29000, м. Хмельницький, Майдан Незалежності, 1 тел. 71-81-84, факс 71-81-98
"12" лютого 2009 р.
Справа № 18/10/5042
За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю підприємства "Хвилинка" м. Хмельницький
до Управління комунального майна Хмельницької міської Ради м. Хмельницький
до Управління житлово-комунального господарства Хмельницької міської ради, м. Хмельницький
третьої особи на стороні відповідачів без самостійних вимог на предмет спору виконавчого комітету Хмельницької міської ради, м. Хмельницький
про зобов'язання відповідача внести зміни до договору оренди індивідуального визначеного майна, що належить до комунальної власності від 23.06.2006р. №5288, у зв'язку з істотною зміною обставин та здійснити перерахунок орендної плати
Суддя Саврій В.А.
Представники сторін:
Позивача: Плащева В.М. - директор товариства
Валігура О.О. - за довіреністю від 03.06.08р.
Відповідача 1: Богачова Л.М. - за довіреністю №136 від 13.02.08р.
Відповідача 2 : Бугаєнко Л.В. -за довіреністю №15-10-831 від 06.06.08 р.
Третьої особи : Олійник Г.М. -за довіреністю №02-11-909 від 11.07.2006 р.
Рішення приймається 12.02.2009 року оскільки в судовому засіданні оголошувалась перерва.
Суть спору: Позивач з врахуванням уточнень позовних вимог просить суд зобов'язати відповідача Управління комунального майна Хмельницької міської Ради (орендодавця) та Управління житлово-комунального господарства Хмельницької міської Ради (отримувач коштів) внести зміни до договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності від 23.06.2006 року №5288 у зв'язку з істотною зміною обставин, в такій самій формі, що й договір, що змінюється, замінивши в п.1.1 договору цифру «655,2» на цифру «502,0». Змінити умови п.3.1, щодо формули визначення орендної плати, беручи за основу площу не 655,2 кв.м., а 502,0 кв.м. Відповідно до змінених умов п.п.1.1,3.1 здійснити перерахунок орендної плати та інших грошових умов, які пов'язані з орендною площею починаючи з 01.02.2007 року відповідно до решти умов договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності від 23.06.2006 року №5288 та Методики розрахунку орендної плати, затвердженої рішенням 12 сесії міської Ради №11 від 28.12.1999 року та рішенням 12 сесії міської Ради №6 від 224.06.2003 року. В разі наявності наднормативної суми орендної плати, що надійшла отримувачу коштів, здійснити залік в рахунок наступних платежів орендаря.
Позивач у позовній заяві та повноважні представники в судовому засіданні в обґрунтування вимог вказують на те, що між сторонами 23.06.06р. було укладено договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна , що належить до комунальної власності, площею 655,2 кв.м за адресою: м. Хмельницький, вул. Інститутська, 5 та відповідно визначено розмір орендної плати. Зазначають, що в зв'язку із проведенням реконструкції орендованого приміщення, яка здійснена за згодою орендодавця, змінилася площа орендованого приміщення та відповідно 01.02.07р. позивачу було видано технічний паспорт на приміщення, яке орендується по вул. Інститутській,5, в якому площа визначена в розмірі 502 кв.м. Стверджує, що під час виконання даного договору сталася подія, яка істотно змінила обставини, зумовила невигідність подальшого виконання для однієї з сторін взятих на себе обов'язків, а саме площа, яку орендує позивач зменшилась , що повинно потягти за собою зменшення і орендної плати.
Акцентує увагу на тому, що позивач, враховуючи вищенаведені обставини, неодноразово звертався до орендодавця з клопотанням про внесення змін до договору оренди від 23.06.06р. в частині розміру орендованої площі (із 655.2 кв.м на 502 кв.м.) та відповідно орендної плати, однак дані клопотання залишені без задоволення. Звертає увагу, що з 01.02.2007р. переплата орендної плати склала 4616, 27 грн..
