номер провадження справи 5/93/13
05.03.2014 Справа №908/4126/13
За позовом: Управління комунальної власності Бердянської міської ради (71100, Запорізька область, м. Бердянськ, пл. І-ї Бердянської ради, 2)
До відповідача: Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 (АДРЕСА_1)
про стягнення 1 124, 89 грн. орендної плати, розірвання договору оренди комунального майна від 08.07.1999 № 137 та усунення перешкод у користуванні майном шляхом виселення
Суддя Проскуряков К.В.
У судовому засіданні брали участь представники:
Від позивача: Саввон С.О., довіреність № 3344 від 27.11.2013
Від відповідача: ОСОБА_1, паспорт серія НОМЕР_2 від 12.05.1999
За клопотанням відповідача здійснюється звукозапис судового процесу за допомогою технічних засобів, а саме програмно-апаратного комплексу «Оберіг».
18.12.2013 Управління комунальної власності Бердянської міської ради звернулося до господарського суду Запорізької області із позовною заявою до Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 про стягнення 1 124, 89 грн. орендної плати, розірвання договору оренди комунального майна від 08.07.1999 № 137 та усунення перешкод у користуванні майном шляхом виселення.
Ухвалою господарського суду Запорізької області від 18.12.2013 справу №908/4126/13 прийнято до свого провадження, присвоєно справі номер провадження №5/93/13, порушено провадження у справі № 908/4126/13, судове засідання призначено на 20.01.2014. Ухвалою суду від 12.02.2014 № 908/4126/13 продовжено строк розгляду справи на п'ятнадцять днів - до 05.03.2014. Розгляд справи неодноразово відкладався.
05.03.2014 від Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 до господарського суду Запорізької області надійшла зустрічна позовна заява (вх. № 758/09-05/14вс від 05.03.2014) до Управління комунальної власності Бердянської міської ради про визнання договору оренди нежитлових приміщень № 137 від 08.07.1999 недійсним та стягнення 82 498, 59 грн.
Ухвалою суду від 05.03.2013 № 908/4126/13, номер провадження справи 5/93/13 зустрічну позовну заяву Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 (вх. № 758/09-05/14 від 05.03.2014) до Управління комунальної власності Бердянської міської ради про визнання договору оренди нежитлових приміщень № 137 від 08.07.1999 недійсним та стягнення 82 498, 59 грн. - повернуто позивачу без розгляду.
В судовому засіданні 05.03.2014 судом оголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Позивач підтримав позовні вимоги, викладені в позовній заяві в повному обсязі та надав суду наступні пояснення: 08.07.1999 між позивачем та Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_1 було укладено договір №137 оренди нежитлових приміщень. Строк дії договору неодноразово продовжувався. У зв'язку з неналежним виконання відповідачем своїх обов'язків щодо сплати орендної плати у відповідача виникла заборгованість у розмірі 1 124, 89 грн., з яких: 1 079, 88 грн. - заборгованість з орендної плати, 45,01 грн. - нарахована пеня. Відповідно до п. 10.6. договору достроково дія договору оренди припиняється у випадку порушення строку внесення орендної плати більше ніж на 2 місяці. На підставі викладеного, позивач просить суд стягнути 1 124, 89 грн. орендної плати та пені, розірвати договір оренди комунального майна від 08.07.1999 № 137 та усунути перешкоди у користуванні майном шляхом виселення. Просить позовні вимоги задовольнити.
Відповідач проти позовних вимог заперечує в повному обсязі з наступних підстав: на момент укладання спірного договору оренди позивач не мав права власності на об'єкт нерухомості, право власності зареєстровано за позивачем лише 15.02.2003, тому зазначений договір є недійсним і у відповідача відсутні правові підстави для сплати орендної плати. Також, відповідач зазначає, що оскільки ним були здійснені поліпшення орендованого приміщення, позивач повинен відшкодувати йому понесені витрати, та він не в змозі сплачувати оренду плату у розмірі 1000, 00 грн., оскільки його прибуток від підприємницької діяльності є значно нижчим.
Суду надано письмовий відзив. Просить в задоволенні позовних вимог відмовити.
