21 березня 2013 року Справа № 5002-34/3348-2012
Севастопольський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді Градової О.Г.,
суддів Воронцової Н.В.,
Фенько Т.П.,
за участю представників сторін:
позивач, товариство з обмеженою відповідальністю "Центр розвитку Великої Ялти" -Федоріна Н.М., довіреність № 7-д від 01.10.12,
відповідач, Ялтинська міська рада - Куничкін Р.В., довіреність № 0211-07/983 від 18.12.12,
відповідач, Фонд комунального майна Ялтинської міської ради - Ханапетова О.С., довіреність № 02-11/816 від 14.08.12,
відповідач, Управління з питань житлово-комунального господарства Ялтинської міської ради - Кісельова О.О., довіреність № 1640 від 19.12.12,
відповідач, комунальне підприємство Ялтинської міської ради "Комбінат благоустрою" - Кісельова О.О., довіреність № 677/иб від 21.12.12,
розглянувши апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Центр розвитку Великої Ялти" на рішення господарського суду Автономної Республіки Крим (суддя Ейвазова А.Р.) від 13 грудня 2012 року у справі № 5002-34/3348-2012
за позовом товариства з обмеженою відповідальністю "Центр розвитку Великої Ялти" (вул. Леніна/Садова, 13/3, Ялта, 98600)
до Ялтинської міської ради (пл. Радянська, 1, Ялта, 98600)
Фонду комунального майна Ялтинської міської ради (пл. Радянська, 1, Ялта, 98600)
Управління з питань житлово-комунального господарства Ялтинської міської ради (вул. Дзержинського, 4, Ялта, 98612)
комунального підприємства Ялтинської міської ради "Комбінат благоустрою" (пров. Дарсанівський, 5, Ялта, 98609)
про визнання недійсним рішення та визнання укладеним договору,
Рішенням місцевого господарського суду відмовлено у позовних вимогах з урахуванням доповнень та уточнень (а.с. 134-135 т. 1, а.с. 1-2 т. 2) про визнання недійсним рішення місцевої ради про включення до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом продажу на аукціоні, певних нежитлових приміщень, та про зобов'язання відповідачів укласти з позивачем договір оренди цих приміщень (а.с. 18-25 т. 3).
Судове рішення мотивовано тим, що позивач не набув права на оренду нежитлових приміщень тому, що не була закінчена процедура погодження умов договору оренди з боку органу, уповноваженого управляти таким майном; місцева рада в межах своїх повноважень прийняла рішення про включення цього майна до переліку об'єктів, які підлягають приватизації, цим рішенням права позивача не порушені тому, що позивач права на укладення договору оренди не набув.
Позивач подав апеляційну скаргу, в якій просить судове рішення скасувати, позов задовольнити тому, що рішення прийнято з порушенням норм матеріального та процесуального права; при неправильному застосуванні норм матеріального права; при неповному з'ясуванні обставин, що мають значення для справи; викладені у рішенні місцевого господарського суду висновки не відповідають обставинам справи (а.с. 29-40 т. 3).
З відзивів на апеляційну скаргу слідує, що Ялтинська міська рада та Фонд комунального майна Ялтинської міської ради не згідні з доводами апеляційної скарги тому, що на час прийняття рішення про включення спірних нежитлових приміщень до переліку об'єктів, які підлягають малій приватизації, не була закінчена процедура погодження умов передачі цих приміщень в оренду (а.с. 48-50, 59-65 т. 3).
Інших відзивів на апеляційну скаргу не надійшло.
В судовому засіданні позивач підтримав доводи апеляційної скарги, відповідачі з апеляційною скаргою не погодилися з підстав, викладених у відзивах.
На підставі статті 101 Господарського процесуального кодексу України апеляційний господарський суд витребував додаткові докази (а.с. 51-56, 73, 81-90, 92-97, 108-119, 126-129 т. 3) та встановив наступне.
Нежитлові приміщення в літері "А" першого поверху з №1-1 по №1-16, з №2-1 по №2-5, з №3-1 по №3-5, сходова клітина І; другого поверху з №6-1 по №6-8, №7-1, №7-3, з №8-1 по №8-7, сходова клітина VII, загальною площею 765,3 кв.м., розташовані в м. Ялта, смт. Лівадія, вул. Батуріна, 26, літера "А", та нежитлові приміщення в літері "А" з №3-1 по №3-5, з №4-1 по №4-17, №7-9, №7-10, з №8-1 по №8-11 загальною площею 422,6 кв.м. та коридор І площею 26,6 кв.м. загального користування, розташовані в м. Ялта, смт. Лівадія, вул. Батуріна, 28, є комунальною власністю громади м. Ялта, що підтверджується свідоцтвами на нерухоме майно, витягами про реєстрацію права власності на нерухоме майно, технічними паспортами (а.с. 137-147 т. 1).
