Справа № 1915/7727/2012Головуючий у 1-й інстанції Сливка Л.М.
Провадження № 22-ц/789/398/13 Доповідач - Сташків Б.І.
Категорія - 46
18 квітня 2013 р. колегія суддів судової палати в цивільних справах апеляційного суду Тернопільської області в складі:
головуючого - Сташківа Б.І.
суддів - Жолудько Л. Д., Костіва О. З.,
при секретарі: Ханенко Т.
за участю: представників сторін
розглянула у відкритому судовому засіданні в м. Тернополі цивільну справу за апеляційними скаргами Тернопільської міської ради, ТзОВ завод "Ремпобуттехніка", ОСОБА_2 на рішення Тернопільського міськрайонного суду від 31.01.2013 року у справі за позовом ТзОВ Фірма "Гілея" ЛТД до Тернопільської міської ради, управління обліку та контролю за використанням комунального майна Тернопільської міської ради, ТзОВ заводу "Ремпобуттехніка", ОСОБА_2 про визнання недійсним договору купівлі-продажу приміщення комунальної власності від 17 листопада 2009 року та визнання переважного права на придбання приміщення,-
В травні 2012 року ТзОВ фірма "Гілея" ЛТД звернулась із позовом до Тернопільської міської ради, Департаменту економіки, підприємництва та управління комунальним майном Тернопільської міської ради, ТзОВ заводу "Ремпобуттехніка" про переведення прав покупця за договором та визнання права власності на нерухоме майно.
Свої вимоги позивач обґрунтовує тим, що рішенням сесії Тернопільської міської ради було затверджено перелік об'єктів комунальної власності міста, що підлягають приватизації шляхом викупу орендарями. ТзОВ фірма "Гілея ЛТД" орендувала частину вказаного приміщення в розмірі 3,1 кв.м., однак 17.11.2009 року вказане майно із іншою частиною приміщення по АДРЕСА_1 загальною площею 27,8 було продано ТзОВ заводу "Ремпобуттехніка". Оскільки, ТзОВ "Гілея ЛТД" була орендарем частки проданого майна, вважає що її права порушено, оскільки вони мали переважне право на викуп майна.
18 червня 2012 року ТзОВ Фірмою "Гілея" ЛТД подано заяву про залишення без розгляду позовних вимог про визнання за ТзОВ "Гілея" ЛТД права власності на приміщення по АДРЕСА_1, загальною площею 27,8 кв.м., що становить 7/1000 частин житлового бдинку, а саме: 4-1 приміщення площею 26,6 кв.м., VIII коридор площею 1,2 кв.м.
Цього ж числа та 17 лютого 2013 року ТзОВ Фірма "Гілея" ЛТД збільшила позовні вимоги та просить визнати недійсним договір купівлі-продажу приміщення комунальної власності, яке знаходиться за адресою АДРЕСА_1, загальною площею 27,8 кв.м., що становить 7/1000 частин житлового будинку, а саме: 4-1 приміщення площею 26,6 кв.м., VIII коридор площею 1,2 кв.м., від 17.11.2009 р. укладений між департаментом економіки, підприємництва та управління комунальним майном Тернопільської міської ради в особі директора департаменту - начальника управління комунальної власності ОСОБА_3 і ТзОВ завод "Ремпобуттехніка" та визнати за ТзОВ Фірма "Гілея" ЛТД переважне право на придбання вищевказаного приміщення .
Рішенням Тернопільського міськрайонного суду від 31 січня 2013 року позовні вимоги ТзОВ "Гілея ЛТД" задоволено.
Визнано недійсним договір купівлі-продажу приміщення комунальної власності, яке знаходить за адресою АДРЕСА_1, загальною площею 27, 8 кв.м., що становить 7/1000 частин житлового будинку, а саме: 4-1 приміщення площею 26,6 кв.м.VIII коридор площею 1,2 кв.м. укладений 17 листопада 2009 року між департаментом економіки, підприємництва та управління комунальним майном Тернопільської міської ради в особі директора департаменту - начальника управління комунальної власності ОСОБА_3 та товариством з обмеженою відповідальністю заводом "Ремпобуттехніка".
