"17" квітня 2009 р.
Справа № 34/14-09-408
за позовом Приватного підприємства "САМСАР"
до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "МОДА"
про визнання недійсним договору оренди та виселення
Суддя Фаєр Ю.Г.
В судовому засіданні приймали участь представники
від позивача: Гайдей М.А. - діючий на підставі довіреності №4-ю від 24.01.09р.;
від відповідача: Колесніков К.Г.- діючий на підставі довіреності від 16.02.09р.;
В судовому засіданні 16.03.2009р. по справі оголошено перерву до 30.03.2009р. до 12год.30хв., в порядку ст.77 Господарського процесуального кодексу України.
СУТЬ СПОРУ: Позивач, приватне підприємство "САМСАР", звернувся до господарського суду Одеської області з позовною заявою, в якій просить визнати недійсним договір оренди №Сам/М-21/08 від 21.04.2008р., укладений між позивачем та товариством з обмеженою відповідальністю "МОДА", виселити відповідача з нежилих приміщень №503 загальною площею 121,3м2, розташованих на першому поверсі будинку №301 по Миколаївській дорозі в місті Одесі.
В обґрунтування заявлених позовних вимог позивач посилається на те, що протягом квітня 2008р. між приватним підприємством "САМСАР" та відповідачем велись усні переговори щодо укладання договору оренди нежилих приміщень загальною площею 121,3м2, розташованих за адресою м. Одеса, Миколаївська дорога, 301, які на той час перебували у комунальній власності територіальної громади міста Одеси, в ході яких сторонами було попередньо досягнуто домовленості, що після набуття ПП „САМСАР” у встановленому порядку права власності на оскаржуване нежитлове приміщення, позивач передасть його відповідачеві в довгострокову оренду з належним нотаріальним посвідченням договору, виходячи з середньої по місту Одеса місячної ставки орендної плати, але не менше еквівалента 2500доларів США в національній валюті.
Крім того позивач зазначає, що відповідач, маючи намір здійснювати в нежитловому приміщенні діяльність, яка потребує в обов'язковому порядку наявності ліцензії, умовив позивача підписати фіктивний договір оренди з мінімальною ставкою орендної плати для оформлення відповідної ліцензії на здійснення підприємницької діяльності з розміщення ігрових автоматів за адресою нежитлового приміщення.
Також позивач стверджує, що приватним підприємством „САМСАР” договір оренди №Сам/М-21/08 від 21.04.2008р. підписаний виходячи з того, що він не тягне за собою правових наслідків, оскільки позивач не являвся власником приміщення і не передавав його в оренду за актом.
Представник позивача у судовому засіданні позов підтримав, просив його задовольнити в повному обсязі.
Відповідач проти позову заперечує з підстав, викладених у відзиві на позов, із зазначенням, що договір оренди не підлягає визнанню недійсним, оскільки його зміст відповідає ст.ст.759-763 Цивільного кодексу України, а також відсутні дефекти (недотримання) форми правочину, суб'єктивного складу та волі. Окрім того, відповідач в обґрунтування своїх заперечень посилається на п.п.4.3, 5.4.8, 5.4.9 договору купівлі-продажу №1 нежитлового приміщення від 10.01.2008р., які, на його думку, передбачають можливість здачі в оренду нежитлових приміщень до державної реєстрації договору; не погодившись з твердженнями позивача щодо фіктивності договору, із зазначенням, що дії обох сторін договору були направлені на реальне настання тих наслідків, які передбачені договором.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши представників сторін суд встановив.
10.01.2008р. між територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради (продавець) та приватним підприємством «САМСАР»(покупець) укладено та нотаріально посвідчено договір купівлі-продажу №1, відповідно до умов якого продавець продав, а покупець купив індивідуально визначене майно комунальної власності у вигляді нежилих приміщень першого поверху №503, розташованих за адресою: м. Одеса, Миколаївська дорога (колишня Котовська дорога), будинок 301, що в цілому складаються з нежилих приміщень 1-го поверху, загальною площею 121,3кв.м.
Згідно п.3.2 даного договору право власності на об'єкт купівлі-продажу переходить до покупця з моменту державної реєстрації права власності на нерухомість. Державна реєстрація здійснюється після повної оплати вартості об'єкта купівлі-продажу, зазначеного у п.1.3 цього договору, штрафних санкцій, що можуть виникнути у зв'язку з неналежним виконанням зобов'язань за цим договором, та отримання покупцем Акта приймання-передачі.