Просить суд задоволити позов, посилаючись на положення ст.ст. 188 Господарського кодексу України, ст. 652 Цивільного кодексу України, ст.21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".
Відповідач 1 у відзиві на позов просить позовні вимоги залишити без задоволення, при цьому вказує, що на виконання рішень виконавчого комітету Хмельницької міської ради від 13.10.2005 року №713 (із змінами, внесеними рішенням від 27.04.2006 року №302) 23 червня 2006 року між управлінням комунального майна Хмельницької міської ради (Орендодавцем), товариством з обмеженою відповідальністю "Хвилинка" (Орендарем), управлінням житлово-комунального господарства Хмельницької міської ради (Отримувачем коштів) було укладено договір оренди частини приміщення в будівлі будинку побуту по вул. Інститутській, 5 площею 655,2м2 з врахуванням приміщень загального користування під хімчистку одягу та прання білизни. Даний договір укладено з 23.06.2006 року по 13.10.2010 року та посвідчено нотаріально.
Вважає, що укладаючи даний договір, сторони досягли істотних умов шляхом підписання та виконання умов даного договору. Однією з істотних умов при підписанні договору були предмет оренди (орендована площа 655,2м2) та орендна плата. Для подання заяви на включення об'єкта до переліку, який підлягає приватизації, товариство з обмеженою відповідальністю підприємство "Хвилинка" замовило в бюро технічної інвентаризації та отримало технічний паспорт на частину приміщення площею 502,0м2.
Щодо неодноразових звернень товариства з обмеженою відповідальністю "Хвилинка" відповідач зазначив, що декілька з них (від 24.01.2007 №12-430-02-08, від 16.03.2007 №12-1698-02-08) стосувалися питання щодо включення приміщення до переліку об'єктів, які підлягають приватизації шляхом викупу. На заяву від 20.02.2007 року №12-1156-02-08 була надана відповідь, що підняте питання щодо зміни площі орендованого приміщення не може бути вирішено, у зв'язку з існуючою на 06.04.2007 року заборгованістю.
Відповідач повідомив, що відповідно до рішення дванадцятої сесії Хмельницької міської ради від 28.12.99 року №11 "Про впорядкування орендних відносин" виконавчий комітет уповноважений здійснювати управління об'єктами права комунальної власності, тому, на підставі звернення товариства з обмеженою відповідальністю підприємства "Хвилинка", управлінням комунального майна 10.05.2007 року на розгляд виконавчого комітету була винесена пропозиція щодо зміни орендної площі з 655,2 м2 на 502,0 м2. Пропозиція щодо внесення змін в пункт 2.6 рішення виконавчого комітету від 13.10.2005 року №713 була знята з проекту рішення "Про внесення змін до рішень виконавчого комітету", про що 18.05.2007 року №12-2573-02-08 товариству з обмеженою відповідальністю підприємству "Хвилинка" була надана відповідь.
Звертає увагу, що ст. 652 Цивільного кодексу не може бути застосовано, так як зміна площі не відноситься до тих обставин, які в ній зазначені.
Відповідач 2 - управління житлово-комунального господарства Хмельницької міської ради у відзиві на позов від 08.01.2009р. зазначає, що відповідно до рішення виконавчого комітету Хмельницької міської ради №734 від 10.10.2006р. було змінено балансоутримувача будівлі по вул. Інститутській, 5 - на міське комунальне підприємство по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності, яке стало і отримувачем коштів, тому вважає , що з 01.12.2006р. управління ЖКГ не є стороною у договорі.
Виконавчий комітет Хмельницької міської ради проти позову заперечує і вважає, що начальник комунального майна згідно закону не наділений повноваженнями надавати дозволи на влаштування окремих входів в комунальному майні, зданому в оренду.
Також у відповідності до рішення виконавчого комітету від 27.08.03р.№ 733 «Про затвердження типової форми договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності» передбачено, що орендар має право за погодженням управління комунального майна вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію, технічне переобладнання, а не отримувати дозвіл на влаштування окремого входу.
