01025, м.Київ, пров. Рильський, 8 т. (044) 278-46-14
10.12.2008 № 4/440
Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Гарник Л.Л.
суддів: Іваненко Я.Л.
Пантелієнка В.О.
при секретарі: Семеняк Т.В.
За участю представників:
Савицька О.В. - старший прокурор відділу Генеральної прокуратури України;
від позивача -не з'явився
від відповідача -Варданян Г.М. - генеральний директор,
Варданян А.Г. (довіреність від 22.04.2008р. № 04/08);
від третіх осіб:
від Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «АРС-3»: Семенка В.В. (довіреність від 24.04.2008р. № 3);
від Київської міської державної адміністрації: не з'явився;
від Управління державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва: Остапенко М.Н. (довіреність б/н від 11.04.2008р.);
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Об"єднання співвласників багатоквартирного будинку "АРС-3"
на рішення Господарського суду м.Києва від 30.09.2008
у справі № 4/440 (Борисенко І.І.)
за позовом Заступник прокурора м.Києва
до Товариство з обмеженою відповідальністю "Край"
третя особа позивача
третя особа відповідача Об"єднання співвласників багатоквартирного будинку "АРС-3"
Київська міська державна адміністрація
Управління державного архітектурно-будівельного контролю м.Києва
про знесення самовільно збудованої будівлі та приведення земельної ділянки у попередній стан
Рішенням господарського суду міста Києва від 30.09.2008р. у справі № 4/440 відмовлено у задоволенні позову заступника прокурора міста Києва, поданого в інтересах держави в особі, якою є Київська міська рада, до Товариства з обмеженою відповідальністю «Край» про стягнення незаконно побудованої будівлі, яка розташована на земельній ділянці по вул. Кутузова, 12 у місті Києві та приведення вказаної земельної ділянки у попередній стан.
Заступник Генерального прокурора України, Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «АРС-3», не погоджуючись з прийнятим рішенням, звернулись до Київського апеляційного господарського суду з апеляційним поданням та апеляційною скаргою відповідно, в яких просять скасувати оскаржене рішення та прийняти нове рішення, яким позов задовольнити.
Посилаючись на порушення місцевим господарським судом норм матеріального і процесуального права, заступник Генерального прокурора України, Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «АРС-3» зазначають, що всупереч вимог статті 43 Господарського процесуального кодексу України судом не досліджено ту обставину, що відповідач на орендованій земельній ділянці здійснив нове будівництво двоповерхової будівлі без відповідного дозволу, як того вимагає стаття 27 Закону України «Про благоустрій населених пунктів», стаття 24 «Про планування і забудову територій».
Товариство з обмеженою відповідальністю «Край» надало відзив на апеляційну скаргу, в якому просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а - рішення суду без змін, вважаючи його законним та обґрунтованим.
В судовому засіданні апеляційної інстанції прокурор, представники Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «АРС-3» висловилися за задоволення апеляційної скарги та подання, представники Товариства з обмеженою відповідальністю «Край», Управління державного архітектурно-будівельного контролю - за їх відхилення.
Заслухавши пояснення присутніх в судовому засіданні прокурора, представників сторін і третіх осіб, обговоривши доводи апеляційної скарги та апеляційного подання, заперечення на них, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування господарським судом при прийнятті рішення норм матеріального і процесуального права, колегія суддів дійшла висновку про те, що апеляційні скарга та подання підлягають задоволенню з наступних підстав.
Заступник прокурора міста Києва звернувся до господарського суду в інтересах держави в особі, якою є Київська міська рада (далі по тексту - позивач), з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Край» (далі по тексту - відповідач) про зобов'язання знести за власний рахунок незаконно побудовану будівлю, яка розташована на земельній ділянці по вул. Кутузова, 12 у місті Києві, та привести вказану земельну ділянку у попередній стан.
Позовні вимоги мотивовані тим, що всупереч умов укладеного сторонами договору оренди земельної ділянки від 22.02.2002р. відповідач на орендованій земельній ділянці здійснив будівництво нової двоповерхової будівлі.
