27 березня 2013 року Справа № 925/173/13-г
Господарський суд Черкаської області в складі головуючого судді Потапенко В.В., при секретарі судового засідання Заболотній Л.А., за участю представників сторін:
від позивача - Костенко В.В. - за довіреністю;
від відповідача - Іванов О.В. - за довіреністю;
розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Черкаси справу
за позовом публічного акціонерного товариства „Укрнафта"
до Чигиринської районної державної адміністрації
про внесення змін до договору оренди, -
Заявлено позов про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 23.05.2005 року, укладеного між Чигиринською районною державною адміністрацією та публічним акціонерним товариством «Укрнафта», зареєстрованого у Районному Відділі «УДЗК» від 23 травня 2005 року за № 04.05.798.00001, шляхом викладення пункту 7 в наступній редакції: « 7. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 3 (трьох) відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 2 585,62 грн. (дві тисячі п'ятсот вісімдесят п'ять гривень 62 коп.) на рік».
У судовому засіданні представник позивача позов підтримав повністю, дотримувався позиції, викладеної в позовній заяві.
Представник відповідача проти задоволення позову не заперечував.
Заслухавши доводи та пояснення представників сторін, дослідивши наявні в справі матеріали, суд виходить з наступного:
23 травня 2005 року між Чигиринською районною державною адміністрацією (далі - Орендодавець) та відкритим акціонерним товариством «Укрнафта» (далі - Орендар) було укладено договір оренди землі (далі - Договір), за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі роздрібної торгівлі та комерційних послуг (автозаправочна станція), яка знаходиться на території Трушівської сільської ради за межами населенного пункту на віддалі близько 100 м. від розвилки автошляху Трушівці-Боровиця.
Згідно п. 2, п. 3 та п. 4 Договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,2710 га., у тому числі забудована - 0,2710 га. Рельєф рівний. На земельній ділянці знаходяться об»єкти нерухомого майна - автозаправочна станція, а також інші об»єкти інфраструктури інженерні мережі - ЛЕП. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 66 399,00 грн.
Договір укладено на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк.
Зазначений договір був посвідчений приватним нотаріусом Чигиринського районного нотаріального округу Кашицькою О.Г., зареєстрований в реєстрі за № 1194 та належним чином зареєстрований у Районному Відділі «УДЗК» про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 23 травня 2005 року за № 04.05.798 00001.
Відповідно до п. 7 Договору орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі - у грошовій формі у розмірі 1,5 % від грошової оцінки, що складає 1 000,00 грн. в рік.
Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.
Розмір орендної плати згідно п. 11 Договору переглядається один раз у рік у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджується документами; в інших випадках, передбачених законом.
Зміна умов Договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору, спір розв»язується у судовому порядку (п. 32 Договору).
На момент укладання Договору діяв Закон України «Про плату за землю» відповідно до якого ставка земельного податку за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких проведено, встановлювалась в розмірі 1 % від нормативної грошової оцінки і не могла перевищувати 10 % нормативної грошової оцінки (ст. 21 Закону України «Про оренду землі» в редакції, яка діяла на момент укладання сторонами Договору). Отже, положення Договору в повній мірі відповідали умовам чинного на той момент законодавства.
03.06.2008 року Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України» № 309-VI було внесено зміни до ст. 21 Закону України «Про оренду землі», згідно з яким річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності не може бути меншою для земель, крім сільськогосподарського призначення, трикратного розміру земельного податку, що встановлюється Законом
України «Про плату за землю» та не може перевищувати грошової оцінки.
Зазначені положення знайшли своє відображення в ст. 274 та 288 Податкового кодексу України який набув чинності 01.01.2011 року (далі - ПК України»). Так, п. 288.5.1 ПК України закріплено, що розмір річної орендної плати встановлений у договорі оренди не може бути меншим для земель, окрім сільськогосподарського призначення, трикратному розміру земельного податку; та не може перевищувати 12 % від нормативної грошової оцінки. Пункт 274.1 ПК України визначає ставку податку за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких проведено, у розмірі 1 відсотка від їх нормативної грошової оцінки.
Таким чином, на законодавчому рівні було змінено мінімальний розмір орендної плати, що збільшився з 1 % до 3 % від нормативної грошової оцінки. При цьому, ставка земельного податку залишилась незмінною та продовжує становити 1 % від нормативної грошової оцінки.
Згідно п. 14.1.136 ст. 14 ПК України орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності - це обов'язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Відповідно до п. 14.1.147. статті 14 ПК України плата за землю є загальнодержавним податком, який справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.
Отже, законодавчо закріплено, що орендна плата є обов'язковим платежем який входить до складу плати за землю, що є загальнодержавним податком.
Державна податкова адміністрація України в листі 14138/7/15-0717 від 20.05.2011 року зазначила, що річна сума платежу, що підлягає перерахуванню до бюджету суб'єктами господарювання, які орендують земельні ділянки державної та комунальної власності, визначається відповідно до умов договору, але з урахуванням вимог пп. 288.5.1 п. 288.5 ст. 288 Податкового кодексу України.
Зважаючи на вищезазначене, та з метою недопущення порушення норм законодавства та права Орендодавця на отримання пропорційно зміненого розміру орендної плати, ПАТ «Укрнафта» з власної ініціативи почало сплачувати новий мінімальний розмір з орендної плати на рівні 3 % замість передбачених Договором 1,5 % від нормативної грошової оцінки. Зазначене підтверджується копіями податкових декларацій за 2011-2012 роки.
