83048, м.Донецьк, вул.Артема, 157, тел.381-88-46
іменем України
08.11.2013 Справа № 905/6331/13
Господарський суд Донецької області у складі головуючого судді Колесник Р.М.
при секретарі судового засідання Петраченко К.С.
розглянувши у відкритому судовому засіданні господарського суду матеріали справи
за позовною заявою: Регіонального відділення Фонду державного майна України по Донецькій області, м. Донецьк
до відповідача: товариства з обмеженою відповідальністю «АФ Агросервіс», м. Волноваха
за участі третьої особи, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача Волноваської районної ради, м. Волноваха
про розірвання договору купівлі-продажу та повернення майна
Представники сторін:
Від позивача: Бенхасін А.А.
Від відповідача: Новікова Т.В.
Від третьої особи: не з'явився
Регіональне відділення Фонду державного майна України по Донецькій області звернулось до господарського суду Донецької області з позовом до асоціації фермерів «Агросервіс» про розірвання договору купівлі-продажу та повернення майна.
Ухвалою суду від 05.09.2013р. було залучено до участі у справу у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача Волноваську районну раду.
Позивачем було надано клопотання в порядку ст. 24 ГПК України про залучення до участі у справі іншого відповідача, а саме товариства з обмеженою відповідальністю «АФ Агросервіс», яке судом розглянуто та відхилено. Проте, дослідивши надані позивачем документи, суд дійшов висновку про необхідність здійснення заміни відповідача - асоціації фермерів «Агросервіс» його правонаступником - товариством з обмеженою відповідальністю «АФ Агросервіс», стосовно чого 24.09.2013р. винесено відповідну ухвалу.
В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на неналежне виконання відповідачем низки зобов'язань за договором купівлі-продажу від 27.12.2007р. у передбачений законом п'ятирічний термін, з огляду на що вважає, що зазначений договір має бути розірваний, а майно має бути повернуто в комунальну власність.
Відповідачем було надано відзив, в якому зазначив, що у позивача відсутні підстави вимагати розірвання договору від 27.12.2007р. та повернення майна до комунальної власності, оскільки відповідач правомірно набув право власності на нерухоме майно та земельну ділянку для реконструкції, обслуговування та експлуатації нежитлової будівлі та оформив на них правовстановлюючі документи. Також повідомляв, що ним виконано обов'язок щодо сплати вартості майна за ціною, визначеною за результатам конкурсу, проводилась робота з реконструкції об'єкту приватизації, частково вкладено інвестиції для проведення комплексу будівельних робіт та організаційно-технічних заходів, пов'язаних зі зміною умов експлуатації майна, проведено комплекс будівельно-монтажних робіт. Зазначає, що третя особа зверталась до позивача із проханням продовжити термін реалізації проекту на 4 роки, та, посилаючись на сезонний характер роботи, фінансову кризу в країні в минулому та стабілізацією цін на сільськогосподарську продукції на сьогоднішній момент, повідомляє про можливість реалізації цього проекту та просить продовжити термін його реалізації на 4 роки до 27.12.2016р. У зв'язку викладеними обставинами вважає позовні вимоги необґрунтованими та просить відмовити у їх задоволенні.
Позивачем були надані пояснення, відповідно до яких проти доводів, викладених у відзиві відповідача, заперечує та вважає їх такими, що не ґрунтуються на фактичних обставинах справи та не стосуються предмету її розгляду, з огляду на те, що часткове виконання відповідачем приватизаційних зобов'язань не є належним їх виконанням, висновки відповідача про відсутність у позивача підстав для розірвання договору та повернення майна є невмотивованими та помилковими, оскільки питання правомірності набуття права власності відповідачем не оспорюється в межах даної справи, посилання відповідача на фінансову кризу не впливає на обов'язковість виконання приватизаційних зобов'язань в силу приписів ст. 617 Цивільного кодексу України.