Ту обставину, що зазначена земельна ділянка передавалася в оренду для експлуатації та обслуговування кафе по вул. Кутузова, 12 у місті Києві, яке є тимчасовою спорудою, заступник прокурора розглядає в якості правової підстави вважати виконані відповідачем будівельні роботи не реконструкцією, але новим будівництвом, здійсненим всупереч вимог чинного законодавства.
Залишаючи без задоволення позовні вимоги заступника прокурора, місцевий господарський суд встановив, що на підставі рішення Київської міської ради «Про надання і вилучення земельних ділянок» від 02.10.2001р. № 41/1475 сторонами був укладений договір оренди земельної ділянки від 22.02.2002р. (далі по тексту - договір оренди), предметом регулювання якого стали відносини з приводу передачі відповідачу в оренду земельної ділянки по вул. Кутузова, 12 у м. Києві загальною площею 0,04 га для експлуатації та обслуговування існуючого кафе. Строк дії договору - 10 років.
Також за наслідками аналізу наявних матеріалів справи місцевим господарським судом встановлено, що відповідач почав здійснення робіт по реконструкції та розширенню розташованого на орендованій земельній ділянці кафе маючи всі необхідні дозволи і узгодження та згодом погодив проектну документацію з Київдержекспертизою, отримавши позитивний висновок від 15.05.2007р.
В контексті наведеного суд першої інстанції зазначив про сприяння Київської ради в оформленні відповідачу необхідних дозвільних документів на будівництво спірної будівлі та з огляду на відсутність рішення про звільнення земельної ділянки, й натомість наявність розпорядження голови Київської міської державної адміністрації від 07.05.2008р. № 622 про надання відповідачу дозволу на будівництво кафе, дійшов висновку про неможливість вважати спірну будівлю незаконно реконструйованою.
Колегія суддів Київського апеляційного господарського суду з викладеним висновком не погоджується, вважає його таким, що суперечить вимогам закону, з наступних підстав.
За договором оренди землі орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар - використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України «Про оренду землі»). При цьому умова щодо використання та цільового призначення земельної ділянки є істотною умовою договору (стаття 15 цього Закону).
У відповідності до статті 96 Земельного кодексу України, пунктів 7.2, 8 договору оренди, орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення та повернути її орендодавцеві після припинення або розірвання договору оренду у стані, придатному для її подальшого використання, а саме не гіршому у порівнянні з тим, в якому він одержав її в оренду. Згідно приписів статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди.
Відповідно до статті 90 Земельного кодексу України власники земельних ділянок мають право, зокрема, передавати земельну ділянку в оренду; споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди. Забудова територій у розумінні статті 23 Закону України «Про планування і забудову територій» передбачає здійснення нового будівництва, реконструкції, реставрації, капітального ремонту, впорядкування об'єктів містобудування, розширення та технічного переоснащення підприємств.
Згідно зі статтею 375 Цивільного кодексу України право зводити на земельній ділянці будівлі та споруди, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці інших особам має власник земельної ділянки.
Згідно зі статтею 413 Цивільного кодексу України власник земельної ділянки вправі надавати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій).
Землекористувач має право користуватися земельною ділянкою в обсязі, встановленому договором. Якщо інше не передбачене законом або договором, землекористувачі також мають право на здійснення будівництва на орендованій земельній ділянці (стаття 95 Земельного кодексу України).
Таким чином, право здійснювати будівництво на земельній ділянці має власник цієї земельної ділянки або особа, якій ця земельна ділянка передана в користування власником, і щодо якої саме власником надана згода на здійснення на цій землі будівництва. При цьому власник земельної ділянки може реалізувати своє право на забудову земельної ділянки шляхом надання дозволу (згоди) на будівництво об'єкта містобудування іншим особам. У цьому випадку відносини регулюються земельно-правовими і цивільно-правовими угодами (договором оренди земельної ділянки для забудови, договором про встановлення суперфіцію (стаття 1021 ЗК України).
