83048, м.Донецьк, вул.Артема, 157, тел.381-88-46
іменем України
24.03.09 р. Справа № 41/7пд
Суддя господарського суду Донецької області Гончаров С.А.
при секретарі судового засідання Говор О.С.
розглянув у відкритому судовому засіданні господарського суду справу
за позовом: Маріупольської міської ради, м. Маріуполь
до відповідача: Спортивного клубу «Азовмаш», м. Маріуполь
про зміну редакції п. 2.3. договору оренди земельних ділянок від 04.06.2003 року № 52
При участі представників:
від позивача: Філипенко Є.С. - довіреність №031-204 від 22.07.2008р.
від відповідача: Ястремськой В.П. - довіреність №6 від 10.03.2008р.
Позивач, Маріупольська міська рада, звернувся до господарського суду Донецької області з позовом до Спортивного клубу «Азовмаш» про зміну редакції п. 2.3. договору оренди земельних ділянок від 04.06.2003 року № 52.
В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на зміни внесені у ст. 21 Закону України “Про оренду землі», відповідно до яких встановлені граничні розміри орендної плати - не менше 3% та не більше 12% грошової оцінки землі.
Позивач стверджує, що між ним та відповідачем не досягнуто згоди щодо встановлення розміру орендної плати відповідно до вимог закону, а тому вважає за необхідне змінити його у судовому порядку, як то передбачено ст. 652 Цивільного Кодексу України.
Заявою № 605 від 16.03.2009р. позивач змінив позовні вимоги та просить суд змінити умови договору, а саме: у розділ 2 Договору оренди земельної ділянки від 04.06.2003р. № 52 внести пункт 2.3.1., виклавши його у наступній редакції: “2.3.1 З 01.01.2008року орендна плата за землю (платіж) сплачується орендарем у грошовій формі в розмірі 3% від грошової оцінки земельної ділянки (за рік) на рахунок № 33213815700052 код 13050500, отримувач - Маріупольська міська рада, Донецької області, МФО 834016 код ЕДРПОУ у Жовтневому районі м. Маріуполя.»
Відповідач проти задоволення позовних вимог заперечив, посилаючись на те, що відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» строк дії договору, розмір орендної плати визначається договором оренди, договором оренди передбачено перегляд умов договору тільки у випадках, коли це прямо передбачено законодавчими актами. Внесення змін до ст. 21 Закону України “Про оренду землі» не передбачає перегляд договорів, які укладені раніше, а умови цієї статті або інших нормативно-правових актів не визначають, що умови договорів, які укладені підлягають зміні у зв'язку з внесенням змін до законодавства.
Відповідач посилається на положення ст. 58 Конституції України і стверджує, що зміна законодавства в частині збільшення розміру орендної плати не може бути підставою для зміни цивільно-правового договору в цій частині.
Відповідач, з посиланням на положення ст. 652 Цивільного Кодексу України стверджує також, що відсутні підстави для зміни договору оренди визначені цивільним законодавством.
Відповідач стверджує, що позивачем при визначенні у позові редакції договору і запропонування встановлення орендної плати у розмірі 3% від грошової оцінки не врахована пільга встановлена ст. 9 Закону України «Про плату за землю» в частині встановлення плати за землі рекреаційного та історико-культурного призначення.
Відповідач зазначає про невідповідність позовних вимог позивача щодо встановлення орендної плати в розмірі 3% від грошової оцінки землі рішенням ради № 459 від 26.09.2003р. та рішенням № 705 від 06.07.2004р.
Розглянувши матеріали справи, вислухавши пояснення представників сторін, суд ВСТАНОВИВ:
Між позивачем (орендодавцем) та відповідачем (орендарем) укладений договір оренди земельної ділянки від 04.06.2003р. № 52 (далі - договір оренди), згідно з умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку, що знаходиться у м. Маріуполі по пр. Карпова.
Згідно до п. 2.3. договору оренди у первісній редакції визначалось, що орендна плата вноситься у розмірі 2% від грошової оцінки земельної ділянки (за рік).
Додатковими угодами від 02.03.2004р. № 52/1 та від 05.10.2004р. № 52/2 до договору оренди вносились зміни в частині орендної плати, яка складала, відповідно 1% та 0,03% від грошової оцінки землі. За поясненнями сторін останні зміни не переглядались та діють до цього часу.
Позивач наполягає на внесенні змін до діючої редакції договору і мотивує це змінами, які внесені до ст. 21 Закону України “Про оренду землі». При цьому, суть змін (у відповідності до заяви позивача № 605 від 16.03.2009р.) полягає у встановленні з 01.01.2008 року нової ставки орендної плати у розмірі 3% від грошової оцінки землі.
Так, Законом України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України» внесені зміни до частин четвертої та п'ятої статті 21 Закону України “Про оренду землі». Зазначені норми викладені у такій редакції: "Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може бути меншою:
для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю";
для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю".
Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не може перевищувати 12 відсотків їх нормативної грошової оцінки. При цьому у разі визначення орендаря на конкурентних засадах може бути встановлений більший розмір орендної плати, ніж зазначений у цій частині".
Попередня редакція наведеної норми (до 01.01.2008року) визначала, що річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може бути меншою за розмір земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю", та перевищувати 10 відсотків їх нормативної грошової оцінки. У разі визначення орендаря на конкурентних засадах може бути встановлений більший розмір орендної плати.
Позивач стверджує, що наведені обставини щодо змін у законодавстві є необхідною та достатньою підставою для внесення змін у договір оренди в редакції, що ним запропонована.
Зазначені твердження позивача не відповідають вимогам законодавства України і не доводяться матеріалами справи з огляду на наступне.
Відповідно до ст. 58 Конституції України, закони та інші нормативно правові акти не мають зворотної дії в часі, за винятком коли вони пом'якшують або скасовують відповідальність особи.
Відповідно до ст. 1 Закону України “Про оренду землі», оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Статтєю 13 цього ж закону передбачено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Таким чином, правовідносини щодо оренди землі полягають у оплатному користуванні земельною ділянкою на умовах передбачених договором. Такі правовідносини (і зобов'язання щодо оплатної передачі і зобов'язання щодо користування і сплати орендної плати) виникають між орендодавцем і орендарем одночасно в момент укладання договору оренди.
У даному випадку остаточні правовідносини оренди виникли між позивачем і відповідачем у 2004 році, а тому на них неможливо розповсюдити дію Закону України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України» з огляду на наведені приписи Конституції України.
Посилання позивача на те, що зміні підлягає тільки орендна плата, причому не з моменту укладання договору, а з 01.01.2008р., тобто на майбутнє і тому такі зміни не можна розцінювати як розповсюдження дії закону на минулий час суд до уваги не приймає з огляду на наступне.
Як зазначалось, правовідносини оренди землі, відповідно до закону не можуть бути безоплатними і полягають у одночасному виникненні всіх прав і обов'язків, які з них випливають, зокрема, обов'язку сплачувати встановлену договором орендну плату. Ці правовідносини (зобов'язання передати земельну ділянку, прийняти земельну ділянку, користуватися земельною ділянкою, сплачувати орендну плату і т. ін.) є нерозривними, неможливо відокремити права і обов'язки щодо користування земельною ділянкою права і обов'язки щодо сплати орендної плати і оцінювати окремо, оскільки самі по собі такі права і обов'язки не визначають правовідносин оренди землі. Тільки сукупність таких прав і обов'язків (як то передбачено законом) складає правовідносини оренди землі.
Отже, якщо йдеться про регулювання законом орендних правовідносин, то і дію на них законів у часі слід встановлювати виходячи з моменту їх виникнення, в тому числі і щодо орендної плати.
Таким чином, положення Закону України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України» щодо внесення змін до частин четвертої та п'ятої статті 21 Закону України “Про оренду землі» можуть і повинні бути застосовані до орендних відносин, які виникають після набрання ним чинності, тобто до договорів (і, відповідно, розмірів орендної плати), які укладаються після набрання чинності зазначеним законом.
Щодо договорів, укладених до внесення у законодавство відповідних змін, то така зміна можлива лише на умовах та за підставами передбаченими договором або, якщо законом прямо передбачена відповідна умова при настанні якої орендна плата підлягає перегляду.
У спірних правовідносинах, укладений між позивачем і відповідачем договір оренди містить п. 2.3., який передбачає підстави перегляду орендної плати. До таких підстав договором віднесено: зміна умов господарювання, передбаченого договором, підвищення цін, тарифів, в тому числі внаслідок інфляційних процесів, погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документально, збільшення розміру грошової оцінки землі, в інших випадках передбачених законодавством.
Порядок зміни орендної плати встановлений статтею 23 Закону України “Про оренду землі» передбачає, що орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності, які передані в оренду для сільськогосподарського використання, переглядається один раз на три роки в порядку, встановленому законом або договором оренди. Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін. Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати в разі, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не з його вини.
Наведений перелік підстав для зміни узгодженого сторонами розміру орендної плати є вичерпним і не містить у собі такої підстави для зміни розміру орендної плати, як зміна встановлених ст. 21 цього закону граничних розмірів орендної плати.
Не містять приписів щодо обов'язковості зміни або перегляду узгодженої у відповідних договорах орендної плати і положення Закону України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України» щодо внесенння змін до частин четвертої та п'ятої статті 21 Закону України “Про оренду землі».
Таким чином, як умовами укладеного між сторонами договору оренди так і приписами закону також не передбачено такої підстави для зміни розміру орендної плати на якій наполягає позивач.
