Кіровоградської області
"03" лютого 2009 р.
Справа № 5/102
Господарський суд Кіровоградської області в складі судді Змеула О.А. розглянув у судовому засіданні справу
за позовом: управління приватизації, оренди майна та землі Олександрійської міської ради, м. Олександрія Кіровоградської області
до відповідача: товариства з обмеженою відповідальністю "О.О.Б", м.Олександрія Кіровоградської області
про дострокове розірвання договору оренди,
Представники сторін:
від позивача - представник Товпаш Ю.І., довіреність № 823 від 16.09.08
від відповідача - представник Ковальова О.А., довіреність б/н від 02.12.08
у засіданні суду 22.01.2009 оголошувалась перерва до 03.02.2009 о 14 год. 10 хв.
Управління приватизації, оренди майна та землі Олександрійської міської ради звернулося до господарського суду з позовною заявою, яка містить позовні вимоги до товариства з обмеженою відповідальністю "О.О.Б" наступного змісту:
1. На підставі п. 3 ст. 26 Закону України "Про оренду державно та комунального майна" розірвати договір оренди № 1 цілісного майнового комплексу комунального підприємства "Олександрійська оптова база" (будівель споруд, приміщень) від 28.04.2000 року у зв'язку з невиконанням відповідачем зобов'язань за договором;
2. На підставі п. 1 ст.27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" Товариству обмеженої відповідальності "О.О.Б." - звільнити та передати управлінню приватизації, оренди майна та землі Олександрійської міської ради згідно акту прийому-передачі цілісний майновий комплекс комунального підприємства "Олександрійська оптова база", що розташований за адресою: 28000 м. Олександрія вул. Тітова, 2, загальна площа приміщень складає 3215,0 кв.м., на земельній ділянці площею 7922 кв.м, у тому числі повернути майно - 311,9 тис. грн. згідно даного договору.
Відповідач 02.12.2008 року подав господарському суду відзив на позовну заяву в якому зазначив, що в задоволенні позову слід відмовити.
Також, відповідач 22.01.2009 року подав господарському суду пояснення.
Дослідивши наявні обставини справи, заслухавши пояснення представників позивача та відповідача господарський суд встановив наступні обставини справи.
Між Фондом комунального майна Олександрійської міської ради та товариством з обмеженою відповідальністю "О.О.Б" 28.04.2000 року укладено договір оренди за № 1 цілісного майнового комплексу комунального підприємства "Олександрійська оптова база".
Рішенням Олександрійської міської ради від 17.07.2008 р. № 782 змінено найменування Фонду комунального майна Олександрійської міської ради на управління приватизації, оренди майна та землі Олександрійської міської ради, затверджено Положення про це Управління.
Згідно п.1.1. Положення про управління приватизації, оренди майна та землі Олександрійської міської ради це управління є правонаступником Фонду комунального майна Олександрійської міської ради.
За умовами п. 1.1. договору оренди № 1 орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне володіння та користування цілісний майновий комплекс комунального підприємства Олександрійська оптова база, склад і вартість якого визначено відповідно до Акта оцінки та передаточного балансу вказаного підприємства, складного станом на 01.04.2000 року і становить 149,2 тисяч гривень.
Пунктом 1.1.2. договору оренди № 1 орендар стає правонаступником прав та обов'язків реорганізованого комунального підприємства.
Відповідно до п.п. 2.1., 2.2., 2.3. договору оренди № 1 вступ орендаря у володіння та користування майном настає одночасно із підписання сторонами Договору та Акта прийому-передачі вказаного майна.
Передача майна в оренду не спричиняє передачу орендарю права власності на це майно. Власником орендованого майна залишається територіальна громада міста, а орендар володіє і користується ним протягом строку оренди.
Передача майна в оренду здійснюється за вартістю, визначеною в Акті оцінки цього майна, складеного згідно з відповідною Методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.
Згідно п.п. 3.1., 3.2. договору оренди № 1 орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України, і складає 621,67 гривень за рік.