Крім того, будівля, яка розташована в м. Ялта, смт. Лівадія, вул. Батуріна, 26, літера "А", є нововиявленим об'єктом культурної спадщини - стайня для палацових та скакових коней з флігелем для конюхів 1862 року (а.с. 21 т. 1, а.с. 81 т. 3).
14 червня 2007 року вказані приміщення передані на баланс КП "Комбінат благоустрою", що підтверджується витягом з актів прийому-передачі (а.с. 106 т. 2).
До 01 січня 2012 року вказані приміщення перебували в оренді товариства з обмеженою відповідальністю "Жемчужина", за згодою сторін договір оренди розірвано (а.с. 82-90 т. 3).
09 лютого 2012 року в газеті "Літня столиця. Україна" № 294 УЖКГ ЯМР опубліковано оголошення про намір передати в оренду вказаного вище нерухомого майна з умовами оренди: для використання під склад, створення робочих місць з забезпечення певного рівня заробітної плати, дотримання санітарно-технічних норм та правил, відшкодування витрат орендодавця з публікації інформації про оренду, отримання дозволів органу державного пожежного нагляду, дозволу Рескому з охорони культурної спадщини, надання даних про коефіцієнти цінності об'єкту культурної спадщини, укладення договору протягом трьох днів після оголошення результатів конкурсу, укладення охоронного договору з Рескомом з охорони культурної спадщини протягом місяця з моменту укладення договору оренди (а.с. 17 т. 1, а.с. 42 т. 2, а.с. 7, 10-11, 129 т. 3). Це оголошення було здійснено у зв'язку з отриманням заяви підприємця Контридзе Е. отримати майно в оренду (а.с. 51-52, 56 т. 3). В подальшому, ця особа не заявляла бажання отримати майно в оренду, що слідує з пояснень сторін та письмових доказів.
23 лютого 2012 року позивач подав, а Управління з питань житлово-комунального господарства Ялтинської міської ради отримало та зареєструвало за №1 заяву про передачу в оренду позивачу вказаного майна (а.с. 16 т. 1, а.с. 41 т. 2).
Також позивач здійснив інші дії по виконанню умов, за якими майно мало бути передано в оренду, а саме:
1) 23 лютого 2012 року надав Управлінню з питань житлово-комунального господарства Ялтинської міської ради пропозицію щодо виконання умов передачі в оренду (а.с. 19 т. 1, а.с. 44 т. 2),
2) 27 лютого 2012 року Управління з питань житлово-комунального господарства Ялтинської міської ради запропонувало Рескому з охорони культурної спадщини надати коефіцієнт вартості для визначення вартості будівлі по вул. Батуріна, 26, смт. Лівадія (а.с. 22 т. 1, а.с. 45, 48 т. 2), такий коефіцієнт наданий (а.с. 23 т. 1, а.с. 49 т. 2), 03 квітня 2012 року позивач здійснив оплату роботи по визначенню коефіцієнта (а.с. 24, 25 т. 1), 27 березня 2012 року надано погодження Рескому з охорони культурної спадщини на укладення з позивачем договору оренди за умовою укладення охоронного договору (а.с. 21 т. 1, а.с. 46 т. 2),
3) 12 квітня 2012 року відшкодував витрати комунального підприємства Ялтинської міської ради "Комбінат благоустрою" за публікацію оголошення (а.с. 17, 18 т. 1, а.с. 43 т. 2),
4) 02 квітня 2012 року укладений договір між Управлінням з питань житлово-комунального господарства Ялтинської міської ради (замовник), позивачем (платник) та товариством з обмеженою відповідальністю "Експертно-технічний центр" (експерт) по оцінці ринкової вартості вказаних вище об'єктів нерухомості для передачі в оренду (а.с. 26-35 т. 1, а.с. 50-61 т. 2), який повністю виконаний: 02 квітня 2012 року платник оплатив вартість послуг, надано висновки.
12 квітня 2012 року позивач подав, а Управління з питань житлово-комунального господарства Ялтинської міської ради отримало заяву про укладення договору оренди вказаних вище приміщень (а.с. 36 т. 1, а.с. 62 т. 2).
