"10" січня 2007 р.
Справа № 16/455-06-12372
Господарський суд Одеської області
У складі судді Желєзної С.П.
Секретаря судових засідань Шевченко Г.В.
За участю представників сторін:
Від позивача: ОСОБА_1. по дов. від 20.12.2006р.;
Від відповідача: Деренько О.І. по дов. від 18.12.2006р.;
Розглянувши у відкритому судовому засіданні з оголошенням перерви відповідно до ст. 77 ГПК України справу за позовом суб'єкта підприємницької діяльності -фізичної особи ОСОБА_2 до комунального підприємства “Прибрежно-експлуатаційне об'єднання Київського району» про визнання договору продовженим та зобов'язання вчинити певні дії, -
Суб'єкт підприємницької діяльності фізична особа ОСОБА_2(далі по тексту СПД ОСОБА_2) звернулась до господарського суду Одеської області з позовними вимогами до комунального підприємства “Прибрежно-експлуатаційне об'єднання Київського району» (далі по тексту КП “ПЕО Київського району») про визнання договору оренди нежитлового приміщення НОМЕР_1, укладеного між сторонами по справі продовженим до 11.06.2009р. та зобов'язання відповідача належним чином виконувати умови договору оренди нежитлового приміщення НОМЕР_1 Свої вимоги СПД ОСОБА_2 обґрунтовує належним виконанням нею прийнятих на себе за договором оренди нежитлового приміщення НОМЕР_1 обов'язків та використанням об'єкту оренди до нинішнього часу. Наведене, за думкою позивача, свідчить про обґрунтованість та правомірність заявлених вимог.
Відповідач заперечує проти задоволення позову посилаючись на недійсність укладеної між сторонами угоди та судове рішення, яке було прийнято за результатами розгляду справи №16/210-05-4192, яке, в свою чергу має безпосередньо значення для вирішення по суті спору по даній справі.
Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив наступне.
Між КП “ПЕО Київського району» (Орендодавець) та СПД ОСОБА_2 (Орендар) було укладено договір оренди нежитлового приміщення НОМЕР_1. відповідно до умов розділу 1 якого відповідач передає, а позивач -приймає у строкове (до 11.06.2006р.) платне володіння та користування з метою розміщення підприємства суспільного харчування нежитлове приміщення одноповерхової будівлі загальною площею 120,6 кв.м., розташоване за адресою: АДРЕСА_1.
Відповідно до положень ч. 2 ст. 26 Закону України “Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. N 98/95-ВР) договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено. При цьому, згідно ч. 2 ст. 17 цього Закону, у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Строк дії договору оренди нежитлового приміщення НОМЕР_1. був визначений сторонами до 11.06.2006р.
Як вбачається з матеріалів справи та пояснень сторін, протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору оренди нежитлового приміщення НОМЕР_1. з боку жодної із сторін пропозицій стосовно припинення договірних відносин не надходило.
Більш того, своїм листом за НОМЕР_2. КП “ПЕО Київського району» дало згоду СПД ОСОБА_2 на експлуатацію літньої площадки, розташованої біля орендованого об'єкту. Дача згоди на експлуатацію літньої площадки передбачає собою експлуатацію об'єкта в літній період часу, що свідчить про згоду на експлуатацію орендованого об'єкта в літній період часу, тобто і після закінчення строку дії договору оренди від 11.06.2003р.
Крім того, за весь період часу існування між сторонами договірних відносин претензій з боку орендодавця з питань невиконання або неналежного виконання умов укладеного між сторонами договору оренди на адресу СПД ОСОБА_2 не надходило. Станом на момент вирішення спору по даній справі не надходило до позивача і пропозиції щодо розірвання договірних відносин або їх припинення.
Більш того, із наданих суду документів вбачається, що позивачем регулярно, відповідно до умов укладеної угоди здійснювалися перерахування передбачених договором платежів. Орендні та інші передбачені договором платежі перераховуються СПД ОСОБА_2 і до нинішнього часу та отримуються відповідачем, що в свою чергу останнім не заперечується.
Однак, незважаючи на викладене, в процесі вирішення даного спору КП “ПЕО Київського району» заперечував проти позовних вимог СПД ОСОБА_2 у повному обсязі. Свою позицію відповідач обґрунтовує посиланнями на недійсність спірного договору з підстав його невідповідності вимогам чинного законодавства. З цього приводу суд звертає увагу відповідача на наступному.