Орендна плата перераховується до місцевого бюджету на відповідний рахунок щоквартально не пізніше 25 числа місяця наступного за звітним кварталом, з урахуванням щомісячного індексу інфляції, щодо суми орендної плати, визначеної за перший місяць після укладання договору оренди, яка становить 698,78 грн.
28.04.2000 року сторонами договору оренди № 1 складено та підписано акт передачі в оренду цілісного майнового комплексу комунального підприємства Олександрійська оптова база.
Пунктом 10.1. договору оренди № 1 встановлено, що цей договір діє з 28.04.2000 року до 28.04.2001 року строком на один рік.
Рішенням виконавчого комітету Олександрійської міської ради № 348 від 26.04.2001 року "Про продовження строку оренди цілісного майнового комплексу" надано згоду ТОВ "Олександрійська оптова база" на продовження дії договору оренди № 1 від 28.04.2000 року цілісного майнового комплексу комунального підприємства "Олександрійська оптова база" на новий термін строком на 5 років.
Між Фондом комунального майна міської ради та ТОВ "Олександрійська оптова база" 08.06.2001 року укладено угоду про внесення змін до договору оренди № 1 від 28.04.2000 року, а саме п. 10.1. договору оренди № 1 викладено у наступній редакції:
Цей договір діє з 28.04.2001 року по 28.04.2006 року строком на 5 років.
Правилами ст. 764 Цивільного кодексу України встановлено, що якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
Виходячи із матеріалів справи, позивач не повідомив відповідача про припинення договору оренди протягом одного місяця після 28.04.2006 року, тому строк дії договору оренди № 1 від 28.04.2008 року вважається продовженим до 28.04.2011 року.
Згідно п.п. 5.2., 5.5., 5.6., 5.7. договору оренди № 1 орендар зобов'язаний: своєчасно і в повному обсязі вносити до місцевого бюджету орендну плату; застрахувати орендоване майно в порядку, визначеному чинним законодавством; організувати та налагодити вирощування та реалізацію грибів; збільшення робочих місць до 25.
На порушення відповідачем вказаних умов договору позивач посилається як на підставу для розірвання договору, зокрема, що відповідач станом на 20.10.2008 року не вніс орендної плати за третій квартал 2008 року.
Відповідач у відзиві на позов та у поясненнях вказані твердження позивача спростовує наступними доказами.
Згідно платіжного доручення № 252 від 17.10.2008 відповідач у встановлений договором строк перерахував позивачу 5183,75 грн. плати за оренду цілісного майнового комплексу за третій квартал 2008 року (а. с. 47).
Згідно п. 2.1. Статуту ТОВ "О.О.Б" предметом діяльності підприємства є, зокрема, надання в оренду для тимчасового користування будівлі, приміщення, споруди, обладнання, транспортні засоби, інвентар та інші матеріальні цінності, але промислового вирощування грибів статутом не передбачено.
Проте, після укладення договору оренди ТОВ "О.О.Б" в орендованих підвальних приміщеннях було налагоджено вирощування грибів.
Відхиляючи позовні вимоги відповідач зазначив, що реалізація ним грибів вешенка і шампіньйонів здійснювалася з серпня 2000р. по квітень 2004р. На підтвердження чого відповідач надав копію протоколу № 601 від 29.08.2000р. дослідження проб харчових продуктів, копію аналізу № 43-45, 266-7 від 30.08.2000р., копію гігієнічного висновку від 06.09.2000р., копію висновку державної санітарно - гігієнічної експертизи № 5.10/10377 від 21.03.2002р., копію накладної № 87 від 24.03.2003р., № 105 від 24.08.2003р. на придбання міцелію грибів вешенка, копії квитанцій до прибуткового касового ордера № 95 від 24.03.2003р., № 100 від 25.08.2003р., прибуткові касові ордери № 181, 183, 184, 185 від 12.05.2003р. на одержання готівкових грошових коштів від реалізації грибів (а.с. 76-82).
За наказом директора ТОВ "О.О.Б" № 6 від 16.04.2002 року внесено зміни до штатного розпису та введено три штатних одиниці робітників за спеціальністю робітник з благоустрою, штатна чисельність працівників після введення додаткових штатних одиниць становила - 18 осіб.
