36000, м. Полтава, вул.Зигіна, 1, тел. (0532) 610-421, факс (05322) 2-18-60, E-mail inbox@pl.arbitr.gov.ua
27.02.2014 р. Справа № 917/2469/13
за позовом Фізичної особи-підприємця Пишненко Михайла Івановича (вул. Леніна, буд. 22, с. Пишненки, Зіньківський район, Полтавська область, 38143)
до Пишненківської сільської ради (с. Пишненки, Зіньківський район, Полтавська область, 38143)
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача Українська універсальна біржа (вул. Шевченка, буд. 52, м. Полтава, 36039)
про визнання договору купівлі-продажу таким, що відбувся, про визнання права власності на нерухоме майно
Суддя Безрук Т. М.
Представники:
від позивача: Силкін О.В., дов. № 616 від 29.05.2013р.
від відповідачів: не з'явився
від третьої особи: не з'явився
Розглядається позовна заява про визнання таким, що відбувся, договору купівлі-продажу № Н-2, укладеного та зареєстрованого на Українській універсальній біржі 07.07.2005р., та визнання права приватної власності на адміністративний будинок із господарсько-побутовими спорудами по вулиці Гагаріна № 2а у селі Пишненки, Зіньківського району, Полтавської області.
Відповідач у відзиві не заперечує проти задоволення позову, оскільки позивач повністю розрахувався за придбане майно, провів його капітальний ремонт та переобладнання, користується ним; договір не може бути зареєстрований, так як спірні будівлі не стоять на балансі сільської ради. Відповідач також прохає провести розгляд справи без виклику його представника (а.с.29).
Про час та місце розгляду справи сторони та треті особи повідомлені належним чином, що підтверджується поштовими повідомленнями від 23.12.2013р., від 22.01.2014р., від 07.02.2014р. (а.с.22-23, 58-60, 70-72).
В судовому засіданні 27.02.2014р. судом оголошено вступну та резолютивну частини рішення згідно ст. 85 ГПК України.
Розглянувши матеріали справи, суд встановив:
04.04.2003р. Пишненківська сільська рада на шостій сесії четвертого скликання прийняла рішення про продаж приватному підприємцю Пишненку Михайлу Івановичу у власність будівлю старої школи (а.с.35).
Між Пишненківською сільською радою (відповідачем) та Фізичною особою-підприємцем Пишненком Михайлом Івановичем (позивачем) був підписаний договір купівлі-продажу від 07.07.2005р. № Н-2 (далі - Договір; а.с.17). Даний договір був укладений на Українській універсальній біржі.
Нотаріально даний договір не посвідчувався; державна реєстрація договору не проводилася.
За умовами п. 2.1 - 2.4 Договору відповідач продав, а позивач купив нерухоме майно загальною площею 213,7 кв.м, що розміщене за адресою: Полтавська область, Зіньківський район, с. Пишненки, вул. Гагаріна, 2а, та яке складається із: А-1 - будівля школи - 279,1 кв.м; N1 - колодязь; Г - погріб - 32,7 кв.м; В - вбиральня - 8,5 кв.м; Б - сарай - 60,0 кв.м.
Позивач прохає визнати даний договір таким, що відбувся, посилаючись на те, що Договір укладено на Українській універсальній біржі; згідно пункту 6.6. Договору він не підлягає нотаріальному посвідченню на підставі ст. 15 Закону України від 10.12.1991 року "Про товарну біржу", але пізніше позивач виявив, що на товарній біржі його ввели в оману щодо відсутності необхідності посвідчувати договір нотаріально.
Відповідно до ст. 657 Цивільного кодексу України (в редакції станом на 07.07.2005р. - на дату укладання договору; далі - ЦК України) договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартира) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
В ч.1 ст. 220 ЦК України встановлено, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
Згідно з ч.2 ст. 220 ЦК України якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Відповідно до ч.2 ст. 16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: 1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним; 3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов'язку в натурі; 6) зміна правовідношення; 7) припинення правовідношення; 8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; 9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди; 10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.
