Господарський суд
Житомирської області
10002, м. Житомир, майдан Путятинський, 3/65
Від "10" лютого 2014 р. Справа № 906/734/13
Господарський суд Житомирської області у складі:
судді Гансецького В.П.
за участю представників сторін:
від позивача: Гриценко Я.А., дов. від 05.09.13р. № 26/845
від відповідача: Рябчинський О.Ю. - адвокат, дов. від 11.06.13р.
розглянув у відкритому судовому засіданні в м.Житомирі справу
за позовом Житомирської міської ради (м.Житомир)
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ферко" (м.Київ)
про внесення змін до договору оренди земельної ділянки
В судовому засіданні 10.02.14р. оголошувалась перерва до 14:30 год.
Позивач звернувся з позовом про внесення змін до п.3 та п.5 договору оренди земельної ділянки від 08.12.05р., укладеного між Житомирською міською радою та ТОВ "Ферко", виклавши їх в наступній редакції: "п.3 Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 7448506,40 грн."; "п.5 Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі, розмір якої становить 339651,89 грн. в рік. Коефіцієнт співвідношення орендної плати до земельного податку при цьому становить 4,560 грн.".
Заявою від 05.02.14р. позивач уточнив позовні вимоги в частині зазначення дати договору оренди земельної ділянки, а саме просить внести зміни до п.3 та п.5 договору оренди земельної ділянки від 21.10.05р., укладеного між Житомирською міською радою та ТОВ "Ферко". В решті позовні вимоги залишив без змін.
Представник позивача в судовому засіданні позов підтримав з підстав викладених у позовній заяві, заяві про уточнення позовних вимог від 05.02.14р. (а.с.176) та письмових поясненнях від 03.02.14р. (а.с.162-165) та від 10.02.14р. (а.с.172).
Представник відповідача у письмових поясненнях від 04.01.14р. (а.с.143-146) та в судовому засіданні проти позову заперечив, просив відмовити у його задоволенні у зв'язку з відсутністю підстав для зміни договору. Зокрема, зазначив, що позивач не подав доказів оприлюднення рішення Житомирської міської ради № 498 від 24.01.13р., а також, що відсутність визначення категорії орендованої земельної ділянки унеможливлює застосування до спірних правовідносин положень п.п.288.5.1 ст.288 Податкового кодексу України.
Заслухавши представників сторін, дослідивши матеріали справи, господарський суд,-
21.10.05р. між Житомирською міською радою (орендодавець) та Товариством обмеженою відповідальністю "Ферко" (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки (далі - договір)(а.с.15).
Згідно пунктів 1 та 2 договору, орендодавець на підставі рішення Житомирської міської ради від 29.09.05р. № 553 надав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 1,4407 га., в тому числі під будівлями та спорудами - 0,2357 га., під проходами, проїздами та площадками - 1,2050 га. для іншого комерційного використання за адресою: м.Житомир, вул.Баранова 85-а.
Відповідно п.3 даного договору, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить - 2636459,51 грн.
Згідно п.4 договору, він укладений терміном на 10 років.
Відповідно до п.5 договору, орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі, розмір якої становить: 8787,85 грн. в рік на період будівництва об'єкту терміном на 1 (один) рік; 39544,26 грн. в рік після введення в експлуатацію терміном на 9 (дев'ять) років. Після закінчення обумовленого терміну землекористувачу звернутися до міського управління земельних ресурсів для розрахунку орендної плати та внесення доповнення в договір оренди земельної ділянки.
Згідно п.8 договору, розмір орендної плати щорічно переглядається у разі:
- зміни умов господарювання, передбачених договором;
- зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції;
- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами;
- в інших випадках, передбачених законом.
Згідно п.11 договору, цільове призначення земельної ділянки - для іншого комерційного використання.
02.12.10р. прийнято Податковий кодекс України, який набрав чинності з 01.01.11р.
Позивач обґрунтував позов тим, що у зв'язку з прийняттям Податкового кодексу України, внесено зміни до деяких законодавчих актів України, зокрема, до законодавчих актів, які регламентують розмір орендної плати за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, а також на прийняті рішення Житомирської міської ради: від 05.09.07р. № 369, від 21.11.07р. № 456 та від 24.01.13р. № 498, що є підставами для внесення змін до вказаного договору оренди земельної ділянки від 21.10.05р.
Господарський суд вважає позовні вимоги обґрунтованими, виходячи з наступного.
Відповідно до ч.1 ст.2 Закону України "Про оренду землі" від 06.10.1998р. № 161-XIV, відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Згідно з ч.1 ст.124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.