В матеріалах справи мається рішення господарського суду Одеської області від 11.01.2006р., яке було прийнято за результатами розгляду справи №25-30/385-05-8732 за позовом МПП “КІН» до СПД ОСОБА_2, до КП “»ПЕО Київського району», за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача Одеської міської ради про визнання недійсним договору оренди нежитлового приміщення НОМЕР_1, укладеного між СПД ОСОБА_2 та КП “ПЕО Київського району». За результатами розгляду даної справи постановлено рішення, яким у задоволенні позовних вимог МПП “КІН» було відмовлено. Рішення суду від 11.01.2006р. набрало законної сили. Наведеним судовим рішенням була надана правова оцінка договору оренди нежитлового приміщення НОМЕР_1. та встановлена відсутність підстав для визнання його недійсним.
Звертаючись до наведеного судового рішення, суд зазначає, що договір оренди нежитлового приміщення НОМЕР_1, укладений між СПД ОСОБА_2 та КП “ПЕО Київського району», вже був предметом судового розгляду з приводу відповідності даної угоди вимогам законодавства за результатами розгляду якого встановлений факт відсутності протиріччя даної угоди законодавчим положенням, що свідчить про її дійсність.
Суд звертає увагу відповідача, що твердження про недійсність спірного договору не можуть оцінюватися судом в якості підстав для надання правового аналізу спірної угоди за умови відсутності в межах даної справи вимог про визнання договору недійсним.
З огляду на викладене, у суду відсутні правові підстави для здійснення правового аналізу доводів та заперечень відповідача, які ґрунтуються на недійсності договору оренди.
Відповідно до вимог ст.ст. 32, 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. При цьому, докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу. В свою чергу, доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.
Жодного іншої підстави на підтвердження наданих заперечень відповідач суду не довів.
Як зазначалось вище, у разі закінчення строку, на який було укладено договір оренди, за відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну договору він вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Таким чином, ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. N 98/95-ВР) встановлено місячний термін, протягом якого орендодавець або орендар можуть заявити про припинення або зміну умов договору після закінчення його строку, тобто встановлений певний та обов'язковий для виконання порядок припинення або зміни умов договору після закінчення його строку.
Виходячи з приписів цивільного законодавства, на думку суду, за усіх умов після закінчення терміну дії договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право на продовження договору оренди на новий термін. Отже, якщо після закінчення строку дії договору оренди орендодавець передав спірне майно в оренду іншій особі, орендар за попереднім договором має право звернутися до господарського суду із заявою про спонукання орендодавця продовжити дію цього договору на новий термін та про визнання договору з новим орендарем недійсним (п. 12 Роз'яснення Вищого господарського суду від 25.05.2000р. N 02-5/237 «Про деякі питання практики застосування Закону України "Про оренду державного та комунального майна»).
За переконанням суду, встановлення законодавцем інституту переважного право орендаря на продовження договірних відносин базується на принципах справедливості та розумності, як на загальних засадах цивільного законодавства (ст..3 ЦК України).
Підсумовуючи наведене, суд доходить висновку, що, по-перше: відповідачем не надано суду жодного доказу систематичного неналежного виконання орендарем зобов'язань, прийнятих на себе за договором оренди нежитлового приміщення НОМЕР_1 По-друге: факт відсутності у передбачений законом строк повідомлення про припинення договірних відносин, а також надання згоди на експлуатацію літньої площадки на період літнього сезону 2006 року та отримання до нинішнього часу орендних та інших передбачених договором платежів, судом оцінюється як дії орендодавця, які свідчать про виявлення бажання останнього щодо продовження між сторонами орендних відносин. По-третє: на момент вирішення спору по даній справі, тобто станом на січень 2007 року, позивач продовжує користуватися об'єктом оренди, будь-які заперечення з цього приводу з боку відповідача відсутні.
Із матеріалів справи вбачається, що всі дії орендодавця направлені на пролонгацію договірних правовідносин, що надає суду підстави для задоволення позовних вимог в частини визнання договору оренди нежитлового приміщення НОМЕР_1 продовженим на той самий строк та на тих самих умовах.
При цьому, суд вважає за необхідне зупинитися на наступному.
