"29" жовтня 2013 р.Справа № 916/1668/13
Колегія суддів Одеського апеляційного господарського суду у складі:
Головуючого судді: О.Л. Воронюка
Суддів: Г.А. Єрмілова, В.В.Лашина
При секретарі: Т.М. Філончук
За участю представників сторін:
від ТОВ „Наталка-Трейд" - Сакали М.Я., довіреність № 1238 від 24.10.2013р.
від ТОВ „Об'єднана торгівельна мережа" - Досковська В.Г., довіреність б/н від 03.06.2013р.
від Департаменту комунальної власності Одеської міської ради - Добров Р.М., довіреність № 01-13/7391 від 25.12.2012р.
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу
Департаменту комунальної власності Одеської міської ради
на рішення господарського суду Одеської області від 12.08.2013р.
у справі № 916/1668/13
за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради
до відповідачів:
1) Товариства з обмеженою відповідальністю „НАТАЛКА-ТРЕЙД"
2) Товариства з обмеженою відповідальністю „Об'єднана торгівельна мережа"
про розірвання договору оренди та виселення
Відповідно до ст.ст.44, 811 ГПК України здійснювалась фіксація судового процесу технічними засобами
В судовому засіданні 29.10.2013р. відповідно до ст. 85 Господарського процесуального кодексу України проголошено вступну та резолютивну частини постанови.
Встановила:
Рішенням господарського суду Одеської області від 12.08.2013р. по справі № 916/1668/13 (суддя Меденцев П.А.) у задоволенні позовних вимог Департаменту комунальної власності Одеської міської ради заявлених до Товариства з обмеженою відповідальністю „НАТАЛКА-ТРЕЙД" та Товариства з обмеженою відповідальністю „Об'єднана торгівельна мережа" відмовлено у повному обсязі, із посиланням на те, що позивачем не доведено обставин наявності порушення умов договору оренди № 18 від 31.10.2012 року з боку ТОВ „Об'єднана торгівельна мережа" в частині надання приміщення, яке передано в оренду останньому, у суборендне користування ТОВ „Наталка-Трейд" та встановлено, що договір суборенди від 01.11.2012р. між ТОВ „Об'єднана торгівельна мережа" та ТОВ „Наталка - Трейд", на який послався Департамент комунальної власності Одеської міської ради в обґрунтування своїх позовних вимог, є неукладеним, а отже є таким, що не породжує для сторін будь-яких прав та обов'язків. Факт безпідставного знаходження ТОВ „Наталка-Трейд" у спірному приміщені та виселення останнього на користь Товариства з обмеженою відповідальністю „Об'єднана торгівельна мережа" встановлений у постанові Вищого господарського суду України від 10.07.2013р. по справі № 916/347/13-г.
Не погоджуючись з зазначеним рішенням, Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить його скасувати та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги Департаменту комунальної власності Одеської міської ради у повному обсязі, та судові витрати покласти на відповідача, посилаючись на неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи, що призвело до неправильного застосування норм матеріального права.
В обґрунтування апеляційної скарги, Департамент комунальної власності Одеської міської ради посилається на те, що Товариству з обмеженою відповідальністю „Об'єднана торгівельна мережа" на підставі договору оренди № 18 від 31.10.2012р., укладеного з Департаментом комунальної власності Одеської міської ради, надані в строкове платне користування нежитлові приміщення першого поверху та підвалу, загальною площею 686,2 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Софіївська 13. Однак, скаржник вважає, що Товариство з обмеженою відповідальністю „Об'єднана торгівельна мережа" порушив умови договору, а саме п. 4.8, 4.9 та ст. 774 ЦК України та без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; в порушення п. 4.13 договору оренди № 18 від 31.10.2012р. Товариством з обмеженою відповідальністю „Об'єднана торгівельна мережа" укладено охоронний договір з Управлінням з питань охорони об'єктів культурної спадщини Одеської міської ради лише 18.01.2013р., замість „до 31 листопада 2012 року", що є підставою для розірвання договору оренди з Товариство з обмеженою відповідальністю „Об'єднана торгівельна мережа". Скаржник зазначає, що відповідно до п.п. 5 договору оренди, статті 291 ЦК України, ч. 2 ст. 651 ЦК України, та враховуючи положення Закону України „Про оренду державного та комунального майна", договір може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та істотного порушення договору іншою стороною.
У відзиві на апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю „Об'єднана торгівельна мережа" вважає, що оскаржуване рішення винесено на підставі повного з'ясування обставин, які мають значення для справи, з урахуванням вимог матеріального та процесуального права, а доводи, викладені в апеляційний скарзі є необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню.
Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, перевіривши повноту встановлених обставин та їх юридичну оцінку, судова колегія вважає, що апеляційна скарга Департаменту комунальної власності Одеської міської ради не підлягає задоволенню виходячи з наступного.
