Автономна Республіка Крим, 95003, м.Сімферополь, вул.Р.Люксембург/Речна, 29/11, к. 206
Іменем України
26.03.2009
Справа №2-6/549-2009
За позовом Лівадійської селищної ради, смт. Лівадія, м. Ялта,
до відповідача фізичної особи - підприємця Степанян Світлани Юріївни, м. Ялта,
про розірвання договору оренди,
за зустрічним позовом фізичної особи - підприємця Степанян Світлани Юріївни, м. Ялта,
до відповідача Лівадійської селищної ради, смт. Лівадія, м. Ялта,
про визнання недійсним та скасування рішення.
Суддя Шкуро В.М.
представники:
Від позивача за первісним позовом - не з'явився, заявив клопотання про розгляд справи у відсутності свого представника
Від відповідача за первісним позовом - Нізяєва Ю.Ю., представник, довіреність нотаріально посвідчена від 18.02.2009р.
Суть спору: Лівадійська селищна рада звернулась в господарський суд АР Крим з позовом до фізичної особи - підприємця Степанян С.Ю. про розірвання укладеного 01.09.2005р. договору оренди комунального майна - туалету літ.А на території музею «Поляна казок» загальною площею 63,9 кв.м., розташованого за адресою: АР Крим, м. Ялта, смт. Виноградне, вул.Яузи,28.
Позовні вимоги мотивовані тим, що відповідач в порушення зобов'язань за договором оренди не використовує надане йому комунальне майно за призначенням та на визначених у договорі оренди умовах.
Відповідач проти позовних вимог заперечує. У відзиві на позов зазначив, що об'єкт оренди на момент укладення договору знаходився у незадоволеному стані. Для його експлуатації необхідно здійснення реконструкції. У зв'язку з цим відповідач впродовж тривалого часу займався оформленням правовстановлювальних документів на право користування землею під об'єктом оренди, що є необхідним для належного проведення реконструкції у відповідності з умовами договору оренди.
Підприємцем Степанян С.Ю. 19.02.2008р. подано зустрічний позов про визнання недійсним та скасування рішення Лівадійської селищної ради «Про розірвання договору оренди комунального майна» №15 від 15.08.2008р., який ухвалою суду від 19.02.2008р. прийнятий до спільного розгляну з первісним позовом.
Позовні вимоги зустрічного позову мотивовані тим, що сопорюване рішення селищної ради прийнято без належних на те підстав, оскільки з боку орендатора відсутні будь-які порушення умов договору оренди. А відтак розірвання договору в односторонньому порядку допустиме лише за згодою сторін, якщо інше на встановлено договором або законом.
Відповідач за зустрічним позовом позов не визнав. У відзиві на зустрічний позов наполягає на тому, що орендатором не виконуються передбачені договором обов'язки щодо належного використання об'єкту оренди.
Розглянувши матеріали справи, заслухав пояснення представника відповідача за первісним позовом, суд -
встановив:
На підставі рішення виконкому Лівадійської селищної ради №126 від 20.05.2005р. між Лівадійською селищною радою (орендодавець) та фізичною особою - підприємцем Степанян С.Ю. (орендар) 01.09.2005р. укладено договір оренди комунального майна - туалету літ. Г, загальною площею 63,9 кв.м., розташованого на території музею «Поляна казок» за адресою: АР Крим, м. Ялта, смт. Виноградне, строком на 25 років (далі - договір, т.1, а.с.8-13).
20.10.2005р. між орендодавцем та орендарем укладений додатковий договір до договору оренди, відповідно до якого до основного договору внесені зміни щодо адреси орендованого майна у зв'язку з її зміною, а саме: туалет літ. А загальною площею 63,9 кв.м., розташований за адресою: АР Крим, м. Ялта, смт. Виноградне, вул. Яузи, буд. 28.
Відповідно до пункту 1.1 розділу 1 договору майно передається в оренду з правом реконструкції та розширення з метою здійснення підприємницької діяльності в сфері надання побутових послуг та послуг громадського харчування.
Пунктом 5.1 розділу 5 договору до обов'язків орендаря віднесено використання орендованого майна відповідно до його призначення та умов цього договору.
Актом приймання-передачі в оренду майна від 01.09.2005р. орендоване майно передане орендарю (т.1, а.с. 14).