В даному випадку в ст. 220 ЦК України чітко встановлений спосіб захисту - визнання договору дійсним. Проте позивач з такими вимогами до суду не звертався.
В п. 4.3 постанови пленуму Вищого господарського суду України від 26.12.2011р. № 18 "Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції" визначено, що господарський суд дійшовши висновку про те, що предмет позову не відповідає встановленим законом або договором способам захисту прав, повинен відмовити в позові, а не припиняти провадження.
Заявлені позивачем вимоги - про визнання договору купівлі-продажу таким, що відбувся, не відповідають встановленим законом матеріально-правовим способам захисту порушеного права. Тому у позові в цій частині слід відмовити.
Позовні вимоги про визнання права власності на адміністративний будинок із господарсько-побутовими спорудами по вулиці Гагаріна № 2а у селі Пишненки, Зіньківського району, Полтавської області, задоволенню не підлягають з наступних підстав.
Позивач у позові посилається на те, що за договором купівлі-продажу від 07.07.2005р. № Н-2 він придбав нерухоме майно, яке складається з наступних будівель: "А-1" - адмінбудинок, загальною площею 339.2 кв.м., "а-1" - прибудова, площею 19,8 кв.м.; "а-4" -погріб, площею 6,3 кв.м.; "Б" - сарай, площею 60, 6 кв.м.; "б" - сарай (тимчасовий), площею 15,2 кв.м.; "В" - вбиральня, площею 7,5 кв.м.; "Г" - погріб вхідний, площею 21,0 кв.м.; № 1 - колодязь; № 2-5 - огорожі, ворота, хвіртка.
Проте, в п. 2.3 Договору вказані інші характеристики нерухомого майна, а саме його загальна площа - 213,7 кв.м, склад майна: А-1 - будівля школи - 279,1 кв.м; N1 - колодязь; Г - погріб - 32,7 кв.м; В - вбиральня - 8,5 кв.м; Б - сарай - 60,0 кв.м.
Тобто, зазначені у позові складові майна та його загальна площа не відповідають складовим, вказаним у договорі. При цьому, у позові позивач зазначає лише про самочинно збудовану прибудову "а-1" (площею 19,8 кв. м.) та вчинення самочинного переобладнання у адмінбудинку "А-1". Пояснень щодо невідповідності характеристик інших споруд позивачем не наведено.
В ч. 3 та ч. 4 ст. 334 ЦК України (в редакції станом на 07.07.2005р. - на дату укладання договору) було визначено, що право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації.
Договір купівлі-продажу від 07.07.2005р. № Н-2 нотаріально не посвідчений, державна реєстрація договору, як того вимагали діючі на час укладання договору правові норми, не проводилася. З позовом про визнання договору дійсним позивач не звертався. Рішення суду про визнання договору дійсним відсутнє.
Отже, на даний час не доведено належними доказами факту виникнення у нього права власності на спірне нерухоме майно.
За змістом статей 1, 21 Господарського процесуального України підприємства, установи, організації, інші юридичні особи мають право звертатися до господарського суду згідно з встановленою підвідомчістю господарських справ за захистом своїх порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів, а також для вжиття передбачених цим Кодексом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.
Згідно з частиною першою статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права лише в разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Відповідач у відзиві не заперечує проти задоволення позову, не заперечує прав позивача на спірне майно.
Позивач не надав суду доказів порушення його прав на спірні приміщення з боку відповідача.
Тобто, матеріалами справи не підтверджується факт невизнання чи порушення відповідачем прав позивача на спірні будівлі.
До позовних вимог про визнання права власності на не рухоме майно позивачем також включено самочинно збудовану прибудову "а-1" площею 19,8 кв.м. та самочинно переобладнані у адмінбудинку "А-1" приміщення: І - Гараж майстерня площею 66,2 кв.м., 2 - коридор площею 6,6 кв.м., 3 - комора площею16,9 кв.м., 5 - коридор площею 30,6 кв.м., 11 - кабінет площею 18,6 кв.м., 12 - кабінет площею 12,4 кв.м., 13 - кабінет площею 16,2 кв.м., 14 - вбиральня площею 2,4 кв.м., 15 - кабінет площею 14,8 кв.м.
