Справа № 433/116/13-ц
27.03.2013 року, Троїцький районний суд Луганської області у складі:
головуючого - судді Суського О.І.,
при секретарі - Яковлєвій В.А.,
представника позивачів - ОСОБА_1,
представника відповідача - Прокопенка В.О.,
розглянувши у судовому засіданні в смт.Троїцьке цивільну справу за позовом ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8 та ОСОБА_9 до СФГ «Вікторія» про визнання недійсними договорів оренди землі -
ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8 та ОСОБА_9 звернулися до суду з позовом до СФГ «Вікторія» про визнання недійсними договорів оренди землі, в обґрунтування якого зазначили, що 02 січня 2008 року між ними та відповідачем було укладено відповідні договори оренди землі. Вказані договори оренди землі було зареєстровано 01 серпня 2008 року. Позивачі вказують на те, що зазначені договори оренди землі було укладено без виготовлення необхідної технічної документації, до договору оренди не долучені плани-схеми земельної ділянки, не встановлено межі в натурі цієї земельної ділянки; у договорі оренди у п. 17 не вказано умови збереження стану об'єкта оренди, що є істотними умовами договору оренди землі. Також на думку позивачів було порушено п. 20 вищезазначених договорів оренди землі, оскільки згідно умовам вказаного пункту передача земельних ділянок орендарю здійснюється у тижневий строк після державної реєстрації цих договорів за актом приймання-передачі, однак дані земельні ділянки згідно відповідних актів приймання-передачі було передано від орендодавців до орендаря 02 січня 2008 року, а державна реєстрація договорів відбулася тільки 01 серпня 2008 року.
У процесі розгляду зазначеної справи по суті, позивачі уточнили позовні вимоги та крім вищезазначених підстав визнання спірних договорів оренди землі недійсними, вказали, що у вказаних договорах відсутні умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.
Позивач ОСОБА_4 у судовому засіданні надав свої пояснення, згідно яких вказав, що 02 січня 2008 року на території будівлі вісової між ним та відповідачем було укладено спірний договір оренди землі. Вважає вказаний договір було укладено з порушенням норм чинного законодавства, а саме в договорі не вказані умови збереження стану об'єкта оренди та умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. Вказує на те, що на момент підписання договору він не мав можливості ознайомитися з тестом договору, однак у судовому засіданні зазначив, що мав намір на укладення спірного договору, його волевиявлення було вільним, про строк, на який укладався договір та його умови, в цілому, на момент підписання договору оренди землі, йому було відомо. На даний час має можливість самостійно обробляти належну йому земельну ділянку, яка знаходиться в оренді відповідача, у зв'язку з чим просить визнати спірний договір оренди землі недійсним та повернути земельну ділянку для самостійного її оброблення.
Позивачі ОСОБА_6, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_5 у судовому засіданні в обґрунтування позовних вимог надали аналогічні пояснення, які були надані позивачем ОСОБА_4 Просили визнати спірні договори оренди землі недійсними з тих же самих підстав, які були зазначені позивачем ОСОБА_4
Представник позивачів ОСОБА_1 позовні вимоги підтримав з викладених у позові підстав та просив їх задовольнити. Вказує на те, що у даному випадку відносно спірних правовідносин строки позовної давності не застосовуються, оскільки згідно ч. 5 ст. 261 ЦК України за зобов'язанням з визначеним строком виконання перебіг позовної давності починається зі спливом строку виконання. У даному випадку, на думку представника позивачів, оскільки спірні договори оренди землі укладено строком на 10 років та у них визначені зобов'язання сторін, доки вказані договори є чинними на них поширюється зобов'язання по їх виконанню, у зв'язку з чим строк позовної давності у даному випадку не застосовується.
Представник відповідача ОСОБА_2 у судовому засіданні проти задоволення позовних вимог заперечував, оскільки відповідач за договорами оренди землі свої зобов'язання виконує належним чином, у встановлені договором строки та у встановленому розмірі виплачує орендну плату. Позивачі на протязі більше п'яти років визнавали спірні договори та погоджувалися з їх умовами. Текс договору є типовим, при укладені договору було використано відповідну форму договору, затверджену Постановою КМУ № 220 від 03 березня 2004 року, у договорах було визначено усі істотні умови. До договорів оренди землі додано копії державних актів, при складанні, видачі та реєстрації яких було вчинено відповідні план та схему земельних ділянок, кадастровий план з відображенням обмежень у її використанні та встановлених земельних сервітутів. П. 17 спірних договорів було вказано, що умови збереження об'єкту оренди відсутні, тобто вказана умова була обумовлена сторонами при вчиненні договорів, а тому доводи позивачів та їх представника про те, що у договорі оренди у п. 17 не вказано умови збереження стану об'єкта оренди, не відповідають дійсності. Зазначає, що передача об'єктів оренди від орендодавців орендарю відбулася згідно відповідних актів приймання-передачі, що було підставою для їх державної реєстрації. У разі відсутності актів прийому-передачі не можливо було б провести державну реєстрацію спірних договорів.