Тобто, позивач, на виконання вимог ПК України, сплачує орендну плату в розмірі 2 585,62 гри. на рік, що складає 3 % від проіндексованої нормативної грошової оцінки, замість 1 000,00 грн. на рік, що складає 1,5 % від нормативної грошової оцінки визначеної в Договорі.
Позивачем на адресу відповідача було надіслано лист № 11-12/01 від 11.12.2012 року з додатковою угодою про внесення змін до договору оренди землі в частині встановлення фактично сплачуваного розміру орендної плати.
Розглянувши вищезазначений лист з проектом додаткової угоди Чигиринська районна державна адміністрація відмовила у внесенні змін до Договору, а тому положення Договору, на думку позивача, залишились незмінними та такими, що не відповідають ані законодавчим нововведенням, ані фактично сплачуваному розміру орендної плати, а тому потребують змін.
Відповідно до ст. 1 Закону України "Про оренду землі" від 06.10.1998 року № 161-XIV в редакції Закону України від 02.10.2003 року № 1211-IV орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата (абз. 3 ч. 1 ст. 15 Закону України "Про оренду землі").
Згідно із статтею 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.
Частинами 4 та 5 ст. 21 Закону України "Про оренду землі" (в редакції на час виникнення спірних правовідносин) встановлено, що річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не може бути меншою трикратного розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю", та не може перевищувати 12 відсотків їх нормативної грошової оцінки.
Відповідно до п. 288.5 ст. 288 ПК України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу:
- не може бути меншою: для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом (абз. 3 п.п. 288.5.1 п. 288.5 ст. 288 ПК України);
- не може перевищувати: для інших земельних ділянок, наданих в оренду, - 12 відсотків нормативної грошової оцінки (п.п. "в" п.п. 288.5.2 п. 288.5 ст. 288 ПК України).
Відповідно до статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Ст. 30 Закону України "Про оренду землі", в редакції Закону України від 02.10.2003 року № 1211-IV, визначено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення такої згоди спір вирішується в судовому порядку.
Отже, чинним законодавством передбачено можливість зміни умов договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом.
Згідно з пунктом 11 Договору розмір орендної плати переглядається один раз у рік у разі:
- зміни умов господарювання, передбачених договором;
- зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції;
- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджується документами;
- в інших випадках, передбачених законом.
Оскільки сторонами в договорі оренди передбачено можливість збільшення розміру орендної плати, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.
До такого ж висновку дійшов і Верховний Суд України в постанові від 04.07.2011 року по справі господарського суду Донецької області № 41/81пд.
Отже, відбулася зміна у законодавстві, а саме було спочатку викладено ч. 4, 5 ст. 21 Закону України "Про оренду землі" у редакції Закону України від 03.06.2008 року № 309-VI, а з 01.01.2011 року набрав чинності Податковий кодекс України, яким було змінено розмір орендної плати в порівнянні з законодавством, яке існувало на момент укладення договору від 23.05.2005 року.
Порядок внесення змін до господарських договорів закріплений ст. 188 ГК України, де зазначено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
На обов'язковість додержання відповідної процедури внесення змін до договорів оренди землі вказує Пленум Вищого господарського суду України у Постанові № 6 від 17 травня 2011 року «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин», де зазначено, що оскільки відповідно до частини першої статті 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускається, внесення змін до договору оренди землі у разі зміни ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів уповноваженим органом повинно здійснюватися з дотриманням порядку, визначеного цією статтею Господарського кодексу України.
Статтею 654 Цивільного кодексу України передбачено, що зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.
Пунктом 32 Договору сторони погодили, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується в судовому порядку. Зазначене в повній мірі відповідає положенням ст. 30 Закону України «Про оренду землі».
Тобто, з вищезазначеного вбачається, що умови Договору можуть бути змінені виключно за згодою сторін яка оформлюється у вигляді додаткової угоди шляхом додержання процедури встановленої ст. 188 ГК України.
Пунктом 4 ст. 188 ГК України передбачено, що у разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
Враховуючи той факт, що відповідач приймав орендну плату в значно збільшеному розмірі, позивач направляв відповідачу лист № 11-12/01 від 11.12.2012 року з додатковою угодою про внесення змін до договору оренди землі в частині встановлення фактично сплачуваного розміру орендної плати.
Отже, вимоги позивача є обгрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.
На підставі ст. 49 ГПК України з відповідача на користь позивача підлягають стягненню понесені останнім судові витрати, а саме сплачений позивачем судовий збір в сумі 1 147,00 грн.
Враховуючи викладене, керуючись ст. 49, ст.ст. 82-85 ГПК України, суд, -
1. Позов задовольнити повністю.
2. Внести зміни до договору оренди земельної ділянки від 23.05.2005 року, укладеного між Чигиринською районною державною адміністрацією та Публічним акціонерним товариством «Укрнафта», зареєстрованого у Районному Відділі «УДЗК» від 23 травня 2005 року за № 04.05.798.00001, виклавши пункт 7 в наступній редакції: « 7. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 3 (трьох) відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 2 585,62 грн. (дві тисячі п'ятсот вісімдесят п'ять гривень 62 коп.) на рік».
3. Стягнути з Чигиринської районної державної адміністрації (20901, м. Чигирин, вул. Б. Хмельницького, 26, код ЄДРПОУ 228809104) на користь публічного акціонерного товариства „Укрнафта" (04053, м. Київ, пров. Несторівський, 3-5, код ЄДРПОУ 00135390) - 1 147,00 грн. судового збору.
Рішення може бути оскаржене до Київського апеляційного господарського суду.
СУДДЯ В.В. Потапенко
Повне судове рішення складено 16.05.2013 р.
Суддя В.В. Потапенко