Відповідно до ч.1 ст. 95 Земельного кодексу України землекористувачі, якщо інше не передбачено законом або договором, мають право, зокрема, споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди.
Частиною 3 ст. 375 Цивільного Кодексу України передбачено, що право власника на забудову здійснюється ним за умови додержання архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, а також за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням .
Згідно статті 22 Закону України "Про основи містобудування" від 16.11.1992 року N 2780-XII (в редакції на час здійснення самочинного будівництва, далі - Закон N 2780-XII) забудова земельних ділянок, що надаються для містобудівних потреб, здійснюється після виникнення права власності чи права користування земельною ділянкою у порядку, передбаченому законом, та отримання дозволу на виконання будівельних робіт. Право на забудову (будівництво) виникає щодо земельних ділянок, визначених для містобудівних потреб містобудівною документацією, місцевими правилами забудови.
Статтею 9 Закону України "Про архітектурну діяльність" від 20.05.1999 року N 687-XIV (в редакції на час здійснення самочинного будівництва) встановлено, що будівництво (нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт) об'єкта архітектури здійснюється відповідно до затвердженої проектної документації, державних стандартів, норм і правил, місцевих правил забудови населених пунктів у порядку, визначеному статтею 24 Закону України "Про планування і забудову територій".
Статтею 23 Закону України "Про планування і забудову територій" від 20 квітня 2000 року N 1699-III (який діяв на час здіснення спірного будівництва, далі - Закон N 1699-III) встановлено, що забудова територій передбачає здійснення нового будівництва, реконструкції, реставрації, капітального ремонту, впорядкування об'єктів містобудування, розширення та технічного переоснащення підприємств (далі - будівництво). Будівництво об'єктів містобудування здійснюється згідно з вимогами законодавства та відповідно до затвердженої проектної документації.
Відповідно до ч.1 статті 24 вказаного Закону N 1699-III Право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням та відповідно до містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки, встановлених згідно з вимогами цього Закону.
За ч. 16 статті 24 Закону N 1699-III містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки, отримані відповідно до частини четвертої цієї статті або затверджені рішенням відповідної місцевої ради, є підставою для отримання інших вихідних даних для проектування об'єкту (об'єктів) забудови земельної ділянки та здійснення цього проектування.
Згідно з ч.1 та ч.2 статті 27 Закону N 1699-III фізична чи юридична особа, яка подала заяву (клопотання) про намір забудови на земельній ділянці, що перебуває у її власності або користуванні, має право на одержання вихідних даних для проектування об'єкта містобудування. Основними складовими вихідних даних є: містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки; технічні умови щодо інженерного забезпечення об'єкта містобудування; завдання на проектування.
Згідно зі ст. 29 Закону N 1699-III дозвіл на виконання будівельних робіт - документ, що засвідчує право замовника та підрядника на виконання підготовчих (якщо підготовчі роботи не були виконані раніше відповідно до дозволу на виконання підготовчих робіт) і будівельних робіт, підключення об'єкта будівництва до інженерних мереж та споруд. Дозвіл на виконання будівельних робіт надається інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю.
Здійснення будівельних робіт на об'єктах містобудування без дозволу на виконання будівельних робіт або його перереєстрації, а також здійснення не зазначених у дозволі будівельних робіт вважається самовільним будівництвом і тягне за собою відповідальність згідно із законом (ч. 16 ст. 29 Закону N 1699-III).
Як свідчать матеріали справи, в порушення діючого законодавства позивач провів будівництво без отримання дозволу на виконання будівельних робіт.
У вересні 2013р. позивач подав декларацію про готовність спірного об'єкта до експлуатації до Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю у Полтавській області (а.с.37).
Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю у Полтавській області листом від 11.09.2013р. повернула вказану декларацію позивачу для усунення недоліків, оскільки у декларації не вказано вид виконаних будівельних робіт, не зазначено номеру документа, що посвідчує право користування земельною ділянкою, земельна ділянка з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва не може використовуватися для будівництва (а.с.49-50).