Просить суд застосувати до спірних правовідносин строк позовної давності, оскільки спірні договори було укладено 02 січня 2008 року, зареєстровано 01 серпня 2008 року, кожен з позивачів щорічно з 2008 року по 2012 рік отримував орендну плату, тобто на протязі більш ніж чотирьох років визнавав умови договору та виконував їх, однак до суду позивачі звернулися вже після сплину встановленого трьохрічного строку позовної давності.
Свідок ОСОБА_10 суду пояснила, що працює головним спеціалістом відділу Держземагенства у Троїцькому районі Луганської області. Вказала про те, що їй відомо, що спірні договори було укладено строком на 10 років 02 січня 2008 року, зареєстровано 01 серпня 2008 року. При реєстрації спірних договорів повинна була бути встановлена наявність усіх істотних умов договору оренди землі, відповідність договорів нормам закону. Зазначає, що відсутність хоча б однієї з істотних умов договору оренди землі є підставою для визнання його недійсним.
Свідок ОСОБА_11 суду пояснив, що є головою СФГ «Вікторія». У позивачів до відповідача з приводу орендної плати питань ніколи не виникало, останні отримували орендну плату у встановлені договорами строки та у встановленому розмірі. Крім того, деяким з позивачів за їхніми письмовими заявами було виплачено орендну плату авансом наперед вже за 2013 рік. Претензій відносно спірних договорів оренди землі письмово ніхто з позивачів не висував, на протязі всього часу договірні зобов'язання виконувалися відповідачем належним чином. На його думку, спірні договори містять усі істотні умови договору оренди землі.
Свідок ОСОБА_12 суду показав, що працює головним агрономом СФГ «Вікторія». На сьогоднішній день господарством ведеться внесення до грунту, у тому числі земельних ділянок, які є предметом спірних договорів оренди землі, мінеральних добрив. Земля обробляється належним чином, виконується процедура збереження грунту та підвищення родючості землі. СФГ «Вікторія» було проведено інвентаризацію усіх земельних ділянок, які знаходяться у власності чи користуванні господарства, на даний час розробляється технологія сівообороту. СФГ «Вікторія» приймаються усі заходи щодо збереження грунтів та підвищення його родючості.
Суд, вислухавши учасників судового засідання, вивчивши доводи, матеріали справи, встановив наступні факти та відповідні їм правовідносини.
02 січня 2008 року між ОСОБА_3 та СФГ «Вікторія» було укладено договір оренди землі, згідно якого остання передала, а СФГ «Вікторія» прийняло в оренду земельну ділянку площею 14,57 га ріллі, яка розташована на території Арапівської сільської ради Троїцького району Луганської області, право власності на яку посвідчено державним актом на право власності на земельну ділянку серії І-ЛГ № 085838. Сторонами 02 січня 2008 року було вчинено відповідний акт про передачу та прийом земельної ділянки згідно договору, акт визначення меж земельної ділянки внатурі від 02 січня 2008 року, угоду щодо умов сплати орендної плати в натуральній формі до п. 9 Договору. Вказаний договір оренди землі було зареєстровано 01 серпня 2008 року (т.1, а.с. 8-12).
02 січня 2008 року між ОСОБА_4 та СФГ «Вікторія» було укладено договір оренди землі, згідно якого останній передав, а СФГ «Вікторія» прийняло в оренду земельну ділянку площею 10,52 га ріллі, яка розташована на території Арапівської сільської ради Троїцького району Луганської області, право власності на яку посвідчено державним актом на право власності на земельну ділянку серії І-ЛГ № 085832. Сторонами 02 січня 2008 року було вчинено відповідний акт про передачу та прийом земельної ділянки згідно договору, акт визначення меж земельної ділянки внатурі від 02 січня 2008 року, угоду щодо умов сплати орендної плати в натуральній формі до п. 9 Договору. Вказаний договір оренди землі було зареєстровано 01 серпня 2008 року (т.1, а.с. 13-17).
02 січня 2008 року між ОСОБА_5 та СФГ «Вікторія» було укладено договір оренди землі, згідно якого останній передав, а СФГ «Вікторія» прийняло в оренду земельну ділянку площею 12,75 га ріллі, яка розташована на території Арапівської сільської ради Троїцького району Луганської області, право власності на яку посвідчено державним актом на право власності на земельну ділянку серії І-ЛГ № 023994. Сторонами 02 січня 2008 року було вчинено відповідний акт про передачу та прийом земельної ділянки згідно договору, акт визначення меж земельної ділянки внатурі від 02 січня 2008 року, угоду щодо умов сплати орендної плати в натуральній формі до п. 9 Договору. Вказаний договір оренди землі було зареєстровано 01 серпня 2008 року (т.1, а.с. 18-22).