Статтею 25 Закону України «Про оренду землі» закріплено право орендаря за письмовою згодою орендодавця зводити на земельній ділянці в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди. За правилом, встановленим п. 7.1 укладеного сторонами договору оренди від 22.02.2002р. орендар за згодою орендодавця у порядку, передбаченому законодавством України, має право зводити будівлі і споруди без зміни цільового призначення земельної ділянки.
Орендована відповідачем земельна ділянка по вул. Кутузова, 12 в місті Києві перебуває у комунальній власності - належить на праві власності територіальній громаді м. Києва в особі Київської міської ради (орендодавця).
На підставі статті 12 Земельного кодексу України до повноважень міських рад у галузі земельних відносин на території міст віднесено розпорядження землями територіальної громади.
Саме власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном (частини 1 статті 317 Цивільного кодексу України). Він володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Причому власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону, зокрема, використовувати своє майно для здійснення підприємницької діяльності (статті 319, 320 Цивільного кодексу України).
Згідно статті 78 Земельного кодексу України право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками.
Згідно рішення Київської міської ради від 02.10.2001 р. та умов договору оренди від 22.02.2002 р. орендодавець передав орендарю земельну ділянку по вул. Кутузова, 12 в місті Києві, визначивши її цільове призначення - виключно для обслуговування та експлуатації існуючого кафе «Край» (збірно-розбірного павільйону), проте не під капітальну забудову.
З урахуванням наведеного, орендар-відповідач відповідно до умов надання у тимчасове користування земельної ділянки та її цільового призначення має право споруджувати будівлі та споруди лише за умови згоди на це орендодавця-відповідача.
Втім, виходячи з фактичних обставин справи, колегією суддів встановлено, що будівництво капітальної будівлі на орендованій земельній ділянці по вул. Кутузова, 12 в місті Києві здійснено відповідачем без обов'язкової письмової згоди на те Київської міської ради. Спірний об'єкт збудовано на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети. Між тим, саме наявність згоди власника землі є необхідною передумовою для здійснення відповідного будівництва.
Відтак, орендар використовує земельну ділянку орендодавця з порушенням вимог чинного законодавства й положень договору оренди земельної ділянки, оскільки за відсутності відповідної згоди орендодавця на будівництво, відповідач не мав правових підстав здійснювати будівництво на цій земельній ділянці.
За змістом статті 415 Цивільного кодексу України землекористувач набуває право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, якщо вона була передана йому для забудови.
З урахуванням наведеного, сам факт користування відповідачем земельною ділянкою на умовах оренди по вул. Кутузова, 12 в м. Києві для експлуатації та обслуговування існуючого кафе не може розглядатися в якості правової підстави вважати наявним у відповідача права зводити на цій земельній ділянці будівлі та споруди без її відведення для цієї мети.
Рішення Київської міської ради від 02.10.2001р. №41/1475 про надання земельної ділянки для експлуатації та обслуговування існуючого кафе «Край» по вул. Кутузова, 12 в місті Києві не може розглядатися в якості дозволу ради на здійснення відповідачем будівництва (реконструкції з розширенням існуючого кафе), оскільки не дає право на забудову цієї земельної ділянки.
Водночас, крім отримання вищевказаної згоди власника земельної ділянки на її забудову (спорудження будівель, споруд тощо), що регулюється відповідними нормами цивільного та земельного законодавства України, безпосередньо будівництво об'єктів містобудування повинно здійснюватися згідно із законодавством, державними стандартами, нормами та правилами, регіональними і місцевими правилами забудови, містобудівною та проектною документацією (стаття 23 Закону України «Про планування і забудову територій»). Тобто, право на будівництво - забудову земельної ділянки реалізується відповідно до вимог нормативних актів у сфері містобудування після погодження орендарем питання з власником земельної ділянки щодо спорудження на ній будівель та споруд.
За правилом, встановленим статтею 24 Закону України «Про планування і забудову територій», фізичні та юридичні особи, які мають намір здійснити будівництво об'єктів містобудування на земельних ділянках, що належать їм на праві власності чи користування, зобов'язані отримати від виконавчих органів відповідних рад, Київської та Севастопольської міської державної адміністрацій, у разі делегування їм таких повноважень відповідними радами, дозвіл на будівництво об'єкта містобудування (далі - дозвіл на будівництво).
