Дата документу 27.03.2013
Справа № 815/12956/2012
27 березня 2013 року
Мелітопольський міськрайонний суд Запорізької області в складі головуючого - судді Баранова В.І., при секретарі Кривоножко Г.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Мелітополі цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до суб'єкта оціночної діяльності ОСОБА_2, третя особа відділ державної виконавчої служби Мелітопольського міськрайонного управління юстиції Запорізької області, Публічне акціонерне товариство «Банк Форум» про визнання звіту про оцінку майна таким, що не може бути використаним у виконавчому провадженні,
Позивач звернувся до Мелітопольського міськрайонного суду Запорізької області з позовом до відповідача про визнання звіту про оцінку майна, а саме квартири № 33, що розташована за адресою: Запорізька обл., м. Мелітополь, пр-т. ОСОБА_3, 61, відповідно до якого вартість майна складає 162755 грн., що був складений суб'єктом оціночної діяльності ОСОБА_2, таким, що не може бути використано у виконавчому провадженні та скасувати його.
В обґрунтування позову вказує на те, що на примусовому виконанні у відділі ДВС Мелітопольського МРУЮ знаходиться зведене виконавче провадження № 31038040 з примусового виконання виконавчих листів щодо стягнення з ОСОБА_1 грошових коштів. 13 березня 2012 р. державним виконавцем було описано та накладено арешт на майно боржника, а саме квартиру № 33, що розташована за адресою: Запорізька обл., м. Мелітополь, пр-т. ОСОБА_3, 61. 26 березня 2012 року ОСОБА_2, як суб'єкт оціночної діяльності в рамках виконавчого провадження, була залучена до проведення виконавчих дій. 17 квітня 2012 року ОСОБА_2 до відділу ДВС надіслала відповідний звіт про оцінку майна, а саме квартири № 33, що розташована за адресою: Запорізька обл., м. Мелітополь, пр-т. ОСОБА_3, 61, відповідно до якого вартість майна складає 162755 грн. Не погоджуючись із зазначеною ціною, позивачем було направлено до відділу ДВС ММРУЮ заяву щодо призначення рецензії звіту про оцінку майна.
27 серпня 2012 року позивач отримав лист з відділу ДВС, відповідно якого йому повідомили, що 20 серпня 2012 року СПД ОСОБА_4 здійснив в рамках проведення виконавчих дій рецензування оцінки нерухомого майна, а саме квартири № 33, що розташована за адресою: Запорізька обл., м. Мелітополь, пр-т. ОСОБА_3, 61, відповідно до якого вартість майна складає 162755 грн., тобто, рецензія на звіт не призвела до зміни вартісних показників оцінки майна. Позивач вважає, що зазначена оцінка майна та рецензування оцінки не відповідають дійсності, а отже підлягають скасуванню.
Крім того, в акті опису і арешту майна, а саме квартири № 33, що розташована за адресою: Запорізька обл., м. Мелітополь, пр-т. ОСОБА_3, 61, зазначено державним виконавцем ціну квартири 300000 грн. Середня ринкова вартість аналогічного майна в м. Мелітополі дорівнює приблизно 27000-35000 доларів США, що еквівалентно 218000-283500 грн. За таких обставин, вартість майна для реалізації повинна відповідати не тільки міркуванням та припущенням оцінювача, але й дійсній ринковій вартості, а також реальному стану об'єкта оцінки.
Представник позивача в судовому засіданні підтримав позовні вимоги по викладеним доводам та підставам та просив визнати звіт про оцінку майна, а саме квартири № 33, що розташована за адресою: Запорізька обл., м. Мелітополь, пр-т. ОСОБА_3, 61, відповідно до якого вартість майна складає 162755 грн., що був складений суб'єктом оціночної діяльності ОСОБА_2, таким, що не може бути використано у виконавчому провадженні та скасувати його.
Відповідач, що була належним чином повідомленою про місце, дату та час розгляду справи, що підтверджується поштовим повідомлення про отримання повторного виклику до суду /а.с.154/ в судове засідання не з'явилась повторно, про поважні причини своєї неявки суду не повідомила, заяв про відкладення розгляду справи чи про слухання справи за її відсутності від неї не надходило, тому відповідно до ч. 4 ст. 169 ЦПК України, суд вважає можливим розглядати справу за відсутністю відповідача на підставі наявних у справі доказів.
