.
В засіданні за згодою представників сторін оголошувалася вступна та резолютивна частина рішення.
На підставі зазначених норм права, керуючись ст. 44, 49, 77, 82-85 ГПК України, суд
1. Позовні вимоги за первісним позовом задовольнити в повному обсязі.
2. Зобов'язати комунальну установу з капітального будівництва та експлуатації об'єктів соціально-культурного і комунального призначення Херсонської обласної ради, м. Херсон вул. 40 років Жовтня,136-А код 14124906 (інші реквізити суду невідомі) належним чином виконувати обов'язки за договором оренди цілісного майнового комплексу об'єкту спільної власності територіальних громад області підприємства «Майстерня по ремонту та виготовлення аптечного обладнання»від 13 квітня 2001 року.
3. Стягнути з комунальної установи з капітального будівництва та експлуатації об'єктів соціально-культурного і комунального призначення Херсонської обласної ради, м. Херсон вул. 40 років Жовтня,136-А код 14124906 (інші реквізити суду невідомі) на користь товариства з обмеженою відповідальністю "Інфа" м. Херсон вул. Червонофлотська, 24 код 31390440 (інші реквізити суду невідомі) - 85грн.00коп. витрат по сплаті державного мита та 118грн.00коп. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.
Наказ видати після набрання рішенням законної сили.
4. В задоволенні зустрічних позовних вимог про дострокове розірвання договору оренди від 13 квітня 2001 року та повернення орендованого майна відмовити.
Суддя З.І. Ємленінова
Рішення оформлено відповідно до ст. 84 ПК України 12.06.2009року