06 серпня 2013 року Справа № 901/1453/13
Севастопольський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді Заплава Л.М.,
суддів Антонової І.В.,
Градової О.Г.,
за участю представників сторін:
позивача, ОСОБА_2, довіреність № 7 від 29.07.13, Вищий навчальний заклад "Київський університет ринкових відносин" у формі товариства з обмеженою відповідальністю;
відповідач, не з'явився, Приватний нотаріус Сімферопольського міського нотаріального округу Автономної Республіки Крим ОСОБА_4;
відповідача, ОСОБА_5, довіреність № 346 від 02.07.13, публічне акціонерне товариство "Банк "Київська Русь" в особі відділення "Сімферопольська регіональна дирекція ПАТ Банк "Київська Русь" ;
відповідача, не з'явився, товариство з обмеженою відповідальністю Фірма "Консоль ЛТД";
розглянувши апеляційну скаргу публічного акціонерного товариства "Банк "Київська Русь" на рішення господарського суду Автономної Республіки Крим (суддя Тітков С.Я.) від 10 червня 2013 року у справі № 901/1453/13
за позовом Вищого навчального закладу "Київський університет ринкових відносин" у формі товариства з обмеженою відповідальністю (вул. Березняківська, буд.26-Б,Київ 152,02152)
до Приватного нотаріусу Сімферопольського міського нотаріального округу Автономної Республіки Крим ОСОБА_4 (АДРЕСА_1,Сімферополь,Автономна Республіка Крим,95011)
Відділення "Сімферопольська регіональна дирекція ПАТ Банк "Київська Русь" (вул. З.Жильцової, 8,Сімферополь,95017)
публічного акціонерного товариства "Банк "Київська Русь" (вул. Хорива, 11-А,Київ 71,04071)
товариства з обмеженою відповідальністю Фірма "Консоль ЛТД" (вул. Бородіна, 16, Сімферополь,95034)
про захист права власності шляхом визнання недійсним договору іпотеки
Вищий навчальний заклад "Київський університет ринкових відносин" у формі товариства з обмеженою відповідальністю звернувся до господарського суду Автономної Республіки Крим із позовом до товариства з обмеженою відповідальністю Фірма "Консоль ЛТД", публічного акціонерного товариства "Банк "Київська Русь" в особі відділення "Сімферопольської регіональної дирекції ПАТ Банк "Київська Русь", приватного нотаріусу Сімферопольського міського нотаріального округу Автономної Республіки Крим ОСОБА_4 про визнання недійсним договору іпотеки від 14 серпня 2008 року за № 7211, який укладено між Акціонерним банком "Київська Русь" і товариством з обмеженою відповідальністю фірмою "Консоль ЛТД" в частині передачі в іпотеку 2-х кімнатної квартири № 49 на 14-му поверсі загальною проектною площею - 83,5 кв.м. та одного парковочного місця АДРЕСА_4 про зобов'язання приватного нотаріуса Сімферопольського міського нотаріального округу Автономної Республіки Крим ОСОБА_4 зняти заборону на відчуження житлового комплексу "Океан" згідно іпотечного договору від 14 серпня 2008 року, в частині 2-х кімнатної квартири № 49 на 14-му поверсі загальною проектною площею - 83,5 кв.м. та одного парковочного місця № 4, які розташовані у житловому комплексі "Океан" по АДРЕСА_2
Позовні вимоги Вищого навчального закладу "Київський університет ринкових відносин" у формі товариства з обмеженою відповідальністю обґрунтовані тим, що договір іпотеки № 7211 від 14.08.2008 року укладений з порушенням вимог Закону України „Про іпотеку".
Рішенням господарського суду Автономної Республіки Крим від 10 червня 2013 року у справі № 901/1453/13-г позов задоволено.