Розглянувши та дослідивши матеріали справи, заслухавши представників сторін, суд,
08.07.1999 між Управлінням комунальної власності (далі - орендодавець) та Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_1 (далі - орендар) було укладено договір №137 оренди нежитлових приміщень (далі - договір з усіма змінами, додатками та доповненнями), відповідно до п. 1.1. якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування приміщення казарми Військового містечка, 2, площею 67, 9 кв.м., яке знаходиться на балансі ДКП «Житлосервіс - 4», напрямок використання: під кафе - 42, 9 кв. м, магазин змішаної групи товарів - 25, 0 кв.м., рішення комітету № 1 від 03.06.1999.
Згідно п. 2.1. договору вступ орендаря у користування майном настає одночасно із підписанням сторонами договору та Акта прийому-передачі вказаного майна.
Пунктом 3.1. договору передбачено, що за оренду нежитлових приміщень орендар сплачує на рахунок орендодавця щомісячно орендну плату у грошовій формі яка дорівнює 71, 40 грн., яка сплачується з урахуванням індексу інфляції не пізніше 20 числа поточного місяця на рахунок орендодавця.
Згідно п. 3.3. договору, у випадку неперерахування орендної плати або перерахування після останнього банківського дня поточного місяця, або не в повному обсязі, орендодавцем нараховується пеня у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України від суми заборгованості за кожний день прострочення (включаючи день оплати) з першого числа наступного місяця.
Відповідно до п. 10.6. договору достроково дія договору оренди припиняється у випадку, зокрема, порушення строку внесення орендної плати більше ніж на 2 місяці.
01.07.1999 сторонами підписано Акт приймання-передачі нежитлового приміщення у АДРЕСА_2.
Строк дії договори неодноразово продовжувався шляхом укладання додаткових угод.
01.12.2005 між сторонами укладено додаткову угоду, відповідно до п. 1 якої на підставі рішення Комітету по передачі в оренду майна територіальної громади міста Бердянська від 23.11.2005 № 16, внесено зміни до п. 10.1. розділу 10 «Строк дії та умови зміни, розірвання договору» договору оренди нежитлового приміщення від 08.07.1999 №137, продовжено строк оренди приміщення до 30.11.2008.
02.07.2008 між сторонами було укладено додаткову угоду до договору, відповідно до якої уточнено площа орендованого приміщення - 98, 20 кв.м. згідно з новим технічним паспортом на приміщення під кафе з реалізацією акцизної групи товарів.
Також, зазначеною угодою додано п. 5.9., відповідно до якого: у разі припинення або розірвання договору, орендар зобов'язаний в п'ятиденний строк повернути орендодавцеві, або підприємству, вказаному орендодавцем, орендоване майно за актом здачі-приймання у належному стані не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, та відшкодувати орендодавцеві збитки у разі погіршення стану, або втрати (повної або часткової) орендованого майна з вини орендаря.
02.07.2008 сторонами підписано Акт здачі-приймання нежитлового приміщення, розташованого за адресою: АДРЕСА_3.
26.12.2008 між сторонами було укладено додаткову угоду, відповідно до п. 2 якої на підставі рішення Комітету по передачі в оренду майна територіальної громади міста Бердянська від 21.11.2008 № 14, затвердженого виконуючим обов'язки міського голови 05.12.2008, внесено зміни до п. 10.1. розділу 10 «Строк дії та умови зміни, розірвання договору» договору оренди нежитлового приміщення від 08.07.1999 № 137, продовжено строк оренди приміщення до 30.11.2009.
13.01.2010 сторонами укладено додаткову угоду, відповідно до п. 2 якої на підставі рішення Комітету по передачі в оренду майна територіальної громади міста Бердянська від 04.12.2009 № 17, затвердженого міським головою 16.12.2009, внесено зміни до п. 10.1. розділу 10 «Строк дії та умови зміни, розірвання договору» договору оренди нежитлового приміщення від 08.07.1999 № 137, продовжено строк оренди приміщення до 30.11.2011.
20.09.2011 ФОП ОСОБА_1 міському голові м. Бердянська було подано заяву про продовження терміну дії договору оренди комунального майна строком на 5 років.
Позивач листом-відповіддю № 4495/05-А2997 від 30.11.2011 «Про розгляд звернення від 20.09.2011 А-2997» повідомив відповідача про наступне: на шістнадцятій сесії Бердянської міської ради шостого скликання 24.11.2011 прийнято рішення № 11 «Про подовження договорів оренди комунального майна», п. 1.1.9.: «Доручити Управлінню комунальної власності Бердянської міської ради продовжити строк оренди нежитлового приміщення, розташованого за адресою: АДРЕСА_3, площею 98,20 кв.м. з ПП ОСОБА_1 строком до 30.10.2014 (на 2 роки 11 місяців) з особливими умовами: «Сторони зобов'язуються змінювати умови орендної плати на підставі рішень Бердянської міської ради, що регулюють розміри орендних ставок за користування майном комунальної власності територіальної громади міста Бердянська».