Юридичні особи, заінтересовані в здійсненні будівництва об'єктів містобудування, подають письмову заяву про надання дозволу на будівництво до виконавчого органу відповідної ради або Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації. При цьому до заяви додається документ, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або документ про згоду власника земельної ділянки на забудову цієї ділянки. Перелік інших документів та матеріалів, необхідних для отримання дозволу на будівництво, які додаються до письмової заяви, порядок їх розгляду визначаються правилами забудови (частина 3 статті 24 Закону України «Про планування і забудову територій» (у редакції станом на 12.12.2006р.).
Чинна редакція частини 3 статті 24 Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про планування і забудову територій» передбачає, що до заяви юридичної особи додається документ, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою. У разі, якщо замовник (забудовник) не є власником чи користувачем земельної ділянки, також подається нотаріально засвідчена згода власника земельної ділянки на забудову цієї ділянки, а якщо ділянка перебуває у користуванні, - нотаріально засвідчені згоди власника та користувача земельної ділянки на її забудову.
У контексті статті 24 Закону України «Про планування і забудову територій», необхідною передумовою для надання дозволу на будівництво є отримання відповідної згоди власника землі на забудову земельної ділянки, що зумовлює виникнення права на будівництво (забудову). При цьому дозвіл на будівництво об'єкта містобудування не є документом, що посвідчує право на землю (пункт 3.1.3 рішення Київської міської ради «Про Правила забудови м. Києва» від 27.01.2005 р. № 11/2587).
Згідно розпорядження Київської міської державної адміністрації «Про надання дозволу ТОВ «Край» на реконструкцію з розширенням існуючого кафе «Край» на вул. Кутузова, 12 у Печерському районі м. Києва», відповідач одержав дозвіл на здійснення реконструкції з розширенням існуючого кафе відповідно до погодженої та затвердженої в установленому законом порядку проектно-кошторисної документації.
Однак, іншим розпорядженням Київської міської державної адміністрації «Про розгляд протесту заступника прокурора» від 22.12.2007 р. № 1816, вищевказане розпорядження скасовано у зв'язку з тим, що проектно-кошторисна документація на проектування зазначеного об'єкта не пройшла комплексної державної експертизи.
Крім того, постановою господарського суду міста Києва від 02.03.2007 р. у справі № 38/551-А скасовано виданий відповідачу дозвіл Управління державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва на виконання будівельних робіт від 09.06.2005р. № 1463-Пч/ІІІ.
За змістом названої постанови господарського суду проект реконструкції з розширенням існуючого кафе «Край» і фактично виконані будівельні роботи є новим будівництвом. При цьому назва проекту «Реконструкція з розширенням існуючого кафе «Край» по вул. Кутузова, 12 у Печерському районі м. Києва» не відповідає фактично виконаним проектним роботам. За назвою проекту передбачалося розробити проект реконструкції з розширенням існуючого кафе, тоді як проектувальник (ТОВ «Аквотерм інжиніринг») розробив проект на нове будівництво з відхиленням від вимог пункту 2.2 ДБН А. 2.2-3.2004 при відсутності дозволу на відведення земельної ділянки під будівництво нового об'єкта. Площа нових будівель і їхнє розташування в плану запроектованого з виходом за межі площ двох павільйонів і частково за межі земельної ділянки, що виділена ТОВ «Край» для експлуатації та обслуговування кафе.
У ході розгляду справи № 38/551-А господарським судом також встановлено, що павільйон кафе, розташований по вул. Кутузова, 12 у Печерському районі м. Києва був прийнятий в експлуатацію як збірно-розбірний павільйон, що вважається тимчасовою спорудою, яка не підпадає під термін реконструкції, а розроблені рішення у проекті реконструкції з розширенням вказаного кафе і фактично виконані будівельно-монтажні роботи є новим будівництвом, що не відповідає назві проекту та суперечить заяві відповідача на отримання дозволу на виконання будівельних робіт
При таких обставинах, наявні підстави вважати, що відповідачем при відсутності згоди власника орендованої земельної ділянки здійснено капітальне будівництво нової двоповерхової капітальної будівлі по вул. Кутузова, 12 в місті Києві, але не реконструкцію існуючого кафе.