Відповідно до п.3.1 вказаного договору передача об'єкта купівлі-продажу від продавця до покупця здійснюється у 10-денний термін з моменту перерахування покупцем на рахунок продавця повної вартості за об'єкт та оформляється Актом приймання-передачі, що підписується сторонами за цим договором.
Пунктом 2.1 названого договору у т.ч. визначено, що покупець зобов'язаний внести вартість об'єкта купівлі-продажу у розмірі 505036,63грн. протягом 30 календарних днів з моменту нотаріального посвідчення цього договору .
Відповідно до пп.5.4.4. п.5.4. даного договору покупець зобов'язаний підписати та одержати у продавця Акт приймання-передачі об'єкта купівлі-продажу у встановлений у цьому договорі термін.
Відповідно до пп.5.4.5. п.5.4. покупець зобов'язаний протягом 30 календарних днів з моменту укладення договору купівлі-продажу зареєструвати договір купівлі-продажу у Представництві по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради.
На виконання умов договору сторонами 10.09.2008р. складено акт приймання-передачі №160 індивідуально визначеного майна комунальної власності у вигляді нежилих приміщень першого поверху №503, що розташовані за адресою: м. Одеса, Миколаївська дорога, буд.301 приватному підприємству «САМСАР», згідно якого продавець передав, а покупець прийняв вказане майно, із зазначенням в цьому акті про сплату покупцем за об'єкт купівлі-продажу у повному обсязі.
Згідно витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно Комунального підприємства «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості»№19960659 від 20.08.2008р. рішення про реєстрацію за приватним підприємством «САМСАР»права власності на нежилі приміщення першого поверху за адресою: Одеська область, м. Одеса, Миколаївська дорога (Котовського дорога), буд.301, прим.503 прийнято 20.08.2008р., номер запису 380 в книзі 80неж-115, про що також свідчить відтиск штампу КП «ОМБТІ та РОН»на договорі договір купівлі-продажу №1 від 10.01.2008р.
В свою чергу, 21.04.2008р. між Приватним підприємством "САМСАР" (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "МОДА" (орендатор) укладено договір №Сам/М-/21/08 оренди нежитлового приміщення.
Предметом цього договору є надання в оренду нежилого приміщення площею 121,3кв.м, розташованого за адресою: м. Одеса, Миколаївська дорога, 301, для самостійного використання під зал гральних автоматів (п.1.1 вказаного договору).
Відповідно до п.2.3 даного договору строк його дії встановлюється на період з 21.04.2008р. по 21.04.2010р.
В п.п.3.1.1 п.3.1 цього договору сторони погодили, що орендодавець зобов'язався в строк до 21.04.2008р. передати орендатору об'єкт, звільнений від всіх розташованих в ньому товарно-матеріальних цінностей орендодавця та третіх осіб.
Пунктом 4.1. вказаного договору визначено, що орендатор щомісячно сплачує орендодавцю орендну плату за об'єкт у розмірі 1646грн.
Позивач вважає, що договір оренди є недійсним, оскільки в момент його укладання, приватне підприємство «САМСАР»не було власником нежитлових приміщень, які були предметом оренди за спірним договором. В обґрунтування зазначеного позивач зазначає, що 10.01.2008р. ним був укладений з територіальною громадою м. Одеси в особі Одеської міської ради договір купівлі-продажу №1 нежитлових приміщень першого поверху №503, розташованих за адресою м. Одеса, Миколаївська дорога буд. 301 площею 121,3м2. За п.3.2 Договору купівлі-продажу №1 від 10.01.2008р. право власності на об'єкт купівлі-продажу переходить до приватного підприємства «САМСАР»з моменту державної реєстрації права власності на нерухоме майно, яка повинна здійснитися після повної оплати вартості об'єкта, штрафних санкцій, що можуть виникнути у зв'язку з неналежним виконанням зобов'язань за цим договором та отримання ним акта приймання передачі. Як зазначає позивач, повну оплату вартості нежилих приміщень першого поверху №503 загальною площею 121,3м2 позивачем здійснено лише в серпні 2008р. Згідно Витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно КП «Одеське МБТІ та РОН»№19960659 від 20.08.2008р., право власності на нежилі приміщення першого поверху за адресою -Одеська обл., м. Одеса, Миколаївська дорога (Котовського дорога), буд.301 здійснено лише 20.08.2008р. Позивач посилається в обґрунтування своїх вимог на те, що відповідно до ч.1 ст.761 Цивільного кодексу Україні право передачі майна в найм (оренду) має власник майна або особа, якій належать майнові права. На момент підписання договору оренди №Сам/М-21/08 від 21.04.2008р. позивач не являвся власником нежилих приміщень 1-го поверху №503 в будинку №301 по Миколаївській дорозі в місті Одесі, а тому вважає, що він не мав права передавати зазначене майно в найм (оренду).