Визнано за ТзОВ Фірмою "Гілея" ЛТД переважне право на придбання приміщення, яке знаходиться за адресою АДРЕСА_1, загальною площею 27,8 кв.м., що становить 7/1000 частин житлового будинку, а саме: 4-1 приміщення площею 26,6 кв.м., VIII коридор площею 1,2 кв.м.
Стягнуто із Тернопільської міської ради, управління обліку та контролю за використанням комунального майна Тернопільської міської ради, ТзОВ заводу "Ремпобуттехніка", ОСОБА_2, в користь ТзОВ Фірма "Гілея" ЛТД по 207 гривень понесених судових витрат.
В апеляційній скарзі ТзОВ завод "Ремпобуттехніка" просить рішення суду скасувати та ухвалити нове, яким відмовити ТзОВ фірмі "Гілея ЛТД" у задоволенні позовних вимог, посилаючись на невірне застосування норм матеріального права.
Зокрема, апелянт зазначив, що судом першої інстанції не було взято до уваги те, що договір оренди між Тернопільською міською радою та ТзОВ фірма "Гілея ЛТД" закінчив свою дію 31.05.2009 року, а тому у фірми не було переважного права на придбання спірного приміщення. Крім цього, судом не в повній мірі досліджено те, що ТзОВ фірма "Гілея" у минулому являлась лише орендарем приміщення площею 3,1 кв.м., а не приміщення 4-1 площею 26,6 кв.м., а тому право на викуп мали лише орендарі окремого індивідуального приміщення, яким приміщення площею 3,1 кв.м. не було. Що стосується відсутності окремого входу в приміщення для ТзОВ фірми "Гілея" ЛТД то, судом першої інстанції невірно трактовані вказані посилання, оскільки договором оренди СМП "Гілея" було зобов'язано зробити окремий вхід і погодити фасади з управлінням архітектури і містобудування до 01.09.1996 року. Враховуючи вищенаведене ТзОВ завод "Ремпобуттехніка" просить апеляційну скаргу задовольнити.
В апеляційній скарзі Тернопільська міська рада просить рішення суду скасувати та ухвалити нове, яким відмовити ТзОВ фірмі "Гілея ЛТД" у задоволенні позовних вимог, посилаючись на те, що висновки суду не відповідають фактичним обставинам справи.
В обґрунтування своїх вимог, апелянт зазначив, що ТзОВ фірма "Гілея" ЛТД не є орендарем спірного приміщення, що підтверджується письмовими повідомленнями орендодавця та копіями поштових квитанцій, а тому немає переважного права купівлі спірного приміщення. Окрім цього, судом першої інстанції при вирішенні спору неправомірно застосовано ч. 2 ст. 777 ЦК України, оскільки судом першої інстанції не дано оцінку тому факту, що частина проданого приміщення є індивідуально визначеним майном у якому ТзОВ "Гілея" ЛТД орендувала лише 3,1 кв.м. спірного приміщення.
У судовому засіданні представники апелянтів доводи апеляційних скарг підтримали, з мотивів викладених в них.
Представники позивача ТзОВ "Гілея" ЛТД апеляційні скарги заперечили та суду пояснили, що товариство напротязі двадцяти років володіє та користується частиною приміщення по АДРЕСА_1. За весь цей час вони належно виконували свої обов'язки, що зумовлювалось своєчасною орендною платою та використанням приміщення за призначенням, а тому були належними наймачами. ТзОВ "Ремпобуттехніка" володіла і користувалась іншою частиною приміщення за тією ж адресою, однак була неналежним наймачем, оскільки використовувала приміщення не за призначенням та несвоєчасно сплачувало орендну плату. Враховуючи те, що Тернопільською міською радою було прийнято рішення про приватизацію шляхом викупу орендованого ними приміщення, ТзОВ "Гілея" ЛТД звернулась із заявою про приватизацію орендованої площі, проте відповіді їм не надійшло. Згодом вони довідались, що Тернопільська міська рада упереджено, без їх відома продала спірне приміщення ТзОВ "Ремпобуттехніці", що порушило їх законні інтереси на першочергове право його придбання.
