83048, м.Донецьк, вул.Артема, 157, тел.381-88-46
іменем України
12.12.2013 Справа № 905/7276/13
Господарський суд Донецької області у складі судді Величко Н.В.
при секретарі судового засідання Ляшенко О.І.
розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали
за позовом: Публічного акціонерного товариства «Укртелеком», м. Київ, в особі Донецької філії, м. Донецьк, ЄДРПОУ 01183764
до відповідача: Амвросіївської міської ради, м. Амвросіївна, ЄДРПОУ 04053080
про: зміну договору оренди нерухомого майна
за участю сторін:
від позивача: Сандула М.О. - за дов.б/н від 20.12.2012 р.
від відповідача: Дордочкіна К.В.- за дов. № 19/01-3 від 03.01.2013 р.
Публічне акціонерне товариство «Укртелеком» в особі Донецької філії звернулось до господарського суду Донецької області з позовом до Амвросіївської міської ради про зобов"язання змінити договір оренди нерухомого майна № 30-18-14/05 від 17.01.2008р. шляхом укладення додаткової угоди щодо зменшення розміру орендної плати та площі орендованого приміщення, що розташоване за адресою: м. Амвросіївна, вул. Фрунзе, 2 на умовах, запропонованих позивачем у листі від 08.04.2013р. № 148907/2-392.
Мотивуючи свої вимоги позивач посилається на те, що 17.01.2008р. між відповідачем, як орендодавцем, та позивачем, як орендарем, укладено договір оренди об'єкту комунальної власності № 31-18-14/05, за умовами якого ПАТ «Укртелеком» прийняло в платне тимчасове користування нежитлове приміщення, що розташоване за адресою: м. Амвросіївна, вул. Фрунзе, 2, загальною площею 633,4 м І, яке знаходиться на балансі виконкому Амвросіївської міської ради. Відповідно до Методики розрахунку орендної плати за майно комунальної власності територіальної громади м. Амвросіївки, застосування якої погоджено рішення міської ради № 6/10-329 від 26.01.2012р. розмір орендної ставки для операторів телекомунікацій, які надають послуги з рухомого (мобільного) зв'язку, операторів та провайдерів телекомунікацій, які надають послуги з доступу до інтернету було збільшено до 40%, що в свою чергу сприяло збільшенню розміру орендної плати для позивача. За відсутності фінансової можливості сплачувати орендну плату в розмірі, встановленому договором оренди № 31-18-14/05 від 17.01.2008р. позивачем було вивільнено декілька приміщень та запропоновано відповідачу прийняту додаткову угоду про зменшення орендованої площі та орендної плати, яка було відхилена відповідачем. Не дійшовши згоди зі спірного питання позивач був вимушений звернутися до суду.
На підтвердження позовних вимог надано суду копію договору № 30-18-14/05 від 17.01.2008р. разом з додатками та додатковими угодами, копії листів позивача та відповідача, копії рішень Амвросіївської міської ради від 04.01.2013р. № 6/14-488, від 26.12.2006р. № 5/7-118, від 26.01.2012р. № 6/10-329, копію акту приймання-передачі майна від 31.01.2013р., копію проекту додаткової угоди до договору, статутні документи підприємства.
Відповідач у своєму відзиві № 19/01-477 від 30.10.2013р. проти задоволення позову заперечив посилаючись на те, що приміщення, які планує повернути орендодавцеві позивач, розташовані всередині цілісного технологічного комплексу АТС, який працює у встановленому режимі, приміщення не мають окремого входу та доступ до них можливий тільки з центрального входу через приміщення, які знаходяться в оренді ПАТ «Укртелеком». Тобто, в разі повернення цих приміщень міська рада не матиме можливості надати їх в подальшому в оренду зважаючи на їх розташування. Крім того, посилаючись на статтю 652 ЦК України відповідач наголошує, що позивачем в позовній заяві не наведено істотних обставин для внесення змін до договору. Просив у задоволенні позовних вимог відмовити.
На підтвердження свої вимог надав: рішення про затвердження переліку об'єктів, що знаходяться у комунальній власності територіальної громади міста Амвросіївки № 6/15-533 від 08.02.2013р., рішення ради № 5/7-118 від 26.12.2006р., разом з додатком № 1 «Порядок передачі майна комунальної власності територіальної громади міста в оренду» та рішення № 6/10-329 від 26.01.2012р., разом з Методикою розрахунку орендної плати за майно комунальної власності територіальної громади міста Амвросіївки та пропорції її розподілу, копії яких долучені до матеріалів справи. .
