р.
Справа №
За позовом
до
про
Представники:
У листопаді 2008 р. Позивач звернувся до господарського суду Дніпропетровської області з позовом про визнання недійсним договору оренди ( найму ) приміщень № 09/07 від 10.09.2007 р., укладеного між сторонами, а також просить провести двосторонню реституцію за недійним договором оренди та стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю Українсько-американське підприємство з іноземними інвестиціями "Кепітал інвестментс груп" на користь ТОВ Ріелтерська компанія "Дом" відшкодування в сумі 461 416 грн. 46 коп.
Ухвалою господарського суду Дніпропетровської області від 24.11.2008 р. суддя Єременко А. В. порушила за вказаною позовною заявою провадження у справі № 31/128-08.
Ухвалою Голови господарського суду Дніпропетровської області від 26.12.2008 р. в задоволенні заяви про відвід судді Єременко А. В. відмовлено, заяву судді Єременко А. В. про самовідвід задоволено. Справу № 31/128-08 передано для розгляду судді Кощеєву І. М.
Підстави з якими Позивач пов'язує свої позовні вимоги -ТОВ Ріелтерська компанія "Дом" не володіло та й не мало змоги володіти нерухомим майном, яке було предметом оспорюваного правочину, що позбавляло його права на передання майна в найм ( оренду ), яке на цей час належало особам, яким були передані майнові права, зокрема, право володіння та право користування нерухомим майном, яке виникло на підставі раніше укладених договорів найму ( оренди ) нерухомого майна. Так, на момент укладення спірного договору діяли інші договори оренди нежитлових приміщень : № 91 від 10.07.2002 р., який був укладений між Орендодавцем - ТОВ РК «Дом»та Орендарем - АКІБ «Укрсиббанк», за яким останній одержав у користування частину об'єкту оренди переданого Відповідачеві; № 123 від 01.01.2007 р., який був укладений між Орендодавцем - ТОВ Ріелтерська компанія «Дом»та Орендарем - ТОВ «Аптека №194», за яким Орендар одержав у володіння та тимчасове користування іншу частину вказаного нерухомого майна. Тобто, на час підписання Договору оренди ( найму ) приміщень № 09/07 від 10.09.2007 р. У зв'язку з цим, Позивач не передавав та й не міг передавати Відповідачу спірне нерухоме майно, яке вибуло з його володіння з підстав встановлених законом та знаходилося у орендарів, які фактично тримали та й тримають це нерухоме майно у себе.
Наведене, за думкою Позивача призвело до недійсності вказаного правочину, який підлягає визнанню недійсним на підставі ст. 215 ЦК України, як такий, що не відповідає вимогам ст. 761 ЦК України.
У зв'язку з тим, що договір оренди ( найму ) № 09/07 від 10.09.2007 р., визнається судом недійсним до цього правочину, за твердженням Позивача повинні бути засновані юридичні наслідки, які пов'язані з його недійсністю та полягають в поверненні сторін до початкового стану. Оскільки, одержане Відповідачем полягає у користуванні майном, яке було предметом недійсного договору, Відповідач має відшкодувати вартість того, що одержано, але за цінами, які існують на момент такого відшкодування. Таким чином, Відповідач повинен відшкодувати Позивачу вартість (ціну) оплатного користування нежитловими приміщеннями площею - 427,3 кв. м., що знаходяться за адресою: м. Дніпропетровськ, просп. Гагаріна, 82 за період з 10.09.2007 р. по 10.09.2008 р. за вирахуванням фактично сплаченої Відповідачем суми орендної плати.
В додатку до позову, Позивач вказує на те, що законодавством України, яке регулює орендні правовідносини, не встановлені спеціальні правові наслідки недійсності договорів оренди, тому застосовуються правові наслідки недійсності угоди, які визначені ч. 1 ст. 216 ЦК України. У якості визначення розміру плати користування майном на момент відшкодування Позивач зазначив договір оренди нежилих приміщень № 91 від 10.07.2002 р., додаткову угоди № б/н від 24.11.2003 р. до договору оренди № 91 від 10.07.2002 р. та додаткову угоду № б/н від 15.08.2005 р. до договору оренди № 91 від 10.07.2002 р., які були укладені між Позивачем та АКІБ «Укрсиббанк».
