33013 , м. Рівне, вул. Набережна, 26А
"05" лютого 2014 р. Справа № 918/1883/13
За позовом Концерну "Східно-Європейський будівельний альянс"
до відповідача 1) Публічного акціонерного товариства "Акціонерний комерційний банк "Київ" відповідача 2) Товариства з обмеженою відповідальністю "Перша Українська Індустріальна-Інвестиційна Компанія"
про розірвання договору іпотеки
В засіданні приймали участь представники:
від позивача: Величко О.М. (довіреність б/н від 14.01.2014 року)
від позивача: Полоцький О.С. (паспорт НОМЕР_1)
від відповідача 1: не з'явився
від відповідача 2 : не з'явився
Обставини справи: Концерн "Східно-Європейський будівельний альянс" звернувся до господарського суду Рівненської області з позовом до Публічного акціонерного товариства "Акціонерний комерційний банк "Київ" та Товариства з обмеженою відповідальністю "Перша Українська Індустріальна-Інвестиційна Компанія" про розірвання договору іпотеки.
10.01.2014р. позивач подав заяву, відповідно якої змінив предмет та підстави позову та просив суд визнати недійсним договір іпотеки від 30.10.2006р., укладений між ПАТ "АКБ "Київ" та ТОВ "Перша Українська Індустріальна-Інвестиційна Компанія", зареєстрований в реєстрі за № 6807 та визнати припиненими зобов'язання, які виникли у сторін за цією угодою.
В обгрунтування заявлених вимог позивач зазначив, що оспорюваний договір укладений сторонами в порядку ст. 10 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" як забезпечення виконання зобов'язань забудовника перед управителем, а тому враховуючи, що права забудовника (активи, пасиви та право користування земельною ділянкою) у встановленому законом порядку передані Концерну "Східно-Європейський будівельний альянс", то, відповідно, оспорюваний правочин не є таким, що спрямований на реальне настання правових наслідків, обумовлених ним і згідно ст. 215 ЦК України, підлягає визнанню недійсним.
Враховуючи, що про зміну предмету та підстав позову позивачем заявлено до початку розгляду справи по суті, подана заява приймається судом.
Представники позивача в судовому засіданні підтримали позовні вимоги з підстав зазначених в позовній заяві.
Представники Публічного акціонерного товариства "Акціонерний комерційний банк "Київ", присутні 15.01.2014р. та 27.01.2014р. в судових засіданнях, позовні вимоги підтримали.
Відповідачі в судове засідання 05.02.2014р. не з'явилися, хоча про час та місце розгляду справи були повідомлені належним чином, причин неявки суду не повідомили.
Оскільки відповідачі були завчасно повідомлені про день та час судового розгляду та мали можливість в розумні терміни довести до відома суду свої доводи та заперечення стосовно позовних вимог, однак правами, визначеними ст. 22 ГПК України не скористалися, суд вважає за можливе розглянути справу по суті позовних вимог, без участі представників відповідача 1 та відповідача 2 - за наявними у справі матеріалами.
Дослідивши зібрані у справі докази, заслухавши пояснення представників позивача, дослідивши зібрані у справі докази, суд
17 жовтня 2006 року між ПАТ «АКБ «КИЇВ» (далі - Відповідач №1) та ТОВ «Перша Українська Індустріальна - Інвестиційна Компанія» (далі -Відповідач №2) укладено Договір про організацію спорудження об'єкту будівництва, за умовами якого Відповідач № 2 зобов'язується збудувати багатоквартирний житловий будинок за адресою: м. Рівне, вул. Соборна, будинок № 283, ввести його в експлуатацію та передати у власність Довірителям ФФБ, а Відповідач №1, в свою чергу, зобов'язався забезпечити своєчасне фінансування будівництва за рахунок грошових коштів, отриманих у довірчу власність за укладеними з довірителями Договорами про участь у фонді фінансування будівництва.
30 жовтня 2006 року між Відповідачем №1 та Відповідачем №2 укладено Договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3, зареєстрований в реєстрі за № 6807 та 30 грудня 2008 року договір про внесення змін та доповнень до договору іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3, зареєстрований в реєстрі за № 7960 (далі-Договір іпотеки).