Відповідно до укладеного договору орендар вправі проводити поліпшення орендованого майна відповідно до п.7.4 договору від 23 червня 2006 року. Але облаштування окремого виходу відповідно до ст.778 ЦК України не відноситься до поліпшення орендованого майна.
На підставі вище викладеного, виконавчий комітет Хмельницької міської ради вважає, що позовні вимоги не підлягають задоволенню.
Розглянувши матеріали справи, суд встановив наступне:
Рішенням виконкому Хмельницької міської ради від 13.10.2005р. №713 ( із змінами внесеними рішенням від 27.04.2006р. №302 ) дозволено управлінню комунального майна передати в оренду ТзОВ підприємству "Хвилинка" частину приміщення в будівлі побуту по вул. Інститутській, 5 площею 655,2 м.кв. під хімчистку одягу та прання білизни строком на п'ять років.
Між управлінням комунального майна Хмельницької міської Ради м. Хмельницький (орендодавець), товариством з обмеженою відповідальністю "Хвилинка" м. Хмельницький (орендар) та управлінням житлово-комунального господарства Хмельницької міської Ради ( отримувач коштів) на підставі рішень міськвиконкому від 09.10.03.р. № 875, від 23.06.2006р. № 713, від 27.04.2006р. №302 був укладений договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого майна), що належить до комунальної власності, строком дії до 13.10.2010р., який посвідчено нотаріально за номером № 5288.
Відповідно до п.1.1 договору позивач передає, а товариство з обмеженою відповідальністю "Хвилинка" приймає в строкове платне користування окреме індивідуально визначене майно - нежитлове приміщення під хімчистку одягу та прання білизни, площею 655,2 кв.м, розміщене за адресою:м. Хмельницький, вул. Інститутська, 5, вартість якого встановлена за результатами проведення незалежної оцінки (експертним шляхом) і становить відповідно до Звіту про оцінку майна 1 кв.м - 1062,5 грн. станом на 31.12.05р.
Положеннями п.3 договору визначено порядок нарахування та сплати орендної плати. Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць. Розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни цін і тарифів, в інших випадках, передбачених чинним законодавством. ( п.п.3.2., 3.4).На орендаря покладено обов'язок сплачувати в повному обсязі орендну плату щомісяця до 15 числа місяця , наступного за звітним.
Згідно п.п.6.1.,6.3 орендар має право використовувати орендоване майно відповідно до його призначення та умов договору, за погодженням орендодавця вносити зміни до складу орендованого майна , проводити його реконструкцію, технічне переобладнання.
Умови договору зберігають силу протягом всього терміну договору, в тому числі у випадках, коли після його укладення законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря, а в частині зобов'язань орендаря щодо орендної плати - до виконання зобов'язань. Зміни і доповнення або розірвання цього договору допускається за умов, визначених договором ( п.п.10.1,10.2).
Відповідно до акту прийому-передачі від 01.03.2006р. позивач прийняв в користування приміщення загальною площею 655,2 кв.м.
ТзОВ "Хвилинка" звернулось до міського голови м. Хмельницького із заявою від 15.06.06р. № 31 про надання дозволу на обладнання окремого виходу для товариства з обмеженою відповідальністю "Хвилинка", що знаходиться у цокольному поверсі будівлі будинку побуту за адресою: м. Хмельницький вул. Інститутська,5 і загальною площею 655,2 кв. м для зручності надання побутових послуг населенню по хімчистці одягу, килимів та пранню білизни. Аналогічні заяви були направлені начальнику управління комунального майна м. Хмельницького ( від 07.12.2006р.) , директору міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності (від 07.12.2006р.). Головним архітектором м. Хмельницького погоджено робочий проект на влаштування окремого входу в приміщення будинку побуту по вул. Інститутській, 5 , який наданий ТОВ "Хвилинка". Даний проект підписано та скріплено печатками управлінням комунального майна Хмельницької міської ради та балансоутримувачем - міським комунальним підприємством по утриманню нежитлових приміщень.