Розгляд справи відкладався на підставі ст. 77 ГПК України та оголошувалась перерва у судовому засіданні.
В судовому засіданні, що відбулось 12.12.2013р., позивач позовні вимоги підтримав, просив задовольнити позов у повному обсязі.
Відповідач у судовому засіданні заперечував проти задоволення позовних вимог, підтримав доводи вказані у наданому ним запереченні на позовну заяву.
Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення сторін, суд встановив наступне.
17.01.2008р. між відповідачем, як орендодавцем, та позивачем, як орендарем, укладено договір оренди об'єкту комунальної власності № 31-18-14/05 (а.с.10), за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає в строке платне користування окреме нежитлове приміщення площею 633,4 кв.м., розміщене за адресою: м. Амвросіївна, вул. Фрунзе, 2, що знаходиться на балансі виконкому Амвросіївської міської ради, вартість якого згідно незалежної оцінки становить 590 478,64 грн.
Майно використовується орендарем по наступному призначенню: АТС цеху електрозв'язку № 14 ЦЕЗ № 4 ДФ ВАТ «Укртелеком» (п. 1.1 договору).
Орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, указаний у договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору та акта приймання-передачі майна (п. 2.1). Майно вважається поверненим орендодавцю з моменту підписання сторонами акта приймання-передачі (п. 2.4).
Обов'язок по складанню акта приймання-передачі покладається на сторону, яка передає майно іншій стороні договору (п. 2.5.).
Відповідно до п. 3.1 договору, орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України та рішення міськради і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку (останній місяць, по якому є інформація про індекс інфляції) - 2 533,60 грн. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством.
Розмір орендної плати переглядається на вимоги однієї із сторін у разі зміни методики її розрахунку, змін централізованих цін і тарифів та в інших випадках, передбачених чинним законодавством (п. 3.4).
Відповідно до п. 10.1, договір укладено строком на 2 роки 11 місяців, що діє з 17.01.2008р. до 17.12.2011р. включно.
Зміни і доповнення або розірвання цього договору допускаються за взаємною згоди сторін (п. 10.3 договору).
За Актом прийому-передачі від 17.01.2008р., підписаним обома сторонами без зауважень, позивачу було передано в користування нежитлове приміщення площею 633,4 кв.м., що розташоване за адресою: м. Амвросіївна, вул. Фрунзе, 2 (а.с.16).
Додатковою угодою від 16.12.2011р. до договору (а.с. 17), сторони змінили п. 1.1 договору, виклавши його в наступній редакції: "Орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування вбудоване нежитлове приміщення площею 632,4 кв.м, розміщене за адресою: м. Амвросіївна, вул. Фрунзе, 2, що знаходиться на балансі виконкому міської ради, вартість якого згідно незалежної оцінки станом на 30.11.2011р. становить 646530,00 грн. "
Пункт 3.1 договору викладено наступним чином: Орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої рішенням міськради і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку (останній місяць, по якому є інформація про індекс інфляції) з 18.12.2011р. - 12388,36 грн. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством.
Додатковою угодою від 01.02.2012р. сторонами змінено п. 3.1 договору, а саме, збільшено розмір орендної плати за базовий місяць до 21810,04 грн. (а.с. 99).
Листом від 28.12.2012р. № 148902/2-1383 позивач (орендар) повідомив відповідача (орендодавця) про намір звільнення з 01.02.2013р. частини орендованого приміщення на 1-му поверсі, площею 86,80 кв.м. Позивач планував залишити в користуванні нежитлове приміщення площею 700,58 кв.м., у тому числі 154,98 кв.м. - у підвалі та 545,60 кв.м. - на 1-му поверсі (а.с.21)
Рішенням Амвросіївської міської ради № 6/14-488 від 04.01.2013р. (а.с.25) продовженло Донецькій філії ПАТ "Укртелеком" строк оренди вбудованих нежитлових приміщень,, що знаходяться в комунальній власності територіальної громади м. Амвросіївка за адресою: вул. Фрунзе, 2: на 1 поверсі площею 633,4 кв.м. та підвал площею 154,98 кв.м. строком до 17.12.2013р.
На підставі цього рішення, позивачем та відповідачем підписано відповідну додаткову угоду від 04.01.2013р., якою продовжено дію договору оренди № 31-18-14/05 від 17.01.2008р. до 17.12.2013р., інші умови договору, до яких не внесені зміни, зберігають чинність (а.с. 20).