Відповідач проти задоволення позовних вимог Позивача заперечує, зазначаючи у відзиві на позов на їх безпідставність, оскільки зміст правочину укладеного між Позивачем та Відповідачем не суперечить ЦК України, іншим актам цивільного законодавства та моральним засадам суспільства. На підтвердження реального настання правових наслідків за спірним договором оренди та на виконання ст. 795 ЦК України, сторонами було складено Акт приймання-передачі нерухомого майна в оренду. Скориставшись своїм правом наданим умовами Договору оренди ТОВ «Українсько-Американське підприємство з іноземними інвестиціями «Кепітал Інвестментс Груп»надало орендоване нежитлове приміщення, у піднайм ( суборенду ) наступним особам: АКІБ «УкрСіббанк»; ЗАТ КБ «Приватбанк»; ЗАТ «Аптеки Запоріжжя».
Відповідач також зазначає на тому, що під час укладення Договору оренди Орендодавець - ТОВ РК «Дом», попередив Орендаря - ТОВ «УАП з II «Кепітал Інвестментс Груп»про те, що нерухоме майно, що передається за договором оренди, нікому іншому не відчужене, не заставлене, в спору та під забороною не перебуває, прав щодо нього у третіх осіб як в межах, так і поза межами України немає, як внесок до статутного фонду юридичних осіб не передане ( п. 2.2. Договору оренди ). Протягом усього часу дії Договору оренди з вересня 2007 р. по серпень 2008 р. та отримання протягом цього строку орендної плати від Відповідача, Позивач жодним чином не звертався до Відповідача або до інших установ з питань недійсності Договору оренди.
Відповідач вказує на те, що 08.08.2008 р. між Позивачем та Відповідачем за взаємною згодою було укладено Додаткову угоду № 1 до Договору № 09/07 від 10.09.2007 р., згідно якої Сторони за згодою достроково розірвали Договір оренди № 09/07 від 10.09.2007 р., на виконання якої Орендар - ТОВ «Українсько-Американське підприємство з іноземними інвестиціями «Кепітал Інвестментс Груп»повернув, а Орендодавець - ТОВ Ріелтерська компанія «Дом»прийняв орендоване нерухоме майно.
В поясненнях до відзиву, Відповідач просить суд припинити провадження у справі № 10/11-09 (31/128-08) в зв'язку з відсутністю предмету спору, оскільки Договір оренди (найму) № 09/07 від 10.09.2007 р. припинив своє існування в момент укладення сторонами угоди про розірвання договору та підписання акту повернення нерухомого майна, а між сторонами в свою чергу не залишилося неврегульованих питань щодо предмету спору. ТОВ «Українсько- американське підприємство з іноземними інвестиціями «Кепітал Інвестментс Груп»повністю виконано умови Договору оренди щодо сплати орендної плати, встановленої умовами договору, за користування орендованим майном, а також повернуто орендоване майно Орендодавцю.
Представники залучених судом до участі в справі в якості третіх осіб на стороні Позивача, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору ( АКІБ «Укрсиббанк»та ТОВ «Аптека № 194») у судове засідання не з'явилися, витребувані судом документи не надали.
Господарський суд розглядає справу за наявними в ній документами.
В судовому засіданні за згодою представників сторін було оголошено судом вступну та резолютивну частини судового рішення.
Вислухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, суд, -
Відповідно до Реєстраційного посвідчення на об'єкти нерухомого майна, які належать юридичним особам від 30.10.2001 р., складеного Дніпропетровським бюро технічної інвентаризації - у житловому будинку літ А-5 на 1-му поверсі приміщення V, у підвалі приміщення II, III -аптека, які розташовані за адресою : м. Дніпропетровськ, просп. Гагаріна, 82 -зареєстровано за ТОВ Ріелтерська компанія «Дом»на праві колективної власності.