Листом Управління архітектури та містобудування виконавчого комітету Хмельницької міської ради від 13.07.06р. було повідомлено позивача, що на влаштування скритого виходу у цокольному поверсі будинку побуту по вул. Інститутській,5 необхідно подати пакет документів, що і було зроблено позивачем.
Хмельницьке бюро технічної інвентаризації 01.02.07р. видало товариству з обмеженою відповідальністю "Хвилинка" м. Хмельницький технічний паспорт на приміщення, по вул. Інститутській,5, загальною площею 502 кв.м..
Рішенням 14 сесії Хмельницької міської Ради №27 від 07.11.2007р. "Про затвердження переліку об'єктів міської комунальної власності , що підлягають приватизації шляхом викупу" приміщення по вул. Інститутській,5 загальною площею 502 кв.м. включено до об'єктів приватизації із зазначенням покупця-ТзОВ підприємство "Хвилинка".
ТзОВ "Хвилинка" листом від 01.09.08р. №11 надіслав відповідачу пропозицію про внесення змін до договору від 23.06.06р. оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого майна) щодо площі орендованого майна та відповідно приведення у відповідність орендної плати, з посиланням на те, що згідно технічного паспорту на приміщення від 01.02.2007р. площа приміщення становить 502 кв.м., а згідно договору оренди -655,2 кв.м.
Крім цього, позивачем направлено заяви міському голові (№1 від 20.02.2007р., №11 від 24.04.2007р., №17 від 28.08.2007р.), начальнику управління комунального майна ( №8 від 29.03.2007р. №11 ) про внесення змін в п.2.6 рішення виконавчого комітету від 13.10.2005р. №713 "Про розірвання догоовру оренди та передачу в оренду частини приміщень в будівлі Будинку побуту по вул. Інститутській , 5 , замінивши слова "площею 655,2 кв.м" на слова "площею502 кв.м." , оскільки в результаті облаштування в нежитловому приміщенні будинку побуту товариством з обмеженою відповідальністю підприємством "Хвилинка" окремого виходу за адресою: м. Хмельницький , вул. Інститутська, 5 змінилася площа орендованого майна з 655,2 кв.м. на 502 кв.м., що підтверджується технічним паспортом на приміщення.
Управління комунального майна Хмельницької міської Ради залишило пропозицію позивача від 01.09.2008р. без відповіді.
Позивач звернувся до суду з позовом про внесення змін до договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності №5288 від 23.06.2006р., у зв'язку з істотною зміною обставин в такій самій формі що і договір, що змінюється, замінивши в п.1.1 договору цифру "655,2" на цифру "502,0" та змінити умови п.3.1. щодо розміру орендної плати з 1483,70 грн. (без ПДВ) на 1246,58 грн. (без ПДВ) беручи за основу площу орендної плати не 655,2 кв.м, а 502,0 кв.м та здійснити перерахунок орендної плати, починаючи з 01.02.07р. відповідно до Методики розрахунку орендної плати.
Заслухавши повноважних представників сторін, дослідивши надані докази з'ясувавши обставини справи, судом враховується наступне.
Відповідно до ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Положеннями ст.188 Господарського кодексу України встановлено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
Позивач на підставі ст. 652 ЦК України, у зв'язку з істотною зміною обставин, просить внести зміни до договору оренду щодо площі орендованого майна та орендної плати, враховуючи зменшення орендованої площі через облаштуванням окремого входу.
Згідно ст. 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.
Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
Зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.
Як вбачається з матеріалів справи позивачем, в порушення вимог ст.33 ГПК України не надано суду належних та допустимих доказів, які б підтверджували істотність зміни обставин щодо зміни договору, одночасної наявності обставин, передбачених п.п.2,3 ст. 652 ЦК України.
