22 січня 2009 р.
№ 38/204-08
Вищий господарський суд України в складі колегії
суддів:
Грейц К.В. -головуючого,
Бакуліної С.В.,
Глос О.І.,
розглянувши касаційну скаргу
Дніпропетровської міської ради
на постанову
від 14.10.2008
Дніпропетровського апеляційного господарського суду
у справі господарського суду Дніпропетровської області № 38/204-08
за позовом
ТОВ "Машагросервіс"
до
3-тя особа
Дніпропетровської міської ради
ТОВ "Дніпропетровський завод "Техуніверсал"
про
припинення договору оренди земельної ділянки шляхом розірвання
Рішенням господарського суду Дніпропетровської області від 04.08.2008 у страві № 38/204-08 (суддя Бишевська Н.А.) задоволені позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю "Машагросервіс" (далі -позивач) до Дніпропетровської міської ради (далі -відповідач), за участю Товариства з обмеженою відповідальністю "Дніпропетровський завод "Техуніверсал" (далі - третя особа) про припинення з 25.10.2007 шляхом розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного від 29.08.2005 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Машагросервіс" та Дніпропетровською міською радою.
Постановою Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 14.10.2008 (колегія суддів у складі головуючого судді Євстигнеєва О.С., суддів Лотоцької Л.О., Бахмат Р.М.) за наслідками розгляду апеляційної скарги Дніпропетровської міської ради до рішення господарського суду Дніпропетровської області від 04.08.2008 внесені зміни шляхом виключення з резолютивної частини рішення дати -25.10.2007, з якої припиняється договір оренди, в іншій частині рішення залишено без змін.
В касаційній скарзі відповідач просить скасувати ухвалені по справі судові акти та прийняти нове рішення, яким в позові відмовити повністю, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, зокрема, ст. ст. 13, 41, 142-145 Конституції України, ст. ст. 12, 125 та п. 12 Перехідних положень Земельного кодексу України, ст. 654 ЦК України, п. 34 ст. 26, п. 2 ст. 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні".
Представники сторін своїм процесуальним правом на участь в судовому засіданні касаційної інстанції не скористались.
Перевіривши повноту встановлення обставин справи та правильність їх юридичної оцінки в постанові апеляційного та рішенні місцевого господарських судів, колегія суддів Вищого господарського суду України приходить до висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.
Як вбачається з матеріалів справи, позивач звернувся до суду з позовом про припинення з 25.10.2007 шляхом розірвання укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю "Машагросервіс" та Дніпропетровською міською радою договору від 29.08.2005 оренди земельної ділянки площею 0,2899га (кадастровий номер 1210100000:07:497:0049), яка знаходиться за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Ударників, 25. Позов вмотивовано тим, що у зв'язку реорганізацією орендаря та прийняттям рішення про передачу у власність виділеній зі складу орендаря третій особі частини майна, яке знаходиться на орендованій земельній ділянці, до цієї особи з жовтня 2007 року переходить право користування земельною ділянкою, а у позивача, відповідно, таке право припиняється. Оскільки відповідач відмовляється за погодженням сторін з цих підстав розірвати спірний договір, останній має бути розірваний на підставі закону в судовому порядку. Правовим обґрунтуванням позовних вимог зазначено ст. 109, 377 Цивільного кодексу України, ст. 21, 93, 120 Земельного кодексу України, ст. 31 Закону України "Про оренду землі".
Під час розгляду спору судами встановлено, що згідно договору оренди земельної ділянки від 29.08.2005, укладеного між сторонами у справі на підставі рішення Дніпропетровської міської ради від 13.07.2005 № 376/29, позивачеві надано в оренду строком на 15 років земельну ділянку загальною площею 0,2899га (кадастровий номер 1210100000:07:497:0049), яка знаходиться за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Ударників, 25 (Красногвардійський район), по фактичному розміщенню виробничих будівель. Зазначений договір посвідчений нотаріально і зареєстрований в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі 29.09.2005 за № 040510400931.
