13.08.2012Справа №5002-22/1733-2012
За позовом Сімеїзської селищної ради
до відповідача Приватного підприємства «Крим-2004»
про розірвання договору оренди
Суддя Калініченко А.А.
представники:
від позивача - Ляпченко-Врублевський О.О., довіреність №02-14/36 від 13.01.2012, представник,
від відповідача - Хомяк О.П., довіреність №б/н від 21.06.2012, представник,
СУТЬ СПОРУ: Сімеїзська селищна рада звернулась до Господарського суду Автономної Республіки Крим з позовною заявою до Приватного підприємства «Крим-2004» про розірвання договору оренди земельної ділянки від 22 грудня 2004 року, площею 0,7503 га за адресою: смт Сімеїз, вул. Блакитна, район буд. №5, укладений між Сімеїзською селищною радою та Приватним підприємством «Крим-2004», який зареєстровано у Ялтинському управлінні земельних від 23 грудня 2004 року за №040400100070.
Позовні вимоги мотивовані тим, що всупереч умовам укладеного між сторонами договору оренди земельної ділянки від 22.12.2004, відповідач використовує земельну ділянку не за цільовим призначенням, а також не в повному обсязі сплачує орендну плату. Враховуючи наведене, позивач вважає, що відповідачем допущені порушення умов договору, через що просить розірвати договір в судовому порядку.
У судовому засіданні 25.06.2012 відповідач надав відзив на позовну заяву, відповідно до якого просить суд в задоволенні позову відмовити посилаючись на те, що відповідачем належним чином виконуються умови оспорюваного договору, орендна плата сплачується, земельна ділянка використовується за цільовим призначенням. Крім того, відповідачем отриманий дозвіл на будівництво, побудовані огорожі та технічні приміщення, облаштовані електричні мережі, облаштовані водопостачання та каналізація, організована охорона майна на орендованій земельній ділянці.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд
На підставі рішення Сімеїзської селищної ради від 14.12.2004 № 6 затверджено проект землеустрою з відведення земельної ділянки Приватному підприємству «Крим-2004» загальною площею 0,7503 га для будівництва та обслуговування рекреаційного комплексу за адресою: смт. Сімеїз, вул. Блакитна в районі буд. №5 на землях Сімеїзської селищної ради.
Цим же рішенням вирішено передати зазначену земельну ділянку відповідачу в оренду строком на 25 років.
На підставі вказаного рішення 22.12.2004 між Сімеїзською селищною радою та Приватним підприємством «Крим-2004» укладено договір оренди вказаної земельної ділянки, який зареєстровано у Ялтинському управлінні земельних ресурсів від 23 грудня 2004 року за №040400100070.
Земельна ділянка передана підприємству відповідно до акту прийому-передачі земельної ділянки від 22.12.2004 (аркуш справи 56).
Відповідно до статті 96 Земельного кодексу України одним із обов'язків землекористувача є забезпечення використання землі за цільовим призначенням.
Згідно статті 1 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» невиконання вимог щодо використання земель за цільовим призначенням - невикористання земельної ділянки, крім реалізації науково обґрунтованих проектних рішень, або фактичне використання земельної ділянки, яке не відповідає її цільовому призначенню, встановленому при передачі земельної ділянки у власність чи наданні в користування, в тому числі в оренду, а також недодержання режиму використання земельної ділянки або її частини в разі встановлення обмежень (обтяжень).
Так, позивач вказує на те, що перевіркою, проведеною спеціалістами Управління Держкомзему у м. Ялта встановлено, що орендар не використовує передану в оренду земельну ділянку за цільовим призначенням, земельна ділянка не огороджена, будівельні роботи не ведуться, що зафіксовано в акті перевірки дотримання вимог земельного законодавства від 26.07.2011 року.
Листом вих. № 02-14/969 від 19.05.2011 року позивач звернувся до відповідача з вимогою в строк до 01.06.2011 надати до Сімеїзської селищної ради план - графік проведення проектних, підготовчих та будівельних робіт з визначенням точної дати початку будівельних робіт.
Так, позивач вважаючи, що відповідач неналежним чином використовує надану в оренду земельну ділянку, посилаючись на приписи статті 143 Земельного кодексу України, статті 32 Закону України «Про оренду землі», частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України звернувся до суду з даним позовом про розірвання договору оренди земельної ділянки від 22 грудня 2004 року.