Третьою особою були надані пояснення та зазначено, що підстав для повернення відповідачу, як покупцю за договором, грошових коштів, отриманих районним бюджетом від приватизації об'єкта, не має, та у зв'язку із відсутністю коштів у районному бюджеті та можливості утримувати зазначений об'єкт у комунальній власності та забезпечувати його охорону, майно було запропоновано для продажу шляхом приватизації. Також надала клопотання про розгляду справи без участі представника.
Строк розгляду справи на підставі ст.69 Господарського процесуального кодексу України продовжувався. Розгляд справи на підставі ст.77 Господарського процесуального кодексу України відкладався.
Перед початком розгляду справи по суті представників сторін та третю особу було ознайомлено з правами та обов'язками відповідно до ст.ст. 20, 22, 27 Господарського процесуального кодексу України.
З'ясувавши фактичні обставини справи, докази на їх підтвердження, виходячи з фактів, встановлених в процесі розгляду справи, вислухавши представників сторін та третю особу, суд
Рішенням Волноваської районної ради №V/10-131 від 23.05.2007р. «Про затвердження переліку об'єктів загальної власності територіальної громади району, які підлягають приватизації у 2007 році» позивачу були делеговані повноваження з приватизації нежитлової будівлі, розташованої за адресою: Волноваський район, м. Волноваха, вул. 1-го Травня, 10 шляхом проведення конкурсу.
27.12.2007р. позивачем (продавцем) та асоціацією фермерів «Агросервіс» (покупцем), правонаступником якого є відповідач, укладено договір купівлі-продажу об'єкта комунальної власності, посвідчений приватним нотаріусом Донецького міського нотаріального округу Ісаєвою Н.С. 27.12.2007р., зареєстрований у реєстрі за №8090, відповідно до п. 1.1 якого позивач зобов'язується передати у власність покупцю об'єкт комунальної власності - нежитлова будівля (колишня будівля районного суду) літ. А-1 (1) площею 236,30 кв.м., що знаходиться на балансі Волноваської районної ради, розташована за адресою: Донецька область, Волноваський район, м. Волноваха, вул. 1-го Травня, 10 (далі - об'єкт приватизації), а покупець зобов'язується прийняти об'єкт приватизації, сплатити ціну відповідно до умов, що визначені в цьому договорі, та зареєструвати право власності на об'єкт приватизації в бюро технічної інвентаризації.
Передача спірного об'єкту продавцем та його прийняття покупцем посвідчується актом приймання передачі, який підписується сторонами (п. 3.2 договору), який складено сторонами 22.02.2008 року.
Кожна сторона зобов'язується виконувати обов'язки, покладені на неї цим договором, та сприяти іншій стороні у виконанні її обов'язків (п. 4.2 договору).
Розділом 5 договору передбачені обов'язки покупця та відповідно до п. 5.2. договору покупець зобов'язаний виконувати умови продажу відповідно до протоколів конкурсної комісії, а саме:
- використовувати об'єкт під адміністративно-готельний комплекс;
- провести реконструкцію будівлі в адміністративно-готельний комплекс, з автостоянкою та благоустроєм території у порядку, згідно з діючим законодавством;
- провести комплексну реконструкцію будівлі, інженерних мереж та комунікацій, а також елементів озеленення та благоустрою;
- для стоянки автомашин напроти проектованої будівлі розмістити 25 машиномісць;
- провести на прилеглий території озеленення;
- створити 10 нових робочих місць на базі об'єкта приватизації;
- вкласти інвестиції для проведення комплексу будівельних робіт та організаційно-технічних заходів, пов'язаних зі зміною умов експлуатації у розмірі 1000000,00 грн.;
- забезпечити дотримання санітарно-екологічних норм, передбачених законодавством України;
- забезпечити упорядкування території об'єкта та прилеглої до нього території;
- створити безпечні та нешкідливі умови праці;
- вирішити протягом року питання землекористування з органами місцевого самоврядування, згідно з чинним законодавством;
- об'єкт приватизації відчужується або здається в оренду з додержанням умов на яких він був придбаний;
- здійснити реєстрацію нерухомого майна, яке входить до складу об'єкта, у бюро
- технічної інвентаризації;
- не перешкоджати продавцю у здійсненні контролю за виконаннями умов, надавати необхідні матеріали, відомості, документи тощо про виконанні умов.