Колегія суддів апеляційної інстанції, заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення сторін, перевіривши доводи в межах апеляційної скарги за матеріалами справи, приходить до висновку, що апеляційна скарга не підлягає до задоволення з наступних підстав.
Відповідності до ст. 308 ЦПК України, апеляційний суд відхиляє апеляційну скаргу і залишає рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Задовольняючи позовні вимоги ТзОВ фірма "Гілея" ЛТД, суд першої інстанції виходив з того, що позивач був орендарем частки спірного приміщення по АДРЕСА_1 то до нього переходить переважне право на придбання приміщення. Оскільки спірне приміщення продано без врахування норм ч. 2 ст. 777 ЦК України, а договір купівлі-продажу укладений з істотним порушення умов, його слід визнати недійсним.
З таким висновком суду погоджується і колегія суддів апеляційного суду, оскільки воно є законним та обґрунтованим.
З матеріалів справи вбачається, що СМП "Гілея" ЛТД з 1995 року до 1998 р. була орендарем нежитлового приміщення на АДРЕСА_1 площею 53,02 кв.м. (а.с. 76-77).
Відповідно до договору купівлі-продажу від 14 жовтня 2003 року у приватну власність СПД фірмі "Гілея" ЛТД перейшло нежитлове приміщення площею 55, 7 кв.м., яке є його складовою частиною по АДРЕСА_1 та перебуває у комунальній власності.
Згідно договору № 5008 від 16.06.2008 р. та додаткового договору від 24.02.2008 р. в оренді ТзОВ фірма "Гілея"ЛТД перебувало приміщення площею 3,1 кв.м. розміщене на цокольному поверсі АДРЕСА_1 (а.с. 14-16), строк дії якого значиться до 31.05.2009 року.
Відповідно до п. 10.3 вказаного договору оренди, у разі відсутності заяви однієї із сторін про призупинення чи зміну договору після закінчення строку його чинності протягом одного місяця, договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах.
З матеріалів справи та пояснень сторін в суді апеляційної інстанції вбачається, що Тернопільською міською радою були підготовлені заяви про закінчення строку договору оренди від 26.06.2009 р. та 30.11.2009 р., які із слів їх представника були направлені ТзОВ "Гілея" ЛТД, що підтверджується рішенням господарського суду та долученим до матеріалів справи квитанцією про поштове відправлення.
Вказані доводи, суд апеляційної інстанції оцінює критично, оскільки з матеріалів справи (а.с. 85 оборот), вбачається зовсім інша дата поштового відправлення, а саме 09.08.2010 року, що не може бути належним доказом, оскільки законодавцем визначено місячний термін для надіслання вищевказаної заяви.
В самому ж рішенні господарського суду зазначено лише сам факт направлення, а не отримання повідомлення про відмову в продовженні договору оренди.
Крім цього, відповідно до п. 2.7. договору оренди - відносини між орендарем та орендодавцем припиняються з дати зазначеної в договорі оренди та в акті передачі-приймання орендованого майна від орендаря до орендодавця. Майно вважається повернутим з моменту підписання сторонами акта приймання- передачі.
Будь-яких доказів про складання акту передачі-приймання спірного приміщення, який би свідчив про закінчення договору оренди, сторонами не подано. Більше того, весь цей час ТзОВ "Гілея" ЛТД продовжувала користуватись орендованим приміщенням та сплачувала орендну плату.
Враховуючи те, що Тернопільською міською радою не надано належних доказів (рекомендованих повідомлень, оригіналу листа-повідомлення), які б підтверджували факт отримання ТзОВ Фірмою "Гілея" ЛТД повідомлення про припинення договору оренди, а акт приймання-передачі сторонами не був укладений та підписаний, суд першої інстанції вірно прийшов до висновку, що договір оренди № 5008 було продовжено на той самий строк і на тих самих умовах.
У відповідності до ч. 2 ст. 777 ЦК України, - наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм має переважне право перед іншими особами на її придбання.