Також, позивач вважає, що договір оренди є фіктивним, оскільки у сторін не було наміру створити правові наслідки за цим договором, а він укладався лише з метою отримання відповідачем відповідних дозвільних документів на розміщення залу гральних автоматів, тому договір оренди суперечить вимогам ч.5 ст.203 Цивільного кодексу України та підлягає визнанню недійсним в судовому порядку згідно ст.234 Цивільного кодексу України
Відповідач вважає, що договір оренди не підлягає визнанню недійсним, оскільки при його укладанні не було допущено дефектів змісту правочину, т.я. його зміст відповідає ст.ст.759-763 Цивільного кодексу України, а також відсутні дефекти (недотримання) форми правочину, суб'єктивного складу та волі. Окрім того, відповідач в обґрунтування своїх заперечень посилається на п.п.4.3, 5.4.8, 5.4.9 договору купівлі-продажу №1 нежитлового приміщення від 10.01.2008р. які, на його думку, передбачають можливість здачі в оренду нежитлових приміщень до державної реєстрації договору. Також відповідач вважає, що є безпідставними твердження позивача, що договір має фіктивний характер, оскільки дії обох сторін договору були направлені на реальне настання тих наслідків, які передбачені договором.
Дослідивши матеріали справи, заслухавши представників сторін, проаналізувавши норми чинного законодавства, суд дійшов наступних висновків.
Так, позивач укладаючи спірний договір оренди, виступав перед відповідачем власником спірного нежитлового приміщення, право власності на яке набуте ним за договором купівлі-продажу №1 від 10.01.2008р.
Згідно до п.1.2 договору купівлі-продажу, відчуження об'єкта комунальної власності здійснюється згідно з рішенням Одеської міської ради №598-V від 30.11.2006р. «Про перелік об'єктів комунальної власності територіальної громади м.Одеси, що підлягають приватизації та відчуженню у 2006р.»із змінами, внесеними рішенням Одеської міськради №1772-V від 05.10.2007р. та положенням «Про механізм відчуження об'єктів комунальної власності», затвердженим у новій редакції рішенням Одеської міськради №946-ХХІІ від 28.04.2000р. Пунктом 42 розділу 2 рішення Одеської міської ради №598 V від 30.11.2006р. із змінами від 05.10.2007р. передбачено, що нежилі приміщення загальною площею 121,3м2, розташовані на першому поверсі будинку №301 по Миколаївській дорозі в м.Одесі підлягають відчуженню способом - викуп орендарем за грошові кошти на підставі ст.777 Цивільного кодексу України.
Відповідно до ст.777 Цивільного кодексу України наймач, що належним чином виконував умови договору найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.
Отже, на момент укладення договору купівлі-продажу спірні нежилі приміщення знаходились у користуванні та володінні позивача. Доказів, підтверджуючих повернення майна Одеській міській раді після укладення договору купівлі-продажу суду всупереч приписів ст.33 ГПК України не надано, що дозволяє зробити висновок про фактичне перебування майна у позивача до моменту укладення спірного договору оренди.
Для правильного встановлення правомочності позивача щодо передачі спірних нежитлових приміщень в оренду відповідачу, суд виходить як з загальних положень про право власності, визначених ст.ст.316-323 Цивільного кодексу України, так і з положень глави 54 Цивільного кодексу України, що регулює орендні правовідносини.
Так, відповідно до ст.316, 317 Цивільного кодексу України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном.
Тобто право власності складається з прав розпорядження, користування та володіння, при цьому, ці ознаки права власності можуть виступати у сукупності як єдина правомочність, що визначає повний зміст права власності власника, а можуть виступати й окремо одна від одної, та може передаватись від одного до іншого учасника цивільного правовідношення. В такому разі передача окремого права, визначає права та обов'язки особи, що його набула виходячи із його сутті та не веде до автоматичної передачі всіх інших прав у сукупності.
Враховуючи, що договір купівлі-продажу укладений позивачем, як наймачем при реалізації ним переважного права купівлі об'єкту найму за ст.777 Цивільного кодексу України, а також проаналізувавши зміст договору в цілому та, зокрема умови його п.3.2, суд вважає, що з моменту підписання договору купівлі-продажу, позивач набув право володіння та користування майном, не набувши при цьому право розпорядження ним, оскільки таке право може перейти з моменту державної реєстрації договору та права власності на нерухомість.
