21036, м. Вінниця, Хмельницьке шосе, 7 тел. 66-03-00, 66-11-31 http://vn.arbitr.gov.ua
20 січня 2009 р. Справа 9/188-08
Господарський суд Вінницької області у складі: судді Балтака О.О., при секретарі судового засідання Одарченко О.Г.
за участю представників сторін:
прокуратури: Мельниченко В.М. (посвідчення № 80-2007 від 15.10.2007 р.)
позивача : Левчишин С.О. -представник за довіреністю № 12 від 02.01.2009 р. ( начальник відділу юридичного супроводу управління комунального майна Вінницької міської ради)
відповідача : Мельник В.О. - директор ТОВ "Юр-Місія" (довідка № 3173 про включення до ЄДРПОУ)
розглянувши у відкритому судовому засіданні, в приміщенні суду, справу за позовом:Прокурора м. Вінниці ( провул. Цегельний, 8, м. Вінниця, 21000) в інтересах держави в особі Виконавчого комітету Вінницької міської ради ( вул. Соборна, 59, м. Вінниця, 21050) до:Товариства з обмеженою відповідальністю "Юр-Місія" (вул. Першотравнева,11 кв. 5, м. Вінниця, 21050/ вул. Якіра, 2а, м. Вінниця) про розірвання договору оренди приміщень
Подано позов про розірвання Договору №22-4 від 27.02.03р. укладеного між товариством з обмеженою відповідальністю "Юр-Місія" та виконавчим комітетом Вінницької міської ради на оренду нежилого приміщення, що розташоване за адресою: м. Вінниця, вул. Якіра, 2а.
Позовні вимоги мотивовано тим, що відповідач порушує умови Договору №22-4 від 27.02.03р. на оренду нежилого приміщення, що розташоване за адресою: м. Вінниця, вул. Якіра, 2а, зокрема:
- приміщення знаходиться в занедбаному стані, поточний ремонт орендарем не проводиться;
- приміщення за призначенням не використовується;
- договори з тепловодоенергопостачальними оргвнізаціями відсутні. Окрім того, рішенням виконкому міської ради від 30.09.2004 р. № 1923 товариству надано дозвіл на проектування капітального ремонту з реконструкцією орендованого приміщення, однак в порушення умов Договору та норм ст. 776 ЦК України, з моменту передачі будівлі в оренду і на день подачі позову ремонт у приміщенні не проводився. Зважаючи на вищевикладене, прокурор звернувся з даним позовом до суду на захист інтересів територіальної громади, оскільки вважає, що відповідач своїми діями (бездіяльністю) порушує законні права територіальної громади та умови Договору оренди від 27.02.2003 р. за № 22-4.
З метою розгляду даної справи, ухвалою суду про порушення провадження у справі від 10.11.08р. було призначено судове засідання на 25.11.2008р. о 09:50 год.. Розгляд справи неодноразово відкладався, про що свідчать ухвали суду від 25.11.2008 р. та від 23.12.2008 р., останньою судове засідання відкладено на 20.01.2009 р. слуханням о 11 год. 00 хв..
Представник прокуратури м. Вінниці в судовому засіданні 20.01.2008 р. подав заяву, про відмову від позову.
В силу ч 5 ст. 29 ГПК України, відмова прокурора від поданого ним позову не позбавляє позивача права вимагати вирішення спору по суті.
Позивач - виконавчий комітет Вінницької міської ради, уповноваженого представника в судове засідання 20.01.2009 р. направив, який , в свою чергу позовні вимоги з підстав наведених в позовній заяві № 50г-08 від 03.11.2008 р. підтримав в повному обсязі, просив позов задовольнити. Одночасно, в судовому засіданні, представник виконавчого комітету Вінницької міської ради, зазначив, що відповідачем не вчасно вносилась орендна плата, також, з 2004 року відповідачем не виготовлено технічну документацію на проведення ремонту, як наслідок: грошова оцінка об'єкту оренди є заниженою, однак, будь-яких письмових доказів в підтвердження своїх пояснень, представником позивача, не надано.
Представник відповідача позов не визнає в повному обсязі, з підстав наведених в запереченнях на позовну заяву ( вх. № 14353 від 23.12.2008 р.), зокрема, відповідач зазначає, що твердження, якими обгрунтовані позовні вимоги не відповідають дійсності, а тому позов не може бути задоволено, оскільки після отримання дозволу, в орендованому приміщенні проводяться ремонтно - будівельні роботи.
Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши надані докази та матеріали справи, судом з'ясовано, що 27.02.2003 року між виконавчим комітетом Вінницької міської ради , як орендодавцем та товариством з обмеженою відповідальністю "Юр-Місія", як орендарем було укладено договір оренди будівель (споруд, приміщень) № 22- 4 , згідно з умовами якого, орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування будівлю, на підставі рішення виконкому № 327 від 27.02.2003 року, за адресою: вул. Якіра, 2а, загальною площею 329,3 кв.м, яке знаходиться на балансі ЖЕК- 22 ( п. 1.1 Договору).
Сторони в п. 1.2 Договору передбачили харакрер використання приміщень: 25,0 кв. м. - продовольчий магазин; 304,3 кв. м. - спортивно-оздоровчий комплекс".
Термін оренди визначено з 27.02.2003 р. до 27.02.2013 р. ( п. 1.4 Договору).
Відповідно до п.п. 3. 2 Договору , Орендар взяв на себе, між іншими, наступні зобов'язання :
п.п 3.2.2.- підтримувати об'єкт в належному стані, передбаченому санітарними та протипожежними правилами, запобігати його пошкодженню, не допускати замерзання водонесучих водогонів та теплоносів;
п.п. 3.2.4. - проводити за власний рахунок поточний ремонт приміщень, обладнання, інвентаря, інженерних мереж, що знаходяться в об'єкті щороку, про що інформувати орендодавця в письмовій формі;
п.п. 4.2.3 - за згодою орендодавця здійснювати капітальний ремонт, реконструкцію, провести інші роботи для поліпшення об'єкту оренди.
Позивач стверджує, що орендоване відповідачем приміщення в порушення умов Договору знаходиться в занедбаному стані, поточний ремонт орендарем не проводився; приміщення за призначенням не використовується; договори з тепловодоенергопостачальними організаціями відсутні, а також, відповідачем незважаючи на наявний дозвіл на проектування капітального ремонту з реконструкцією орендованого приміщення, згідно рішення виконкому міської ради від 30.09.2004 р. № 1923, з моменту передачі будівлі в оренду ремонт у приміщенні не проводив.
Як вбачається з п. 2.3 рішення виконкому Вінницької міської ради № 1923 від 30.09.2004 р., відповідачу було надано дозвіл на проектування капітального ремонту з реконструкцією орендованих приміщень за умови отримання рішення міської ради на право землекористування, яке є одночасно дозволом на виконання робіт та отримання дозволу в міській інспекції державного архітектурно-будівельного контролю управління містобудування і архітектури міської ради.
Відповідно ж до роз'яснення управління містобудування і архітектури від 25.07.2003 р. № 2-2597 дозвіл на проведення будівництва з капітального ремонту та реконструкції може бути наданий на підставі відповідних попередніх документів, виключно як дозвіл на проектування та реконструкцію, при цьому уникнути технічного обстеження в складі не можливо, а будівельні роботи можна буде виконати на підставі дозволу міської інспекції ДАК, що надається згідно з проектом та іншими документами, передбаченими законодавством та нормативними актами.
Листом від 11.05.2007 р. № 04-3-13-2981 позивачем було запропоновано відповідачу надати згоду, щодо оплати вартості виготовлення експертної оцінки для визначення індикативної орендної ставки, однак, лист відповідачем залишений без відповіді. Представник відповідача, в судовому засіданні 20.01.2009 р. стверджував, що даний лист до товариства не надходив, натомість представник позивача пояснив, що лист направлявся за адресою наявною в ЄДРПОУ.
Лист позивача № 04-3-13-5015 від 09.09.2008 р. з пропозицією розірвати договір оренди № 22-4 від 27.02.2003 р. залишений відповідачем без відповіді, що в свою чергу, не спростовується представником відповідача.
Як вбачається з поданих, представником відповідача, документів ( вх. № 14353 від 23.12.2008 р.) 28.03.2007 р. № 2107 відповідачем було подано перелік документів для виготовлення кадастрового плану та укладення договору земельного сервітуту. Листом № 10/07 від 16.11.2007 р. відповідач пропонував позивачу негайно укласти договір земельного сервітуту для проведення ремонтно-будівельних робіт та недопущення припинення тепло-водопостачання житлового будинку, оскільки частина комунікацій знаходиться в орендованому приміщенні. 11.12.2007 вкотре на адресу позивача направлявся лист з вимогою укладення договору користування земельною ділянкою.
