83048, м.Донецьк, вул.Артема, 157, тел.381-88-46
іменем України
31.03.09 р. Справа № 41/13пд
Суддя господарського суду Донецької області Гончаров С.А.
при секретарі судового засідання Прудніковій Н.В.
розглянув у відкритому судовому засіданні господарського суду справу
за позовом: Андріївської сільської ради Волноваського району Донецької області,
с. Андріївка
до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю «Люкс Моторс», м. Донецьк
про зобов'язання укласти зміни до пункту 6 договору оренди землі, який посвідчено
державним нотаріусом 20.06.2007 року, ВЕР № 470001 та встановити розмір
орендної плати 270464,14 грн. на рік, що складає 5% від нормативної грошової оцінки згідно рішення сільської ради № V/40-448 від 19.11.2008 року
При участі представників:
від позивача: не з'явились
від відповідач: Гончаров О.С. - довіреність від 18.03.2009р.
Позивач, Андріївська сільська рада Волноваського району Донецької області, звернувся до господарського суду Донецької області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Люкс Моторс» про зобов'язання укласти зміни до пункту 6 договору оренди землі, який посвідчено державним нотаріусом 20.06.2007 року, ВЕР № 470001 та встановити розмір орендної плати 270464,14 грн. на рік, що складає 5% від нормативної грошової оцінки згідно рішення сільської ради № V/40-448 від 19.11.2008 року
В обґрунтування позовних вимог позивач посилався на рішення Андріївської сільської ради № V/40-448 від 19.11.2008 року, яким було змінено розмір орендної плати за землю в населених пунктах Андріївської сільської ради та встановлено ставку річної орендної плати за землі житлового фонду з 01.01.2009р. в розмірі 5% від нормативної грошової оцінки.
25.03.2009р. від позивача надійшло уточнення позовних вимог, відповідно до яких він просить суд зобов'язати відповідача укласти додаткову угоду в редакції, викладеній у письмовій формі (згідно пункту 30 зазначеного договору) з внесенням змін до пункту 2 та 6 договору оренди між Андріївською сільською радою та ТОВ «Люкс Моторс», який посвідчено державним нотаріусом 20.06.2007 року, ВЕР № 470001. До заяви Наданий проект додаткової угоди № 1 у відповідній редакції підписаний з боку позивача.
Позивачем пояснено суду, що він вимагає укладання додаткової угоди до договору оренди саме у редакції, що визначена у доданому до відповідних уточнень проекті додаткової угоди.
Позивачем також надані суду пояснення, відповідно до яких прийняття Андріївською сільською радою рішення № V/40-448 від 19.11.2008 р. спричинене змінами у законодавстві, а саме змінами, внесеними у ст. 21 Закону України “Про оренду землі», відповідно до яких встановлені граничні розміри орендної плати - не менше 3% та не більше 12% грошової оцінки землі.
Позивач пояснив, що зміни до договору пропонувалося внести по закінченню трирічного терміну, оскільки рішенням ради № V/40-448 від 19.11.2008 р. (яким запроваджено розмір річної орендної плати за землі під житловим фондом у розмірі 5%) були внесені зміни до рішення Андріївської сільської ради 2005 року, а саме - рішення № IV-40/308 від 18.10.2005 р.
Позивач стверджує, що ним направлявся директору відповідача лист за № 30 від 29.01.2009р., яким пропонувалось з'явитися до ради і підписати додаткову угоду у відповідності до п. 30 договору оренди.
Відповідач проти задоволення позовних вимог заперечив, посилаючись на те, що згідно п. 10 договору оренди землі розмір орендної плати переглядається один раз на три роки у відповідності до зазначених у цьому пункті умов. Проте, вважає відповідач, на цей час не минуло трьох років від початку дії договору (20.06.2007р.), а також відсутні підстави для перегляду розміру орендної плати визначені як договором оренди, так і законом.