17 квітня 2012 року УЖКГ направило заяву та документи до Фонду комунального майна Ялтинської міської ради (а.с. 128 т. 2).
Однак 16 травня 2012 року рішенням 19 сесії 6 скликання Ялтинської міської ради №17 вказані об'єкти нерухомості включені до Переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом продажу на аукціоні (а.с. 41, 104-105, 119 т. 1, а.с. 68-69 т. 2). Це рішення є предметом спору по цій господарській справі.
В подальшому, 28 листопада 2012 року рішенням 24 сесії 6 скликання Ялтинської міської ради №103 вказані нежитлові приміщення виключені з Переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом продажу на аукціоні (а.с. 94 т. 3). Такі дії представники Ялтинської міської ради та Фонду комунального майна Ялтинської міської ради пояснили тим, що Ялтинська міська рада отримала відомості про віднесення спірних приміщень до нововиявлених об'єктів, які мають історичну, архітектурну та культурну цінність (а.с. 81 т. 3), та місцева рада на даний час має намір передати вказані об'єкти у власність іншої юридичної особи - товариства з обмеженою відповідальністю "Жайворонок", у погашення боргів, не зважаючи на те, що ухвалою господарського суду Автономної Республіки Крим від 20 листопада 2012 року по справі №5002-17/4733-2011 було відмовлено у затвердженні мирової угоди (а.с. 111-118, 126-128 т. 3).
Відповідно до статті 179 Господарського кодексу України майново-господарські зобов'язання, які виникають між суб'єктами господарювання або між суб'єктами господарювання і негосподарюючими суб'єктами - юридичними особами на підставі господарських договорів, є господарсько-договірними зобов'язаннями (частина 1); господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів (частина 7).
Згідно з частиною 3 статті 180 Господарського кодексу України, частиною 1 статті 638 Цивільного кодексу України до істотних умов господарського договору в будь-якому разі відноситься предмет, ціна та строк дії договору; а також умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду.
Стаття 759 Цивільного кодексу України та стаття 283 Господарського кодексу України передбачають, що за договором оренди наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк; об'єктом оренди може бути нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення).
Відповідно до частини 1 статті 284 Господарського кодексу України, статті 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (в редакції Закону України від 14 березня 1995 року N 98/95-ВР, з змінами на час виникнення спору) істотними умовами договору оренди, в тому числі комунального майна, є : об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу; виконання зобов'язань; забезпечення виконання зобов'язань; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.
Відповідно до частини 2 статті 638 Цивільного кодексу України договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.
Частина 1 статті 641 Цивільного кодексу України передбачає, що пропозицію укласти договір (оферту) може зробити кожна із сторін майбутнього договору; пропозиція укласти договір має містити істотні умови договору і виражати намір особи, яка її зробила, вважати себе зобов'язаною у разі її прийняття.
Також стаття 181 Господарського кодексу України передбачає, що проект договору може бути запропонований будь-якою з сторін (частина 1); сторона, яка одержала проект договору, у разі згоди з його умовами оформляє договір відповідно до вимог частини першої цієї статті і повертає один примірник договору другій стороні або надсилає відповідь на лист, факсограму тощо у двадцятиденний строк після одержання договору (частина 3); у разі якщо сторони не досягли згоди з усіх істотних умов господарського договору, такий договір вважається неукладеним (таким, що не відбувся) (частина 8).
Згідно з частиною 3 статті 184 Господарського кодексу України укладення господарських договорів на основі примірних і типових договорів повинно здійснюватися з додержанням умов, передбачених статтею 179 цього Кодексу, не інакше як шляхом викладення договору у вигляді єдиного документа, оформленого згідно з вимогами статті 181 цього Кодексу та відповідно до правил, встановлених нормативно-правовими актами щодо застосування примірного або типового договору.
Частина 2 статті 10 вказаного Закону України "Про оренду державного та комунального майна" також передбачає, що укладений сторонами договір оренди в частині істотних умов повинен відповідати типовому договору оренди відповідного майна; типові договори оренди майна, яке перебуває у комунальній власності, затверджують органи місцевого самоврядування.
Відповідно до частини 1 статті 187 Господарського кодексу України спори, що виникають при укладанні господарських договорів, укладення яких є обов'язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом; інші переддоговірні спори можуть бути предметом розгляду суду у разі якщо це передбачено угодою сторін або якщо сторони зобов'язані укласти певний господарський договір на підставі укладеного між ними попереднього договору.