Із матеріалів справи вбачається, що до закінчення строку дії договору оренди нежитлового приміщення НОМЕР_1 КП “ПЕО Київського району» уклало договір оренди з МПП “КІН». В матеріалах справи також містяться судові рішення, які були прийняти за результатами розгляду справи №16/210-05-4192 за позовом СПД ОСОБА_2 до Одеської міської ради, до виконавчого комітету Одеської міської ради, до КП “ПЕО Київського району», до МПП “КІН» про визнання недійсним розпорядження та договору оренди, укладеного між КП “ПЕО Київського району» та МПП “КІН». За результатами розгляду даної справи СПД ОСОБА_2 було відмовлено у задоволенні позовних вимог.
Незважаючи на наведене, суду не вбачається доцільним залучати до участі в справі МПП “КІН» з огляду на нижчевикладене.
Враховуючи, що стороною в договорі оренди від 15.12.2004р. виступило в якості орендодавця КП “ЕО Київського району» жодного клопотання про залучення МПП “КІН» до участі в даній справі від представника відповідача не надходило.
Суд за своєю ініціативою не вбачає доцільним залучати до участі в справі дану особу керуючись наступним.
В межах даної справи судом досліджуються договірні правовідносини, які існували між сторонами по справі з 11.06.2003р. та, як встановлено по тексту рішення вище, існують до нинішнього часу. Незважаючи на укладення договору оренди з МПП “КІН» жодних вимагань до СПД ОСОБА_2 про звільнення орендованих приміщень ані з боку орендодавця ані з боку МПП “КІН» не надходило.
Більш того, звертаючись до приписів ч.3 ст.13 Закону України “Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. N 98/95-ВР), якими передбачено, що якщо орендодавець у строки і на умовах, визначених у договорі оренди, не передасть орендареві об'єкт оренди, орендар має право вимагати від орендодавця передачі об'єкта та відшкодування збитків, завданих затриманням передачі, або відмовитися від договору і вимагати відшкодування збитків, завданих йому невиконанням договору оренди, суд доходить висновку, що МПП “КІН» має право на захист своїх прав та охоронюваних законом інтересів у передбачений законом спосіб, а саме: шляхом звернення до судових органів до орендодавця з відповідними позовними вимогами.
Підсумовуючи наведене, суд доходить висновку, що якщо МПП “КІН» вважає, що його права порушені самим фактом існування договірних відносин між КП “ПЕО Київського району» та СПД ОСОБА_2, він має право на звернення у встановленому законом порядку з вимогами про зобов'язання здійснити передачу об'єкту оренди. Тобто, за переконанням суду, правовідносини, які виникли між КП “ПЕО Київського району» та МПП “КІН» ніяким чином не стосуються правовідносин, які виникли між сторонами по даній справі.
В даному випадку відбулася колізійна ситуація, коли на один і той же об'єкт оренди існують два договори з різними суб'єктами права. Однак, суд зазначає, що договір оренди з МПП “КІН» був укладений 15.12.2004р., тобто в період дії договору оренди з СПД ОСОБА_2 без оформлення у вставленому законом порядку припинення договірних відносин з останньою.
Відповідно до положень ст..26 Закону України “Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. N 98/95-ВР) встановлено, що одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; приватизації об'єкта оренди орендарем (за участю орендаря); банкрутства орендаря; загибелі об'єкта оренди. Договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, арбітражного суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.
Враховуючи, що укладення договору із іншої особою у період дії попереднього договору не передбачено законом як підстава для припинення договірних відносин, та за умови відсутності факту розірвання договору ні за погодженням сторін ні у судовому порядку, суд вважає, що до закінчення терміну дії договору СПД ОСОБА_2 мала статус орендаря, що свідчить і про розповсюдження на неї як орендаря приписів ч.2 ст.17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. N 98/95-ВР), якими передбачено право орендаря на пролонгацію договірних відносин та умови їх настання.
Підсумовуючи наведене, за умови відсутності претензій з боку МПП “КІН» до орендодавця щодо передачі об'єкту оренди, та відсутності відомостей щодо знаходження на розгляді суду справи з цього приводу, суду не вбачається доцільним залучати наведену особу до участі у даній справі. Як зазначалося по тексту рішення вище, МПП “КІН» вправі звернутися до суду з вимогами про передачу об'єкту оренди, що до нинішнього часу останнім здійснено не було, що дозволяє суду зробити висновок про відсутність юридичного інтересу даної особи до об'єкту оренди.
