01033, м.Київ, вул.Жилянська 58-б тел. 284-37-31
Іменем України
27.-29.05.09 р. № 20/001-09
Київський міжобласний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді Мельника С.М.,
суддів: Гаврилюка О.М.,
Рудченка С.Г.,
при секретарі судового засідання Лебедєвій С.В.,
за участю представників:
від позивача: Ткаченко С.О. -представник за довіреністю,
від відповідача: не з'явились,
розглянувши апеляційну скаргу Приватного підприємства «Агротехспілка «Україна»на рішення господарського суду Київської області від 06.03.2009 р. (підписане 17.03.2009 р.)
у справі №20/001-09 (суддя Бабкіна В.М.)
за позовом Карапишівської сільської ради Миронівського району Київської області, с. Карапиші,
до Приватного підприємства Агротехспілка «Україна», Київська обл., Миронівський р-н, с. Карапиші,
про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки,
Карапишівська сільська рада Миронівського району Київської області звернулася до господарського суду Київської області з позовною заявою до Приватного підприємства Агротехспілка «Україна», в якій просила:
- визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 21.12.2003 р. між Карапишівською сільською радою Миронівського району Київської області та Приватним підприємством Агротехспілка «Україна»;
- зобов'язати Приватне підприємство Агротехспілка «Україна»повернути земельну ділянку, яка є предметом договору оренди земельної ділянки від 21.12.2003 р., у стані не гіршому у порівнянні з тим, у якому вона була одержана відповідачем в оренду.
Заявою від 27.01.2009 р. Карапишівська сільська рада доповнила позовні вимоги та просила застосувати правові наслідки нікчемного правочину (договору оренди земельної ділянки від 21.12.2003 р., укладеного між позивачем та відповідачем), а саме: зобов'язати Приватне підприємство Агротехспілка «Україна»повернути земельну ділянку, яка є предметом договору оренди земельної ділянки від 21.12.2003 р., укладеного між ним та Карапишівською сільською радою, у стані не гіршому у порівнянні з тим, у якому вона була одержана відповідачем в оренду.
Рішенням господарського суду Київської області від 06.03.2009 р. (підписане 17.03.2009 р.) позовні вимоги задоволені в повному обсязі.
Не погоджуючись з прийнятим рішенням, Приватне підприємство Агротехспілка «Україна»звернулося з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення місцевого господарського суду та прийняти нове рішення про відмову у задоволенні позову.
Представник відповідача в судове засідання не з'явився, про дату, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, що підтверджується наявною в матеріалах справи розпискою.
Представник позивача в судовому засіданні заперечив проти доводів апеляційної скарги.
27.05.2009 р. в судовому засіданні судом була оголошена перерва до 29.05.2009 р. на 08-55 год. для підготовки повного тексту постанови.
Колегія суддів вважає за можливе розгляд справи за наявними в ній матеріалами у відповідності до ст. 75 ГПК України.
Відповідно до ст. 99 ГПК України в апеляційній інстанції справи переглядаються за правилами розгляду цих справ у першій інстанції з урахуванням особливостей, передбачених у розділі ХІІ ГПК України. Апеляційний господарський суд, переглядаючи рішення в апеляційному порядку, користується правами, наданими суду першої інстанції.
У відповідності до ст. 101 ГПК України у процесі перегляду справи апеляційний господарський суд за наявними у справі і додатково поданими доказами повторно розглядає справу. Апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги (подання) і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.
Дослідивши наявні в справі матеріали, розглянувши апеляційну скаргу, заслухавши пояснення присутніх представників сторін, колегія суддів Київського міжобласного апеляційного господарського суду вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, а рішення місцевого господарського суду підлягає скасуванню з підстав передбачених п.п. 1, 3, 4 ст. 104 ГПК України, а саме: неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи, невідповідність висновків, викладених у рішенні місцевого господарського суду, обставинам справи, порушення або неправильне застосування норм матеріального чи процесуального права.