Представник третьої особи - відділу державної виконавчої служби Мелітопольського міськрайонного управління юстиції Запорізької області в судовому засіданні пояснила, що позовні вимоги не підлягають задоволенню, по наступним підставам. Рішенням суду на користь ПАТ «Банк Форум» з ОСОБА_1 була стягнена заборгованість. На виконання до відділу ВДВС надійшли виконавчі листи про стягнення заборгованості, після чого була винесена постанова про відкриття виконавчого провадження. Вказана постанова учасниками виконавчого провадження оскаржена не була. Звіт про оцінку майна відповідає вимогам закону та нормативно-правовим актам. Початкова ціна квартири складає 20 тис. доларів, при призначенні торгів, ціна на квартиру буде збільшуватися. Позивач був повідомлений про час проведення огляду квартири для визначення оцінки майна та про необхідність надання приміщення для огляду. Оцінка майна була проведена тільки зовні. Оцінка майна визначена експертом не на час проведення оцінки відповідачкою, а на теперішній час.
Представник третьої особи - Публічного акціонерного товариства «Банк Форум» в судовому засіданні пояснив, що 29 січня 2008 року між Акціонерним комерційним банком «Банк Форум» та ОСОБА_1 був укладений кредитний договір № 0020/08/07-СL. В якості забезпечення виконання зобов'язання ОСОБА_1 було передано в іпотеку Банку нерухоме майно, а саме: житлове приміщення - квартира № 33 за адресою м. Мелітополь, пр-т. ОСОБА_3, буд. 61. Оскільки ОСОБА_1 свої зобов'язання перед банком не виконував, банк звернувся до суду з позовом про стягнення заборгованості. Рішенням суду з ОСОБА_1 була стягнута заборгованість за кредитним договором у розмірі 33141,65 доларів США, що еквівалентно 264 175,41 грн. Після чого банком було подано на примусове виконання виконавчий лист № 2-П-50/11, виданий Мелітопольським міськрайонним судом 20.12.2011 року до ВДВС Мелітопольського МУЮ Запорізької області. 23.12.2011р. головним державним виконавцем ВДВС Мелітопольського МУЮ Запорізької ОСОБА_5 було відкрито виконавче провадження № 3048182 про стягнення з ОСОБА_1 заборгованості за кредитним договором у розмірі 33141,65 доларів США, що еквівалентно 264 175,41 грн. 23.04.2012р. банком від відділу ДВС було отримано листа щодо результатів оцінки нерухомого майна, в якому було вказано, що надійшов звіт суб'єкта оціночної діяльності господарювання ОСОБА_2, згідно якого вартість арештованого-майна становить 162755 грн.
03.05.2012 року представником банку було подано заперечення на експертну оцінку та запропоновано призначити рецензування оцінки та передати матеріали на оцінку кваліфікованому експерту. 21.05.2012 року банком була отримана від головного державного виконавця Мелітопольського МУЮ Запорізької області Захарчук Н.В. постанова, щодо призначення рецензента ОСОБА_4, а 28.08.2012р. на адресу банка надійшов від головного державного виконавця Мелітопольського МУЮ Запорізької області Захарчук Н.В. лист, щодо результатів рецензування про оцінку майна, в якому вказано, що звіт ОСОБА_2 можливо кваліфікувати як звіт, що в цілому відповідає вимогам нормативно-правових актів оцінки майна та може бути застосовано, який вказаний в оцінці. При цьому вартість оцінки складає - 162755 грн.
Також пояснив, що фахівцями з оцінки ПАТ «Банк Форум», які мають спеціальні професійні знання з питань оцінки рухомого та нерухомого майна був наданий висновок, що ринкова вартість квартира № 33 за адресою м. Мелітополь, пр-т. ОСОБА_3, буд. 61, що перебуває в іпотеці банку, станом на 05.04.2012 року, враховуючи наявний попит, складає 247353 грн., яка значно перевищує ніж оцінка ОСОБА_2
Визначена експертом вартість квартири - 193713, 00 грн. підтверджує неправильність оцінки майна, проведеної відповідачкою.
Вислухавши пояснення представника позивача та представників третіх осіб, дослідивши матеріали справи, суд приходить до наступного.
