01.04.2013 Справа № 907/44/13-г
За позовом Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1, м. Хуст
до Хустської міської ради, м. Хуст
про поновлення договору оренди земельної ділянки від 10.10.2007р. та визнання незаконним і скасування рішення VІ сесії VІ скликання Хустської міської ради від 21.02.2012р. № 599,
Суддя О.С.Йосипчук
За участю представників сторін:
від позивача - ОСОБА_3, представник за дов., ОСОБА_4, представник за дов.
від відповідача - Гуменюк Н.О., представник за дов.
Суть спору: Фізичною особою - підприємця ОСОБА_1 заявлено позов до Хустської міської ради, м. Хуст про поновлення договору оренди земельної ділянки від 10.10.2007р. та визнання незаконним і скасування рішення VІ сесії VІ скликання Хустської міської ради від 21.02.2012р. № 599.
Позивач просить визнати поновленим на тих самих умовах та на строк до 23 жовтня 2013 року Договір оренди земельної ділянки № 0320 від 10 жовтня 2007 року, із змінами від 23 жовтня 2009 року, укладений між Хустською міською радою та Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_1, мешканкою АДРЕСА_1, ідентифікаційний номер - НОМЕР_1, згідно із яким Хустська міська рада передала в оренду позивачу земельну ділянку, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_2, площею 0,0312 га.
Свою вимогу позивач обґрунтовує ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції чинній на момент виникнення правовідносин щодо продовження дії договору) та ст. 284 Господарського кодексу України і ст. 764 Цивільного кодексу України.
На підставі вказаних норм позивач стверджує, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, він, як орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. ФОП ОСОБА_1 звертає увагу на те, що у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Позивач стверджує, що листи-повідомлення із запереченнями щодо продовження дії договору йому не надсилались, у зв'язку із чим ФОП ОСОБА_1 вважає, договір поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, тобто на три роки (до 23 жовтня 2013 року).
Крім того позивач просить визнати незаконним та скасувати рішення VI сесії VI скликання Хустської міської ради від 21 лютого 2012 року за № 599 «Про припинення договору оренди земельної ділянки ОСОБА_1». у зв'язку із його невідповідністю умовам договору та положеннями чинного законодавства.
Представник відповідача проти позовних вимог заперечив з підстав, викладених у відзиві на позовну заявку. Зокрема Хустська міська рада посилається на те, що встановленим законодавством способом волевиявлення ради, що здійснює право власності від імені територіальної громади щодо регулювання земельних відносин є ухвалення рішення сесією ради. І, оскільки рішення про поновлення договору оренди Хустською міською радою не приймалось, укладений сторонами договір оренди земельної ділянки не міг бути продовжений автоматично на попередніх умовах.
У попередніх судових засіданнях відповідно до ст.ст. 69, 77 ГПК України та до ч. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, ратифікованої Законом України від 17.07.1997 року оголошувалися перерви.
У попередньому засіданні суду було оголошувалась перерва.
Повний текст рішення складено і підписано 08.04.2013р.
Заслухавши пояснення представників сторін, проаналізувавши подані по справі доказові матеріали, щодо спірного питання, Суд констатує наступне:
Із матеріалів справи вбачається, що на підставі рішення № 471 VIII сесії V скликання Хустської міської ради від 26 вересня 2007 року між Хустською міською радою (далі - Орендодавець, відповідач) та ФОП ОСОБА_1 (далі - Орендар, позивач) було укладено договір оренди земельної ділянки від 10 жовтня 2007року (далі - Договір), яким відповідач передав в оренду позивачу земельну ділянку площею 0,0312 га, що знаходиться за адресою АДРЕСА_2.
Згідно із статтею ч. 2 ст. 4 Закону України «Про оренду землі» орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом.
Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Порядок укладення договору оренди землі встановлюється ст. 16 Закону України «Про оренду землі». Згідно із вказаною нормою укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України , або за результатами аукціону.
У відповідності до ч. 1 ст. 19 ЗУ "Про оренду землі" строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.
Згідно п. 3.1. даного Договору, земельна ділянка передавалась в оренду терміном на 2 (два) роки.
Рішенням Хустської міської ради за № 1442 від 23 жовтня 2009 року, термін дії оренди земельної ділянки було продовжено.