Відповідно до п. 12.2 договору у разі невиконання однією із сторін умов цього договору він може бути розірваний на вимогу іншої сторони за рішенням суду або господарського суду, а об'єкт приватизації повернутий до комунальної власності.
Як вбачається матеріалів справи позивачем сплачено повну вартість об'єкту приватизації та відповідно до витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 11.02.2008р. № витягу 17691783 за відповідачем Волноваським бюро технічної інвентаризації було зареєстровано право власності на придбаний об'єкт приватизації.
15.06.2010р. третьою особою (орендодавцем) та асоціацією фермерів «Агросервіс» (орендарем), правонаступником якого є відповідач, укладено договір оренди землі, відповідно до п. 1.1 якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для реконструкції, обслуговування та експлуатації нежитлової будівлі (колишнього районного суду) під адміністративно-готельний комплекс із земель житлової та громадської забудови Волноваської міської ради, яка знаходиться за адресою: Донецька область, м. Волноваха, вул. 1-го Травня, 10. Факт передачі земельної ділянки в оренду підтверджується актом приймання-передачі об'єкта оренди. Відповідно до напису вчиненому на договорі оренди його державна реєстрація проведена 16.07.2010 року.
Листом №11-12-08350 від 29.08.2012р. позивач просив відповідача надати до 21.09.2012р. документи щодо стану виконання зобов'язань, визначених в розділі 5 договору купівлі-продажу від 27.12.2007р.
З метою проведення перевірки виконання зобов'язань за договором, разом із листом №654 від 25.09.2012р. відповідачем на адресу позивача було надіслано наступні документи:
- копії довідки з ЄДРПОУ та свідоцтва про державну реєстрації;
- форму первинного обліку №ОЗ-6 «Інвентарна картка обліку основних засобів», №ОЗ-8 «Картка обліку руху основних засобів»;
- копія будівельного паспорту, складеного 03.04.09р.: архітектурно-планувальне завдання, акт вибору земельної ділянки, виписка з рішення Волноваської міської ради №V/33-737 від 20.02.09р., висновок Волноваської міжрайСЕС щодо вибору (відведення) земельної ділянки під забудову, висновок держаної санітарно-епідеміологічної експертизи, висновок (технічні умови) Державного пожежного нагляду України, технічні умови Волноваського ПУВКХ на підключення до міських мереж водопостачання, погодження Головного управління МВС України в Донецькій області, висновок Державного управління охорони навколишнього природного середовища в Донецькій області, викопіювання з генплану м. Волноваха;
- документи, що підтверджують внесення інвестицій у проведення комплексу будівельних робіт та організаційно-технічних: платіжне доручення № 214 від 31.03.09р. на 4120,18 грн., платіжне доручення № 140 від 13.02.09р. на суму 1593,24 грн., платіжне доручення № 533 від 01.04.08р. на суму 10000,00 грн., платіжне доручення № 345 від 05.03.08р. на суму 10000,00 грн.;
- звіт з праці ф.№ 1-ПВ за січень-серпень 2012 року по Волноваському та Старобешевському районам;
- копія наказу № 41/2 від 01.02.10р. відносно Галевич П.П.
У листі №1106 від 12.11.2012р. відповідач повідомляв позивача про часткове виконання приватизаційних зобов'язань, та, посилаючись на сезонний характер роботи підприємства, фінансову кризу в країні в минулому та стабілізацією цін на сільськогосподарську продукцію на теперішній час, наголошував на можливості реалізації цього проекту та просив продовжити термін його реалізації на 4 роки до 27.12.2016р.
Листом №11-12-12404 від 05.12.2012р. позивач повідомив відповідача про відсутність правових підстав для позитивного вирішення клопотання відповідача щодо продовження строку виконання зобов'язань за договором від 27.12.2012р.