Суд першої інстанції, приймаючи рішення про задоволення позову, виходив з того, що рішенням сесії Карапишівської сільської ради від 25.06.2002 р. №15-02-ХХІУ в оренду відповідачеві передано земельну ділянку меншої площі ніж площа земельної ділянки, зазначена у договорі оренди земельної ділянки від 21.12.2003 р., у зв'язку з чим спірний договір оренди був укладений без прийняття відповідного рішення органу місцевого самоврядування щодо загальної площі земельних ділянок, фактично переданих в оренду, що суперечить вимогам статті 6 Закону України «Про оренду землі», що є підставою, згідно з приписами ст. 15 Закону України «Про оренду землі», для визнання договору недійсним відповідно до закону. Але з таким висновком колегія суддів не може погодитись з наступних підстав.
Як вбачається з матеріалів справи, 25.06.2002 р. Карапишівською сільською радою було прийнято рішення №15-02-ХХІУ, яким було:
- вилучено із земель комунальної власності Карапишівської сільської ради земельні ділянки, на яких розміщені магазини, готель, ресторан, контора, загальною площею 1,1114 га, в тому числі під будівлями -0,1854 га, дворами -0,3085, газонами та зеленими насадженнями -0,6175 га, з них по ділянкам, де розміщені: магазини «Набережний»та «Все для дому»- 0,1371 га, магазин «Олеся»- 0,4977 га, магазин «Валента»- 0,062 га, готель, ресторан, контора -0,4146 га;
- передано зазначені земельні ділянки, на яких розміщені магазини, готель, ресторан, контора, загальною площею 1,1114 га, в тому числі під будівлями -0,1854 га, дворами -0,3085, газонами та зеленими насадженнями -0,6175 га, в оренду на 25 років Приватному підприємству Агротехспілка «Україна»для комерційного використання та озеленення населеного пункту.
В матеріалах справи міститься розроблена Білоцерківською регіональною філією Київського регіонального центру державного земельного кадастру «Технічна документація по оформленню земельних ділянок в оренду Приватному підприємству Агротехспілка «Україна»для комерційного використання по вул. Незалежності, 46 -магазин «Набережний», по вул. Незалежній, 44 -магазин «Все для дому», по вул. Незалежності, 42 -магазин «Олеся», по вул. Куйбишева, 2 -магазин «Валента», по вул. Незалежності, 27 -готель, ресторан, по вул. Незалежності, 25 -контора, в межах Карапишівської сільської ради Миронівського району Київської області»від 18.04.2003 р., яка була погоджена Відділом містобудування, архітектури та комунального господарства Миронівської районної державної адміністрації, Миронівський районним відділом земельних ресурсів.
Вказана технічна документація була розроблена для надання відповідачу в оренду земельної ділянки загальною площею 1,1254 га під розміщення: магазинів «Набережний»та Все для дому»площею 0,1329 га, магазину «Валента»площею 0,0718 га, магазину «Олеся»площею 0,4925 га, готелю, ресторану, контори площею 0,4282 га.
Позивач в своїх письмових поясненнях від 24.02.2009 р. (а.с. 84) не заперечив проти існування даної технічної документації.
В судовому засіданні від 27.05.2009 р. представником позивача було надано суду оригінали Рішення Карапишівської сільської ради від 21.04.2003 р. №48-07- ХХІУ та Протоколу пленарного засідання Карапишівської сільської ради сьомої сесії двадцять четвертого скликання від 21.04.2003 р. №7. Належним чином звірені копії вказаних документів залучено до матеріалів справи за ініціативою судової колегії.
Рішенням Карапишівської сільської ради від 21.04.2003 р. №48-07-ХХІУ було вилучено із земель комунальної власності села Карапиші земельну ділянку площею 1,1254 га, в тому числі: 0,1787 га під будівлями та 0,9467 га під проїздами, проходами та площадками, та передано зазначену земельну ділянку в оренду на півтора року Приватному підприємству Агротехспілка «Україна»для комерційного використання за адресою: с. Карапиші, вул. Незалежності №25, 27, 42, 44, 46 та вул. Куйбишева, 2.