Листом від 31.01.2013р. № 148907/2-108 позивач направив відповідачу для підписання два примірники акту приймання-передачі частини орендованого приміщення - 86,80 кв.м. на 1-му поверсі будинку 2 по вул. Фрунзе, м. Амвросіївка (а.с.22-23)
В матеріалах справи відсутні докази підписання цього акту з боку відповідача.У листі від 15.02.2013р. № 09/01-85 відповідач повідомив позивача, що питання передачі частки приміщення буде розглянуто по закінченню строку договору оренди.
Позивач у листі № 148907/2-292 від 15.03.2013р. знов звернувся до відповідача з питання щодо вивільнення частини орендованого за спірним договором приміщення (86,80 кв.м.) та направив два примірники акту приймання-передачі частини орендованого приміщення для підписання, а також ключі від приміщення. Одночасно в цьому листі позивач зазначив, що після підписання відповідачем акту приймання-передачі, буде підготовлено проект додаткової угоди до договору щодо зменшення орендованої площі та орендної плати відповідно.
Додатковово позивач повідомив відповідача, що орендна плата, починаючи з дати отримання даного листа та ключів від приміщення оплачуватиметься лише в розмірі, що відповідає площі, ака використовується товариством, а відмова від підписання актів приймання-передачі з боку відповідача не є підставою для оплати рахунків за площі, які Донецбка філія ПАТ "Укртелеком" не орендує (а.с.26)
Відповідач у листі від 29.03.2013р. (а.с.27) повідомив позивача, що питання передачі частки приміщення буде розглянуто по закінченню строку договору оренди.
Супровідним листом від 08.04.2013р. № 148907/2-392 позивач направив відповідачу у двох примірниках проект додаткової угоди без дати складання до договору № 31-18-14/05 від 17.01.2008р., умовами якої позивач пропонував викласти наступним чином (а.с.28,30):
пункт 1.1 договору: "Орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування вбудоване нежитлове приміщення площею 545,60 кв.м., що розміщується за адресою: м.Амвросіївка, вул. Фрунзе, 2, що знаходиться на балансі виконкому міської ради, вартість якого згідно з незалежною оцінкою станом на 30.11.2011р. складає 557790,59 грн.
Майно використовується орендарем по наступному призначенню: надання послуг зв"язку"
пункт 3.3 договору: "Орендна плата визначається на підставі Методики, затвердженої рішенням Амвросіївської міської ради від 26.01.2012 № 6/10-329 і становить 18611,04 грн."
"Додаток до договору, - розрахунок орендної плати, викласти в редакції, що додається."
Зазначеною додатковою угодою передбачено, що вона набирає чинності з моменту підписання.
У листі від 26.06.2013р. № 13/01-514 (а.с.33) відповідач відмовився від запропонованих позивачем змін до договору.
Предметом позову у цій справі є укладення додаткової угоди до договору оренди № 31-18-14/05 від 17.01.2008р. щодо зменшення розміру орендної плати та площі орендованого приміщення, що розташоване за адресою: м. Амвросіївна, вул. Фрунзе, 2 на умовах, запропонованих позивачем.
Частиною 7 ст. 179 Господарського кодексу України передбачено, що господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.
Статтею 188 Господарського кодексу України встановлено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
Статтею 181 Господарського кодексу України визначений загальний порядок укладення господарських договорів.
Відповідно до статті 638 ЦК України договір вважається укладеним, коли між сторонами досягнуто згоди з усіх істотних умов. Вичерпного переліку умов, істотних для договорів оренди (найму), ЦК України і ГК України не містять. Однак за змістом статей 759 - 762 ЦК України слід дійти висновку, що істотними для даного виду договорів є умови про предмет договору, плату за користування майном та строк такого користування.
Стаття 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначає умови, які є істотними для даних договорів, причому відповідно до статті 12 цього Закону договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору. Водночас не виключається можливість передачі розбіжностей, що виникають при укладанні договору оренди, на вирішення господарського суду. У такому випадку договір оренди вважається укладеним з моменту набрання законної сили відповідним рішенням господарського суду і на умовах, зазначених у цьому рішенні.
Відповідно до ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом; а також у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору (ст. 652 ЦК України).
Згідно ст. 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.
Позивач обґрунтовуючи позовні вимоги пояснюючи причину вивільнення орендованих приміщень посилався на завелику орендну ставку, яка за період дії договору оренди постійно збільшувалась відповідачем.
Суд не приймає такі доводи позивача з наступних підстав.
Статтею 29 Закону України "Про місцеве самоврядування" встановлено, що до відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад належить управління в межах, визначених радою, майном, що належить до комунальної власності відповідних територіальних громад.