Відповідно до приписів ст. 101 ГПК України апеляційна інстанція не зв'язана доводами апеляційної скарги і перевіряє законність та обґрунтованість рішення місцевого господарського суду в повному обсязі, а згідно до приписів ст. 33, 34 ГПК України, кожна сторона повинна належними і допустимим доказами довести ті обставини, на які вона посилається в обґрунтування своїх вимог чи заперечень.
Як вбачається з матеріалів справи, 31 жовтня 2012 року між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (надалі - орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю „Об'єднана торгівельна мережа" (надалі - орендар) укладено договір оренди нежитлового приміщення №18, згідно умов якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлові приміщення першого поверху та підвалу, розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Софіївська, 13 загальною площею 686,2 кв. м.
У п. 1.2 договору встановлено, що передача в оренду об'єкта, зазначеного у п. 1.1 цього договору, здійснюється на підставі Цивільного та Господарського кодексів України, Закону України „Про оренду державного та комунального майна", на підставі розпорядження міського голови № 1047-01р від 31.10.2012 р.
Пунктом 1.3 договору визначено, що строк дії договору оренди: з 21 жовтня 2012 р. до 30 вересня 2015р., а відповідно до умов 4.1 договору вказані у п. 1.1 приміщення Орендодавцем передаються Орендарю виключно під розміщення магазину-складу.
Розділом 2 зазначеного договору встановлені умови щодо порядку розрахунку, а сам, за орендне приміщення орендар, зобов'язується сплачувати орендну плату, що становить за перший, після підписання договору оренди, місяць 41967,17 грн. та є базовою ставкою орендної плати за місяць. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України. До орендної плати не входить плата за комунальні послуги, вартість експлуатаційних витрат, плата за користування земельною ділянкою та інші послуги, які надаються спеціалізованими організаціями.
Згідно умов п. 2.4 договору, орендар вносить орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності.
Згідно з розділом 3 договору, в якому встановлені права та обов'язки орендодавця, останній має право контролювати стан, напрямки та ефективність використання приміщень переданих в оренду, виступати з ініціативою розірвання договору оренди у разі невикористання орендованого приміщення на протязі 3-х місяців, або невиконання чи порушення умов цього договору орендарем.
У п. 4.7 договору встановлено, що після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання, орендар зобов'язаний у 15-денний термін передати орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду та відшкодувати орендодавцеві збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) об'єкта оренди.
Пунктом 4.8 договору визначено, що орендар має право передавати частину орендованого приміщення в суборенду іншим особам чи організаціям лише за письмовим погодженням орендодавця.
Згідно п. 4.9 зазначеного договору, орендар не має права без згоди Орендодавця передавати приміщення у користування третім особам за цивільно-правовими правочинами, укладати відносно цього приміщення будь-які цивільно-правові правочини, в тому числі попередні договори та передавати будь-яким шляхом право оренди іншим особам.
Відповідно до п.5.5. договору, за невиконання або неналежне виконання орендарем обов'язків, передбачених п.4.1., п.4.2. абз. „а", „г", „е", „м", „л", п.4.3., п.4.8., п.4.9., п.4.13. цього договору, орендодавець має право достроково вимагати розірвання договору оренди у порядку, передбаченому чинним законодавством.
Згідно з умовами п.7.3. договору при тривалому, більш трьох місяців, невикористанні орендарем наданих йому приміщень за цим договором, приміщення вважаються неосвоєними і договір підлягає розірванню відповідно до чинного законодавства.
Згідно до умов п. 7.6 договору, договір може бути розірваний на вимогу однієї з сторін за рішенням арбітражного суду у випадках, передбачених чинним законодавством. Усі зроблені орендарем у будівлі невід'ємні поліпшення передаються орендодавцю безоплатно.
У відповідності до п. 7.11 договору, дія договору оренди припиняється внаслідок: - закінчення строку, на який його укладено; - продажу об'єкта оренди за участю орендаря; - загибелі об'єкта оренди; - достроково за згодою сторін або за рішенням господарського суду; - банкрутства або ліквідації орендаря; - в інших випадках, передбачених чинним законодавством.
На виконання умов договору оренди від 31.10.2012 р. Департамент комунальної власності Одеської міської ради передав, а орендар прийняв приміщення, загальною площею 686,2 кв. м., розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Софіївська, 13, відповідно зі ст. 13 Закону України „Про оренду державного та комунального майна", згідно акту приймання-передачі приміщення. При цьому, в акті зазначено про задовільний технічний стан приміщення, майна комунальної власності немає.
Згідно зі ст.651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Відповідно до ст.783 Цивільного кодексу України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: 1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; 2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; 3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; 4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.
Водночас орендоване майно є комунальним, тому на спірні правовідносини поширюється також дія Закону України „Про оренду державного та комунального майна", відповідно до ч. 3 ст. 26 якого підставою для дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду може бути невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.
Указана норма застосовується з урахуванням наведених вище загальних положень Господарського кодексу України та Цивільного кодексу України.