Крім того, ст. 2 Закону України “Про оренду землі» визначені правові засади оренди землі і встановлено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Тобто, правовідносини оренди землі є одним з видів цивільних правовідносин і підлягають регулюванню Цивільним Кодексом України і актами цивільного законодавства, до яких відноситься і Закон України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України».
Стаття 5 Цивільного Кодексу України встановлює дію актів цивільного законодавства у часі і передбачає:
1. Акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності.
2. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом'якшує або скасовує цивільну відповідальність особи.
3. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов'язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.
Зазначені приписи законодавства також підтверджують твердження відповідача про те, що положення Закону України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України» щодо внесення змін до частин четвертої та п'ятої статті 21 Закону України “Про оренду землі» не можуть бути застосовані до його обов'язку сплачувати узгоджену договором орендну плату у розмірі 0,03% грошової оцінки землі, який виник, як зазначалось, у 2004 році.
Також, на правовідносини оренди землі, як складову частину цивільних правовідносин, заснованих на договорі, зокрема, на правовідносини що стосуються зміни умов договору розповсюджуються відповідні положення глави 53 Цивільного Кодексу України.
Так, cтаття 651 ЦК України визначає підстави для зміни або розірвання договору
1. Зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
2. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
В ході розгляду спору судом встановлено, що у спірних правовідносинах ні договором, ні законом не встановлено обов'язку орендаря та орендодавця змінювати умови договору оренди землі щодо розмірів орендної плати до 3% від грошової оцінки землі у разі зміни граничних розмірів орендної плати, встановлених законом.
Щодо положень ст. 652 ЦК України, на яку посилається позивач в обґрунтування позовних вимог, то її частиною другою встановлено наступний порядок зміни договору у зв'язку з істотною зміною обставин.
Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:
1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;
2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;
3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;
4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
Тобто, законом встановлено, що договір може бути змінений за рішенням суду виключно з підстав передбачених частиною четвертою наведеної статті, за наявності одночасно всіх чотирьох умов визначених цією статтею.
Позивачем у позові не визначені ні самі обставини ні докази їх існування, проте судом з'ясовано про неможливість існування у спірних правовідносинах щонайменше однієї з передбачених статтею 652 умов, а саме 3-ї умови, яка полягає у тому, що виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
У даному випадку заінтересованою стороною (стороною яка наполягає на зміні умов договору) є позивач і позивач наполягає на збільшенні розміру орендної плати до 3% нормативної грошової оцінки земельної ділянки, тобто у будь-якому разі на збільшенні розміру орендної плати (при діючій грошовій оцінці землі) майже у 100 разів.
Іншими словами, наведена 3-тя умова в якості обов'язкової умови зміни договору передбачає те, що якщо договір не буде змінений так, як на тому наполягає заінтересована сторона, то ця сторона не отримає те на що вона розраховувала укладаючи договір. Стосовно спірних правовідносин це означає, що якщо не змінити ставку орендної плати до 3% нормативної грошової оцінки земельної ділянки, то позивач не отримає в подальшому і 0,03% нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Наведене є абсурдом і тому суд доходить висновку, що у спірних відносинах не виконуються всі умови, виконання яких є підставою для зміни умов договору у судовому порядку у зв'язку з істотною зміною обставин.
Також, як зазначалось, зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин за рішенням суду можлива виключно з підстав, встановлених частиною четвертою статті 625, а саме, така зміна допускається у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.
Тобто, у будь-якому разі зверненню до суду з вимогою про зміну договору у зв'язку з істотною зміною обставин повинна передувати процедура розірвання договору або заінтересованою стороною повинно бути доведено, що розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін значну шкоду.
У даному випадку, позивачем наведена процедура не проводилась, доказів наявності встановлених законом обставин неможливості розірвання договору суду не надано.
Таким чином, суд вважає, що відсутні підстави для зміни умов договору оренди, встановлені главою 53 Цивільного Кодексу України.
З огляду на викладене суд вважає, що підстави для внесення змін до договору оренди відсутні, а вимоги позивача щодо змін умов договору шляхом внесення до нього пункту 2.3.1. у запропонованій позивачем редакції є такими, що не ґрунтуються на вимогах закону і задоволенню не підлягають.
Керуючись ст.ст. 21, 23 Закону України «Про оренду землі», ст.ст. 1, 2, 22, 32, 33, 43, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України суд, -
У задоволенні позовних вимог Маріупольської міської ради до Спортивного клубу «Азовмаш» про внесення до розділу 2 договору оренди земельної ділянки від 04.06.2003р. № 52 пункту 2.3.1., виклавши його у наступній редакції: “2.3.1 З 01.01.2008року орендна плата за землю (платіж) сплачується орендарем у грошовій формі в розмірі 3% від грошової оцінки земельної ділянки (за рік) на рахунок № 33213815700052 код 13050500, отримувач - Маріупольська міська рада, Донецької області, МФО 834016 код ЕДРПОУ у Жовтневому районі м. Маріуполя.» - відмовити.
Суддя