На підставі зазначеного рішення 23 жовтня 2009 року сторонами підписано зміни до договору оренди земельної ділянки № 0320 від 10 жовтня 2007 року, яким внесено зміни до п. 3.1 договору та встановлено, що «Земельна ділянка передається в оренду терміном до 23 жовтня 2010 року».
Ще до закінчення дії договору, в порядку п.3.2. договору оренди від 10.10.2007р., ФОП ОСОБА_1 звернулася до відповідача із заявою від 06.08.2010р. про продовження його дії на три роки. У відповідь на означене звернення позивача (орендара), як вбачається із матеріалів справи та пояснень представника відповідача, Хустська міська рада, як орендодавець, не надала позивачу лист-повідомлення про заперечення заперечення щодо продовження строку дії договору оренди, як це передбачено ч.5 ст.33 Закону України "Про оренду землі". При цьому, Лист Хустської міської ради від 06.10.2011 р. за № 1995/02-14, яким ФОП ОСОБА_1 зобов'язано звільнити земельну ділянку від будівельного сміття, не породжує правовим наслідком припинення правовідносин оренди в силу невідповідності цієї заяви порядку законного припинення дії договору, встановленого ч.6 ст.33 Закону України "Про оренду землі".
Крім того, судовим розглядом справи встановлено, що на дату звернення з позовом, прозивач продовжує належним чином сплачувати орендну плата за користування земельною ділянкою, без заперечень та зі згоди відповідача у справі.
Зважаючи на вищеприведене, позивача слід визнати таким, що продовжує правомірно, добросовісно і безперешкодно користуватися земельною ділянкою, отриману за договором від 10.10.2007р., а за таких обставин у спірній ситуації застосуванню підлягають правила ч. 6 ст.33 Закону України "Про оренду землі", за якими, у випадку відсутності заперечення з боку орендодавця протягом одного місяця після припинення строку дії договору, договір оренди вважається поновленим безспірно. Разом з тим, слід зауважити, що формально орендні відносини між сторонами спору відновлюються не в силу факту відсутності в установлений строк заперечень з боку орендодавця, а на підставі додаткового договору про поновлення договору оренди землі, укладеним із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, хоча і без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
Таким чином, у орендних відносинах між позивачем та Хустською міською радою створено усі встановлені законом підстави для укладання додаткового договору про поновлення договору оренди землі.
Додатково, наведені вище обставини та висновки підтверджуються і тим, що 08.04.2011 р. позивач звернувся до відповідача із заявою про створення комісії щодо самовільного захоплення спільної земельної ділянки іншими особами, за наслідками розгляду якої комісією, створеною Розпорядженням Хустського міського голови № 65 від 29.04.2011р., було складено акт від 12.04.2011 року з висновками про звільнення земельної ділянки вільна від забудови та не обтяження договором оренди та позитивний висновок постійно діючої земельної комісії, оформлений протоколом №154 від 06.09.2010 року.
У подальшому, на протязі періоду із кінця 2010 року - початку 2012 року позивач, з метою дотримання формальних умов продовження орендних відносин, неодноразово звертався до Хустської міської ради із різними заявами, зокрема із заявами про продовження дії договору оренди, у тому числі і після свого заявленого клопотання про відкладення вирішення питання продовження його дії, позивачем більше не подавалася. У відповідь на звернення позивача, відповідач наліслав йому Лист № 1995/02-14 від 06.10.2011р., яким Хустська міська рада вимагає звільнити земельну ділянку та демонтувати паркан.
У відповідності ч. 1 ст. 31 ЗУ "Про оренду землі" договір оренди припиняється, зокрема, у разі закінчення строку на який його було укладено.
Стаття 33 зазначеного Закону (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) передбачає, що після закінчення строку на який був укладений договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору.
Стаття. 33 Закону України "Про оренду землі" містить правило, згідно з яким у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.
Разом з тим, наведений вище припис Закону не передбачає автоматичного поновлення договору оренди земельної ділянки, і у сукупності з правилами ст.124 ЗК України, за якою передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки, передбачає обов'язкову письмову форму оформлення правовідносин оренди у вигляді додаткового договору про продовження дії договору оренди. У цьому зв'язку, ст.124 ЗК України є загальною по відношенню до ст.33 Закону України "Про оренду землі", а тому - застосовується лише в частині обов'язкового укладання відповідного договору про продовження дії договору оренди у письмовій формі.