Згідно з ч.1 та ч.2 ст.116 ЗК України, громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону.
Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.
Відповідно до ч.3 ст.6 ЦК України, сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.
Згідно ст.274.1 Податкового кодексу України від 02.12.10р. № 2755-VI (далі - ПК України), cтавка податку за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких проведено, встановлюється у розмірі 1 відсотка від їх нормативної грошової оцінки, за винятком земельних ділянок, зазначених у статтях 272, 273, 276 і 278 цього Кодексу, при цьому до останніх віднесено: земельні ділянки сільськогосподарських угідь (незалежно від місцезнаходження); земельні ділянки, надані на землях лісогосподарського призначення (незалежно від місцезнаходження; земельні ділянки (в межах населених пунктів), зайняті житловим фондом, автостоянками для зберігання особистих транспортних засобів громадян, які використовуються без отримання прибутку, гаражно-будівельними, дачно-будівельними та садівницькими товариствами, індивідуальними гаражами, садовими і дачними будинками фізичних осіб, а також за земельні ділянки, надані для потреб сільськогосподарського виробництва, водного та лісового господарства, які зайняті виробничими, культурно-побутовими, господарськими та іншими будівлями і спорудами; земельні ділянки, надані для підприємств промисловості, зайняті землями тимчасової консервації (деградовані землі).
Відповідно до ст.288 ПК України, підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.
Органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, які укладають договори оренди землі, повинні до 1 лютого подавати органу державної податкової служби за місцезнаходженням земельної ділянки переліки орендарів, з якими укладено договори оренди землі на поточний рік, та інформувати відповідний орган державної податкової служби про укладення нових, внесення змін до існуючих договорів оренди землі та їх розірвання до 1 числа місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися зазначені зміни.
Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.
Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою, зокрема, для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом та не може перевищувати для інших земельних ділянок, наданих в оренду, - 12 відсотків нормативної грошової оцінки.
Відповідно до ст.144 Конституції України, органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.
Рішення органів місцевого самоврядування з мотивів їх невідповідності Конституції чи законам України зупиняються у встановленому законом порядку з одночасним зверненням до суду.
Відповідно до п.11 договору оренди земельної ділянки від 21.10.05р. та даних Управління Держземагенства у Житомирському районі Житомирської області земельна ділянка загальною площею 1,4407 га. за адресою: м.Житомир, вул.Баранова 85-а надана в оренду відповідачу - ТОВ "Ферко" відноситься до земель комерційного використання, що підтверджується витягом від 27.07.13р. № 141-н/з з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки (а.с.177).
Рішенням Житомирської міської ради від 05.09.07р. № 369 затверджено матеріали коригування технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок міста Житомира (а.с.59).
Рішенням Житомирської міської ради 18 сесії 5 скликання від 21.11.07р. № 456 (а.с.60) на підставі матеріалів коригування технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок міста Житомира, зокрема, введено в дію нові розміри плати за землю для юридичних та фізичних осіб суб'єктів підприємницької діяльності та громадян міста з 01 січня 2008 року, а саме затверджено розмір середньої базової вартості одного квадратного метра земель у м.Житомирі у розмірі 102,38 грн., що підтверджується копією здійсненої ДП "НДПІ містобудування" грошової оцінки земель м.Житомира (коригування)(а.с.179-213).
Пунктом 3 рішення Житомирської міської ради від 21.11.07р. № 456 встановлено, що всім орендарям необхідно в період з жовтня по грудень 2007 року зробити перерахунки розміру земельного податку та орендної плати за земельні ділянки відповідно прийнятої нормативної оцінки земель міста Житомира (матеріалів коригування) та привести у відповідність розмір орендної плати за земельні ділянки згідно з чинним "Положення про порядок встановлення розмірів та справляння орендної плати за земельні ділянки в м.Житомирі, які перебувають у державній або комунальній власності" з послідуючим внесенням змін в діючи договори оренди.
Згідно п.5 вказаного рішення зобов'язано надати матеріали коригування грошової оцінки земельних ділянок міста Житомира КП "Житомирський міський центр земельних відносин" для використання в роботі.
Відповідно до п.271.2 ст.271 Податкового кодексу України, рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.
Згідно даних позивача, було опубліковано оголошення в газеті "Місто" від 24.07.08р. № 30 (600) про те, що рішеннями Житомирської міської ради від 03.07.08р. № 670 та № 669 відмовлено в задоволенні протестів прокурора м.Житомира та прокурора Корольовського району м.Житомира щодо скасування матеріалів коригування технічної документації з нормативної грошової оцінки землі земельних ділянок м.Житомира, відповідно до якої з 1 січня 2008 року введені нові ставки земельного податку за земельні ділянки державної та комунальної власності в місті Житомирі (а.с.214).