Листом №11-12-12940 від 17.12.2012р. позивач просив відповідача до 27.12.2012р. надати документи про стан виконання у визначений законом термін всіх умов договору та підписати акт перевірки.
27.12.2012р. позивачем було складено акт поточної перевірки виконання умов договору купівлі-продажу від 27.12.2007р., в якому зазначено про ненадання документів відносно стану виконання певних приватизаційних зобов'язань та в п.п. 3.2., 3.6 встановлено невиконання відповідачами зобов'язань, передбачених п. 5.2 договору купівлі-продажу, а саме щодо:
- створення 10 нових робочих місць на базі об'єкта приватизації (абз.7 п. 5.2 договору);
- використання об'єкту під адміністративно-готельний комплекс (абз.2 п. 5.2 договору);
- проведення реконструкції будівлі в адміністративно-готельний комплекс, з автостоянкою та благоустроєм території у порядку, згідно з діючим законодавством (абз.3 п. 5.2 договору);
- проведення комплексної реконструкції будівлі, інженерних мереж та комунікацій, а також елементів озеленення та благоустрою (абз.4 п. 5.2 договору);
- розміщення 25 машиномісць для стоянки автомашин напроти проектованої будівлі (абз.5 п. 5.2 договору).
В листі №11-12-13431 від 29.12.2012р. позивач пропонував відповідачу у добровільному порядку розірвати договір купівлі-продажу від 27.12.2012р. та повернути об'єкт до комунальної власності. До листа було додано акт поточної перевірки виконання умов цього договору від 27.12.2012р.
У листі №191 від 05.03.2013р. відповідач погодився у добровільному порядку розірвати договір купівлі-продажу від 27.12.2012р., у разі повернення коштів, сплачених за об'єкт приватизації у розмірі 325000,00 гривень. До листа було додано підписаний відповідачем акт поточної перевірки від 27.12.2012р.
Листом №11-12-03701 від 02.04.2013р. позивач направив відповідачу проект договору про розірвання договору купівлі-продажу від 27.12.2012р. та просив направити представника відповідача для узгодження дати, часу та переліку документів, необхідних для нотаріального посвідчення цього договору. Також повідомляв відповідача про неможливість повернення коштів, сплачених за об'єкт приватизації, оскільки Законом України «Про Державну програму приватизації на 2012-2014 роки» та чинним законодавством не передбачено такої можливості.
У листі №355 від 17.05.2013р. відповідач відмовився від розірвання договору купівлі-продажу від 27.12.2012р. у зв'язку з неможливістю повернення йому коштів, сплачених за об'єкт приватизації.
З огляду на встановлені порушення та невиконання відповідачем приватизаційних зобов'язань за договором купівлі-продажу від 27.12.2007р., позивач звернувся до суду з розглядуваним позовом та просить розірвати договір купівлі-продажу від 27.12.2007р. та зобов'язати відповідача повернути об'єкт приватизації до комунальної власності.
Виходячи з принципу повного, всебічного та об'єктивного розгляду всіх обставин справи, суд вважає розглядувані вимоги позивача до відповідача такими, що не підлягають задоволенню, з огляду на наступне.
Як вбачається із матеріалів справи, сутність розглядуваного позову полягає у застосуванні наслідків невиконання зобов'язань за приватизаційним договором у формі розірвання зазначеного договору та повернення об'єкта приватизації до комунальної власності.
Враховуючи статус об'єкту оренди, сторін та характер правовідносин між ними, останні (правовідносини) регулюються насамперед відповідними положеннями Господарського і Цивільного кодексів України, Законами України «Про приватизацію державного майна», «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», та умовами договору купівлі-продажу від 27.12.2007р.
Надаючи доводам позивача належну юридичну оцінку, суд приходить до наступних висновків.