Також, у листі - відповіді зазначено, про необхідні проведення та оплати незалежної оцінки вищевказаного орендованого приміщення як умова продовження строку дії договору, оскільки відповідно до ст. 11 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» у разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об'єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об'єкта оренди.
Остання оцінка об'єкта оренди проводилась станом на 05.02.2001.
25.12.2012 відповідачу було направлено позивачем супровідним листом № 4513 проект додаткової угоди до договору оренди нежитлового приміщення від 08.07.1999 №137 зі змінами та доповненнями, розташованого за адресою: АДРЕСА_3.
Відповідач відмовився від підписання додаткової угоди.
В матеріалах справи міститься Акт від 19.08.1997 приймання-передачі казармено-житлового фонду, комунальних споруд і обладнання, квартирного майна і території військового містечка № 2 м. Бердянська до комунальної власності Бердянської міської ради народних депутатів, відповідно до якого Бердянська міська рада народних депутатів прийняла: 1. Казармено-житловий фонд відповідно опису № 1; технічну документацію на казармено-житловий фонд і комунальні споруди відповідно опису № 4 (а.с. 55 - 56).
Оцінивши представлені докази в їх сукупності вважаю, що позов підлягає задоволенню частково з наступних підстав.
Відповідно до ч. 1 ст. 509 Цивільного кодексу України, зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.
Згідно ст. 193 Господарського кодексу України, суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутністю конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. Не допускається одностороння відмова від виконання зобов'язань. Аналогічні норми містяться в ст.ст. 525, 526 Цивільного кодексу України.
Відповідно до загальних умов виконання зобов'язань, встановлених ст. 526 ЦК України, зобов'язання повинно виконуватися належним чином згідно з умовами договору.
Відповідно до ст. 629 ЦК України, договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Договір, укладений сторонами з дотримання вимог, необхідних для чинності правочину, у тому числі відповідно до чинних нормативно-правових актів, має обов'язкову силу для сторін. Будучи пов'язаними взаємними правами та обов'язками (зобов'язаннями), сторони не можуть в односторонньому порядку відмовлятись від виконання зобов'язання.
Відповідно до ч. 1 ст. 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.
Згідно з ч. 1 ст. 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
Станом на 05.03.2014 сума основного боргу за договором складає 1 079, 88 грн.
Згідно п. 3.3. договору у випадку неперерахування орендної плати або перерахування після останнього банківського дня поточного місяця, або не в повному обсязі, орендодавцем нараховується пеня у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України від суми заборгованості за кожний день прострочення (включаючи день оплати) з першого числа наступного місяця.
Відповідно до статті 4 Закону України "Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов'язань" від 22.11.1996 № 543/96-ВР, пеня за несвоєчасне виконання грошових зобов'язань або за затримку грошових надходжень на рахунок клієнта банку - одержувача грошових коштів, яку нараховано та не сплачено на день набрання чинності цим Законом, за згодою сторін може бути перерахована за період дії терміну позовної давності, але розмір її не повинен перевищувати подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який нараховувалася пеня.
Розрахований позивачем станом на 05.03.2014 розмір пені, згідно із Постановою НБУ від 21.04.2008 № 107 сума пені складає 45, 01 грн. та відповідає вимогам законодавства.
Загальна заборгованість у сумі 1 124, 89 грн. у повному обсязі або частково відповідачем сплачена не була.
Доказів зворотного суду не надано.
Відповідно до ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п'ять років, якщо орендар не пропонує менший термін.
У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.
Згідно ст. 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.
Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються для об'єктів, що перебувають у державній власності, Кабінетом Міністрів України. Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим (для об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим), та органами місцевого самоврядування (для об'єктів, що перебувають у комунальній власності) на тих самих методологічних засадах, як і для об'єктів, що перебувають у державній власності.
Орендна плата, встановлена за відповідною методикою, застосовується як стартова під час визначення орендаря на конкурсних засадах.
Строки внесення орендної плати визначаються у договорі.
Відповідно до ч.2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Відповідно до ч. 3 ст. 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.