10.07.2002 р. між ТОВ Ріелтерська компанія «Дом»( Орендодавець ) та Акціонерним комерційним інноваційним банком «Укрсиббанк»( Орендар ) укладений Договір оренди нежилих приміщень № 91, за яким Орендар одержав у володіння та тимчасове користування частину нерухомого майна, яка складалася із : нежитлового приміщення V поз. 11-5-17, 19 та частини нежитлового приміщення V поз. 2, загальною площею 74 кв. м., що знаходяться в житловому будинку літ. А-5 за адресою : м. Дніпропетровськ, просп. Гагаріна, 82.
Відповідно до Акту № 91 від 15.08.2002 р., орендоване приміщення було передане Орендодавцем Орендарю.
Додатковою угодою № б/н від 24.11.2003 р. до Договору оренди нежилих приміщень № 91 від 10.07.2002 р. строк дії цієї угоди був встановлений з 15.08.2002 р. до 31.08.2008 р.
01.01.2007 р. між ТОВ Ріелтерська компанія «Дом»( Орендодавець ) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Аптека №194»( Орендар ) укладений Договір оренди ( найму ) приміщень № 123, за яким Орендар одержав у володіння та тимчасове користування іншу частину вказаного нерухомого майна, яке складалося із : нежитлових приміщень, загальною площею - 268 кв. м., що знаходяться в житловому будинку літ. А-5 за адресою : м. Дніпропетровськ, просп. Гагаріна, 82.
Строк оренди, відповідно до п. 1.3 договору встановлювався з 01.01.2007 р. до 15.04.2007 р.
Відповідно до Акту № 1 від 01.01.2007 р., орендоване приміщення було передане Орендодавцем Орендарю.
Додатковою угодою № 2 від 01.07.2007 р. до Договору оренди нежилих приміщень № 123 від 01.01.2007 р. строк дії цієї угоди був встановлений до 31.12.2007 р.
10.09.2007 р. між ТОВ Ріелтерською компанією «Дом»( Орендодавець ) та ТОВ «Українсько-американське підприємство з іноземними інвестиціями "Кепітал інвестментс груп" ( Орендар ) укладений Договір оренди ( найму ) приміщень № 09/07, за яким Орендарю мало надаватися у тимчасове користування нерухоме майно - індивідуально-визначене нерухоме майно, а саме : у житловому будинку літ А-5 на 1-му поверсі нежитлового приміщення V поз. 1-19; у підвалі нежитлові приміщення II поз. 2,3; нежитлові приміщення III поз. 1-6, загальною площею 427,3 кв. м.; 3-ганків, 2-ох приямків, вітрини, які розташовані за адресою : м. Дніпропетровськ, просп. Гагаріна, 82.
Відповідно до п. 2.2. Договору оренди, Орендодавець попередив Орендаря про те, що прихованих недоліків об'єкту оренди не має та свідчить, що до цього часу згадане нерухоме майно нікому іншому не відчужене, не заставлене, в спору та під забороною не перебуває, прав щодо нього у третіх осіб як в межах, так і поза межами України немає, як внесок до статутного фонду юридичних осіб не передане.
Відповідно до Акту № 1 прийому-передачі нерухомого майна ( найму ) від 10.09.2007 р., підписаного сторонами -індивідуально-визначене нерухоме майно, а саме : у житловому будинку літ А-5 на 1-му поверсі нежитлового приміщення V поз. 1-19; у підвалі нежитлові приміщення II поз. 2,3; нежитлові приміщення III поз. 1-6, загальною площею 427,3 кв. м.; 3-ганків, 2-ох приямків, вітрини, які розташовані за адресою : м. Дніпропетровськ, просп. Гагаріна, 82 - орендоване приміщення було передане Орендодавцем Орендарю.