15.08.2008р. Лівадійською селищною радою прийнято рішення «Про розірвання договору оренди комунального майна» №15, відповідно до якого селищна рада вирішила вважати достроково розірваним договір оренди комунального майна з підприємцем Степанян С.Ю. та звернутися до останнього з пропозицією про дострокове розірвання договору оренди. У разі відмови підприємця Степанян С.Ю. від дострокового розірвання договору оренди за взаємною згодою сторін, виконкому Лівадійської селищної ради ініціювати розірвання договору оренди комунального майна в судовому порядку (т.1, а.с.22).
Дослідивши надані сторонами у обґрунтування своїх доводів і заперечень докази, суд вважає, що позовні вимоги первісного позову задоволенню не підлягають, тоді як зустрічний позов підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.
Позивач вважає, що договір оренди підлягає розірванню на підставі статті 773, пункту 1 частини 1 статті 783 ЦК України, оскільки наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі. У підтвердження цьому позивач посилається на те, що відповідачем не виконані обов'язки за договором щодо реконструкції об'єкту оренди і на теперішній час об'єкт оренди не функціонує.
Дійсно на момент укладення договору оренди та передачі туалету літ. А в оренду відповідачу, він знаходився в незадовільному санітарно-технічному стані. У зв'язку з підтопленням його дощовими та ґрунтовими водами, для подальшої його експлуатації необхідно проведення капітального ремонту (реконструкції) з забезпеченням безперебійного водопостачання, електропостачання та ревізією каналізаційних мереж (лист Ялтинської міської СЕС за вих. №24-2002 від 13.05.2005р., т.1, а.с.65).
Тієї обставини, що туалет потребує для забезпечення належної експлуатації капітального ремонту (реконструкції) не заперечує і сама Лівадійська селищна рада.
Відповідно до частини 2 статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною ті в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Пункт 1 частини 1 статті 783 ЦК України надає право наймодавцю вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі.
Позивач ототожнює поняття «невикористання речі відповідно з її призначенням і умовами договору» та «користування річчю всупереч договору або призначенню речі», останнє з яких застосовується до випадків, коли річ використовується не за призначенням або з метою, яка відмінна від вказаної у договорі мети оренди. Користування всупереч договору або призначенню передбачає дію - користування, тоді як за невикористання (бездіяльність) не передбачається позбавлення права користування шляхом розірвання на вимогу орендодавця договору оренди на підставі пункту 1 частини 1 статті 783 ЦК України.
Згідно із статтею 23 Закону України «Про планування і забудову територій» забудова території передбачає здійснення нового будівництва, реконструкції та інше будівництво.
Реалізація суб'єктивного права на забудову земельної ділянки передбачає виконання дій, пов'язаних з організацією планування території і окремих ділянок, одержання дозволу та будівництво.
Відповідно до частини 2 статті 125 Земельного кодексу України право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди та його державної реєстрації.
Саме після такої реєстрації, як зазначено у статті 18 Закону України «Про оренду землі», цей договір набуває чинності.
Частина 3 статті 125 Земельного кодексу України забороняє приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж в натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації.
Статтею 20 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.
Частиною 2 статті 202 Земельного кодексу України передбачено, що державний земельний кадастр складається з двох частин:
а) книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок;
б) Поземельної книги, яка містить відомості про земельну ділянку.
Наказом Державного комітету України по земельних ресурсах №174 від 02.07.2003р. затверджений Тимчасовий порядок ведення державного реєстру земель.
Згідно абзацу 12 пункту 1.2 пункту 1 Тимчасового порядку державна реєстрація державних актів на право власності на земельну ділянку, на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі здійснюється структурними підрозділами Центру державного земельного кадастру при Держкомземі України (реєстраторами державного реєстру земель).
Відповідно до пункту 4.2. розділу 4 Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель державна реєстрація державного акта на право власності на земельну ділянку, державного акта на право постійного користування земельною ділянкою, договору оренди землі здійснюється шляхом внесення записів реєстрації до книги реєстрації.
Рішення про затвердження проекту землеустрою з відведення земельної ділянки підприємцю Степанян С.Ю. для експлуатації і обслуговування туалету з правом реконструкції і розширення та передачу земельної ділянки загальною площею 0,0200 га в оренду Лівадійською селищною радою прийняте лише 04.04.2008р. (т.1, а.с.62).
Договір оренди земельної ділянки укладено 24.04.2008р., а державну реєстрацію він пройшов лише 03.03.2009р., про що у відповідності з наведеним порядком Кримською регіональною філією ДП «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» у державному реєстрі земель 03.03.2009р. вчинено запис за №040701900036 (т.1, а.с.67-76).