Відповідно до вимог частини 1 статті 376 Цивільного кодексу України, житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належною дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Позивач не звертався до відповідних органів за одержання та не одержував дозволи на виконання будівельних робіт, який на той час надавався інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю.
Позивач не розробляв та у встановленому порядку не затверджував проектну документацію на спірне будівництво.
Таким чином, суд вважає що дії позивача щодо будівництва спірного об'єкту нерухомості не відповідають зазначеним вище вимогам чинного законодавства, а тому проведене будівництво є відповідно до положень статті 376 Цивільного кодексу України самочинним.
Відповідно до ч.1 статті 10 Закону України «Про пожежну безпеку» від 17.12.1993 р. N 3745-XII (на час здійснення самочинного будівництва; далі - Закон N 3745-XII) виробничі, жилі, інші будівлі та споруди, устаткування, транспортні засоби, що вводяться в дію чи в експлуатацію після завершення будівництва, реконструкції або технічного переоснащення, а також технологічні процеси та продукція повинні відповідати вимогам нормативних актів з пожежної безпеки. Забороняється будівництво, реконструкція, технічне переоснащення приміщень, об'єктів виробничого та іншого призначення, впровадження нових технологій, випуск пожежонебезпечної продукції без попередньої експертизи (перевірки) проектної та іншої документації на відповідність нормативним актам з пожежної безпеки.
Видача дозволів проводиться органами державного пожежного нагляду (органом державного нагляду у сфері пожежної безпеки). Органи державного пожежного нагляду також беруть участь у прийнятті об'єктів в експлуатацію (ст. 10 Закону N 3745-XII).
Доказів відповідності спірних самочинно збудованої будівлі вимогам нормативних актів з пожежної безпеки позивачем суду не надано.
Позивачем також не надано суду жодних доказів в підтвердження відповідності спірних об'єктів встановленим нормам щодо водо-, тепло-, енерго- і газопостачання, каналізації, радіофікації, зовнішнього освітлення, відведення зливових вод, техногенної безпеки, екології, охорони праці, енергозбереження, ядерної та радіаційної безпеки.
За ч.ч 2, 3 статті 376 Цивільного кодексу України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.
В підтвердження надання позивачу земельної ділянки під збудоване нерухоме майно позивач надав договір оренди землі від 03.01.2013р.. укладений між ним та Пишненківською сільською радою (а.с.8-9).
За умовами Договору оренди землі:
- земельна ділянка передана в строкове платне користування для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (п.1 договору);
- на земельній ділянці немає об'єктів нерухомого майна (п. 3, п. 4 договору);
- договір укладено на 1 рік (п.8 договору), тобто до 03.01.2014р.
Згідно повідомлення Відділу Держземагенства у Зіньківському районі Полтавської області від 04.07.2013р. № 3138/550 спірна земельна ділянка призначена для для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (а.с.64).
Отже, зміна цільового призначення земельної ділянки не проводилася.
Таким чином, вказаний договір оренди не є належним доказом надання позивачу земельної ділянки під збудоване нерухоме майно.
Надані позивачем дві Угоди № 9 від 31.01.2014р. про відшкодування збитків від неотримання коштів Пишненківською сільською радою за фактичне землекористування не є доказами надання позивачу земельної ділянки у користування у встановленому поряду, а регулюють лише порядок виплати суми збитків (а.с.66, 76).
Визначених у ст. 126 Земельного кодексу України документів, що посвідчують право на земельну ділянку, позивачем суду не надано.
Отже, на даний час відсутні підстави для визнання за позивачем права власності на самочинно збудоване та реконструйоване нерухоме майно.
З огляду на зазначене позов задоволенню не підлягає.
Керуючись ст.ст. 49, 82, 84, 85 Господарського процесуального кодексу України, суд
вирішив :
У позові відмовити повністю.
Повне рішення складено та підписано: 28.02.2014р.
Суддя Безрук Т.М.