Крім того, як зазначено у Роз'ясненнях Вищого господарського суду від 25.05.2000р. N 02-5/237 «Про деякі питання практики застосування Закону України "Про оренду державного та комунального майна», у вирішенні спору про визнання договору оренди продовженим слід виходити, зокрема, з того, що належне виконання орендарем договору оренди презюмується, якщо орендодавцем не буде доведено інше. Водночас якщо не буде подано доказів того, що орендодавець уклав чи укладає договір оренди з іншою особою, а натомість буде встановлено, що він має намір використовувати майно для власних потреб, то підстави для задоволення позову про спонукання до продовження дії договору оренди відсутні.
Виходячи із наведених Роз'яснень орендар має переважне право на пролонгацію договору у випадку належного виконання ним прийнятих на себе за договором обов'язків та за умови відсутності наміру орендодавця використовувати об'єкт оренди для власних потреб. В даному випадку, як було встановлено судом, має місце факт і належного виконання орендарем прийнятих на себе за договором зобов'язань і відсутність наміру орендодавця використовувати об'єкт оренди для власних потреб. Слід зазначити, що укладання договору оренди з іншою особою визначено наведеними положеннями як підстава для захисту орендарем своїх прав шляхом визнання договору оренди продовженим.
Вимоги СПД ОСОБА_2 про зобов'язання відповідача належним чином виконувати умови договору оренди фактично виникли у зв'язку з укладанням КП “ПЕО Київського району» договору оренди з іншим суб'єктом господарювання -МПП “КІН». Незважаючи на те, що вимоги про зобов'язання звільнити орендоване приміщення КП “ПЕО Київського району» до СПД ОСОБА_2 не пред'являлися, останньою наведені дії відповідача оцінюються як порушення ним умов укладеної угоди.
Відповідно до положень ч. 2 ст. 26 Закону України договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.
Відповідно до ст.ст. 525, 526 ЦК України від 16.01.2003р. №435-ІV, зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу. Одностороння відмова від виконання зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається. В свою чергу, відповідно до ст. 610 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Приписи ст..16 Цивільного кодексу України встановлюють, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Наведеною законодавчою нормою також встановлено, що суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.
Згідно ст. 629 ЦК України від 16.01.2003р. №435-ІV договір є обов'язковим для виконання сторонами. Припинення зобов'язання на вимогу однієї із сторін в силу положень ч. 2 ст. 598 цього Кодексу допускається лише у випадках, встановлених договором або законом.
Враховуючи викладене, суд вважає правомірним захистити права позивача як орендаря шляхом задоволення позовним вимог в частини зобов'язання КП “ПЕО “Київського району» належним чином виконувати умови договору оренди не житлового приміщення НОМЕР_1, укладеного між сторонами по справі.
З огляду на викладене, суд оцінює позовні вимоги СПД ОСОБА_2 правомірними та такими, що ґрунтуються на законних підставах, у зв'язку з чим, позов підлягає задоволенню у повному обсязі.
Судові витрати по держмиту, витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу розподіляються згідно зі ст.ст. 44, 49 ГПК України.
Керуючись ст. ст. 44, 49, 82-85 ГПК України, суд, -
1. Позов задовольнити.
2. Визнати договір оренди нежитлового приміщення НОМЕР_1, укладений між cуб'єктом підприємницької діяльності -фізичною особою ОСОБА_2 та комунальним підприємством “Прибрежно-експлуатаційне об'єднання Київського району» продовженим на той же самий строк та на тих самих умовах.
3. Зобов'язати комунальне підприємство “Прибрежно-експлуатаційне об'єднання Київського району» належним чином виконувати умови договору оренди нежитлового приміщення НОМЕР_1
4. Стягнути з комунального підприємства “Прибрежно-експлуатаційне об'єднання Київського району» / 65114, м. Одеса, вул. Ак. Корольова, 9, п/р 26008670230202 в Київському відділенні ООФ АКЮ УСБ, МФО 328016, код ЄДРПОУ 31506504 / на користь cуб'єкта підприємницької діяльності -фізичної особи ОСОБА_2 / АДРЕСА_2, ідентифікаційний код НОМЕР_3/ 85 грн. /вісімдесят пять грн.00 коп./ - витрати на оплату держмита; 118 грн. /сто вісімнадцять грн.00 коп./ - витрати на ІТЗ судового процесу.
Наказ видати.
Рішення набирає чинності в порядку, передбаченому ст. 85 ГПК України.
Наказ видати після набрання рішенням законної сили.
Рішення підписане 22.01.2007р.
Суддя Желєзна С.П.