Визнано договір іпотеки від 14 серпня 2008 року за реєстровим № 7211, укладений між Акціонерним банком "Київська Русь" і товариством з обмеженою відповідальністю "Фірмою "Консоль ЛТД" в частині передачі в іпотеку 2-х кімнатної квартири №49 на 14-му поверсі загальною проектною площею - 83,5 кв.м. та одного парковочного місця АДРЕСА_2
Зобов'язано приватного нотаріуса Сімферопольського міського нотаріального округу Автономної Республіки Крим ОСОБА_4 зняти заборону на відчуження житлового комплексу "Океан" згідно іпотечного договору від 14 серпня 2008 року в частині 2-х кімнатної квартири № 49 на 14-му поверсі загальною проектною площею - 83,5 кв.м. та одного парковочного місця АДРЕСА_2
Рішення мотивовано тим, що договір іпотеки укладений з порушенням вимог ч. 2 ст. 4 Закону України „Про іпотеку".
Не погодившись з рішенням суду першої інстанції публічне акціонерне товариство "Банк "Київська Русь" звернулось до Севастопольського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою в якій просить рішення господарського суду скасувати та прийняти нове рішення, яким в частині передачі в іпотеку квартири відмовити.
Апеляційна скарга мотивована тим, що висновки суду не відповідають встановленим обставинам справи крім того, рішення прийнято з порушенням норм процесуального та матеріального права. Більш детальніші доводи викладені у апеляційній скарзі.
Ухвалою Севастопольського апеляційного господарського суду від 04 липня 2013 року апеляційну скаргу публічного акціонерного товариства "Банк "Київська Русь" прийнято до провадження у складі колегії суддів: Заплава Л.М., Антонова І.В., Градова О.Г.
У судове засідання 06 серпня 2013 року представник товариства з обмеженою відповідальністю Фірма „Консоль ЛТД" та приватний нотаріус Сімферопольського міського нотаріального округу Автономної Республіки Крим ОСОБА_4 не з'явилися, про час та місце розгляду справи повідомлені належним чином, про що свідчить штемпель з відміткою про відправлення ухвал сторонам.
Стаття 22 Господарського процесуального кодексу України зобов'язує сторони добросовісно користуватися належними їм процесуальними правами. Оскільки явка в судове засідання представників сторін - це право, а не обов'язок, справа може розглядатись без їх участі, якщо нез'явлення цих представників не перешкоджає вирішенню спору.
Оскільки явка учасників процесу обов'язковою не визнавалась, а матеріали справи достатньо характеризують спірні правовідносини, судова колегія вважає, що підстави для відкладення розгляду апеляційної скарги відсутні.
З врахуванням вищевикладеного, судова колегія визнала за можливе розглянути апеляційну скаргу у відсутності нез'явившихся представників сторін за наявними у справі матеріалами.
Повторно розглянувши матеріали справи в порядку статті 101 Господарського процесуального кодексу України судова колегія встановила наступне.
14 серпня 2008 року між товариством з обмеженою відповідальністю "Фірма "Консоль ЛТД" та Акціонерним банком "Київська Русь" укладений кредитний договір № 10124-6/кл на суму 10 млн. грн., який відкритий у вигляді відзивної не відновлювальної кредитної лінії строком до 31 серпня 2010 року під 24 % річних.
30 жовтня 2006 року між Вищим навчальним закладом "Київський університет ринкових відносин" у формі товариства з обмеженою відповідальністю, м. Київ (пайовик), і товариством з обмеженою відповідальністю "Фірма "Консоль ЛТД" (фірма) укладено договір № 4229/28-89(р) про пайову участь позивача у справі у фінансуванні будівництва житлового комплексу „Океан" по вул.. Київської в м. Ялті, відповідно до якого учасники за договором зобов'язуються спільно діяти без створення юридичної особи на підставі об'єднання своїх пайових внесків для будівництва житлового комплексу "Океан" по вул. Київська в м. Ялта (п. 1.1 договору).