Заслуговує на увагу також та обставина, що ухвалою господарського суду міста Києва від 30.11.2005р. у справі №38/551а було зупинено дію Дозволу на виконання будівельних робіт від 09.06.2005 р. № 1463-Пч/ІІІ, виданого Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва на виконання будівельних робіт з реконструкції з розширенням існуючого кафе за адресою: місто Київ, вул. Кутузова, 12. Одночасно місцевим господарським судом заборонено Товариству з обмеженою відповідальністю «Край» та іншим особам виконувати будівельні роботи з реконструкції з розширенням існуючого кафе по вул. Кутузова, 12 в місті Києві. Виконання зазначеної ухвали господарського суду міста Києва проведено Відділом державної виконавчої служби Печерського районного управління юстиції міста Києва.
Отже, будівництво спірної будівлі здійснювалося відповідачем у період дії ухвали господарського суду міста Києва про зупинення дії дозволу на виконання будівельних робіт, а також заборони проводити будівельні роботи на об'єкті.
Відповідно до частин 1, 7 статті 376 Цивільного кодексу України будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. При цьому власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав і запобіганню вчинення дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав (частина 2 статті 152 Земельного кодексу України).
Місцевий господарський суд при вирішенні спору наведеного не врахував та у цьому зв'язку дійшов необґрунтованого висновку про наявність у відповідача дозвільних документів на проведення будівельних робіт.
При таких обставинах, коли позов заявлено з наданням переконливих та достатніх доказів, які свідчать про обґрунтованість і законність позовних вимог, підстав для залишення їх без задоволення у місцевого господарського суду не було.
То ж, враховуючи наведене, рішення господарського суду міста Києва від 30.09.2008р. у справі № 4/440 підлягає скасуванню в повному обсязі з прийняттям відповідно до вимог пункту 2 статті 103 Господарського процесуального кодексу України нового рішення про задоволення позовних вимог.
Згідно статті 49 Господарського процесуального кодексу України витрати при задовленні позову покладаються на відповідача. Таким чином, при задоволенні вимог касаційної скарги витрати, понесені скаржником у суді, також покладаються на протилежну сторону, у даному випадку - на відповідача - Товариство з обмеженою відповідальністю «Край».
Колегія суддів відхиляє клопотання Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «АРС-3» про залучення ОТР Ваnk до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, оскільки заявником не зазначено достатніх підстав вважати, що рішення з господарського спору може вплинути на права підприємства, а фактичні обставини справи про це не свідчать.
Керуючись статями 99, 101-105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд
Апеляційне подання заступника Генерального прокурора України, апеляційну скаргу Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «АРС-3» задовольнити.
Рішення господарського суду міста Києва від 30.09.2008р. у справі № 4/440 скасувати.
Позов заступника Генерального прокурора України задовольнити.
Зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю «Край» знести за власний рахунок незаконно побудовану будівлю, яка розташована на земельній ділянці по вул. Кутузова, 12 у місті Києві та привести зазначену земельну ділянку у попередній стан.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Край» до Державного бюджету України 85,00 грн. (вісімдесят п'ять грн. 00 коп.) витрат з оплати державного мита, 118,00 грн. (сто вісімнадцять грн. 00 коп.) витрат з оплати послуг з інформаційно технічного забезпечення судового процессу.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Край» до Державного бюджету України 42,50 грн. (сорок дві грн. 50 коп.) витрат з оплати державного мита за розгляд апеляційної скарги.
Видачу наказів із зазначенням реквізитів сторін доручити господарському суду міста Києва.
Справу № 4/440 повернути до господарського суду міста Києва.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у касаційному порядку до Вищого господарського суду України через суд
Головуючий суддя Гарник Л.Л.
Судді Іваненко Я.Л.
Пантелієнко В.О.
15.12.08 (відправлено)