Відповідно до п. 10.6. договору достроково дія договору оренди припиняється у випадку, зокрема, порушення строку внесення орендної плати більше ніж на 2 місяці.
Відповідачем не вносилась орендна плата з 01.01.2013 по 30.11.2013, тобто більше ніж 2 місяці, а тому позовні вимоги про розірвання договору оренди нежитлових приміщень від 08.07.1999 № 137 є обґрунтованими і підлягають задоволенню.
Також, позивачем заявлено позовну вимогу про усунення перешкод у користуванні майном шляхом виселення на підставі договору та ч. 1 ст. 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», відповідно до якої у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини.
Також, в обґрунтування зазначеної позовної вимоги позивач посилається на ст. 391 ЦК України, відповідно до якої власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.
В задоволенні зазначеної позовної вимоги суд відмовляє, оскільки вона заявлена передчасно і суперечить положенням ст. 391 ЦК України, оскільки, як встановлено судом, на момент звернення позивача до суду, відповідач користувався майном на підставі договору оренди нежитлових приміщень від 08.07.1999 № 137.
Відповідно до п. 5.9. договору у разі припинення або розірвання договору, орендар зобов'язаний в п'ятиденний строк повернути орендодавцеві, або підприємству, вказаному орендодавцем, орендоване майно за актом здачі-приймання у належному стані не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, та відшкодувати орендодавцеві збитки у разі погіршення стану, або втрати (повної або часткової) орендованого майна з вини орендаря.
Тобто, на даний час порушення прав та законних інтересів позивача щодо володіння орендованим майном відсутнє.
Заперечення відповідача до уваги суду не приймаються у зв'язку з наступним: в своїх запереченнях відповідач посилається на те, що на момент укладання спірного договору оренди позивач не мав права власності на об'єкт нерухомості, право власності зареєстровано за позивачем лише 15.02.2003, тому зазначений договір є недійсним і у відповідача відсутні правові підстави для сплати орендної плати. Проте, в матеріалах справи міститься Акт від 19.08.1997 приймання-передачі казармено-житлового фонду, комунальних споруд і обладнання, квартирного майна і території військового містечка №2 м. Бердянська до комунальної власності Бердянської міської ради народних депутатів, відповідно до якого Бердянська міська рада народних депутатів прийняла: 1. Казармено-житловий фонд відповідно опису № 1; технічну документацію на казармено-житловий фонд і комунальні споруди відповідно опису № 4 (а.с. 55 - 56). На момент передачі зазначеного майна, чинним на той час законодавством, не вимагалось обов'язкової реєстрації права власності на майно.
Посилання відповідача на те, що оскільки ним були здійснені поліпшення орендованого приміщення, позивач повинен відшкодувати йому понесені витрати до уваги суду не приймаються, оскільки це не є предметом розгляду цієї справи. Посилання відповідача на те, що він не в змозі сплачувати оренду плату у розмірі 1000, 00 грн., оскільки його прибуток від підприємницької діяльності є значно нижчим. Відповідно до ч. 1 ст. 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.
Враховуючи викладене, позов підлягає задоволенню частково.
Судові витрати покладаються на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Керуючись ст.ст. 49, 82- 85 Господарського процесуального кодексу України, суд -
Позов задовольнити частково.
Розірвати договір оренди нежитлових приміщень від 08.07.1999 № 137, укладений між Управлінням комунальної власності (71100, Запорізька область, м. Бердянськ, пл. І-ї Бердянської ради, 2, код ЄДРПОУ 25473739) та Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_1 (АДРЕСА_1, код ІНН НОМЕР_1).
Стягнути з Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 (АДРЕСА_1, код ІНН НОМЕР_1) на користь Управління комунальної власності Бердянської міської ради (71100, Запорізька область, м. Бердянськ, пл. І-ї Бердянської ради, 2, код ЄДРПОУ 25473739) заборгованість з орендної плати у розмірі 1 709 (одна тисяча сімдесят дев'ять) грн. 88 коп., пеню у розмірі 45 (сорок п'ять) грн. 01 коп., 2 867 (дві тисячі вісімсот шістдесят сім) грн. 50 коп. судового збору. Видати наказ.
В задоволенні іншої частини позовних вимог відмовити.
Суддя К.В.Проскуряков
Рішення господарського суду набирає чинності протягом 10 днів із дня його підписання.
Рішення оформлено у повному обсязі та підписано 11.03.2014.