За змістом абз. 18, 20 ч.2 ст.27 Закону України «Про приватизацію державного майна» строк виконання зобов'язань, визначених у договорі купівлі-продажу, не повинен перевищувати п'яти років. Контроль за виконанням умов договору купівлі-продажу здійснює державний орган приватизації.
З огляду на викладене, на думку позивача, зобов'язання, перелічені в п. 5.2 договору купівлі-продажу від 27.12.2007р., мали бути виконані продовж п'яти років, тобто до 27.12.2012р.
Згідно п. 8 ст. 23 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» органи приватизації здійснюють контроль за виконанням покупцем умов договору купівлі-продажу, а у разі їх невиконання застосовують санкції, передбачені чинним законодавством, та можуть у встановленому порядку порушувати питання про розірвання договору.
За змістом ч.5 ст.27 Закону України «Про приватизацію державного майна» сторона вправі вимагати розірвання договору в разі невиконання іншою стороною зобов'язань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки.
Як встановлено ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення умов договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, що кореспондується із визначеними ст. 611 цього Кодексу наслідками порушення зобов'язань у світлі змісту п. 12.2 договору.
Згідно із ст. 614 Цивільного кодексу України особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини. На обов'язковість наявності всіх елементів цивільно-правової відповідальності, зокрема вини, для застосування такого виду санкції як розірвання договору купівлі-продажу об'єкта приватизації вказує і Виший господарський суд Україні у постанові від 28.11.2012 року у справі 5015/1266/12.
Проте, як вбачається з матеріалів справи, відповідачем вживались необхідні заходи за для виконання приватизаційних зобов'язань за договором.
Як вже зазначалось, 15.06.2010р. третьою особою та асоціацією фермерів «Агросервіс», правонаступником якого є відповідач, укладено договір оренди землі для реконструкції, обслуговування та експлуатації нежитлової будівлі (колишнього районного суду) під адміністративно-готельний комплекс.
Пунктом 17 цього договору встановлено, що передача земельної ділянки в оренду здійснюється з розробленням проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки. Підставною розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки є рішення сесії від 29.02.2008р. №У/232-476 із змінами, внесеними рішенням сесії від 20.02.2009р. №У/33-737.
Як вже зазначалося, договір оренди було зареєстровано лише 16.07.2010 року.
З п. 3.6 акту поточної перевірки від 27.12.2012 року вбачається, що відповідачем виконано абз. 12 п. 5.2 договору щодо вирішення протягом одного року питання землекористування з органами місцевого самоврядування згідно з чинним законодавством, що підтверджується рішенням Волноваської міської ради від 29.02.2008р. №У/23-476; рішенням Волноваської міської ради від 20.02.2009р. №V/33-737 про внесення змін до рішення від 29.02.2008р. №У/23-476; попереднім договором від 04.03.2009р. про укладання договору оренди земельної ділянки у майбутньому; договором на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки від 16.03.2009р. №1916; додатковою угодою від 01.07.2009р. до попереднього договору від 04.03.2009р. про укладання договору оренди земельної ділянки у майбутньому; договором оренди землі від 15.06.2010р.
Дослідивши наведені обставини суд приходить до висновку, що відповідач вжив усіх необхідних дій за для оформлення прав на земельну ділянку, своєчасно ініціювавши перед Волноваською районною радою питання щодо надання земельної ділянки в оренду.
Водночас, фактичне набуття прав на землю відбулося з моменту державної реєстрації договору оренди земельної ділянки.
Встановлені судом обставини дають підстави дійти висновку, що в період з моменту укладання договору купівлі-продажу від 27.12.2007 року до моменту оформлення прав на земельну ділянку (16.07.2010 року), відповідач був позбавлений правомірної можливості здійснення приватизаційних зобов'язань, зокрема, щодо реконструкції будівлі, та розміщення 25 машиномісць для стоянки автомашин. У розглядуваний період законодавство України не передбачало можливості правомірного здійснення будівельних робіт (в даному випадку реконструкції об'єкту приватизації) до моменту відповідного оформлення покупцем своїх прав щодо користування земельною ділянкою, на якій має здійснюватися будівництво (реконструкція), обов'язковість оформлення яких передбачена ст.376 Цивільного кодексу України, ст.29 Закону України «Про планування і забудову територій» (чинний на момент оформлення прав на земельну ділянку до 2011р.), ст.26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».