Згідно п. 2.7. Договору оренди ( найму ) приміщень № 09/07, Орендар має право передавати у піднайм ( суборенду ) чи інше користування орендовані приміщення без письмової згоди на такі дії Орендодавця.
Скориставшись своїм правом наданим умовами Договору оренди ( найму ) приміщень № 09/07, ТОВ «Українсько-Американське підприємство з іноземними інвестиціями «Кепітал Інвестментс Груп»надало орендоване нежитлове приміщення, розташоване за адресою: м. Дніпропетровськ, проспект Гагаріна, 82 у піднайм ( суборенду ): Договір суборенди від 01.10.2007 р., укладений з АКІБ «УкрСіббанк»( Суборендатор ); Договір суборенди № 8/г82-07 від 01.10.2007 р., укладений з Приватни підприємцем Середа Н.М. ( Суборендатор ); Договір суборенди від 05.10.2007 р. № 6/г82-07, укладений з ЗАТ «Аптеки Запоріжжя»( Суборендатор ).
Додатковою угодою № 1 до Договору № 09/07 від 10.09.2007 р. укладеною 08.08.2008 р. між ТОВ Ріелтерська компанія «Дом»( Орендодавець ) та ТОВ «Українсько-американське підприємство з іноземними інвестиціями "Кепітал інвестментс груп" ( Орендар ), сторони погодили достроково розірвати Договір № 09/07 від 10.09.2007 р. з 08.08.2008 р. Розрахунки сторін за договором провести за станом на 08.08.2008 р. включно.
Згідно Акту повернення нерухомого майна до договору № 09/07 від 10.09.2007 р. № 1 складеного 08.08.2008 р., ТОВ «Українсько-американське підприємство з іноземними інвестиціями «Кепітал Інвестментс Груп»повернуло ТОВ Ріелтерській компанії «Дом», орендоване нерухоме майно - в житловому будинку літ. А-5, на першому поверсі, нежитлові приміщення V, поз. 1-9, у підвалі нежитлові приміщення II поз. 2,3; нежитлові приміщення III поз. 1-6; загальною площею - 427,3 кв. м., 3-х ґанків, 2-ох приямків, вітрини, що знаходяться за адресою: м. Дніпропетровськ, проспект Гагаріна, буд. 82.
Вищезазначеним Актом повернення нерухомого майна № 1 від 08.08.2008 р., сторони підтвердили, що недоліків чи дефектів, які б перешкоджали використанню нерухомого майна за призначенням на момент його огляду Орендодавцем не виявлено, будь-яких претензій щодо якісних характеристик приміщень у Орендодавця немає тому сторони погодилися, що об'єкт оренди повертається йому в належному стані.
Предметом позову, який надійшов до суду 18.11.2008 р. є визнання недійсним Договору оренди (найму) приміщень № 09/07 від 10.09.2007 р. укладеного між ТОВ Ріелтерською компанією «Дом»та ТОВ «Українсько-американське підприємство з іноземними інвестиціями «Кепітал Інвестментс Груп», дія якого припинена з 08.08.2008 р. у зв'язку із його розірванням за згодою сторін, відповідно до Додаткової угоди № 1 до Договору № 09/07 від 10.09.2007 р. укладеної 08.08.2008 р., а орендоване майно повернуте Орендодавцеві 08.08.2008 р., відповідно до Акту повернення нерухомого майна № 1.
Відповідно до постанови Пленума Верховного Суду України N 3 від 28.04.1978 р. «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними», угода може бути визнана недійсною лише з підстав і за наслідками, передбаченими законом. Тому в кожній справі про визнання угоди недійсною суд повинен встановити наявність тих обставин, з якими закон пов'язує визнання угоди недійсною і настання певних юридичних наслідків.
Відповідно до ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною ( сторонами ) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою ст. 203 ЦК України. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Ст. 203 ЦК України передбачає загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину : 1. Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. 2. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. 3. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. 4. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. 5. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. 6. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.