Відповідно до п. 5 ст. 60 наведеного Закону органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правоможності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об'єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об'єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.
У пункті 3.4 договору сторони погодили, що розмір орендної плати переглядається на вимоги однієї із сторін у разі зміни методики її розрахунку, змін централізованих цін і тарифів та в інших випадках, передбачених чинним законодавством.
Жодних розбіжностей з приводу дії цього пункту договору між сторонами не виникало.
Рішенням Амвросіївської міської ради № 6/10-329 від 26.01.2012р. затверджено Методику розрахунку орендної плати за майно комунальної власності територіальної громади м. Амвросіївки та пропорції її розподілу (а.с. 107). Додатком 2 до якої встановлено орендну ставку для операторів телекомунікацій, які надають послуги з рухомого (мобільного) зв'язку, операторів та провайдерів телекомунікацій, які надають послуги з доступу до інтернету у розмірі 40% ( а.с. 112). Як наслідок збільшення орендної плати для позивача. Відповідні зміни внесені до договору оренди додатковою угодою від 01.02.2012р., яка підписана та скріплена печатками з обох сторін.
Отже, підстав вважати протиправними дії міської ради щодо збільшення орендної плати для позивача у суду не має.
Щодо самого вивільнення позивачем деяких орендованих нежитлових приміщень та передачу їх відповідача за актом приймання-передачі суд зазначає наступне.
З наданого відповідачем технічного паспорту будівлі у якій позивач орендує приміщення вбачається, що спірні приміщення, які вивільнені позивачем, розташовані всередині цілісного технологічного комплексу АТС, який працює у встановленому режимі. Відповідні приміщення не мають окремого входу, доступ до них можливий тільки з центрального входу через приміщення, які знаходяться в оренді ПАТ «Укртелеком».
Отже, приймаючи вимоги позивача, відповідач буде позбавлений можливості надати в оренду ці приміщення в майбутньому, зважаючи на їх розташування.
При цьому суд враховує, що умови договору оренди зберігають силу протягом всього терміну цього договору, в тому числі у випадках, коли після його укладення, законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря, а в частині зобов"язань орендаря щодо орендної плати - до виконання зобов"язань (п.10.2 договору, ст.10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна").
Також слід зазначити, що відповідно до умов договору оренди № 31-18-14/05 від 17.01.2008р. серед прав позивача, як орендаря, є право, за згодою орендодавця, здавати частину нежитлових приміщень, що не використовуються в суборенду юридичним і фізичним особам в порядку передбаченому чинним законодавством України (п.6.2 договору).
Умовами цього договору не передбачено права орендаря в односторонньому порядку відмовитись від певної частини орендованого приміщення.
Крім того, направлений позивачем супровідним листом від 08.04.2013р. № 148907/2-392 відповідачу спірний проект додаткової угоди не містить дати складання та підписання позивачем, тому цей документ не може вважатись пропозицією внести зміни до договору оренди в розумінні ст.181, 188 ГК України, враховуючи, що зміна договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється (ст.654 ЦК України).
Як вже зазначалось судом, в силу ч.2 ст. 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним слід вважати таке порушення договору, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення мети договору.
З огляду на матеріали справи та встановлені обставини, суд вважає, що позивачем не доведено істотного порушення договору відповідачем, істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору чи інших підстав, з якими чинне законодавство України пов"язує внесення змін до договору у судовому порядку, тому відсутні підстави для зміни договору оренди нерухомого майна № 30-18-14/05 від 17.01.2008р. шляхом зобов"язання відповідача укласти додаткову угоду щодо зменшення розміру орендної плати та площі орендованого приміщення, що розташоване за адресою: м. Амвросіївна, вул. Фрунзе, 2 на умовах, запропонованих позивачем.
За змістом статей 33, 34 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог і заперечень. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтвердженні певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.
Згідно зі статтею 43 Господарського процесуального кодексу України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі усіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.
Судові витрати покладаються на позивача згідно статті 49 Господарського процесуального кодексу України.
Керуючись ст. ст. 22, 33, 43, 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд, -
В задоволенні позовних вимог відмовити.
Рішення набирає законної сили через десять днів з моменту проголошення (підписання) і може бути оскаржене до Донецького апеляційного господарського суду в порядку передбаченому розділом XII Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст рішення складено та підписано 16.12.2013р.
Суддя Н.В. Величко
Вик.: (062) 381-91-20
Надруковано 3 прим.:
1 - у справу, 1 - позивачу, 1 - відповідачу