Відповідно до копій виконавчий листів виданих 09.12.2011р. Мелітопольським міськрайоним судом Запорізької області на підставі рішення суду від 02 серпня 2011 року про стягнення з ОСОБА_1 на користь публічного акціонерного товариства «Банк Форум» заборгованості по кредитному договору № 0020/08/07-CL від 29.01.2008р. в розмірі 239133 грн. - сума основного боргу за кредитом, що еквівалентно 30000 доларів США; 25042,41 грн. сума нарахованих та несплачених процентів за користування кредитними коштами, що еквівалентно 3141,65 доларів США; 18331,04 грн. - пеня за несвоєчасну сплату процентів за користування кредитними коштами, що еквівалентно 2299,69 доларів США; 41527,20 грн. - пеня за несвоєчасне повернення кредиту, що еквівалентно 5209,72 доларів США; 1706,60 грн. - штраф за невиконання зобов'язання про простроченому кредиту з розрахунку 3 %, що еквівалентно 214,10 доларів США, та судові витрати в розмірі 1700 грн. та 120 грн. /а.с.15-17/.
Постановою головного державного виконавця відділу державної виконавчої служби Мелітопольського міськрайонного управління юстиції Запорізької області від 23.12.2011р. було відкрито виконавче провадження за вказаними виконавчими листами /а.с.32/.
При примусовому виконанні виконавчих листів № 2П-50/11 державним виконавцем Захарчук Н.В. було складено акт опису та арешту майна від 13.03.2012р., яким було описано та накладено арешт на квартиру № 33 в будинку № 61 по пр-т. ОСОБА_3 в м. Мелітополі /а.с.10-11/.
Відповідно до ч. 1 ст. 58 Закону України «Про виконавче провадження», визначення вартості майна боржника проводиться державним виконавцем за ринковими цінами, що діють на день визначення вартості майна. Для оцінки за регульованими цінами, оцінки
нерухомого майна, транспортних засобів, повітряних, морських та річкових суден державний виконавець залучає суб'єкта оціночної діяльності - суб'єкта господарювання, який провадить свою діяльність відповідно до Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні".
Постановою головного державного виконавця відділу державної виконавчої служби Мелітопольського міськрайонного управління юстиції Запорізької області від 26.03.2012р. було призначено ОСОБА_2, яка має Кваліфікаційне свідоцтво оцінювача, посвідчення про підвищення кваліфікації оцінювача, видане за № Фонд Державного майна України експертом - суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання у виконавчому провадженні з примусового виконання виконавчого листа № 2-П-50/11 виданого 09.12.2011р. /а.с.12/.
Відповідно до копії звіту про незалежну оцінку майна, складеного оцінщиком ОСОБА_2 станом на 17.04.2012р., вартість об'єкта оцінки трьох кімнатної квартири № 33 по пр-т. ОСОБА_3, буд. 61 в м. Мелітополі Запорізької області становить 162755, 00 грн. /а.с.36-63/.
Листом від 19.04.2012р. № 6764 учасники виконавчого провадження були повідомлені про результати оцінки майна /а.с.13/.
Не погоджуючись з результатами оцінки майна ОСОБА_1 подав до відділу державної виконавчої служби свої заперечення в яких просив призначити рецензування звіту про оцінку майна складеного суб'єктом оціночної діяльності ОСОБА_2, відповідно до ст. 13 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».
Постановою державного виконавця відділу державної виконавчої служби Мелітопольського міськрайонного управління юстиції Запорізької області від 17.05.2012р. було призначено рецензування звіту про оцінку майна від 17.04.2012р., рецензентом призначено ОСОБА_4, сертифікат від 02.10.2009р. № 8953/09 виданий Фондом державного майна України /а.с.62/.
Вирішення питань відповідності звіту про оцінку майна вимогам нормативно - правових актів встановлене п. 67 постанови Кабінету Міністрів України від 10.09.2003р. «Про затвердження національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», рецензія повинна містити висновок про відповідність звіту вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна та про можливість його використання з відповідною метою, у тому числі про достовірність оцінки майна. Звіт класифікується за такими ознаками: звіт повністю відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна; звіт у цілому відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, але має незначні недоліки, що не вплинули на достовірність оцінки; звіт не повною мірою відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна і має значні недоліки, що вплинули на достовірність оцінки, але не може використовуватися з метою, визначною у звіті, після виправлення зазначених недоліків; звіт не відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, є неякісним та (або) непрофесійним і не може бути використаний.