Стаття 9 вказаного Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлює порядок укладення договору оренди комунального майна:
- у разі надходження до орендодавця заяви про оренду нерухомого майна, орендодавець, за умови відсутності заборони на передачу майна в оренду, у п'ятиденний строк після дати реєстрації заяви надсилає копії матеріалів органу, уповноваженому управляти відповідним майном (частина 2);
- органи, уповноважені управляти майном, що перебуває у комунальній власності, розглядають подані матеріали і протягом п'ятнадцяти днів після надходження матеріалів повідомляють підприємство про своє рішення (надання дозволу щодо укладення договору оренди або відмову) (частина 3);
- орендодавець протягом п'яти днів після погодження умов договору оренди з органом, уповноваженим управляти відповідним майном (у випадках, передбачених цим Законом, - органом Антимонопольного комітету України), а в разі якщо заява про оренду майна не потребує узгодження (щодо оренди окремого індивідуально визначеного майна, крім нерухомого), протягом 15 днів після дати її реєстрації розміщує в офіційних друкованих засобах масової інформації та на веб-сайтах орендодавців оголошення про намір передати майно в оренду або відмовляє в укладенні договору оренди і повідомляє про це заявника (частина 4);
- протягом 10 робочих днів після розміщення оголошення орендодавець приймає заяви про оренду відповідного майна (частина 4);
- протягом трьох робочих днів після закінчення строку приймання заяв орендодавець своїм наказом ухвалює рішення за результатами вивчення попиту на об'єкт оренди; у разі якщо подано лише одну заяву, конкурс на право оренди не проводиться і договір оренди укладається із заявником; у разі надходження двох і більше заяв орендодавець оголошує конкурс на право оренди (частина 4);
- орендодавець відмовляє в укладенні договору оренди в разі, якщо прийнято рішення про приватизацію або передприватизаційну підготовку цих об'єктів, є інші підстави, передбачені законом (частина 4);
- у разі відмови в укладенні договору оренди, а також неодержання відповіді у встановлений термін заінтересовані особи мають право звернутися за захистом своїх інтересів до суду (частина 8).
З наведених вище обставин та норм матеріального права слідує, що надане орендодавцем в засобах масової інформації оголошення про намір передати в оренду нежитлові приміщення, що перебувають у комунальній власності, не можна вважати офертою в розумінні частини 1 статті 641 Цивільного кодексу України тому, що таке оголошення не містить істотних умов договору оренди комунального майна (нежитлових приміщень), зокрема, ціни та строку дії договору. А тому не має підстав вважати, що відповідач - Управління з питань житлово-комунального господарства Ялтинської міської ради, цим оголошенням прийняв на себе зобов'язання укласти договір оренди, якщо буде акцепт (прийняття пропозиції другою стороною).
Вказане оголошення було здійснено в межах передбаченого спеціальним законодавством щодо оренди комунального майна порядку укладення договору оренди. Так, з урахуванням вимог статті 641 Цивільного кодексу України та статті 9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", перед афертою орендодавця укласти договір оренди комунального майна, необхідно отримати у органу, уповноваженого управляти майном, що перебуває у комунальній власності, дозвіл щодо укладення договору оренди.
Такого дозволу з зазначенням істотних умов договору оренди отримано не було, протягом 15 днів після дати реєстрації заяви позивача про намір отримати в оренду нерухоме майно письмово не було повідомлено позивача про відмову в укладенні договору оренди, але фактичні дії відповідачів - Ялтинської міської ради та Фонду комунального майна Ялтинської міської ради, свідчать про те, що у цей період проводилася передприватизаційна підготовка цих об'єктів та 16 травня 2012 року було прийнято рішення про приватизацію цих об'єктів, що є відповідно до частини 4 статті 9 Закону України Закону України "Про оренду державного та комунального майна" підставою для відмови в укладенні договору оренди.
Апеляційний господарський суд вважає неспроможним посилання позивача на приписи частини 3 статті 9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" щодо погодження укладення договору оренди з органом, уповноваженого управляти державним майном, у разі не отримання у встановлений термін висновку цього органу. Ця норма закону регулює порядок отримання дозволу та погодження укладення договору оренди державного майна, а по даній справі предметом спору є укладення договору оренди комунального майна. Порядок отримання дозволу чи відмови в укладенні договору оренди комунального майна регулюється іншою нормою закону - частиною 4 статті 9 вказаного Закону. Ця частина 4 не містить таких наслідків не отримання у встановлений законом термін відповіді органу, повноваженого управляти комунальним майном, як погодження без висновку (не отримання висновку у встановлений законом термін) уповноваженого органу.