Так, згідно ст.655 Цивільного кодексу України за договором купівлі-продажу, одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Відповідно до ст.697 цього кодексу договором може бути встановлено, що право власності на переданий покупцеві товар зберігається за продавцем до оплати товару, або настання інших обставин. У цьому разі покупець не має права до переходу до нього права власності розпоряджатися товаром, якщо інше не встановлено договором, законом або не випливає із призначення і властивостей товару.
Отже, зазначена норма передбачає, що до переходу до покупця права власності, покупцю заборонено реалізувати право розпорядження предметом продажу, при умові, що інше не передбачено законом, договором або не випливає із призначення та властивостей речі.
При цьому, являючись набувачем права власності на нежитлові приміщення за договором купівлі-продажу №1 від 10.01.08р., позивач фактично мав у володінні нежитлові приміщення, при тому, що право власності залишилось за попереднім власником до повної оплати ціни продажу нерухомого майна позивачем та здійснення державної реєстрації набутих прав.
Водночас умови договору купівлі-продажу №1 від 10.01.2008р. не містять заборони з боку продавця - Одеської міської ради на користування або володіння майном покупцем, до моменту переходу до ПП «САМСАР»права власності. Натомість, продавець за договором купівлі-продажу №1 від 10.01.2008р. надав право покупцю на власний розсуд відповідати за фактичне збереження та володіння об'єктом продажу.
Так, п.3.3 договору купівлі-продажу передбачено, що відповідальність за збереження об'єкта купівлі-продажу з моменту підписання договору купівлі-продажу несе покупець.
Відповідно до п.4.3 договору купівлі-продажу ризик випадкової загибелі об'єкту несе покупець, з моменту підписання цього договору купівлі-продажу.
Згідно п.п.5.4.8, 5.4.9 договору купівлі-продажу при зміні власника об'єкта купівлі-продажу, або передачі в оренду покупець повинен покласти виконання зобов'язань передбачених п.5.4.2, 5.4.3, 5.4.6, 5.4.7, 5.4.9, 5.4.10 цього договору на нового власника або орендаря; покупець зобов'язаний протягом терміну виконання термінових обов'язків за цим договором повідомляти продавця про перехід права власності на об'єкт купівлі-продажу до третіх осіб.
Крім того, суд вважає слушними доводи відповідача, що свідченням правомірності передачі йому позивачем прав володіння та користування нежитловими приміщеннями до державної реєстрації права власності за позивачем, також є видані ТОВ «МОДА»дозволи Одеської міської ради про експлуатацію об'єкта торгівлі реєстраційний номер Е 3308 від 26.06.2008р. та на розміщення об'єкту торгівлі реєстраційний номер Л 7236 від 01.07.2008р.
Крім того, оскільки за умовами п.2.1 спірного договору здача об'єкту в оренду не призводить переходу права власності, то уклавши спірний договір оренди, позивач не реалізував право розпорядження придбаним майном. Позивачу на момент укладенням договору купівлі-продажу належало право володіння та користування майном. Отже, маючи ці правомочності, позивач взяв на себе зобов'язання передати відповідачу право володіння та користування об'єктом оренди, шляхом укладення спірного договору оренди.
Отже, передача позивачем права володіння та користування спірними нежитловими приміщеннями відповідачу шляхом укладення договору оренди від 21.04.2008р. не є порушенням ч.1 ст.761 Цивільного кодексу України, оскільки враховуючи вище встановлені обставини за яких позивач набув право власності на спірне майно, позивач є особою, яка за ст.761 Цивільного кодексу України має право укладати договір найму, тобто є власником майна та особою, якій належать майнові права.
Щодо позовних вимог про визнання недійсним спірного договору оренди з підстав його фіктивності за статтею 234 Цивільного кодексу України, суд зазначає наступне.
Відповідно до ст.234 Цивільного кодексу України укладений правочин може бути визнаний фіктивним якщо його вчинено без наміру створення правових наслідків які обумовлюються цим правочином.
Тоді як згідно статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Крім того, фіктивний правочин характеризується тим, що сторони вчиняють такий правочин лише для виду, знаючи заздалегідь, що він не буде виконаний. При вчиненні фіктивного правочину сторони мають інші цілі, ніж ті, що передбачені правочином. Причому такі цілі можуть бути протизаконними, або фіктивний правочин може взагалі не мати правової мети. Фіктивним може бути визнаний будь-який правочин, якщо він не має на меті встановлення правових наслідків, незалежно від того, в якій формі він вчинений, його нотаріального посвідчення та державної реєстрації.