Відповідно до п. 1.1 зазначеної угоди, цей договір забезпечує виконання іпотекодавцем своїх зобов'язань, що випливають з Договору про організацію спорудження об'єкту будівництва від 17.10.2006р. (надалі основне зобов'язання), укладеного між іпотекодержателем та іпотекодавцем, за умовами якого іпотекодержатель замовляє іпотекодавцю збудувати багатоповерховий житловий будинок за адресою: м. Рівне, на розі вулиць Соборної та Корольова (надалі об'єкт будівництва), ввести його в експлуатацію та передати у власність Довірителям ФФБ, а іпотекодержатель зобов'язується забезпечити своєчасне фінансування будівництва за рахунок грошових коштів, отриманих у довірчу власність за укладеними з довірителями договорами про участь у фонді фінансування будівництва.
Предметом іпотеки є майнові права на 152 квартири, які є об'єктами інвестування в об'єкті будівництва, що вказані в додатку № 2 до цього Договору. Адреса забудови - місто Рівне, вулиця Соборна, будинок № 283, загальна площа квартир - 10 894,35 кв.м. (п. 1.2 договору в редакції від 30.12.2008р.).
В позовній заяві позивач зазначає про невідповідність договору іпотеки від 30.10.2006р., укладеного між ПАТ "АКБ "Київ" та ТОВ "Перша Українська Індустріальна-Інвестиційна Компанія" вимогам чинного законодавства, зокрема ст. 203 ЦК України та ст. 10 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю", а тому, керуючись ст. 215 ЦК України, просить суд визнати його недійсним, як такий, що порушує його права та охоронювані законом інтереси.
Частиною 3 ст. 215 ЦК України встановлено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Статтею 203 ЦК України визначено загальні вимоги додержання яких є необхідним для чинності правочину, згідно якої зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Згідно положень Закону України "Про іпотеку" іпотека - вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Як встановлено під час судового розгляду справи та вбачається з тексту оспорюваного Договору, вказаний правочин укладений сторонами як забезпечення виконання зобов'язань забудовника перед управителем, які випливають з договору про організацію спорудження об'єкта будівництва від 17.10.2006р.
Загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами, а також правові засади та особливості випуску, розміщення та обліку сертифікатів фондів операцій з нерухомістю врегульовані Законом України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю".
Статтею 10 зазначеного закону визначено особливості забезпечення виконання зобов'язань забудовника за договором перед управителем фонду, згідно якої виконання зобов'язань забудовника за договором, укладеним між ним та управителем фонду, забезпечується встановленням іпотеки. Предметом іпотеки за іпотечним договором можуть бути майнові права на нерухомість, яка є об'єктом будівництва, або, за згодою управителя, об'єкт незавершеного будівництва, або інше нерухоме майно, яке належить забудовникові на праві власності. Іпотечний договір має бути укладений у письмовій формі та нотаріально посвідчений відповідно до закону.
Як вбачається з пояснень представників сторін та встановлено під час судового розгляду справи, предметом іпотеки за спірним Договором є майнові права на квартири, які є об'єктами інвестування на об'єкті по вул. Соборна, 283 в м. Рівне та підтверджуються з боку іпотекодавця (відповідач 2) наступними документами:
- договір про організацію будівництва житлового будинку на розі вулиці Соборної та Корольова у м. Рівне (Соборна, 283), укладений між Управлінням капітального будівництва виконавчого комітету Рівненської міської ради та іпотекодавцем;
- рішення Рівненської міської ради про передачу в оренду земельної ділянки;
- договір оренди земельної ділянки, укладений між Рівненською міською радою та Управлінням капітального будівництва виконавчого комітету Рівненської міської ради;
- дозвіл на виконання будівельних робіт.
Разом з тим, як встановлено під час судового розгляду справи та вбачається з залучених до матеріалів справи доказів, станом на день розгляду спору, позивачем переоформлено на себе всі документи які стосуються будівництва житлового будинку по вул. Соборній 283 в м. Рівному, оформлено право користування земельною ділянкою та, у встановленому законом порядку, отримано дозвіл на будівництво на зазначеному об'єкті.