Таким чином, права та інтереси позивача на укладення договору оренди комунального майна відповідачами не порушені - не було оферти та у період підготовки документів для укладення договору оренди виникли обставини, які за законом перешкоджають укладенню такого договору.
Апеляційний господарський суд не може прийняти до уваги ту обставину, що в подальшому місцева рада змінила свій намір про приватизацію вказаного нерухомого майна та бажає передати це майно у власність іншої юридичної особи у погашення боргів перед нею тому, що такі обставини набули місце після виникнення обставин, за якими заявлений позов.
Щодо визнання недійсним рішення №17 19 сесії 6 скликання Ялтинської міської ради, яким спірні приміщення віднесені до Переліку об'єктів, які підлягають приватизації шляхом продажу на аукціоні, апеляційний господарський суд вважає наступне.
Спірне рішення прийнято уповноваженим органам в межах його компетенції, встановленої статтею 7 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малій приватизації)" (в редакції Закону України N 189/96-ВР від 15 травня 1996 року, з змінами на 16 травня 2012 року - дата прийняття спірного рішення місцевої ради), чого сторони (в тому числі позивач) не оспорюють.
Позивач наполягає на тому, що вказане рішення органу місцевого самоврядування прийнято з порушенням прав та інтересів позивача на оренду вказаного майна.
Стаття 2 вказаного Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малій приватизації)" передбачає об'єкти малої приватизації (до яких згідно з частиною 1 віднесено окреме індивідуально визначене майно) та випадки заборони віднесення до об'єктів малої приватизації (абзац 2 частини 3 забороняє віднесення до об'єктів малої приватизації будівель (споруд, приміщень) або їх окремі частини, які становлять національну, культурну та історичну цінність і перебувають під охороною держави). Перелік заборон віднесення до об'єктів малої приватизації будівель (споруд, приміщень) або їх окремі частини є вичерпним та не передбачає такого випадку заборони віднесення до об'єктів малої приватизації приміщень, як замовлення отримати їх в оренду.
З позовної заяви та прийнятих до розгляду місцевим господарським судом доповнень до позовної заяви слідує, що позивач вважає, що рішення місцевої ради про включення спірних приміщень до переліку об'єктів комунальної власності, які підлягають малій приватизації, є незаконним тому, що к моменту прийняття такого рішення позивач претендував на оренду цих приміщень.
Однак, як вказано вище, закон не забороняє віднесення до об'єктів малої приватизації приміщень, на оренду яких претендує суб'єкт господарювання.
Лише в письмових поясненнях від 06 грудня 2012 року, які подані після початку місцевим господарським судом розгляду справи по суті (а.с. 1-2 т. 3), позивач обґрунтовує позовні вимоги тим, що вказані приміщення становлять національну, культурну та історичну цінність і перебувають під охороною держави. Але такі письмові пояснення, як підстави позову, судом першої інстанції не прийняті до розгляду на підставі частини 4 статті 22 Господарського процесуального кодексу України - через зміну підстави позову після початку розгляду господарським судом справи по суті.
На підставі вказаного апеляційний господарський суд вважає, що апеляційна скарга необґрунтована та задоволенню не підлягає, місцевим господарським судом рішення прийнято без порушень норм матеріального та процесуального права, інших підстав для його скасування не має.
Керуючись статтями 101, 102, 103 (пункт 1), 105 Господарського процесуального кодексу України, суд
Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Центр розвитку Великої Ялти" залишити без задоволення.
Рішення господарського суду Автономної Республіки Крим від 13 грудня 2012 року у справі № 5002-34/3348-2012 залишити без змін.
Головуючий суддя О.Г. Градова
Судді Н.В. Воронцова
Т.П. Фенько
Розсилка:
1. товариство з обмеженою відповідальністю "Центр розвитку Великої Ялти" (вул. Леніна/Садова, 13/3, Ялта, 98600)
2. Ялтинська міська рада (пл. Радянська, 1, Ялта, 98600)
3. Фонд комунального майна Ялтинської міської ради (пл. Радянська, 1, Ялта, 98600)
4. Управління з питань житлово-комунального господарства Ялтинської міської ради (вул. Дзержинського, 4, Ялта, 98612)
5. комунальне підприємство Ялтинської міської ради "Комбінат благоустрою" (пров. Дарсанівський, 5, Ялта, 98609)