За загальним правилом, згідно ст.11 ЦК України, цивільні права та обов'язки виникають, зокрема із договорів та інших правочинів. При цьому, виходячи із змісту п.4 ст.203, п.1 ст.205, п.2 ст. 207, ст.208 ЦК України, правовідносини оренди земельної ділянки, повинні виникають на підставі правочину, який вчинено у письмовій формі. За таких обставин, поряд із наявним правом на продовження орендних відносин, відсутність письмового договору про продовження договору оренди виключає можливість для позивача позиціонувати себе в статусі орендара земельної ділянки на момент звернення із позовом до суду.
Чинним законодавством, зокрем а ст.16 ЦК України визначено способи захисту цивільних прав та інтересів судом. Вимога про визнання договору оренди земельної ділянки №0320 від 10.10.2007р., як способу захисту цивільного права, цією нормою права не передбачена і суперечить правилам, встановленим ст.33 Закону України "Про оренду землі" та ст.124 ЗК України.
Обгрунтовуючи вимогу про поновлення договору оренди землі, позивач не вказав та не навів доказів виникнення між ним та відповідачем переддоговірного спору з приводу врегулювання питання продовження терміну дії договору №0320. І, оскільки підставами вимоги позивач про поновлення строку дії договору оренди не являються обставинами переукладання договору, у спірній ситуації судом не застосовуються правила ст.187 ГК України.
Отже, на підставі викладених вище, не підлягає задоволенню вимога позивача про визнання поновленим на тих самих умовах та на строк до 23 жовтня 2013 року Договір оренди земельної ділянки № 0320 від 10 жовтня 2007 року, із змінами від 23 жовтня 2009 року, укладений між Хустською міською радою та Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_1, мешканкою АДРЕСА_1, ідентифікаційний номер - НОМЕР_1.
Щодо вимоги позивача про визнання незаконним та скасування рішення VI сесії VI скликання Хустської міської ради від 21 лютого 2012 року за № 599 «Про припинення договору оренди земельної ділянки ОСОБА_1» суд вважає за правильне задоволити позов в цій частині з огляду на наступне.
Оспорюване позивачем Рішення Хустської міської ради 6-ї сесії 6-го скликання грунтується на п.14.2 договору оренди земельної ділянки №0320 від 10.10.2007р. та висновку постійно діючої депутатської комісії з питань землекористування та охорони навколишнього природного середовища від 28.12.2011р., оформленого Протоколом №42.
Згідно з наведеним вище актом органу місцевого самоврядування, який прийнято 21.02.2012р. припинено дію договору оренди з 23.10.2010р.(?), тобто з дією в часті - у минулому.
Згідно п.14.2. Договору оренди від 10.10.2007р. №0320, підставою припинення договору оренди, зокрема є закінчення строку дії на який його укладено.
Своє рішення, яке оскаржене позивачем, відповідач мотивує висновком про необхідність припинення договору оренди, який складено постійно діючої депутатської комісії з питань землекористування та охорони навколишнього природного середовища 28.12.2011р. (Протокол комісії №42) Дія даного висновку скерована в минуле, що суперечить правовій логіці та є неприпустимим у відностнах оренди.
Наведене підтримане і практикою суду: - у відповідності до Постанови Пленуму ВГСУ № 6 від 17 травня 2011 року «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин», договір оренди земельної ділянки може бути припинений лише на майбутнє, оскільки неможливо повернути вже здійснене за ним користування ділянкою.
У відповідності до правил, встановлених п.6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.
Строк дії договору оренди №0320 (із урахування додатку про продовження дії договору оренди) сплинув 23.10.2010р., у зв'язку з чим, строк звернення орендодавця із відповідною заявою про заперечення щодо продовження договору оренди земельної ділянки сплинув 23.11.2011р. ( п.6 ст.33 Закону України "Про оренду землі") .
Як вбачається із матеріалів справи, в установлений ч.6 ст.33 Закону України "Про оренду землі" строк, відповідач заяв-повідомлень про заперечення про продовження терміну дії договору оренди землі в адрес відповідача не подавав. Таким чином, належне повідомлення про припинення правовідносин оренди у спірній ситуації відсутнє.
Також за межами строку, встановленого п.6 ст.33 Закону України "Про оренду землі" складено і Протокол постійно діючої комісії №42 від 28.12.2011р. При цьому, доказів належного поінформування позивача про прийняття такого висновку судом не встановлено.