Відповідно до п. 3.1 договору, сторони дійшли згоди стосовно того, що пайовик зобов'язується в якості свого внеску внести грошові кошти у сумі, еквівалентній 234 421 дол. США, в гривнях за офіційним курсом Національного банку України на момент внесення наступним чином: - екв. 70 325 дол. США - в строк до 30.11.2006 р.; екв. 20 515 дол. США - в строк до 25.02.2007 р., екв. 20 515 дол. США - в строк до 25.05.2007 р., екв. 20 515 дол. США - в строк до 25.08.2007 р., екв. 20 515 дол. США - в строк до 25.11.2007 р., екв. 20 515 дол. США - в строк до 25.02.2008 р., екв. 20 515 дол. США - в строк до 25.05.2008 р., екв. 20 515 дол. США - в строк до 25.08.2008 р., екв. 20 491 дол. США - в строк до 25.11.2008 р.
Днем виконання грошового зобов'язання є день внесення грошового внеску в касі фірми або його зарахування на розрахунковий рахунок фірми.
Пунтом 3.2 договору сторони визначили мету договору - завершити будівництво об'єкту відповідно до проекту і вимог ДБН з виділенням пайовику по закінченню будівництва об'єкту із створеної учасниками загальної дольової власності, його долі в натурі, в виді 2-х кімнатної квартири стр. № 42 на 13-ом поверсі, загальною проектною площею 82, 31 кв.м. і одне місце паркинга № 4.
Пунктом 3.3 договору передбачено, що грошові та майнові внески учасників, а також збудований у процесі сумісної діяльності "Об'єкт", є їх спільною частковою власністю, за винятком об'єктів загальної власності, перелічених у ч. 2 ст. 382 Цивільного кодексу України.
За умови виконання зобов'язання, зазначеного у п. 3.1 договору, пайовик повністю придбає право на пайову (дольову) участь у будівництві, а фірма втрачає право розпоряджатися зазначеною у договорі "долею пайовика" інакше, ніж в інтересах і за згодою пайовика.
Долі учасників в побудованому по даному договору об'єкті , розподіляються між ними пропорційно розмірам загальних житлових та нежитлових площ та складають площу 82, 31 кв.м. і одне місце в паркінгу № 4, а для фірми - що залишилася загальна площа "Об'єкта" за вирахуванням долі "пайовика".
Після оформлення права власності "пайовика" згідно умов даного договору, право загальної дольової власності припиняється і кожна із сторін розпоряджається виділеною долею у побудованому сторонами за даним договором "Об'єктом" на власний розсуд.
В подальшому сторонами по справі укладені додаткові угоди до договору: від 15.05.2012 р., від 01.02.2013 р., які є невід'ємною частиною договору від 30.10.2006 № 4229/28-89(р).
З матеріалів справи вбачається, що 01 лютого 2013 року між сторонами укладено додаткову угоду до договору № 4229/28-89(р), відповідно до якої сторони домовилися, що позивач по справі повинен поетапно, згідно графіку, внести суму пайового внеску у розмірі екв. 237 516,41 дол. США в гривнях по курсу Національного банку України на момент внесення, а відповідач приймає на себе зобов'язання завершити будівництво житлового комплексу "океан" та виділити із спільної часткової власності позивачу його частку у вказаному домі у вигляді 2-х кімнатної квартири № 49 на 14 поверсі загальною проектною площею - 83, 5 кв.м. з обробкою згідно з паспортом обробки та одного парковочного місця № 4 без обробки в зазначеному житловому комплексі.
22 грудня 2011 року будівництво житлового комплексу "Океан" завершено.
Отримано Декларацію про готовність об'єкту до експлуатації, зареєстровану Інспекцією ДАБК в Автономної Республіки Крим від 28.12.2011 р. за № НОМЕР_1.
Проте, позивач позбавлений можливості отримати квартиру та парковочне місце і зареєструвати право власності на це майно, оскільки будинок зареєстрований у Державному реєстрі іпотек і існує заборона на його відчуження.