Оскільки стаття 29 Закону України «Про планування і забудову територій» одержання дозволу на виконання будівельних робіт безпосередньо пов'язує з представлення документу, що засвідчує право користування земельною ділянкою, підприємець Степанян С.Ю. до проведення 03.03.2009р. державної реєстрації договору оренди земельної ділянки взагалі була позбавлена можливості одержати в інспекції державного архітектурно-будівельного контролю такий дозвіл, а відтак і приступити до реконструкції об'єкту оренди. Інакше б здійснення будівельних робіт без дозволу на виконання будівельних робіт вважалося б самовільним будівництвом (частина 12 статті 29 вказаного Закону).
Інших доказів порушення умов договору та їх істотності Лівадійською селищною радою суду не представлено, що тягне за собою відмову у достроковому розірванні договору оренди від 01.09.2005р.
Статтею 19 Конституції України встановлено обов'язок органів місцевого самоврядування діяти тільки на підставах, у межах повноважень і способів, які передбачені Конституцією і законами України.
Згідно ст.15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання чи оспорювання, а стаття 16 ЦК України передбачає право особи на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового чи майнового права і інтересу. Частиною 2 ст.16 ЦК України визначені способи захисту цивільних прав та інтересів, зокрема це визнання незаконним акту органу місцевого самоврядування.
Відповідно до статті 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін.
На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.
В супереч наведеним нормам Закону України «Про оренду державного та комунального майна» Лівадійською селищною радою прийнято рішення «Про розірвання договору оренди комунального майна» від 15.08.2008р. №15, яким укладений 07.06.2004р. договір оренди з підприємцем Степанян С.Ю. визнано достроково розірваним в односторонньому порядку (пункт 1 рішення, т.1, а.с.22).
Інші пункти вказаного рішення стосуються внесення пропозиції підприємцю Степанян С.Ю. про дострокове розірвання договору оренди, а у разі відмови остатнього від дострокового розірвання договору оренди за взаємною згодою сторін, виконкому Лівадійської селищної ради доручено ініціювати розірвання договору оренди комунального майна в судовому порядку (пункти 2, 3 рішення), що узгоджується з нормами діючого законодавства.
Відтак суд констатує, що рішення Лівадійської селищної ради «Про розірвання договору оренди комунального майна» від 15.08.2008р. №15 прийнято без врахування усіх обставин, що мають значення для його прийняття. Зокрема, Лівадійською селищною радою не взято до уваги те, що підприємець Степанян С.Ю. до 03.03.2009р. була позбавлена можливості розпочати реконструкцію орендованого об'єкту. Однак визнанню недійсним підлягає лише пункт перший рішення, який прямо суперечить положенням статті 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» щодо недопустимості односторонньої відмови від договору оренди.
Понесені позивачем за зустрічним позовом судові витрати по сплаті 85 грн. державного мита і 118 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу, судом покладаються на відповідача за зустрічним позовом пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Вступна і резолютивна частини рішення оголошені в судовому засіданні 26 березня 2009 року.
Рішення оформлене відповідно до ст.84 ГПК України і підписане 31 березня 2009 року.
На підставі викладеного, керуючись ст.49, ст.82-84, 85, ГПК України, суд -
В позові Лівадійській селищній раді про розірвання договору оренди комунального майна - будівлі туалету літ. А загальною площею 63,9 кв.м., розташованого за адресою: АР Крим, м.Ялта, смт.Виноградне, вул.Яузи, буд.28, укладеного 01.09.2005р. з фізичною особою - підприємцем Степанян С.Ю., відмовити.
Зустрічний позов фізичної особи - підприємця Степанян С.Ю. задовольнити частково.
Визнати пункт 1 рішення 27-ї сесії 5-го скликання Лівадійської селищної ради «Про розірвання договору оренди комунального майна» від 15.08.2008р. №15 недійсним.
В іншій частині зустрічного позову відмовити.
Стягнути з Лівадійської селищної ради (адреса: 98655, АР Крим, м. Ялта, вул. Батуріна, 8; рахунок №33216850500043 в УДК в АР Крим, м. Сімферополь, МФО 824026, ідентифікаційний код юридичної особи 24040636) на користь фізичної особи - підприємця Степанян Світлани Юріївни (адреса: 98600, АР Крим, м. Ялта, вул. Крупської, буд. 24, кв. 10, ідентифікаційний номер 2830408164) державне мито у розмірі 42,50 грн. та 59,00 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.
Наказ видати після набрання рішення законної сили.
Суддя Господарського суду
Автономної Республіки Крим Шкуро В.М.