10.10.2006 протоколом № 2 загальних зборів учасників Товариства з обмеженою відповідальністю "Машагросервіс" вирішено реорганізувати товариство шляхом виділу з нього новоствореної юридичної особи - Товариства з обмеженою відповідальністю "Дніпропетровський завод "Техуніверсал".
Протоколом № 4 загальних зборів учасників ТОВ "Машагросервіс" від 09.10.2007 прийнято рішення про затвердження складу засновників ТОВ "Дніпропетровський завод "Техуніверсал", яке створюється шляхом виділу з ТОВ "Машагросервіс", та про затвердження розподільчого балансу.
Відповідно до передавального акту від 25.10.2007 позивачем третій особі передано нерухоме майно -виробничу будівлю № 30 за адресою: вул. Ударників, 27, а також документи на право користування земельною ділянкою по вул. Ударників, 25.
З огляду на зазначені обставини, позивач листами від 07.11.2007 №7/11 та від 21.02.2008 запропонував відповідачеві розірвати договір оренди землі від 29.08.2005, втім, відповіді не отримав, в зв'язку з чим звернувся до суду з даним позовом.
Задовольняючи позовні вимоги, суди попередніх інстанцій, застосувавши до спірних правовідносин норми ч. 2 ст. 377 ЦК України, ч. 1 ст. 93, ч. 2 ст. 120 Земельного кодексу України, ч. 1 ст. 32 Закону України "Про оренду землі", виходили з того, що внаслідок переходу до третьої особи нерухомого майна, яке розташоване на земельній ділянці, що передана в оренду за спірним договором саме по фактичному розміщенню цього майна, право користування нею переходить до цієї особи, а у позивача таке право втрачається.
Втім, висновки судів попередніх інстанцій про підставність і ґрунтовність позовних вимог колегія суддів вважає суперечливими, передчасними і такими, що не ґрунтуються на повно встановлених обставинах, які мають значення для правильного вирішення спору.
Статтею 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі визначається як засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Зі змісту статті 13 вказаного Закону вбачається, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
За приписами ст. ст. 2, 15 Закону України "Про плату за землю" за користування землею державної або комунальної власності сплачується, зокрема, орендна плата з дня виникнення права користування.
Отже, основною метою договору оренди земельної ділянки та одним із визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання ним орендної плати у встановленому розмірі протягом всього строку дії договору.
Відповідно до ч. 1 ст. 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використання земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. При цьому, в силу ч. 5 цієї ж статті перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи , а також реорганізація юридичної особи -орендаря не є підставою для зміни чи розірвання договору , якщо інше не передбачено договором оренди землі.
Разом з тим, пунктом 12.8 договору оренди землі від 29.08.2005 передбачено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи є підставою для зміни умов або розірвання договору.
Посилання судів попередніх інстанцій на пункт 12.8 договору як на підставу для дострокового розірвання спірного договору в судовому порядку здійснено без врахування виключного, передбаченого ст. ст. 13, 142 Конституції України, права ради від імені територіальної громади самостійного розпорядження землею, яка є матеріальною і фінансовою основою місцевого самоврядування, адже, доходи від її використання є складовими у формуванні доходів місцевого бюджету.
Крім того, суди не звернули увагу, що питання регулювання земельних відносин вирішуються виключно на пленарних засіданнях міської ради (п. 34 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування"), отже, судом не встановлено, чи розглядалось питання щодо спірного договору оренди земельної ділянки на сесії ради, і чи прийняте органом місцевого самоврядування у встановленому законом порядку позитивне рішення щодо цього питання або рішення про відмову у їх позитивному вирішенні.
Обґрунтування позовних вимог нормами ч. 2 ст. 377 Цивільного кодексу України та ч. 2 ст. 120 Земельного кодексу України, колегія суддів не вважає підставним.
Стаття 377 Цивільного кодексу України, як і ч. 2 ст.120 Земельного кодексу України, регулюють питання переходу права (власності або користування) на земельну ділянку при придбанні за договором житлового будинку, будівлі або споруди, що розміщені на ній, від відчужувача майна до набувача.