За результатами рецензування від 17 серпня 2012р. вартість об'єкта оцінки трьох кімнатної квартири № 33 по пр-т. ОСОБА_3, буд. 61 в м. Мелітополі Запорізької області становить 162755, 00 грн. Звіт в цілому відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки житлової нерухомості. Звіт може бути застосований з ціллю, яка вказана в цьому звіті /а.с.63/.
Результати рецензування були повідомлені учасникам виконавчого провадження листом від 20.08.2012р. № 13578 /а.с.64/.
Позивачем в обґрунтування своїх вимог про визнання звіту про оцінку майна таким, що не відповідає дійсності зазначено, що оцінка майна була проведена з порушенням норм Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», оскільки реальна вартість арештованого майна є значно вищою, що також було зазначено в акті опису і арешту майна складеного державним виконавцем, де була зазначена ціна квартири 300000 грн.
Відповідно до ст. 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», оцінка майна, майнових прав (далі - оцінка майна) - це процес
визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними в статті 9 цього Закону (далі - нормативно-правові акти з оцінки майна), і є результатом практичної діяльності суб'єкта оціночної діяльності.
Згідно з ч. 1 ст. 12 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в України», звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється печаткою та підписом керівника суб'єкта оціночної діяльності.
Вимоги до змісту звіту про оцінку майна, порядку його оформлення та рецензування встановлюються положеннями (національними стандартами) оцінки майна. Зміст звіту про оцінку майна повинен містити розділи, що розкривають зміст проведених процедур та використаної нормативно-правової бази з оцінки майна (ч.2).
Згідно з ч. 1 ст. 9 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», методичне регулювання оцінки майна здійснюється у відповідних
нормативно-правових актах з оцінки майна: положеннях (національних стандартах) оцінки майна (1440-2003-п, 1442-2004-п, 1655-2006-п, 1185-2007-п), що затверджуються Кабінетом Міністрів України, методиках та інших нормативно-правових актах, які розробляються з урахуванням вимог положень (національних стандартів) і затверджуються Кабінетом Міністрів України або Фондом державного майна України.
Згідно з вимогами п. 53 постанови Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003р. № 1440 Про затвердження Національного стандарту № 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", залежно від обраних методичних підходів та методів оцінки оцінювач повинен: зібрати та проаналізувати всі істотні відомості про об'єкт оцінки, зокрема вихідні дані про його правовий статус, відомості про склад, технічні та інші характеристики, інформацію про стан
ринку стосовно об'єкта оцінки та подібного майна, відомості про економічні характеристики об'єкта оцінки (прогнозовані та фактичні доходи і витрати від використання об'єкта оцінки, у тому числі від його найбільш ефективного використання та існуючого використання); проаналізувати існуючий стан використання об'єкта оцінки та визначити умови його найбільш ефективного використання; зібрати необхідну інформацію для обґрунтування ставки капіталізації та (або) ставки дисконту; визначити правові обмеження щодо об'єкта оцінки та врахувати їх вплив на вартість об'єкта оцінки; обґрунтувати застосування методичних підходів, методів та оціночних процедур, у разі потреби - застосування спеціальних методів оцінки та оціночних процедур (комбінування кількох методичних підходів або методів).
Метою оцінки в кожному випадку, в тому числі, спірному являється визначення ринкової вартості об'єкту, тобто, вартості, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу. При цьому, оцінка майна має проводитися з дотриманням принципів корисності, попиту і пропонування, заміщення, очікування, граничної продуктивності внеску, найбільш ефективного використання.
Відповідно до п. 35, 36, 37 зазначеного вище Національного стандарту № 1 оцінка майна проводиться із застосуванням методичних підходів, методів оцінки, які є складовими частинами методичних підходів або є результатом комбінування кількох методичних підходів, а також оціночних процедур. Оцінювач застосовує, як правило, кілька методичних підходів, що найбільш повно відповідають визначеним меті оцінки, виду вартості за наявності достовірних інформаційних джерел для її проведення. З метою обґрунтування остаточного висновку про вартість об'єкта оцінки результати оцінки, отримані із застосуванням різних методичних підходів, зіставляються шляхом аналізу впливу принципів оцінки, які є визначальними для мети, з якою проводиться оцінка, а також інформаційних джерел на достовірність результатів оцінки.