02 січня 2008 року між ОСОБА_6 та СФГ «Вікторія» було укладено договір оренди землі, згідно якого останній передав, а СФГ «Вікторія» прийняло в оренду земельну ділянку площею 19,09 га ріллі, яка розташована на території Арапівської сільської ради Троїцького району Луганської області, право власності на яку посвідчено державним актом на право власності на земельну ділянку серії І-ЛГ № 024000. Сторонами 02 січня 2008 року було вчинено відповідний акт про передачу та прийом земельної ділянки згідно договору, акт визначення меж земельної ділянки внатурі від 02 січня 2008 року, угоду щодо умов сплати орендної плати в натуральній формі до п. 9 Договору. Вказаний договір оренди землі було зареєстровано 01 серпня 2008 року (т.1, а.с. 49-53).
02 січня 2008 року між ОСОБА_8 та СФГ «Вікторія» було укладено договір оренди землі, згідно якого останній передав, а СФГ «Вікторія» прийняло в оренду земельну ділянку площею 13,50 га ріллі, яка розташована на території Арапівської сільської ради Троїцького району Луганської області, право власності на яку посвідчено державним актом на право власності на земельну ділянку серії І-ЛГ № 085745. Сторонами 02 січня 2008 року було вчинено відповідний акт про передачу та прийом земельної ділянки згідно договору, акт визначення меж земельної ділянки внатурі від 02 січня 2008 року, угоду щодо умов сплати орендної плати в натуральній формі до п. 9 Договору. Вказаний договір оренди землі було зареєстровано 01 серпня 2008 року (т.1, а.с. 54-58).
02 січня 2008 року між ОСОБА_9 та СФГ «Вікторія» було укладено договір оренди землі, згідно якого останній передав, а СФГ «Вікторія» прийняло в оренду земельну ділянку площею 13,40 га ріллі, яка розташована на території Арапівської сільської ради Троїцького району Луганської області, право власності на яку посвідчено державним актом на право власності на земельну ділянку серії І-ЛГ № 085746. Сторонами 02 січня 2008 року було вчинено відповідний акт про передачу та прийом земельної ділянки згідно договору, акт визначення меж земельної ділянки внатурі від 02 січня 2008 року, угоду щодо умов сплати орендної плати в натуральній формі до п. 9 Договору. Вказаний договір оренди землі було зареєстровано 01 серпня 2008 року (т.1, а.с. 59-63).
02 січня 2008 року між ОСОБА_7 та СФГ «Вікторія» було укладено договір оренди землі, згідно якого остання передала, а СФГ «Вікторія» прийняло в оренду земельну ділянку площею 12,75 га ріллі, яка розташована на території Арапівської сільської ради Троїцького району Луганської області, право власності на яку посвідчено державним актом на право власності на земельну ділянку серії І-ЛГ № 023999. Сторонами 02 січня 2008 року було вчинено відповідний акт про передачу та прийом земельної ділянки згідно договору, акт визначення меж земельної ділянки внатурі від 02 січня 2008 року, угоду щодо умов сплати орендної плати в натуральній формі до п. 9 Договору. Вказаний договір оренди землі було зареєстровано 01 серпня 2008 року (т.1, а.с. 64-68).
Заборгованості по виплаті орендної плати СФГ «Вікторія» перед позивачами не має, господарство займається поліпшенням родючості грунтів (т.2, а.с.1-125, т. 3, а.с.1-2).
В силу ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є, в тому числі і умови, що визначені законом як істотні.
В силу ч.1 ст. 210 ЦК України та ч. 1 ст. 20 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі підлягає державній реєстрації і виходячи із змісту ст.ст. 210, 640 ЦК України та статті 18 Закону України «Про оренду землі» є укладеним з моменту його державної реєстрації.
Укладений договір визнається недійсним на підставі ст. 215 ЦК України при недодержанні сторонами вимог, встановлених частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 ЦК України.
Відповідно до ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» від 6жовтня 1998 року № 161-ХІV (далі Закон № 161-ХІV) істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.
Таким чином, ч 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» визначені істотні умови договору оренди, відсутність хоча б однієї з цих істотних умов є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним у розумінні частини другої статті 15 Закону України «Про оренду землі».
Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини, щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
У разі відсутності в договорі оренди землі хоча б однієї з істотних його умов, такий договір підлягає визнанню недійсним за правилами частини другої статті 15 Закону України «Про оренду землі».
Невід'ємною частиною договору оренди землі на підставі ч. 4 ст. 15 Закону є план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Законом.
Відповідно до п. 2 Порядку державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженого Постановою від 25 грудня 1998 року № 2073, державна реєстрація договорів оренди є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок.
Згідно з п. 5 зазначеного Порядку для державної реєстрації договорів оренди юридична або фізична особа (заявник) подає до відповідного державного органу земельних ресурсів: заяву про державну реєстрацію договору оренди; договір оренди ; план (схему) земельної ділянки, яка надається в оренду; копію державного акта на право власності на землю, що перебуває у власності фізичних або юридичних осіб. Крім зазначених документів до заяви додаються: акт перенесення меж земельної ділянки, яка надається в оренду, на місцевість у разі не визначення їх у натурі; проект відведення земельної ділянки у разі надання її в оренду зі зміною цільового призначення.
Таким чином, подача акту перенесення меж земельної ділянки, яка надається в оренду, є обов'язковою тільки в разі, якщо межі земельної ділянки не були визначені в натурі.
Наявні у матеріалах справи відповідні акти про передачу та прийом земельних ділянок ,підписані позивачами, свідчать про те, що сторони оспорюваних договорів оренди землі ще до початку використання земельних ділянок визначили їх межі в натурі (на місцевості).
Оскільки до договорів оренди земельних ділянок було додано копії державних актів на право власності на землю позивачів, які містять план-схему належних позивачам земельних ділянок, не можна вважати, що сторонами не була погоджена така істотна умова договору як предмет договору.
Також судом встановлено, що передача об'єктів оренди від орендодавців орендарю відбулася згідно відповідних актів приймання-передачі, що було підставою для їх державної реєстрації. Не вчинення зазначених актів приймання-передачі землі унеможливлювало б державну реєстрацію спірних договорів оренди землі, тобто фактично відповідні земельні ділянки було передано в користування від орендодавців орендарю після підписання зазначених актів прийому-передачі. Таким чином, претензії позивачів щодо строку реєстрації спірних договорів та фактичної передачі спірних ділянок у користування відповідача не можуть бути підставою для визнання спірних договорів недійсними.
Проте, суд погоджується з доводами позивачів та їх представника, що при укладенні договорів оренди землі не було дотримано істотних умов щодо збереження стану об'єкта оренди та передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, які передбачена ст. 15 Закону України «Про оренду землі».
При цьому, суд бере до уваги заяву відповідача про застосування по справі термінів позовної давності з огляду на нижченаведене.
Відповідно до змісту ст. 257, 258 ЦК України, строк позовної давності за вимогами позивачів в заявленому об'ємі складає 3 роки. Перебіг позовної давності за цими вимогами не зупинявся та не переривався. Угоди оренди були укладені ще 02 січня 2008 року, а з позовом позивачі звернулися до суду 04 лютого 2013 року, тобто після сплину трирічного строку. У судовому засіданні було встановлено, що волевиявлення учасників правочину при підписанні спірних договорів було вільним, позивачі безпосередньо після підписання договорів ознайомилися з умовами договору, вони усвідомлювали про наслідки підписання договору та строк, на який укладається договір оренди землі. Кожен з позивачів щорічно, починаючи з 2008 року отримував орендну плату за договором оренди землі, до цього часу визнавали спірні договори та погоджувалися з їх умовами. На даний час виявили бажання самостійно обробляти земельні ділянки, які є предметом спірних договорів, однак у даному випадку, сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові відповідно до змісту ч. 4 ст. 267 Цивільного кодексу України.
Представник позивача заперечуючи можливість застосування судом строку позовної давності щодо спірних правовідносин, ототожнює строк виконання договору оренди землі для його перебігу строку позовної давності, визначеного ч. 5 ст. 261 ЦК України, із терміном (строком), на який укладено спірні договори оренди.
За таких обставин суд приходить до висновку про відмову у задоволенні позову у зв'язку з пропуском строку позовної давності.
Судові витрати по справі підлягають розподілу відповідно до ч. 1 ст. 88 ЦПК України пропорційно задоволеним позовним вимогам.
Керуючись ст.ст. 10, 11, 60, 174, 209, 212, 214 та 215 ЦПК України, ст.ст. 202, 203,257, 258, 792 ЦК України, ст.ст. 4, 15, 16, 35 Закону України від 6 жовтня 1998 року №161-ХІV, «Про оренду землі», -
У задоволенні позовних вимог ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8 та ОСОБА_9 відмовити у зв'язку із закінченням строку позовної давності .
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом десяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.
Суддя