Об'єкт оренди у період дії відповідного договору не може бути об'єктом оренди за іншим договором, укладеним пізніше, оскільки це унеможливлює реалізацію права на користування цим об'єктом і не відповідає вимогам глави 58 Цивільного кодексу України / гл. 25 Цивільного кодексу 1963 р. / ( п.п. 1.4. п. 1 оглядового листа ВАСУ від 20.04.2001 р. N01-8/481 «Про деякі питання практики вирішення спорів про визнання угод недійсними»).
У відповідності до ст. 761 ЦК України право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму.
Таким чином, договір оренди ( найму ) приміщень № 09/07 від 10.09.2007 р., був укладений Позивачем в період, коли йому не належали майнові права щодо передачі цього майна в найм, що позбавило його права укласти правочин без належних на те правових підстав.
Як, зазначалося вище, сторони відповідно до Додаткової угоди № 1 до Договору № 09/07 від 10.09.2007 р. укладеної 08.08.2008 р. -розрівали договір оренди ( найму ) приміщень № 09/07 від 10.09.2007 р.
У п. 3.2. роз'яснення Вищого господарського суду УкраїниN 02-5/111 від 12.03.1999 р. із змінами «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних з визнанням угод недійсними»зазначається, що оскільки домовленість сторін про розірвання угоди не виключає проведення між сторонами розрахунків за зобов'язаннями, що виникли до розірвання угоди, у тому числі застосування заходів майнової відповідальності за невиконання (неналежне виконання) зобов'язань, це не позбавляє сторони права на звернення в подальшому з позовом про визнання такої угоди недійсною.
Згідно ч. 1 ст. 236 ЦК України правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Виняток з цього правила становлять угоди, зі змісту яких випливає, що вони можуть бути припинені лише на майбутнє, оскільки неможливо повернути усе одержане за ними. У такому випадку одночасно з визнанням угоди недійсною господарський суд повинен зазначити у рішенні, що вона припиняється лише на майбутнє. Визнання угоди недійсною як з моменту її укладення, так і лише на майбутнє тягне, залежно від підстав такого визнання, майнові наслідки ( роз»яснення Вищого господарського суду України «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних з визнанням угод недійсними» N 02-5/111 від 12.03.1999 р. ).
Договір оренди ( найму ) приміщень № 09/07 від 10.09.2007 р., може бути визнано недійсним лише на майбутнє, а оскільки оспорюваний договір розірвано за згодою сторін, і він вже не існував на час звернення Позивача з позовом, та між сторонами не існувало будь-яких претензій щодо його виконання ( заборгованість по сплаті орендних платежів відсутня, орендоване майно повернуте Орендодавцю після припинення дії договору), господарський суд вважає позовні вимоги ТОВ Ріелтерська компанія "Дом" пов'язані із визнанням недійсним договору оренди ( найму ) приміщень № 09/07 від 10.09.2007 р. -такими, що не підлягають задоволенню.
Виходячи з наведеного, у суду відсутні і підстави для застосування двосторонньої реституції між сторонами за оспорюваним договором оренди та стягнення з ТОВ Українсько-американське підприємство з іноземними інвестиціями "Кепітал інвестментс груп" на користь ТОВ Ріелтерська компанія "Дом" відшкодування в сумі 461 416 грн. 46 коп., у зв'язку з чим у задоволенні вказаних позовних вимог, суд також відмовляє.
Враховую, що припинення дії договору ( укладення сторонами угоди про розірвання оспорюваного договору ) відбулося до порушення провадження по справі, господарський суд не знаходить підстав для задоволення клопотання Відповідача про припинення провадження у справі № 10/11-09 (31/128-08) в зв'язку з відсутністю предмету спору.
Згідно зазначеного, керуючись ст. ст. 22, 27, 33, 44, 49, 82 - 85 Господарського процесуального кодексу України, суд, -
В задоволенні позовних вимог Позивача -відмовити.
Рішення набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його підписання.
Рішення суду може бути оскаржене протягом десяти днів з дня підписання рішення
шляхом подання апеляційної скарги до Дніпропетровського апеляційного господарського суду.