Розглянув матеріали справи заслухав пояснення представників сторін, суд вважає позовні вимоги необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню виходячи з наступного.
Статтями 31, 32 Закон України «Про оренду землі» встановлено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Статтею 25 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендар земельної ділянки зобов'язаний: приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку; виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі; дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення; у п'ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору відповідному органу державної податкової служби.
Таким чином, підставами для розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку є невикористання земельної ділянки протягом строку встановленого в договорі, не виконання встановлених, щодо земельної ділянки обмежень, не дотримання режиму використання земель, що передані в оренду. Ще однією підставою для розірвання договору оренди землі є нецільове використання земельної ділянки (ст. 143 Земельного кодексу України).
Щодо тверджень позивача про використання з боку відповідача земельної ділянки не за її цільовим призначенням, суд звертає увагу на наступне.
Як вказувалось раніше, на підставі рішення Сімеїзської селищної ради від 14.12.2004 № 6 відповідачу було передано у користування строком на 25 років земельну ділянку площею 0,7503 га за адресою: смт. Сімеїз, вул. Блакитна в районі буд. №5 на землях Сімеїзської селищної ради для будівництва та обслуговування рекреаційного комплексу. 22.12.2004 між позивачем та відповідачем укладено договір оренди вказаної земельної ділянки, який зареєстровано у Ялтинському управлінні земельних від 23 грудня 2004 року за №040400100070.
Відповідно до статті 39 Земельного кодексу України використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням будівельних норм, державних стандартів і норм, регіональних та місцевих правил забудови.
Відповідно до частини 4 статті 24 Закону України «Про планування та забудову територій» (в редакції, що діяла на момент укладення між сторонами спірного договору, з 20.04.2000 року по 04.10.2006 року) у разі прийняття сільською, селищною чи міською радою рішення про надання земельної ділянки із земель державної чи комунальної власності для розміщення об'єкта містобудування в порядку, визначеному земельним законодавством, зазначене рішення одночасно є дозволом на будівництво цього об'єкта.
Статтею 28 Закону України «Про планування та забудову територій» (в редакції, що діяла на момент укладення між сторонами спірного договору, з 20.04.2000 року по 04.10.2006 року) проектна документація на будівництво об'єктів містобудування розробляється згідно з вихідними даними на проектування з дотриманням вимог державних стандартів, норм і правил, регіональних і місцевих правил забудови та затверджується замовником в установленому законом порядку.
Порядок розроблення і затвердження проектної документації на будівництво об'єктів містобудування встановлюється спеціально уповноваженим центральним органом виконавчої влади з питань архітектури та містобудування.
Так, пунктом 1 рішення від 14.12.2004 № 6 було затверджено проект землеустрою з відведення земельної ділянки Приватному підприємству «Крим-2004» загальною площею 0,7503 га для будівництва та обслуговування рекреаційного комплексу за адресою: смт. Сімеїз, вул. Блакитна в районі буд. №5 на землях Сімеїзської селищної ради.
Рішенням Виконавчого комітету Сімеїзської селищної ради №236 від 15.06.2007 надано дозвіл на виконання проектно-дослідницьких робіт по будівництву рекреаційного комплексу по вул. Блакитна, в р-ні буд. №5 в смт Сімеїз.
На виконання умов договору відповідачем було виконано ряд дій, а саме:
- 29 травня 2007 року укладено договір підряду №03/06/07 з Товариством з обмеженою відповідальністю СФ «Е.С. Хорс» відповідно до умов якого, підрядник (ТОВ СФ «Е.С. Хоре») приймає на себе обов'язок виконати наступні роботи: виготовлення та монтаж нового огородження з в'їзними воротами на виділеній земельній ділянці за адресою: Крим, смт. Сімеїз, вул. Блакитна, р-н будинку №5. Крім того, додатковими угодами від 10 серпня 2007 року, 10 грудня 2007 року сторонами договору підряду, було узгоджено виконання додаткових робіт, а саме: виготовлення та монтаж сторожового приміщення та монтаж додаткових упорних стійок з бетонуванням для зміцнення огорожі.
- 29 травня 2007 року між Приватним підприємством «Крим-2004» та фізичною особою-підприємцем Лобачевим М.С. укладено договір підряду №04/07/07 відповідно до умов якого, підрядник приймає на себе обов'язок виконати наступні роботи: отримання ТУ на постачання електроенергії, виконання проекту на зовнішнє електропостачання, узгодження проекту з відповідними органами, виконання цих технічних умов, монтаж кабельних ліній, оформлення документів для укладення договору на постачання електроенергії, підключення електричного щиту та ввід його в експлуатацію. Місце виконання робіт: земельна ділянка розташована АРК, смт. Сімеїз, вул. Блакитна, р-н буд. №5.