Наказом № 8 від 03.06.2002р. директора ТОВ "О.О.Б" на ці штатні посади за направленням Олександрійського міськрайонного центру зайнятості були прийняті робітники.
15 травня 2004р. був складений акт, яким зафіксовано загибель 2000 блоків грибів вешенка, які було закладено 1 та 21 квітня 2004р. відповідно.
Згідно висновку № 1827/034 від 13.06.2004 року Олександрійської міської санітарно-епідеміологічної станції підвальні приміщення за адресою: м. Олександрія, вул. Титова, 2, не відповідають вимогам ДСП 4.4.4.070-200 Державних санітарні правил для підприємств промислового виробництва міцелію та їстівних грибів.
Отже, відповідач вживав заходів та намагався вирощувати гриби в орендованих приміщеннях, але Олександрійською міською санітарно-епідеміологічної станцією встановлено невідповідність орендованих приміщень вимогам державних санітарних правил щодо вирощування грибів - обставини, що не залежить від відповідача. Вирощування та реалізація грибів є неможливим через невідповідність орендованих підвальних приміщень вимогам державних санітарних правил та неможливістю у зв'язку з цим отримати на вирощену партію грибів гігієнічний висновок державної санітарно - гігенічної експертизи на вітчизняну продукцію, за відсутності якого провадити реалізацію грибів заборонено.
За цих же обставин, через вивільнення працівників, зайнятих на вирощуванні та реалізації грибів, була скорочена кількість робочих місць відповідача.
З огляду на зазначені обставини, зобов'язання за умовами п. п. 5.6, 5.7 договору позивач не мав можливості виконати через обставину, за яку жодна із сторін договору оренди № 1 від 28.04.2000р. не відповідає. У відповідності до ст. 607 ЦК України зазначена обставина є підставою для припинення зобов'язання орендаря щодо промислового вирощування грибів.
Згідно частини 3 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", що регулює орендні відносини щодо оренди державного та комунального майна, договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України. При цьому господарський суд виходить з того, що зазначена стаття Закону не визначає, невиконання яких зобов'язань тягне за собою розірвання договору оренди.
Згідно положень статті 291 Господарського кодексу України:
1. Одностороння відмова від договору оренди не допускається.
2. Договір оренди припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу (приватизації) об'єкта оренди; ліквідації суб'єкта господарювання-орендаря; загибелі (знищення) об'єкта оренди.
3. Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін.
На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу. Тобто, договір може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму.
Правилами ч. 2 ст. 188 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.
Відповідно частини 1 ст. 783 ЦК України наймодавець має право вимагати
розірвання договору найму, якщо:
1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;
2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;
3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;
4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.
Позивач 28.08.2008 року надіслав відповідачу претензію № 6/784 в якій зазначив про не виконання відповідачем умов договору оренди, зазначивши п.п. 5.1. 5.5., 5.6, 5.7. договору, та вимагав від відповідача надати у 20-денний строк доказів виконання, а у разі невиконання - зазначено попередження про звернення до суду з вимогою дострокового розірвання.
Позовні вимоги позивача про розірвання договору оренди не ґрунтуються на підставах, передбачених ст. 783 ЦК України.
Господарський суд виходить з того, що обов'язок орендаря застрахувати орендоване майно в порядку, визначеному чинним законодавством, встановлений пунктом 5.5 договору оренди, але строк виконання цього обов'язку умовами договору не визначений.
У відповідності до ст. 165 ЦК Української РСР, який був чинним на момент укладення цього договору, та ч. 2 ст. 530 ЦК України, якщо строк (термін) виконання боржником обов'язку не встановлений або визначений моментом пред'явлення вимоги, кредитор має право вимагати його виконання у будь-який час. Боржник повинен виконати такий обов'язок у семиденний строк від дня пред'явлення вимоги, якщо обов'язок негайного виконання не випливає із договору або актів цивільного законодавства.
Протягом дії договору оренди № 1 від 28.04.2000р. з боку орендодавця вимога щодо виконання обов'язку по здійсненню страхування орендованого майна не пред'являлася.