Аналіз положень зазначених норм дає підстави для висновку, що вони диспозитивно унормовують перехід при відчуженні нерухомості до її набувача права користування землею, яке виникло у продавця нерухомого майна на підставі договору оренди землі з її власником і не встановлюють автоматичного переходу права на оренду, адже, таке право, на відміну від права власності або постійного користування, не може бути передане за цивільно-правовими угодами одночасно з об'єктом нерухомості, а визначається згідно з договором оренди, за письмовою згодою орендодавця.
Проте, суди будь-якої оцінки умовам договору оренди, які б передбачали можливість переходу права користування земельною ділянкою на умовах оренди (суборенди) не надали.
Оскільки, у законі не йдеться про автоматичний перехід до набувача майна права користування земельною ділянкою на умовах оренди від відчужувача майна, адже, виникнення такого права у набувача можливе лише за рішенням власника землі, що перебуває у державній або комунальній власності, яким є Дніпропетровська міська рада, судам слід було врахувати, що порядок надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування, унормований статтею 123 Земельного Кодексу України, яка не містить імперативного обов'язку органу місцевого самоврядування прийняти рішення про укладання договору оренди землі з особою, яка придбала право власності на об'єкти нерухомості, які на цій землі розташовані, поза межами встановленої у кодексі процедури.
Враховуючи, що право користування земельною ділянкою на умовах правовідносин оренди із власником землі (відповідачем) у набувача майна (третьої особи) не виникло, висновок судів попередніх інстанцій про припинення в силу закону права користування цією земельною ділянкою як і обов'язку сплачувати орендну плату по спірному договору у позивача є передчасним.
Крім того, суди не встановили обставини перебування нерухомого майна, відчуженого третій особі, саме на орендованій позивачем земельній ділянці, адже, ця ділянка знаходиться за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Ударників, 25, втім, нерухоме майно, передане позивачем за розподільчим балансом і зареєстроване за третьою особою за адресою м. Дніпропетровськ, вул. Ударників, 27 (а.с.94-96, т.1).
Також, колегія суддів звертає увагу, що судами попередніх інстанцій не з'ясовано і не надано оцінки всім іншим умовам спірного договору, які не узгоджуються з пунктом 12.8 договору щодо розірвання договору, а саме, пунктами 6.5, 9.4 договору передбачений обов'язок орендаря повідомити орендодавця, зокрема, про перехід права власності на будівлі чи споруди, розташовані на орендованій земельній ділянці, для внесення відповідних змін у договір оренди, при цьому, пункт 12.8 договору також містить диспозицію щодо зміни або розірвання договору у такому випадку, тобто, не встановлює обов'язку ради саме розірвати договір. До того ж, відповідно до п. 12.2 договору у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку, натомість, серед підстав розірвання договору у судовому порядку відсутня така умова як реорганізація орендаря.
Зазначене неповне встановлення обставин справи є суттєвим порушенням ст. 43 ГПК України та виключає можливість висновку суду касаційної інстанції щодо правильності застосування судом норм матеріального права при вирішенні спору.
Оскільки відповідно до приписів ст. ст. 1115, 1117 ГПК України касаційна інстанція перевіряє повноту встановлення та юридичну оцінку обставин справи і не наділена повноваженнями щодо їх встановлення, колегія суддів на підставі п. 3 ст. 1119 ГПК України вважає за необхідне скасувати судові акти попередніх інстанцій, а справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції для встановлення зазначених обставин і надання їм належної правової оцінки з врахуванням всіх вищевикладених вказівок цієї постанови.
Керуючись ст. ст. 1115, 1117, 1119 - 11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України,-
Постанову Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 14.10.2008 у справі № 38/204-08 господарського суду Дніпропетровської області та рішення від 04.08.2008 у цій справі скасувати.
Справу направити на новий розгляд до господарського суду Дніпропетровської області.
Касаційну скаргу Дніпропетровської міської ради задовольнити частково.
Головуючий суддя К.В.Грейц
Судді С.В.Бакуліна
О.І.Глос