- 28 грудня 2007 року між позивачем та Відкритим акціонерним товариством «Крименерго» укладено договір про постачання електричної енергії № 3461 відповідно до умов якого, постачальник продає електричну енергію споживачу для забезпечення потреб електроустаткування споживача.
- 01 червня 2008 року укладено договір з Приватним підприємством «Альфа-Центр Гарант» №07 на надання охоронних послуг відповідно до умов якого, виконавець приймає під фізичну охорону об'єкт: земельна ділянка площею 0,75 га, розташований за адресою м. Ялта, смт. Сімеїз, вул. Блакитна в районі будинку №5. Режим охорони встановлений цілодобово.
- 12 лютого 2008 року між Приватним підприємством «Крим-2004» та КРП «ВП ВКГ ПБК» укладено договір №072167 відповідно до умов якого, позивач приймає участь в «Програмі розвитку системи водопостачання Великої Ялти» та отримує технічні умови на підключення до мереж водопроводу та каналізації та отриманні необхідних документів про ввід об'єктів підприємства в експлуатацію. У відповідності з умовами договору позивач отримав технічні умови на підключення до мереж водопроводу та каналізації об'єкту розташованого за адресою смт. Сімеїз, вул. Блакитна, р-н буд. №5.
Слід зауважити, що Вищий господарський суд України у постанові пленуму Вищого господарського суду України 17.05.2011 № 6 «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» повідомив наступне.
У вирішенні спорів про розірвання договору оренди земельної ділянки судам слід враховувати, що відповідно до статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених умовами договору, та з підстав, визначених статтями 24 і 25 Закону України «Про оренду землі», у разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також з підстав, визначених ЗК України та іншими законами України.
У разі встановлення порушень, передбачених статтею 143 ЗК України, зокрема, коли земельна ділянка використовується не за цільовим призначенням, визначеним умовами договору, та у спосіб, що суперечить екологічним вимогам, суди мають правові підстави для задоволення вимог про розірвання договору оренди на підставі статті 32 Закону України «Про оренду землі».
Про невиконання відповідачем умов договору щодо використання землі за цільовим призначенням може свідчити, зокрема, відсутність проведення будь-яких будівельних робіт на об'єкті, що може підтверджуватися, наприклад, актом, складеним Державною архітектурно-будівельною інспекцією. Разом з тим слід звернути увагу на те, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме факт використання землі не за цільовим призначенням, а не, наприклад, невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.
Враховуючи, що відповідачем проводяться підготовчі роботи для початку будівництва, а також, приймаючи до уваги, що умовами оспорюваного договору не передбачено строку початку будівництва, а також, обов'язку відповідача побудувати та здати до експлуатації об'єкт у певні строки, суд виходить з того, що відповідач зобов'язаний приступити до використання земельної ділянки не пізніше закінчення строку дії договору оренди землі.
Крім того, позивач вказує, що однією з підстав розірвання договору оренди земельної ділянки є його невідповідність вимогам чинного законодавства.
Так, розмір орендної плати за договором оренди земельної ділянки площею 0,7503 га, укладеного 22 грудня 2004 року становить 2% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Рішення Сімеїзської селищної ради №37 від 28 травня 2009 року встановлено ставку орендної плати для земель рекреаційного призначення у розмірі 7% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Позивачем не надано суду доказів внесення змін до договору оренди в добровільному або судовому порядку. В той же час, невідповідність договору положенням чинного законодавства є підставою для визнання його недійсним, але не розірваним.
З урахуванням викладеного, суд дійшов висновку, що заявлені Сімеїзською селищною радою вимоги про розірвання спірного договору оренди є необґрунтованими, не відповідають фактичним обставинам справи, а тому не підлягають задоволенню.
У судовому засіданні були оголошені вступна та резолютивна частини рішення згідно статті 85 Господарського процесуального кодексу України.
Повне рішення складено 14 серпня 2012 року.
З огляду на викладене, керуючись статтями 44-49, 82-85 Господарського процесуального Кодексу України, суд
В задоволенні позову відмовити.
Суддя А.А. Калініченко