Рішенням Житомирської міської ради від 24.01.13р. № 498 "Про затвердження нових розмірів річної орендної плати та приведення у відповідність договорів оренди земельних ділянок несільськогосподарського призначення" затверджено розміри нормативної грошової оцінки та орендної плати за використання земельних ділянок на умовах оренди в м.Житомирі та зобов'язано внести зміни в існуючі договори оренди земельних ділянок землекористувачам, у тому числі відповідачу - TOB "Ферко" (а.с.27-30).
Так, згідно пп.1.4 вказаного рішення Житомирської міської ради передбачено, що TOB "Ферко" у договір оренди земельної ділянки загальною площею 1,4407 га за адресою: м.Житомир, вул.Баранова 85а від 01.11.05р. № 040520900435, необхідно внести зміни згідно яких:
"- Нормативна грошова оцінка становить 7448506,40 грн.;
- Орендна плата становить 339651,89 грн. в рік;
Коефіцієнт співвідношення орендної плати до земельного податку при цьому становить 4,560."
Пунктом 3 зазначеного рішення Житомирської міської ради, доручено Управлінню регулювання земельних відносин Житомирської міської ради, управлінню по зв'язках з громадськістю Житомирської міської ради та комунальному підприємству "Інформаційно-видавничий центр Житомирської міської ради" проінформувати орендарів щодо прийнятого рішення.
Матеріали справи свідчать, що земельна ділянка, яка є об'єктом оренди згідно договору оренди земельної ділянки від 13.03.06р. відноситься до комунальної власності, розташована у межах населеного пункту і не відноситься до земельних ділянок, зазначених у статтях 272, 273, 276 і 278 ПК України.
Згідно пп.2.19 постанови пленуму Вищого господарського суду України № 6 від 17.05.11р. "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин", у разі прийняття уповноваженим органом рішення про внесення змін до ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів, що використовуються для розрахунку орендної плати за земельні ділянки, такі обставини можуть не братися судом до уваги лише у разі скасування відповідного рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування в установленому законом порядку.
Зміна розміру нормативної грошової оцінки та орендної плати за використання вищевказаної земельної ділянки встановлена рішенням Житомирської міської ради від 24.01.13р. № 498 у відповідності до вимог законодавства. Дане рішення є чинними та оскаржено не було.
Господарський суд погоджується з позицією позивача стосовно того, що рішення Житомирської міської ради від 24.01.13р. № 498 "Про затвердження нових розмірів річної орендної плати та приведення у відповідність договорів оренди земельних ділянок несільськогосподарського призначення" не встановлює нових розмірів нормативно-грошової оцінки землі, а відкориговує її вартість та розмір орендної плати за її користування відповідно до вимог законодавства, яке вступило в законну силу вже після укладення договору оренди.
Рішення від 24.01.13р. № 498 оприлюднено 11.02.13р. на офіційному сайті Житомирської міської ради (а.с.218-220), що підтверджується копією витягу з журналу реєстрації матеріалів, що оприлюднені на офіційному сайті Житомирської міської ради за 2013 рік (а.с.221,222).
Листом від 22.02.13р. № 15/1484 Житомирська міська рада повідомила відповідача про встановлення розміру річної орендної плати за користування земельною ділянкою та направила йому проект змін до договору оренди земельної ділянки з пропозицією у двотижневий термін направити на адресу Житомирської міської ради підписані зміни до договору оренди земельної ділянки для їх подальшої реєстрації (а.с.12-14).
Як вбачається з матеріалів справи, вказане повідомлення Житомирської міської ради відповідачем залишено без відповіді та задоволення.
Відповідно до ст.11 ЦК України встановлено, що цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Згідно зі ст.174 ГК України, господарські зобов'язання можуть виникати, зокрема, з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать.
Відповідно до ст.193 ГК України, суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Згідно зі ст.ст.525 і 526 ЦК України, зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться; одностороння відмова від зобов'язання не допускається.
Відповідно до ч.1 ст.632 ЦК України, ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.
Згідно ч.2 ст.759 ЦК України, законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).
Відповідно до ч.3 ст.762 ЦК України, договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.
Згідно ч.1 ст.15 Закону України "Про оренду землі" від 06.10.98р. № 161-XIV, істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Відповідно до п.30 договору оренди земельної ділянки від 21.10.05р., зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.
Згідно ст.18 Закону України "Про оцінку земель" від 11.12.03р. № 1378-IV, нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності.