На підставі вказаної норми 11 березня 2009 року ТОВ "Гілея" ЛТД будучи належним орендарем, подало до органу приватизації заяву № 6 про приватизацію вказаної орендованої площі спільного користування для облаштування входу в магазин (а.с. 19).
14.04.2009 року листом № 407 органом приватизації було повідомлено позивача про те, що вказане питання буде внесене на розгляд комісії, а про прийняті рішення ТОВ фірму "Гілея" ЛТД буде повідомлено додатково (а.с. 20).
Проте, 17.11.2009 року між Департаментом економіки підприємництва та управління комунальним майном Тернопільської міської ради та ТзОВ "Ремпобуттехнікою" без відома позивача, було укладено договір купівлі-продажу на нежиле приміщення на АДРЕСА_1 загальною площею 27,8 кв.м., що становить 7/1000 частин житлового будинку, а саме приміщення: 4-1 пл. 26.6 кв.м. та коридор VIII пл. 1,2 кв.м.
Таким чином, Департамент економіки, підприємництва та управління комунальним майном Тернопільської міської ради, всупереч матеріального права продав спірне майно ТзОВ "Ремпобуттехніці" не врахувавши заяви ТзОВ "Гілея" ЛТД" про намір приватизації орендованої площі.
Крім цього, судом першої інстанції встановлено, що були і інші істотні порушення договору купівлі-продажу, оскільки на момент його укладення з приводу спірного приміщення існували судові спори, а між ТзОВ Фірмою "Гілея" ЛТД та ТзОВ "Ремпобуттехніка" не було належним чином вирішено питання окремого входу.
Що стосується самого ж входу, то з висновку управління містобудівного та архітектурного комплексу Тернопільської міської ради від 13 травня 2008 року № 775/09, вбачається що зробити окремий вхід для ТзОВ "Гілея" ЛТД є неможливо через високий рівень тротуару над існуючим приміщенням, а тому існуючий спірний вхід є єдиним входом і виходом у приміщення.
Окрім цього, вказане приміщення, яке займає як ТзОВ "Ремпобуттехніка" так і ТзОВ "Гілея" ЛТД є суцільним індивідуально визначеним майном з єдиним входом і виходом, а тому не може бути роздільним.
Відповідно з наведеного вище вбачається, що при укладенні договору купівлі-продажу Департаментом економіки, підприємництва та управління комунальним майном Тернопільської міської ради було порушено права ТзОВ "Гілея" ЛТД, як орендаря та власника частки приміщення по АДРЕСА_1, якого було позбавлено доступу до свого приміщення та унеможливлювало створення окремого входу.
У відповідності до ч. 1 ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.
Згідно ч. 1 ст. 215 ЦК України - підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 ЦК України.
Відповідно до Постанови Пленуму Верховного суду України № 20 від 22 грудня 1995 року "Про судову практику за позовами про захист права приватної власності", - наймач користується переважним правом на викуп займаного приміщення і в разі відчуження останнього іншій особі, він вправі пред'явити позов про визнання угоди недійсною.
Враховуючи вищезазначені посилання та норми матеріального права, суд першої інстанції вірно прийшов до висновку, що договір купівлі-продажу є недійсним, оскільки був укладений з істотними порушеннями чинного законодавства, а ТзОВ "Гілея" ЛДТ, як належний орендар, який своєчасно звернувся із заявою про приватизацію приміщення, шляхом його викупу, має переважне право на його придбання.
Керуючись ст.ст. 307, 308, 313-317, 319, 324, 325 ЦПК України, колегія суддів, -
Апеляційні скарги ТзОВ Завод "Ремпобуттехніки" та Тернопільської міської ради - відхилити.
Рішення Тернопільського міськрайонного суду від 31 січня 2013 року залишити без змін.
Ухвала набирає чинності з моменту його проголошення, але може бути оскаржено безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України по розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання нею законної сили.
Головуючий - підпис
Судді - два підписи
З оригіналом згідно:
Суддя апеляційного суду Тернопільської області Б.І. Сташків