П. 36 Національного стандарту № 1 передбачено, що для проведення оцінки майна застосовуються такі основні методичні підходи: витратний (майновий - для оцінки об'єктів у формі цілісного майнового комплексу та у формі фінансових інтересів); дохідний; порівняльний.
Відповідно до ст. 31 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», оцінювачі та суб'єкти оціночної діяльності зобов'язані: дотримуватися під час здійснення оціночної діяльності вимог цього Закону та нормативно-правових актів з оцінки майна; забезпечувати об'єктивність оцінки майна.
При проведенні відповідачкою оцінки нерухомого майна вимоги закону не виконані в частині забезпечення об'єктивності оцінки, що підтверджується висновком будівельно-технічної експертизи № 1764 від 23.01.2013р. /а.с.105-116/, де зазначено, що ринкова вартість квартири № 33 в житловому будинку № 61 по пр - т. ОСОБА_3 в м. Мелітополі Запорізької області, на дату огляду (09.01.2013р.) може складати 193713,00 грн.
Тобто, незалежно від періоду визначення вартості нерухомого майна оцінка майна відповідачки ОСОБА_2 в рамках виконавчого провадження значно менше ніж вартість майна визначена експертом, тобто занижена, що потягнуло недостовірність оцінки.
Оскільки сума заборгованості ОСОБА_1 перед банком становить 33141,65 дол. США, що еквівалентно 264175,41 грн., реалізація предмета іпотеки за ціною вказаною в звіті про оцінку майна а саме в розмірі 162,755 грн. призведе до неповного погашення заборгованості ОСОБА_1 перед банком.
При таких обставинах суд вважає, що позовні вимоги є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.
При подачі позовної заяви до суду позивач сплатив судовий збір у розмірі 107,30 грн., що підтверджується квитанцією № П318/1039021/1 від 03.09.2012. /а.с.7/, а також судовий збір в розмірі 107,30 грн. сплачений позивачем за вжиття заходів по забезпеченню позову, що підтверджується квитанцією № П318/1039027/1 від 03.09.2012р. /а.с.6/, тому зазначені суми підлягають стягненню з відповідача на користь позивача, відповідно до ст. 88 ЦПК України.
На підставі вищевикладеного та керуючись ст.10, 60, 88, 208, 209, 212-215 ЦПК України, ч. 1 ст. 58 Закону України «Про виконавче провадження», Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003р. № 1440 Про затвердження Національного стандарту № 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", суд
Позов ОСОБА_1 до суб'єкта оціночної діяльності ОСОБА_2, третя особа відділ державної виконавчої служби Мелітопольського міськрайонного управління юстиції Запорізької області, Публічне акціонерне товариство «Банк Форум» про визнання звіту про оцінку майна таким, що не може бути використаним у виконавчому провадженні - задовольнити повністю.
Визнати таким, що не може бути використаним у виконавчому провадженні та скасувати звіт про оцінку майна, а саме квартири № 33, що розташована за адресою пр-т. ОСОБА_3, буд. 61 в м. Мелітополі Запорізької області, яка належить на праві приватної власності ОСОБА_1, виготовлений суб'єктом оціночної діяльності ОСОБА_2 станом на 17 квітня 2012 року в рамках виконавчого провадження.
Стягнути з суб'єкта оціночної діяльності ОСОБА_2, що мешкає за адресою: Запорізька область, м. Мелітополь, вул. Г. Сталінграду, буд. 3 на користь ОСОБА_1 судові витрати понесені за сплату судового збору в розмірі 107,30 грн., та судовий збір в розмірі 107, 30 грн. сплачений за вжиття заходів по забезпеченню позову, а всього 214 (двісті чотирнадцять) гривень 60 копійок.
Апеляційну скаргу на рішення може бути подано до апеляційного суду Запорізької області через Мелітопольський міськрайонний суд протягом десяти днів з дня проголошення рішення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.
СУДДЯ В.І.БАРАНОВ