Як вбачається з матеріалів справи 14 серпня 2008 року в забезпечення виконання зобов'язань за кредитним договором укладеним між товариством з обмеженою відповідальністю "Фірма "Консоль ЛТД" та Акціонерним банком "Київська Русь" укладений договір іпотеки за реєстровим № 7211, відповідно до умов якого товариство з обмеженою відповідальністю "Фірма "Консоль ЛТД" надало в іпотеку наступне майно, а саме: право оренди земельної ділянки, загальною площею 0,2348 га та об'єкт незавершеного будівництва - багатоповерховий житловий будинок з магазином, паркінгом і дахової котельні (без дахової котельні), що знаходяться за адресою: АДРЕСА_5
Пунктом 1.2. договору передбачено, що після завершення будівництва будівлі залишаються предметом іпотеки відповідно до цього договору.
Згідно витягу № 19581480 від 18.07.2008 з Реєстру прав власності на нерухоме майно наданого Комунальним підприємством Ялтинське бюро технічної інвентаризації, на земельній ділянці розташований незавершений будівництвом об'єкт - відсоток готовності будинку - 23 %, планова загальна будівельна площа - 7 064 кв.м., загальна корисна площа - 6 704 кв.м., загальна комерційна площа - 5 238, 9 кв.м.
Відповідно до п.п. 2.1.4 п. 2.1 ст. 2 договору іпотеки предмет іпотеки належить іпотекодавцю на праві власності, що підтверджується витягом № 19580774 від 18 липня 2008 року про реєстрацію права власності на нерухоме майно, наданого Комунальним підприємством Ялтинське бюро технічної інвентаризації та витягом № 19581480 від 18 липня 2008 з Реєстру прав власності на нерухоме майно.
Листом голови правління товариства з обмеженою відповідальністю "Фірма "Консоль ЛТД" ОСОБА_7 № 1163/1 від 31 липня 2008 року іпотекодавець повідомив керуючого Сімферопольською філією Акціонерного банку "Київська Русь" п-ї ОСОБА_8, що фінансування об'єктів незавершеного будівництва - багатоповерхового житлового будинку з магазином, паркінгом і дахової котельні (без дахової котельні), розташованого за адресою: АДРЕСА_5 здійснюється за рахунок власних коштів фірми. Угод з пайовиками по цьому об'єкту не укладено.
При укладенні відповідачами договору іпотеки були порушені майнові права позивача як учасника спільної часткової власності на об'єкт, що стало підставою для звернення до суду з відповідним позовом.
Обговоривши доводи апеляційної скарги, вивчивши матеріали справи, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права та відповідність висновків суду обставинам справи, судова колегія вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.
Предметом спору у даній справі є визнання частково недійсним договору іпотеки в частині передачі в іпотеку 2 кімнатної квартири № 49 проектною площею 83,5 кв. М, 1 парковочного міста АДРЕСА_5
Відповідно до вимог ч. 2 ст. 4 Закону України "Про іпотеку" предметом іпотеки може бути об'єкт незавершеного будівництва, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте ним у власність нерухоме майно у майбутньому.
Однак, з матеріалів справи вбачається, що майно, яке передано в іпотеку знаходиться у дольовій власності, а саме АДРЕСА_2, яка згідно акту про виконання договору по будівництву об'єкту „Океан" від 12.07.2012 року, була надана вищому навчальному закладу товариству з обмеженою відповідальністю
"Київський університет ринкових відносин" у зв'язку з виконанням договірних обов'язків по сплаті пайового внеску у розмірі 1 175 706, 92 грн., що становить 234 416,41 доларів США про що свідчить довідка товариства з обмеженою відповідальністю "Фірма "Консоль ЛТД" № Я-638 від 08.04.2013 року.
З врахуванням вищевикладеного судова колегія вважає, що в іпотеку було передано майно АДРЕСА_3 яке не належало іпотекодавцю, а знаходилось в дольовій власності з позивачем.
Статтею 203 Цивільного Кодексу України (далі - ЦК України) встановлені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину.
Згідно із ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити ЦК України, іншим актам цивільного законодавства.
Загальні підстави визнання правочинів недійсними і настання відповідних наслідків встановлені ст.ст. 215, 216 ЦК України.