21.12.2003 р. між Карапишівською сільською радою та Приватним підприємство Агротехспілка «Україна»було укладено Договір оренди земельної ділянки, який зареєстровано 23.12.2003 р. у книзі реєстрації договорів оренди сільської ради за №17.
Згідно умов даного договору, відповідачу в оренду було передано в строкове платне користування земельну ділянку для комерційного використання загальною площею 1,1254 га, у тому числі 0,1787 га під будівлями та 0,9467 га під проїздами, проходами та площадками, на якій розміщені магазини, готель, ресторан, адмінбудинок, яка знаходиться в межах села Карапиші на території Карапишівської сільської ради Миронівського району Київської області.
З викладеного вбачається, що спірний договір було укладено на підставі рішення Карапишівської сільської ради від 21.04.2003 р. №48-07-ХХІУ, яким було визначено загальну площу земельної ділянки, яка фактично була передана відповідачу в розмірі 1,1254 га.
Згідно п. 2.2. договору, грошова оцінка земельної ділянки становить 363 900 грн. станом на 21.12.2003 р.
Орендна плата виплачується у грошовій формі у розмірі 3 640 грн. на один рік, 303,40 грн. за один місяць. Загальна сума договору складає 18 200 грн. (п.п. 4.1., 4.2.).
Договір укладено строком на п'ять років та набирає чинності з 01.01.2005 р. (п.п. 3, 13.1.).
Підставами позовних вимог Карапишівської сільської ради про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 21.12.2003 р., з урахуванням письмових пояснень від 24.02.2009 р. (а.с.84) є наступне:
- відсутність нотаріального посвідчення спірного договору;
- розмір орендної плати за спірним договором не відповідає вимогам законодавства;
- невідповідність спірного договору змісту Типового договору оренди землі, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 р. №220;
- спірний договір після його підписання сільським головою не було затверджено сесією Карапишівської сільської ради.
Дані твердження, на думку судової колегії, є безпідставними, враховуючи наступне.
Недійсною, згідно ст. 48 Цивільного кодексу Української РСР (яка діяла на час укладання спірного договору), є та угода, що не відповідає вимогам закону.
Підставою недійсності правочину, згідно ст. 215 Цивільного кодексу України, є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу, у відповідності до якої зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Право оренди земельної ділянки, згідно положень ст. 1 Закону України «Про оренду землі»(далі -Закон) та ст. 93 Земельного кодексу України, це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом.
Орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Господарським кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі (ст. 6 Закону України «Про оренду землі»).
Згідно положень ст. 124 Земельного кодексу України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.
Згідно ст. 125 ЗК, право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.
Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально (ст. 14 Закону).
Таким чином, обов'язковою умовою для виникнення права користування землею на підставі договору оренди земельної ділянки є державна реєстрація такого договору. Проте, обов'язкового нотаріального посвідчення договорів оренди землі закон не вимагає.
Договір оренди землі, згідно ст. 13 Закону, це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Істотними умовами договору оренди землі, у відповідності до ст. 15 Закону України «Про оренду землі», є об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4 - 6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.
Орендна плата за землю, згідно ч. 1 ст. 21 Закону, це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.
Згідно положенням статті 21 Закону України «Про оренду землі»у редакції, яка діяла на час укладення спірного договору, розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може перевищувати 10 відсотків їх нормативної грошової оцінки.
На час звернення Карапишівської сільської ради з позовом, діяли положення статті 21 Закону України «Про оренду землі»у редакції Закону України від 03.06.2008 р. №309-VI, відповідно до якої річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може бути меншою для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється Законом України «Про плату за землю»; для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється Законом України «Про плату за землю». Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не може перевищувати 12 відсотків їх нормативної грошової оцінки.