Згідно змісту ст. 33 Закону України "Про оренду землі", імперативно встановено правило, яким про заперечення продовження орендних відносин орендар повідомляється Листом-повідомленням, складеним та надісланим уповноваженим органом - орендодавцем у чітко встановлений строк. Отже, законодавець чітко визначив форму реалізації органом місцевого самоврядування своїх повноважень у орендних правовідносинах із суб'єктами господарювання.
Тому, Протокол №42 від 28.12.2011р., який носить рекомендаційних характер, є підставою лише для вчинення органом місцевого самоврядування адміністративно-розпорядчих дій і, самостійно, не являється юридичним явищем, що породжує у спірній ситуації підстави для припинення орендних відносин на підставі п.14.2. договору оренди №0320.
Зважаючи на таке, у спірній ситуації, у зв'язку із рішенням постійно діючої комісії Хустської міської ради, оформленого Протоколом №42 від 28.12.2011р., застосування п.14.2. договору оренди №0320 від 10.10.2007р., як підставу для винесення рішення VI сесії VI скликання Хустської міської ради від 21 лютого 2012 року за № 599 «Про припинення договору оренди земельної ділянки ОСОБА_1», суперечить ст.33 Закону України "Про оренду землі", а тому є протиправним.
Зі змісту ч.1 ст.124 ЗК України (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) вбачається, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.
До того ж, згідно з п. 34 ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування» до виключної компетенції міської ради належить вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин, які розглядаються виключно на пленарному засіданні ради - сесії.
Разом з тим, наведені вище норми права є загальними по відношенню до спеціального правила, визначеного ст.33 Закону України "Про оренду землі". Правила, встановені ст.124 ЗК України та п. 34 ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування» у сукупності регламентують порядок утворення правовідносин оренди, в той час, як у спірній ситуації, спеціальним правилом ст.33 Закону України "Про оренду землі" - регламентовано не виникнення правовідносин оренди, а їх формального продовження.
Слід зауважити, що органи місцевого самоврядування не можуть скасовувати свої попередні рішення, вносити до них зміни, якщо відповідно до приписів цих рішень виникли правовідносини, пов'язані з реалізацією певних суб'єктивних прав та охоронюваних законом інтересів, і суб'єкти цих правовідносин заперечують проти їх зміни чи припинення. Це є "гарантією стабільності суспільних відносин" між органами місцевого самоврядування і особами.
Зі змісту частини другої статті 144 Конституції України та частини десятої статті 59 Закону вбачається, що рішення органів місцевого самоврядування та їх посадових осіб з мотивів невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними з ініціативи заінтересованих осіб судом загальної юрисдикції, тобто в судовому порядку. Однак, як вважає Конституційний Суд України, це не позбавляє орган місцевого самоврядування права за власною ініціативою або ініціативою інших заінтересованих осіб змінити чи скасувати прийнятий ним правовий акт (у тому числі і з мотивів невідповідності Конституції України.
Тому, в аспекті конституційного подання положення частини другої статті 19, статті 144 Конституції України, статті 25, частин першої, десятої статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" стосовно права органу місцевого самоврядування скасовувати свої раніше прийняті рішення та вносити до них зміни необхідно розуміти так, що орган місцевого самоврядування має право приймати рішення, вносити до них зміни та/чи скасовувати їх на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Відповідно, на підставі викладеного вище, та у зв'язку із фактичною реалізацією Рішень Хустської міської ради №137 від 07.12.2006р., №471 від 26.09.2007р., №1442 від 23.09.2009р., п.2 Рішення Хустської міської ради 6 сесії 6 скликання №599 від 21.02.2012р. також слід визнати таким, що суперечить чинному законодавству.
Відповідно до ст.49 ГПК України, витрати на судовий збір покладаються на позивача.
За таких обставин, керуючись ст.ст .33, 34,49, 82-85, 87 ГПК України,
1. Позов задоволити частково.
2. Визнати незаконними та скасувати рішення VІ сесії VІ скликання Хустської міської ради від 21.02.2012р. № 599 «Про припинення договору оренди земельної ділянки ОСОБА_1».
3. В частині поновлення договору оренди земельної ділянки від 10.10.2007р. в задоволенні позову відмовити.
Суддя О.С.Йосипчук