Сам по собі факт невиконання сторонами умов правочину не робить його фіктивним.
Водночас, позивач посилаючись на фіктивність спірного правочину, не довів суду на підставі належних та допустимих доказів в порушення приписів ст.33 ГПК України, відсутність в діях обох сторін правочину наміру створити юридичні наслідки. При цьому, суд зауважує, що якщо одна сторона діяла лише для вигляду, а інша - намагалася досягти правового результату, такий правочин не можна визнати фіктивним.
Поряд з цим, як вбачається з матеріалів справи, ТОВ “МОДА”, укладаючи спірний договір мала на меті досягнення певних правових наслідків -а саме використання орендованого приміщення для господарської діяльності. Матеріалами справи підтверджено, що відповідач укладаючи та виконуючи спірний договір оренди мав на меті досягнення відповідних правових наслідків - використання орендованого приміщення для господарської діяльності (розміщення зали гральних автоматів) для чого приступив до користування об'єкту оренди, за що сплачував орендодавцю орендну плату у відповідності до п.4.1 договору оренди, одержав дозвіл Одеської міської ради на експлуатацію об'єкта торгівлі реєстраційний номер Е 3308 від 26.06.2008р. та дозвіл на розміщення об'єкту торгівлі реєстраційний номер Л 7236 від 01.07.2008р. за адресою м. Одеса, Миколаївська дорога буд.301, отримав висновок №391-1361 від 23.06.2008р. головного державного санітарного лікаря м. Одеси про можливість використання ТОВ «МОДА»спірного приміщення для розміщення гральних автоматів, отримав дозвіл №179 від 03.06.2008р. ВПНД Суворовського РВ м. Одеси, ГУМНС України в Одеській області на початок роботи приміщення зали гральних автоматів, отримав експортний висновок протипожежного стану об'єкта від 02.06.2008р. виданого відділенням з питань наглядово-профілактичної діяльності Суворовського РВ м. Одеси.
Отже, враховуючи зміст укладеного договору оренди його правовими наслідками для орендодавця є надання послуги оренди та отримання за неї плати. Свідченням вільного надання послуги з боку орендодавця суд вважає виконання зобов'язань орендодавця, передбачених п.п.3.1.1 та 3.1.3 спірного договору оренди та приймання грошових коштів за надані послуги з оренди від орендаря.
Водночас в матеріалах справи відсутні докази, що підтверджують доводи позивача про самовільне заняття спірних нежитлових приміщень відповідачем. Посилання позивача на відсутність складеного акта приймання передачі орендованого приміщення сприймається судом критично, оскільки обов'язковість останнього сторонами у спірному договорі не передбачена.
Крім того спростовуються матеріалами справи й доводи позивача про те, що відповідач умовив позивача підписати фіктивний договір оренди з мінімальною ставкою орендної плати для оформлення відповідної ліцензії на здійснення підприємницької діяльності з розміщення ігрових автоматів за адресою нежитлового приміщення.
Отже, дії обох сторін спірного договору оренди були направлені на реальне настання тих наслідків, які передбачені договором, тому фіктивність спірного договору оренди позивачем не доведена, та спростовується матеріалами справи.
Враховуючи вищевикладене, правові підстави для визнання недійсним договору оренди №Сам/М-21/08 від 21.04.2008р., укладеного між позивачем та товариством з обмеженою відповідальністю "МОДА", з підстав невідповідності його ч.1 та ч.5 ст.203, ч.1 ст.215, ч.1 ст.761, ч1 ст.334 ЦК України, ч.1 ст.207 ГК України, відсутні, викладене свідчить й про відсутність правових підстав для виселення відповідача з орендованого ним приміщення.
З урахуванням вищевикладеного, у позові приватного підприємства "САМСАР" про визнання недійсним договору оренди №Сам/М-21/08 від 21.04.2008р., укладеного між позивачем та товариством з обмеженою відповідальністю "МОДА, виселення відповідача з нежилих приміщень №503 загальною площею 121,3м2, розташованих на першому поверсі будинку №301 по Миколаївській дорозі в місті Одесі - слід відмовити.
Керуючись ст.ст. 32, 33, 43, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. У позові відмовити.
Рішення господарського суду набирає чинності в порядку ст.85 ГПК України.
Суддя Фаєр Ю.Г.