Надання дозволу на продовження терміну договору оренди цілісного майнового комплексу комунального підприємства "Олександрійська оптова база" на новий строк згідно з рішенням виконкому Олександрійської міської Ради від 26.04.2001р. № 348 , укладення із Фондом комунального майна міської Ради угоди про внесення змін до цього договору у частині продовження строку його дії на п'ять років, свідчать про належне виконання орендарем зобов'язань за договором оренди № 1 від 28.04.2000р. та вказують на відсутність претензій щодо невиконання його умов з боку орендодавця.
10 листопада 2008р. між ТОВ "О.О.Б" та відкритим акціонерним товариством Національна акціонерна страхова компанія "Оранта" укладений договір добровільного страхування майна, за яким взяте в оренду майно застраховане від таких страхових ризиків: вогонь, стихійні явища, вплив рідини, протиправні дії третіх осіб. За вказаним договором вигодонабувачем є Фонд комунального майна Олександрійської міської ради, правонаступником якого є Управління приватизації, оренди майна та землі Олександрійської міської ради.
Із викладеного слідує, що підстави для достроково розірвання вказаного договору відсутні.
Також господарський суд виходить з того, що претензія від 28.08.2008 року, яку позивач надіслав відповідачу за № 6/784, містить вимогу позивача до відповідача надати у 20-денний строк докази виконання умов договору оренди, зокрема, передбачених п.п. 5.1. 5.5., 5.6, 5.7. договору. Разом з тим, претензія не містить чітку вимогу про страхування орендарем орендованого майна.
Окрім того, підстави для задоволення вимог позивача щодо дострокового розірвання договору оренди відсутні і з огляду на положення ч. 1 і ч. 2 ст. 651 ЦК України, у відповідності до яких зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору іншою стороною.
Зі змісту статті 651 Цивільного кодексу України вбачається, що істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Критерієм істотного порушення визнається розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілий стороні отримати очікуване при укладенні договору.
У даному випадку, невиконання орендарем з незалежних від нього обставин, зобов'язань за п.п. 5.6, 5.7 договору оренди щодо організації на орендованих площах вирощування і реалізації грибів, збільшення для цих потреб робочих місць, не завдає шкоди позивачу, оскільки при укладенні спірного договору орендодавець не мав наміру отримувати матеріальній чи інший зиск від виконання орендарем цих зобов'язань.
Після отримання відповідачем претензії від 28.08.2008 року, яку позивач надіслав відповідачу за № 6/784, яка не містить чіткої вимоги про страхування орендарем орендованого майна, 10 листопада 2008р. між ТОВ "О.О.Б" та відкритим акціонерним товариством Національна акціонерна страхова компанія "Оранта" укладений договір добровільного страхування майна.
З моменту укладення договору оренди 28.04.2000 року до дня пред'явлення відповідачу претензії 28.08.2008 року позивач взагалі не порушував питання, не вимагав від відповідача застрахувати передане в оренду майно та надати докази укладення договору страхування, тому укладення відповідачем 10.11.2008 р. договору добровільного страхування орендованого майна не є істотним порушенням договору оренди, оскільки позивач ніяким чином не зазнав шкоди і не був позбавлений того, на що розраховував при укладенні договору.
У зв'язку з цим, докази істотного порушення орендарем договору оренди № 1 від 28.04.2000р. відсутні, а тому підстави для дострокового розірвання цього договору за рішенням суду на вимогу орендодавця також відсутні.
Внаслідок того, що вимога про дострокове розірвання договору оренди не підлягає задоволенню, то підстави для звільнення та повернення орендарем об'єкта оренди відсутні.
Таким чином, позовні вимоги задоволенню не підлягають.
Згідно ст. 49 Господарського процесуального кодексу України, державне мито та витрати по інформаційно-технічному забезпеченню судового процесу покладаються на позивача.
Керуючись ст. ст. 49, 82, 83, 84, 85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд, -
У задоволенні позовних вимог відмовити повністю.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня підписання повного рішення, оформленого відповідно ст. 84 ГПК України.
Суддя