На листи ТОВ «Юр-Місія», щодо оформлення земельної ділянки, укладення договору земельного сервітуту, виконкомом міської ради відповіді не надавались. Договір земельного сервітуту було укладено лише 13.01.2008 р. на підставі рішення Вінницької міської ради від 25.12.2007 р. за № 1682.
За термін дії договору, орендарем було розроблено містобудівне обґрунтування; розроблено архітектурно-планувальне завдання; отримано дозволи та висновки Вінницької міської санепідемстанції ; отримано висновки з питань охорони праці; отримано дозволи та висновки територіального органу пожежного нагляду; отримано висновки управління охорони навколишнього природного середовища у Вінницькій області; отримано висновки управління містобудування та архітектури; підготовлено та погоджено робочий проект по ремонту та реконструкції орендованого приміщення, а також з моменту отримання дозволу на виконання будівельних робіт було проведено роботи по упорядкуванню орендованого приміщення (вивезено побутове та будівельне сміття, проведено капітальний ремонт даху, здійснено демонтаж стін, дверних блоків, віконних блоків, вставлено пластикові вікна, встановлено металеві двері та грати на вікна, демонтовано всі старі внутрішні теплові мережі, внутрішні мережі водопостачання за ізольовано, встановлено лічильник на холодну воду).
Відповідачем з однієї сторони та ВКП «Бокуд-1» з іншої, 15.04.2003 р. укладено типовий договір № 10 на відшкодування експлуатаційних витрат орендованих приміщень та встановлено плату за утримання будівлі та при будинкової території.
Зважаючи на те, що згідно проекту заплановано облаштування автоматичного опалення у приміщенні - укладення договорів із теплопостачальними організаціями не проводилось.
Таким чином, можливість проводити будівельні роботи у відповідача з'явилась лише 01.10.2008 р. на підставі дозволу на виконання будівельних робіт № 155/А, виданого інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Вінницькій області, відповідно до цього часу об'єкт оренди не міг використовуватись відповідачем за призначенням.
Відповідно до ст. 651 ЦК України ( Підстави для зміни або розірвання договору) зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Стаття 782 ЦК України передбачає право наймодавця відмовитися від договору найму, зокрема: наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.
Згідно ст. 783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо:
1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;
2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;
3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;
4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.
Проаналізувавши в сукупності встановлені по справі обставин, оцінивши наявні в справі докази, і з урахуванням вимог ст.ст. 651, 782, 783 ЦК України суд дійшов висновку про безпідставність заявленого позову.
Вищезазначені пояснення позивача, надані в судовому засіданні 20.01.2009 р. не беруться судом до уваги, оскільки вони не підтверджуються наявними у справі документами.
Так, судом встановлено, що згідно наявних в матеріалах справи документів орендар не порушує істотних умов договору, здійснює оплату за договором. При цьому доказів, які б свідчили про те, що орендна плата не сплачувалась відповідачем у повному обсязі позивач суду не надав.
У цьому ж зв'язку, судом не може братись до уваги посилання позивача на те, що приміщення не використовується за його призначенням, а також на те, що відповідач не здійснив капітальний ремонт приміщення, оскільки умовами договору обов'язок відповідача здійснити капітальний ремонт приміщення не передбачає чітко визначених строків його здійснення.
Згідно із ст. 33 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Зважаючи на вищевикладене, суд дійшов висновку про те, що позивач не довів наявність по справі обставин, з якими закон пов'язує можливість розірвання договору оренди.
Враховуючи вищезазначене, а також приймаючи до уваги, що інші наведені у позовній заяві доводи висновків суду не спростовують, суд вважає, що в задоволенні позову, з підстав наведених в ньому, слід відмовити.
Керуючись ст.ст.. 651, 782, 783 Цивільного кодексу України, ст.ст. 22, 33, 43,44, 49, 78, 80, 82, 83,84,85, 115 Господарського процесуального кодексу України, -
В задоволенні позову відмовити.
Суддя Балтак О.О.
Повний текст рішення суду оформлено і підписано відповідно до вимог ст.84 ГПК України 22 січня 2009 р.
віддрук. 5 прим.:
1 - до справи
2 - прокурору
3 - позивачу
4,5 - відповідачу