Крім того, матеріалами справи підтверджується факт оплати робіт з реконструкції будівлі на суму 20000,00 гривень.
Отже, оскільки договір оренди земельної ділянки був укладений 15.06.2010р., а фактично позивач набув прав землекористувача починаючи з 16.07.2010року, саме з цієї дати відповідач набув правомірної можливості виконання приватизаційних зобов'язань щодо використання об'єкту під адміністративно-готельний комплекс (абз.2 п. 5.2 договору), проведення реконструкції будівлі в адміністративно-готельний комплекс, з автостоянкою та благоустроєм території у порядку, згідно з діючим законодавством (абз.3 п. 5.2 договору), проведення комплексної реконструкції будівлі, інженерних мереж та комунікацій, а також елементів озеленення та благоустрою (абз.4 п. 5.2 договору), розміщення 25 машиномісць для стоянки автомашин напроти проектованої будівлі (абз.5 п. 5.2 договору).
Таким чином, суд приходить до висновку, що затримка у виконанні відповідачем перелічених приватизаційних зобов'язань сталася з причин, що не залежали від волі та ініціативних дій відповідача та свідчить про відсутність вини у невиконанні ним умов договору.
Стосовно обов'язку відповідача щодо створення 10 нових робочих місць на базі об'єкта приватизації (абз.7 п. 5.2 договору), то виконання відповідачем цього обов'язку безпосередньо пов'язано із виконанням ним обов'язку щодо проведення та завершення реконструкції будівлі, щодо якої судом встановлено поважність причин затримки у її здійсненні через неможливість здійснення будівельних робіт без оформлення документів на земельну ділянку.
Отже, суд приходить до висновку, що обов'язок по створенню нових робочих місць є певним етапом у виконанні відповідачем приватизаційних зобов'язань, та полягає у створенні таких місць у завершеному будівництвом та прийнятому в експлуатацію адміністративно-готельному комплексі, а тому, встановивши об'єктивну неможливість провести та завершити реконструкцію будівлі у строк, визначений приватизаційним законодавством, невиконання відповідачем обов'язку з утворення нових робочих місць, само по собі, не може мати окремі правові наслідки у вигляді розірвання договору оренди.
Статтею 34 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтвердженні певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.
З урахуванням вимог ст. 43 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.
Позивачем належними та допустимими доказами не доведено факту невиконання відповідачем умов договору купівлі-продажу від 27.12.2007р., які б могли бути достатньою підставою для розірвання цієї угоди, натомість, відповідачем надано докази вжиття ним усіх можливих заходів на виконання умов зазначеного договору, отже, суд не знайшов підстав для розірвання договору купівлі-продажу, тому відмовляє у задоволенні позову в цій частині за необґрунтованістю та недоведеністю позовних вимог.
З огляду на висновки суду про відмову у задоволенні позову в частині розірвання договору не підлягають задоволенню і позовні вимоги про повернення об'єкта приватизації у комунальну власність, оскільки такі вимоги є похідними від вимог про розірвання договору, тобто відмова у розірванні договору презюмує правомірність перебування об'єкту приватизації у власності відповідача, та відсутність правових підстав для повернення об'єкту приватизацію у комунальну власність.
Відповідно до ст.49 Господарського процесуального кодексу України судові витрати покладаються на позивача.
Керуючись ст.ст. 20, 22, 27, 33, 43, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд -
У задоволені позову Регіонального відділення Фонду державного майна України по Донецькій області до товариства з обмеженою відповідальністю «АФ Агросервіс» - відмовити.
У судовому засіданні 08.11.2013р. оголошено вступну та резолютивну частину рішення. Повне рішення складено 08.11.2013 року.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.
Суддя Р.М. Колесник