Ставки земельного податку з земель, грошову оцінку яких встановлено, встановлюються, у розмірі одного відсотка від їх грошової оцінки (ст. 7 Закону України «Про оренду землі»).
З умов договору оренди земельної ділянки від 21.12.2003 р. вбачається, що розмір орендної плати був визначений у відповідності до законодавства, чинного на момент укладення даного договору.
Окрім того, з матеріалів справи вбачається, що відповідач, у зв'язку з зміною земельного законодавства, звертався листами від 26.01.2008 р. №1 та від 31.03.2008 р. №18 до Карапишівської сільської ради з пропозиціями щодо приведення у відповідність до законодавства положень спірного договору оренди земельної ділянки у частині розміру орендної плати.
Згідно ч. 1 ст. 651, ст. 654 ЦК, зміна договору допускається лише за згодою сторін, та вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється, якщо інше не встановлено договором або законом. У відповідності до ч. 2 ст. 188 ГК, сторона договору, яка вважає за необхідне змінити договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні договору за договором. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду (ч. 4 ст. 188 ГК).
Таким чином, доводи позивача, що спірний договір в частині орендної плати суперечить законодавству, є безпідставними.
Також, законодавством не передбачено, що недотримання сторонами під час укладення договору оренди земельної ділянки затвердженої Кабінетом Міністрів України типової форми договору є підставою для визнання такого договору недійсним.
Посилання позивача на те, що спірний договір після його підписання сільським головою мав бути затверджений сесією Карапишівської сільської ради є необґрунтованими, оскільки законодавством таке затвердження не передбачено.
Судовою колегією також встановлено, що рішенням Карапишівської сільської ради від 21.04.2003 р. №48-07-ХХІУ (яке було залучено до матеріалів справи з ініціативи суду) відповідачу надано дозвіл на укладання договору оренди строком на півтора року, проте договір оренди від 21.12.2003 р. було укладено на п'ять років.
З наведених підстав невідповідності строків надання у користування земельних ділянок у спірному договорі та рішенні сільської ради позов не заявлявся, і в суді першої інстанції не розглядався.
Підстава позову, за своєю юридичною природою, це фактичні обставини, на яких ґрунтується вимога позивача.
Згідно ст. 101 ГПК України, у процесі перегляду справи апеляційний господарський суд повторно розглядає справу, в апеляційній інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
З викладеного вбачається, що на стадії апеляції судом не може бути змінено підстави позову, які були предметом розгляду у суді першої інстанції.
Враховуючи вищевикладене, судова колегія дійшла висновку, що при укладанні спірного договору оренди земельної ділянки від 21.12.2003 р. сторонами були дотримані норми діючого на час його укладення законодавства, яке регулює відносини у сфері оренди землі, сторони домовились щодо усіх істотних умов договору, а отже спірний договір не може бути визнаний недійсним із заявлених позивачем підстав.
Позивач не позбавлений можливості звернутися з позовом з інших підстав за захистом свого порушеного права.
За таких обставин, судова колегія вважає, що рішення місцевого господарського суду, яке прийнято з порушенням чинного законодавства підлягає скасуванню, а у задоволенні позовних вимог повинно бути відмовлено повністю.
Керуючись ст.ст. 99, 101-105 Господарського процесуального кодексу України, Київський міжобласний апеляційний господарський суд,
1. Апеляційну скаргу Приватного підприємства «Агротехспілка «Україна»на рішення господарського суду Київської області від 06.03.2009 р. (підписане 17.03.2009 р.) по справі №20/001-09 -задовольнити повністю.
2. Рішення господарського суду Київської області від 06.03.2009 р. (підписане 17.03.2009 р.) по справі №20/001-09 -скасувати повністю.
3. Прийняти нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити повністю.
4. Матеріали справи №20/001-09 повернути до господарського суду Київської області.
Головуючий суддя: С.М. Мельник
Судді: О.М. Гаврилюк
С.Г. Рудченко
Дата відправки 01.06.09