Відповідно до ч. 1 статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч. 1-3, 5, 6 ст. 203 ЦК України (зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
За ст. 575 ЦК України іпотека є окремим видом застави нерухомого майна.
Правила щодо встановлення іпотеки нерухомого майна встановлюються законом.
Відповідно до ч. 1 ст. 5 Закону України «Про іпотеку» предметом іпотеки може бути об'єкт нерухомого майна за умови, зокрема, що нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення.
Згідно із ч. 2 вказаної статті предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва, майнові права на нього, інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому.
При цьому, в іпотеку передано частку нерухомого майна, яка не стане власністю ТОВ «Консоль» після завершення будівництва, а повинна бути передана у власність позивачу.
Знаходження всього житлового будинку в іпотеці надає ПАТ «Київська Русь» право на звернення стягнення на будинок та його відчуження, зокрема, квартири позивача, в рахунок погашення кредитної заборгованості ТОВ «Консоль».
Позивач, сплативши вартість певної квартири з урахування умов договору про пайову участь у фінансування будівництва, придбав реальне право на придбання певної квартири з відповідною реєстрацією свого права власності, однак, не може цього зробити, оскільки спірний договір іпотеки в частині певної квартири порушує його майнові права на отримання квартири в натурі у власність з оформленням майнових прав.
Реєстрація нерухомого майна у Державному реєстрі іпотек, накладення заборони на відчуження права оренди земельної ділянки та об'єкту незавершеного будівництва перешкоджає оформленню права власності позивача на квартиру, чим порушуються права на отримання квартири у власність, права володіння, користування, розпорядження своїм майном на власний розсуд.
З урахуванням усіх обставин, судова колегія приходить до висновку, що майнові права позивача зачіпаються спірним договором іпотеки, оскільки предмет іпотеки включає частку, яка повинна бути передана позивачу на праві власності з відповідною реєстрацією прав, тому позовні вимоги про визнання недійсним договору іпотеки в частині квартири позивача підлягають задоволенню.
Підлягають задоволенню і позовні вимоги про зобов'язання приватного нотаріуса Сімферопольського міського нотаріального округу Автономної Республіки Крим ОСОБА_4 зняти заборону на відчуження житлового комплексу "Океан" згідно іпотечного договору від 14 серпня 2008 року, в частині 2-х кімнатної квартири АДРЕСА_3 так як вони похідними від вимог про визнання недійсним договору іпотеки в частині передання в іпотеку 2 кімнатної квартири АДРЕСА_3.
Враховуючи, що доводи апеляційної скарги не спростовують висновків господарського суду, тому воно не підлягає скасуванню, так як прийнято з дотриманням вимог чинного законодавства.
Керуючись статтями 101, 102, 103 (пункт 1), 105 Господарського процесуального кодексу України, суд
1.Апеляційну скаргу публічного акціонерного товариства "Банк "Київська Русь" на рішення господарського суду Автономної Республіки Крим від 10 червня 2013 року у справі № 901/1453/13 залишити без задоволення.
2. Рішення господарського суду Автономної Республіки Крим від 10 червня 2013 року у справі № 901/1453/13 залишити без змін.
Головуючий суддя Л.М. Заплава
Судді І.В. Антонова
О.Г. Градова
Розсилка:
1.Вищий навчальний заклад "Київський університет ринкових відносин" у формі Товариства з обмеженою відповідальністю (вул. Березняківська, буд.26-Б,Київ 152,02152)
2. Приватний нотаріус Сімферопольського міського нотаріального округу Автономної Республіки Крим ОСОБА_4 (АДРЕСА_1,Сімферополь,Автономна Республіка Крим,95011)
3. Відділення "Сімферопольська регіональна дирекція ПАТ Банк "Київська Русь" (вул. З.Жильцової, 8,Сімферополь,95017)
4. Публічне акціонерне товариство "Банк "Київська Русь" (вул. Хорива, 11-А,Київ 71,04071)
5. Товариство з обмеженою відповідальністю Фірма "Консоль ЛТД" (вул. Бородіна, 16,Сімферополь,95034)