При цьому, сторони у договорі оренди від 23.06.2006р. передбачили, що умови договору зберігають силу протягом всього терміну договору, в тому числі у випадках, коли після його укладення законодавством встановлено правила , що погіршують становище орендаря, а в частині зобов'язань орендаря щодо орендної плати - до виконання зобов'язань. Зміни і доповнення або розірвання цього договору допускається за умов , визначених договором ( п.п.10.1.10.2).
Зменшення розміру площі орендованого майна у зв'язку із облаштуванням окремого входу не підпадає під вимоги ст. 652 ЦК України.
Крім цього, судом враховується, що відповідно до п. 3 ст.773 ЦК України , п.6.3 договору оренди орендар вправі вносити зміни до складу орендованого майна проводити реконструкцію, технічне переобладнання за погодженням орендодавця. Як свідчать матеріали справи, орендодавець надав лише згоду орендарю на облаштування окремого входу, а не реконструкцію , однак позивач провів відгородження орендованого приміщення , що потягло зменшення орендованої площі.
Судом зважається на те, що договір оренди від 23.06.2006р. укладався на підставі рішень міськвиконкому від 13.10.2005р. № 713, від 27.04.2006р. №302 , якими вирішено надати в оренду позивачу 655, 2 кв.м., зміни в дані рішення не вносились. При прийнятті в користування приміщення у позивача не було претензій щодо площі орендованого приміщення.
Судом враховуються положення ст. 653 ЦК України відповідно до яких у разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили. Згідно п. 5 ст.188 ГК України якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.
З приводу вимоги позивача про здійснення перерахунку орендної плати (внаслідок зміни площі з 655,2 кв.м на 502 кв.м - згідно технічного паспорту на приміщення від 01.02.07р.) з 01.02.07р., то згідно п.4 ст. 653 Цивільного кодексу України сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов'язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором або законом. Крім того, у відповідності до п.4 ст. 762 Цивільного кодексу України наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.
З огляду на вищенаведені норми та обставини справи, у задоволенні позовних вимог необхідно відмовити.
При цьому враховується, що згідно ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Враховуючи викладене, суд, прийшов до висновку, що в позові слід відмовити.
Відповідно до ст. 49 ГПК України судові витрати покладаються на позивача.
Керуючись ст.ст. 44, 49, 75, 82, 83, 84, 85 Господарського процесуального кодексу України, -
В позові товариства з обмеженою відповідальністю підприємства "Хвилинка" м. Хмельницький до Управління комунального майна Хмельницької міської Ради м. Хмельницький, Управління житлово-комунального господарства Хмельницької міської ради, м. Хмельницький третьої особи на стороні відповідачів без самостійних вимог на предмет спору виконавчого комітету Хмельницької міської ради, м. Хмельницький про зобов'язання відповідача Управління комунального майна Хмельницької міської Ради (орендодавця) та Управління житлово-комунального господарства Хмельницької міської Ради (отримувач коштів) внести зміни до договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності від 23.06.2006 року №5288 у зв'язку з істотною зміною обставин, в такій самій формі, що й договір, що змінюється, замінивши в п.1.1 договору цифру «655,2» на цифру «502,0». Змінити умови п.3.1, щодо формули визначення орендної плати, беручи за основу площу не 655,2 кв.м., а 502,0 кв.м. Відповідно до змінених умов п.п.1.1,3.1 здійснити перерахунок орендної плати та інших грошових умов, які пов'язані з орендною площею починаючи з 01.02.2007 року відповідно до решти умов договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності від 23.06.2006 року №5288 та Методики розрахунку орендної плати, затвердженої рішенням 12 сесії міської Ради №11 від 28.12.1999 року та рішенням 12 сесії міської Ради №6 від 224.06.2003 року та в разі наявності наднормативної суми орендної плати, що надійшла отримувачу коштів, здійснити залік в рахунок наступних платежів орендаря відмовити.
Суддя
Віддруковано 5 примірників:
1-й - в справу
2-й позивачу
3-й,4-й відповідачам
5-й третій особі
Рішення оформлено та підписано 16.02.2009 року