Так зокрема:
- згідно Договору від 24.04.2013р. "Про заміну сторони за договором про організацію спорудження об'єкта будівництва від 17.10.2006р." позивачу у справі передано всі права та обов'язки замовника будівництва по вул. Соборній, 283 в м. Рівному;
- згідно договору суборенди земельної ділянки від 15.07.2013р., укладеного між Управлінням капітального будівництва виконавчого комітету Рівненської міської ради та Концерном "Східно-Європейський Будівельний Альянс", позивачу передана земельна ділянка по вул. Соборній, 283 в м. Рівному для будівництва та обслуговування житлових будинків з торговим центром;
- згідно Декларації про початок виконання будівельних робіт, зареєстрованої інспекцією ДАБК у Рівненській області 03.09.2013р. за № РВ 083132460640 позивач отримав дозвіл здійснювати будівельні роботи по будівництву житлового будинку № 1 по вул. Соборній, 283 в м. Рівному.
За таких обставин, коли позивач у справі станом на день розгляду спору виступає забудовником і йому передані всі майнові права та обов'язки Відповідача 2 на об'єкт будівництва по основному зобов'язанні (у тому числі і проектна документація), оспорюваний договір іпотеки від 30.10.2006р., укладений між ПАТ "АКБ "Київ" та ТОВ "Перша Українська Індустріальна-Інвестиційна Компанія" не може бути визнаний судом таким, що спрямований на реальне настання правових наслідків, які обумовлені ним (забезпечувати виконання зобов'язань забудовника за договором перед управителем фонду), що є підставою для визнання його недійсним, в порядку ст. 215 ЦК України.
Крім того, як вже зазначалось судом, оспорюваний договір іпотеки укладено сторонами як забезпечення виконання зобов'язань, які випливають з договору про організацію спорудження об'єкта будівництва від 17.10.2006р.
Відповідно до положень ст. 3 Закону України "Про іпотеку", іпотекою може бути забезпечене виконання дійсного зобов'язання або задоволення вимоги, яка може виникнути в майбутньому на підставі договору, що набрав чинності. Іпотека має похідний характер від основного зобов'язання і є дійсною до припинення основного зобов'язання або до закінчення строку дії іпотечного договору.
Як встановлено в ході судового розгляду справи, права та обов'язки Відповідача 2 за основним зобов'язання передані в установленому порядку позивачу у справі і угоду про передачу прав та обов'язків в установленому законом порядку сторонами не оскаржено, а відтак відсутні і правові підстави вважати встановлену оспорюваним Договором іпотеку, дійсною.
Що стосується позовних вимог про визнання припиненими зобов'язань ПАТ "АКБ "Київ" та ТОВ "Перша Українська Індустріальна-Інвестиційна Компанія", які виникли внаслідок укладення договору іпотеки від 30.10.2006р., посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3, зареєстрованим в реєстрі за № 6807 (із змінами та доповненнями), то в цій частині позовні вимоги також підлягають задоволенню, виходячи з наступного.
Статтею 17 Закону України "Про іпотеку" встановлено підстави припинення іпотеки, згідно положень якої іпотека припиняється у разі: припинення основного зобов'язання або закінчення строку дії іпотечного договору; реалізації предмета іпотеки відповідно до цього Закону; набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки; визнання іпотечного договору недійсним; знищення (втрати) переданої в іпотеку будівлі (споруди), якщо іпотекодавець не відновив її. Якщо предметом іпотечного договору є земельна ділянка і розташована на ній будівля (споруда), в разі знищення (втрати) будівлі (споруди) іпотека земельної ділянки не припиняється; з інших підстав, передбачених цим Законом.
Як встановлено під час судового розгляду справи, основне зобов'язання - Договір про організацію спорудження об'єкта будівництва від 17.10.2006р., щодо якого було встановлено іпотеку припинене за згодою сторін з подальшою передачею прав та обов'язків сторони позивачу у справі і на цій підставі правочин визнано судом недійсним, що є достатньою підставою вважати зобов'язання, які виникли у сторін на підставі цієї угоди припиненими.
З огляду на зазначене, керуючись ст. 49, 82-85 ГПК України, суд
1. Позов задовольнити.
2. Визнати недійсним договір іпотеки від 30.10.2006р., укладений між ПАТ "АКБ "Київ" та ТОВ "Перша Українська Індустріальна-Інвестиційна Компанія", посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 та зареєстрований в реєстрі за № 6807.
3. Визнати припиненими зобов'язання ПАТ "АКБ "Київ" та ТОВ "Перша Українська Індустріальна-Інвестиційна Компанія", які виникли один перед одним згідно договору іпотеки від 30.10.2006р., посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 та зареєстрованого в реєстрі за № 6807.
Повне рішення складено 10.02.2014р.
Суддя Романюк Р.В.