Розглянувши матеріали справи, вислухавши пояснення представників сторін, суд ВСТАНОВИВ:
20 червня 2007 року між позивачем (орендодавцем) та відповідачем (орендарем) укладений договір оренди землі (далі - договір оренди), згідно з умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку для будівництва котеджної забудови в межах населеного пункту с. Андріївка Волноваського району Донецької області, загальною площею 24,69 га.
Згідно до п. 6 договору оренди визначено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі 86785,35 грн. на рік, 7232,11 грн. на місяць (1.9% від грошової оцінки згідно рішення сільської ради від 18.10.2005р. № IV-40/308).
Рішенням Андріївської сільської ради № V/40-448 від 19.11.2008 р. внесено зміни і доповнення до рішення сільської ради від 25.12.2003р. № IV-19/139, зокрема, в п. 2.1. слова “що не перевищує 10% їх грошової оцінки» замінено словами “мінімальний розмір - трикратний розмір земельного податку, максимальний - 12%»; замінено додаток № 1.
Згідно додатку № 1 в новій редакції встановлено розмір річної орендної плати за землі під житловими будівлями і житловим фондом - 5% від грошової оцінки земельної ділянки.
Суд погоджується із запереченнями відповідача щодо необґрунтованості запропонованих позивачем змін до договорів оренди земельних ділянок щодо розмірів орендної плати за користування земельними ділянками з огляду на наступне.
Відповідно до ст. 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Закону України "Про плату за землю"). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Статтею 23 цього ж закону встановлено, що орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності, які передані в оренду для сільськогосподарського використання, переглядається один раз на три роки в порядку, встановленому законом або договором оренди.
Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.
Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати в разі, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не з його вини.
Як зазначалось, договором оренди встановлено за згодою сторін розмір орендної плати за користування земельними ділянками.
Позивач наполягає на зміні умов договору в частині розміру орендної плати, посилаючись на прийняття радою рішення № V/40-448 від 19.11.2008 р., яким збільшено коефіцієнт до грошової оцінки землі під під житловими будівлями і житловим фондом до 5% від грошової оцінки земельної ділянки і вимагає зміни орендної плати за договором оренди саме на 5% з посиланням на зазначене рішення ради.
Проте, умовами договору оренди (п. 10) передбачений перегляд розміру орендної плати у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розміру земельного податку, підвищення цін, тарифів тощо, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.
Тобто, умовами наведених договору оренди не визначено в якості підстави перегляду орендної плати прийняття орендодавцем рішень про затвердження нових коефіцієнтів до грошової оцінки земель, підвищення існуючих коефіцієнтів і т. ін.
Не передбачено також таких підстав перегляду орендної плати і наведеними нормами закону, що регулює підстави зміни орендної плати за землю.
Крім того, будь-який перегляд розміру орендної плати (згідно з умовами цього ж пункту 10 договору) можливий виключно один раз на три роки і цей строк повинен відраховуватись від дня виникнення відповідних правовідносин, тобто, з дня набрання чинності договором оренди. У даному випадку з дня його державної реєстрації - з 20.06.2007р., а не з дати прийняття позивачем попереднього рішення про встановлення розмірів орендної плати, як помилково вважає позивач.
Посилання позивача на внесення змін до ст. 21 Закону України “Про оренду землі» в якості підстави, яка є обов'язковою для перегляду умов договору суд також вважає помилковими враховуючи наступне.
Так, Законом України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України» внесені зміни до частин четвертої та п'ятої статті 21 Закону України “Про оренду землі». Зазначені норми викладені у такій редакції: "Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може бути меншою:
для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю";
для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю".
Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не може перевищувати 12 відсотків їх нормативної грошової оцінки. При цьому у разі визначення орендаря на конкурентних засадах може бути встановлений більший розмір орендної плати, ніж зазначений у цій частині".
Попередня редакція наведеної норми (до 01.01.2008року) визначала, що річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може бути меншою за розмір земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю", та перевищувати 10 відсотків їх нормативної грошової оцінки. У разі визначення орендаря на конкурентних засадах може бути встановлений більший розмір орендної плати.