Нормативна грошова оцінка земельних ділянок розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення проводиться - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років.
Відповідно до ст.23 цього ж Закону, технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою.
Таким чином, згідно наведених норм чинного законодавства, орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною.
Відповідно до ст.30 Закону України "Про оренду землі", зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.
У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Згідно з ч.2 ст.651 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
У зв'язку з тим, що орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.
Отже, нормами чинного законодавства передбачено право сторін змінити умови договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках встановлених договором або законом.
Відповідно до ч.3 ст.653 ЦК України, у разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.
Згідно ст.654 ЦК України, зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.
Таким чином, згідно наведених обставин, розмір орендної плати за землю необхідно змінити. Умовами договору передбачена можливість зміни його умов у випадках, передбачених законом (п.8 договору).
У зв'язку з цим, господарський суд дійшов висновку про наявність підстав для зміни договору в частині, що заявлено в позові.
Вказівки касаційної інстанції, викладені в її постанові від 05.11.13р. (а.с.130), господарський суд вважає виконаними, оскільки, як було вище зазначено, рішення Житомирської міської ради від 24.01.13р. № 498 було оприлюднене у встановленому законом порядку, воно набрало законної сили та, відповідно, є підставою для внесення змін до договору оренди землі. Крім того, нова нормативна оцінка спірної земельної ділянки фактично вступила в силу в період жовтня-грудня 2007р. згідно рішення Житомирської міськради від 05.09.07р. № 369 (а.с.59) та після його офіційного оприлюднення в газеті "Місто" №41 (559) від 11.10.07р. (а.с.216). Спірну земельну ділянку, як вище зазначалось, віднесено до земель комерційного використання (а.с.177), що не суперечить ст.19 Земельного кодексу України, зокрема, п."ж" - землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення. Новий розрахунок орендної плати є обгрунтованим, оскільки здійснений відповідно до нової грошової оцінки земельної ділянки та відповідно до п.288.5 ст.288 Податкового кодексу України, згідно якого річна сума платежу не може бути меншою трикратного розміру земельного податку, що встановлюється розділом ХІІІ Кодексу.
Враховуючи викладене, господарський суд вважає позовні вимоги обґрунтованими, заявленими відповідно до чинного законодавства та такими, що підлягають задоволенню в повному обсязі - суд вносить зміни до пунктів п.3 та п.5 договору оренди земельної ділянки від 21.10.05р., укладеного між Житомирською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Ферко", зареєстрованого 01.11.05р., виклавши їх в наступній редакції: "п.3 Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить - 7448506 грн. 40 коп." та "п.5 Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі, розмір якої становить 339651 грн. 89 коп. в рік; Коєфіцієнт співвідношення орендної плати до земельного податку при цьому становить "4,560".
Заперечення відповідача господарський суд відхиляє, як такі, що спростовуються матеріалами справи та наявними у ній доказами.
Сплата судового збору покладається на відповідача.
Керуючись ст.ст. 49, 82-85 ГПК України, господарський суд,-
1. Позов задовольнити.
2. Внести зміни до п.3 та п.5 договору оренди земельної ділянки від 21.10.05р., укладеного між Житомирською міською радою (10014, м.Житомир, майдан С.П.Корольова 4/2, ідентифікаційний код 13576954) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Ферко" (04050, м.Київ, вул.Мельникова 12, ідентифікаційний код 31681342), зареєстрованого 01.11.05р., виклавши їх в наступній редакції: "п.3 Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить - 7448506 грн. 40 коп." та "п.5 Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі, розмір якої становить 339651 грн. 89 коп. в рік; Коєфіцієнт співвідношення орендної плати до земельного податку при цьому становить "4,560".
3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Ферко", 04050, м.Київ, вул.Мельникова 12, ідентифікаційний код 31681342:
- в доход державного бюджету України (№ доходного рахунку щодо сплати судового збору 31214206783002, МФО 811039, Банк одержувача ГУДКСУ у Житомирській області, одержувач УДКСУ у м.Житомирі (м.Житомир), 22030001, код ЄДРПОУ суду 03499916, код одержувача 38035726, призначення платежу - судовий збір, код 03499916 - 1147,00 грн. судового збору.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.
Апеляційна скарга подається на рішення місцевого господарського суду протягом десяти днів з дня його оголошення. У разі якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частину рішення, зазначений строк обчислюється з дня підписання рішення, оформленого відповідно до статті 84 Господарського процесуального кодексу України.
Повне рішення складено: 11.02.14
Суддя Гансецький В.П.
Друк: 1 прим. у справу.