Таким чином, лише істотне порушення орендарем (наймачем) такої умови договору оренди державного (комунального) майна, є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання вказаного договору оренди в судовому порядку та повернення орендованого майна орендодавцю (наймодавцю).
Частиною 2 ст. 651 Цивільного кодексу України визначено, що істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Згідно зі ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Як вбачається з матеріалів справи, під час апеляційного провадження по справі № 916/347/13-г, ТОВ „НАТАЛКА-ТРЕЙД" було надано копію договору суборенди від 01.11.2012р., укладеного між ТОВ „НАТАЛКА-ТРЕЙД" та Товариства з обмеженою відповідальністю „Об'єднана торгівельна мережа" за умовами якого останнім було передано у тимчасове платне користування приміщення загальною площею 561 кв. м., яке знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Софіївська, 13.
В якості однієї із підстав для розірвання укладеного між позивачем та ТОВ „Об'єднана торгівельна мережа" договору оренди, позивачем визначено порушення ТОВ „Об'єднана торгівельна мережа" умов п. 4.8 та п. 4.9 договору оренди №18 від 31.10.2012р., стосовно неправомірної передачі, без згоди управителя майна, ТОВ „НАТАЛКА-ТРЕЙД", за умовами договору суборенди від 01.11.2012 р., у суборендне користування приміщення розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Софіївська, 13, які є предметом договору оренди №18 від 31.10.2012 року, що встановлено постановою Одеського апеляційного господарського суду від 21.05.2013 року по справі № 916/347/13-г.
У відповідності до ч. 1 ст. 795 ЦК України, передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору.
Разом з тим, в матеріалах справи відсутні будь-які докази, підтверджуючі факт передачі ТОВ „Об'єднана торгівельна мережа" приміщення (його частини), яке розташоване по вул. Софіївській, 13 в суборенду ТОВ „НАТАЛКА-ТРЕЙД", у зв'язку з чим, з огляду на ч. 1 ст. 795 ЦК України, строк суборенди не почав обчислюватися.
Крім того, в матеріалах справи також відсутні докази виконання ТОВ „НАТАЛКА-ТРЕЙД" договору суборенди від 01.11.2012 року, в частині сплати орендних та комунальних платежів, як то передбачено розділом 3 договору суборенди від 01.11.2012р.
Отже, зазначені обставини свідчать про відсутність фактичного виконання договору суборенди від 01.11.2012р.
Таким чином, судова колегія вважає вірним висновок господарського суду першої інстанції що позивачем не доведено належних та допустимих доказів, що договір суборенди від 01.11.2012р. між ТОВ „Об'єднана торгівельна мережа" та ТОВ "НАТАЛКА-ТРЕЙД" є неукладеним, в зв'язку з чим не породжує для сторін будь-яких прав та обов'язків.
Разом з тим, судова колегія зазначає, з наявних матеріалів справи вбачається, за результатами касаційного провадження у справі № 916/347/13-г, постановою Вищого господарського суду України від 10.07.2013 р. у справі № 916/347/13-г встановлено факт безпідставного знаходження ТОВ "НАТАЛКА-ТРЕЙД" у зазначеному приміщенні. При цьому, за результатами розгляду справи № 916/347/13-г ТОВ "НАТАЛКА-ТРЕЙД" виселено з нежитлових приміщень першого поверху та підвалу, загальною площею 686,2 кв. м., за адресою: м. Одеса, вул. Софіївська, 13 на користь ТОВ „Об'єднана торгівельна мережа", як належного орендаря вказаних приміщень.
Судова колегія погоджується з висновком господарського суду першої інстанції, що позивачем не доведено суду, обставин наявності порушення умов договору оренди № 18 від 31.10.2012р. з боку ТОВ „Об'єднана торгівельна мережа" в частині надання приміщення, яке передано в оренду останньому у суборенду не користування ТОВ "НАТАЛКА-ТРЕЙД", що є істотним порушенням укладеного між сторонами договору, а в силу вимог ст. 651 Цивільного кодексу України саме істотне порушення договору стороною цього договору є підставою для розірвання договору за рішенням суду.
З урахуванням наведених правових положень та встановлених обставин даної справи, колегія суддів вважає доводи апеляційної скарги необґрунтованими, оскільки вони спростовуються зібраними по справі доказами та не відповідають вимогам закону, що регулює спірні правовідносини. За таких обставин, колегія суддів не знаходить законних підстав для повного чи часткового задоволення вимог апеляційної скарги Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.
За таких обставин, судова колегія вважає, що рішення господарського суду Одеської області від 12.08.2013р. відповідає вимогам закону та обставинам справи, а тому підстав для його скасування не вбачається.
Керуючись ст.ст. 99, 103 - 105 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів, -
постановила:
Рішення господарського суду Одеської області від 12.08.2013р. по справі № 916/1668/13 залишити без змін, а апеляційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради без задоволення.
Повний текст постанови складено та підписано 31.10.2013р.
Головуючий суддя О.Л. Воронюк
Суддя Г.А. Єрмілов
Суддя В.В. Лашин