Таким чином, дійсно у законодавстві відбулися зміни і законом встановлено, що орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не може бути меншою трикратного розміру земельного податку.
Однак, відповідно до ст. 58 Конституції України, закони та інші нормативно правові акти не мають зворотної дії в часі, за винятком коли вони пом'якшують або скасовують відповідальність особи.
Відповідно до ст. 1 Закону України “Про оренду землі», оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Статтєю 13 цього ж закону передбачено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Таким чином, правовідносини щодо оренди землі полягають у оплатному користуванні земельною ділянкою на умовах передбачених договором. Такі правовідносини (і зобов'язання щодо оплатної передачі і зобов'язання щодо користування і сплати орендної плати) виникають між орендодавцем і орендарем одночасно в момент укладання договору оренди.
У даному випадку правовідносини оренди виникли між позивачем і відповідачем у 2007 році, а тому на них неможливо розповсюдити дію Закону України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України» з огляду на наведені приписи Конституції України.
Правовідносини оренди землі, відповідно до закону не можуть бути безоплатними і полягають у одночасному виникненні всіх прав і обов'язків, які з них випливають, зокрема, обов'язку сплачувати встановлену договором орендну плату. Ці правовідносини (зобов'язання передати земельну ділянку, прийняти земельну ділянку, користуватися земельною ділянкою, сплачувати орендну плату і т. ін.) є нерозривними, неможливо відокремити права і обов'язки щодо користування земельною ділянкою права і обов'язки щодо сплати орендної плати і оцінювати окремо, оскільки самі по собі такі права і обов'язки не визначають правовідносин оренди землі. Тільки сукупність таких прав і обов'язків (як то передбачено законом) складає правовідносини оренди землі.
Отже, якщо йдеться про регулювання законом орендних правовідносин, то і дію на них законів у часі слід встановлювати виходячи з моменту їх виникнення, в тому числі і щодо орендної плати.
Таким чином, положення Закону України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України» щодо внесення змін до частин четвертої та п'ятої статті 21 Закону України “Про оренду землі» можуть і повинні бути застосовані до орендних відносин, які виникають після набрання ним чинності, тобто до договорів (і, відповідно, розмірів орендної плати), які укладаються після набрання чинності зазначеним законом.
Щодо договорів, укладених до внесення у законодавство відповідних змін, то така зміна можлива лише на умовах та за підставами передбаченими договором або якщо законом прямо передбачена відповідна умова при настанні якої орендна плата підлягає перегляду.
Як встановлено судом, у спірних правовідносинах як умовами укладеного між сторонами договору оренди так і приписами закону також не передбачено такої підстави для зміни розміру орендної плати на якій наполягає позивач.
Крім того, посилання позивача на внесені до законодавства зміни не доводить обов'язковість для відповідача сплачувати за орендовану ним земельну ділянку орендну плату саме в розмірі 5% від грошової оцінки землі, оскільки зазначеним вище законом мінімальний розмір визначений на рівні 3%. Вимоги про зміну умов договору в частині орендної плати і визначенні її на рівні 3% від грошової оцінки землі не заявлялись
Враховуючи викладене, суд дійшов висновку, що вимоги позивача є необґрунтованими, а позов є таким, що задоволенню не підлягає.
Керуючись ст. 58 Конституції України, ст.ст. 1, 13, 21, 23 Закону України «Про оренду землі», ст.ст. 1, 2, 22, 32, 33, 43, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України суд, -
У задоволенні позовних вимог Андріївської сільської ради Волноваського району Донецької області до Товариства з обмеженою відповідальністю «Люкс Моторс» про зобов'язання укласти додаткову угоду з внесенням змін до пунктів 2 та 6 договору оренди землі, який посвідчено державним нотаріусом 20.06.2007 року, ВЕР № 470001 - відмовити.
Суддя