"20" листопада 2012 р. Справа № 5011-62/3230-2012
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:
Дроботової Т.Б. -головуючого,
Волковицької Н.О., Данилової М.В.,
за участю представників:
позивачаБачинська А.Ю. (дов. від 18.10.2012 р.)
відповідачаДорошенко О.С. (дов. від 2.08.2012 р.)
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)
на постанову Київського апеляційного господарського суду від 15.08.2012 р.
у справі№ 5011-62/3230-2012 господарського суду міста Києва
за позовомТовариства з обмеженою відповідальністю "Катена"
до 1. Київської міської ради, 2. Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації)
провизнання рішення недійсним, спонукання до укладення додаткової угоди
ТОВ "Катена" звернулось до господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради та Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про:
- визнання недійсним рішення Київської міської ради № 980/7216 від 15.12.2011 р. "Про відміну рішення № 578/3039 від 08.12.2005 р. Київської міської ради "Про передачу ТОВ "Катена" земельної ділянки для будівництва житлового будинку з приміщеннями соціально-громадського призначення та підземним паркінгом на вул. Березняківській, 30-В у Дніпровському районі міста Києва";
- визнання укладеною між Київською міською радою та ТОВ "Катена" додаткової угоди до договору оренди від 04.04.2006 р., зареєстрованого 13.04.2006 р. за № 66-6-00348, на умовах, визначених угодою, в запропонованій ТОВ "Катена" редакції;
- зобов'язання Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) зареєструвати додаткову угоду до договору оренди від 04.04.2006 р., зареєстрованого 13.04.2006 р. за № 66-6-00348.
В обґрунтування позовних вимог ТОВ "Катена" посилалось на положення Цивільного та Господарського кодексів України, Законів України "Про оренду землі" та "Про місцеве самоврядування".
Рішенням господарського суду міста Києва від 23.05.2012 р. у справі № 5011-62/3230-2012 (суддя Любченко М.О.) позовні вимоги ТОВ "Катена" до Київської міської ради задоволені повністю, в позовних вимогах ТОВ "Катена" до Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) відмовлено.
За апеляційною скаргою Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) Київський апеляційний господарський суд (колегія суддів: головуючий Зубець Л.П., судді Новіков М.М., Мартюк А.І.), переглянувши рішення господарського суду міста Києва від 23.05.2012 р. в апеляційному порядку, постановою від 15.08.2012 р. вказане рішення залишив без змін з тих же підстав.
Головне управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) звернулось до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить скасувати рішення господарського суду міста Києва від 23.05.2012 р. та постанову Київського апеляційного господарського суду від 15.08.2012 р., та прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог ТОВ "Катена".
Обґрунтовуючи доводи касаційної скарги, скаржник вказує на те, що господарські суди попередніх інстанцій порушили норми матеріального та процесуального права, зокрема, неправильно застосувавши приписи статті 33 Закону України "Про оренду землі".
ТОВ "Катена" подало до Вищого господарського суду України відзив на касаційну скаргу, у якому просить залишити рішення господарського суду міста Києва від 23.05.2012 р. та постанову Київського апеляційного господарського суду від 15.08.2012 р. без змін, а касаційну скаргу Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) -без задоволення.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення присутніх у судовому засіданні представників сторін, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності застосування судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.
Як встановлено судами першої та апеляційної інстанцій, та вбачається з матеріалів справи, Київською міською радою було прийнято рішення № 578/3039 від 08.12.2005 р. "Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю "Катена" земельної ділянки для будівництва житлового будинку з приміщеннями соціально-громадського призначення та підземним паркінгом на вул. Березняківській, 30-В у Дніпровському районі міста Києва".
04.04.2006 р. між ТОВ "Катена" (орендар) та Київською міською радою (орендодавець) було укладено договір оренди земельної ділянки строком на п'ять років, згідно з яким орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 08.12.2005 р. № 578/3039 за актом приймання-передачі передав, а орендар прийняв в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку для будівництва житлового будинку з приміщеннями соціально-громадського призначення та підземним паркінгом, розміром 4 570 м2, розташовану по вул. Березняківській, 30-В у Дніпровському районі м. Києва.
Строк дії спірного договору, з урахуванням дати його реєстрації Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), спливав 13.04.2011 р.
В пункті 11.7 договору оренди земельної ділянки від 04.04.2006 р. сторони дійшли згоди про те, що після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов'язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Як встановлено судами, з метою реалізації свого права на поновлення договору ТОВ "Катена" за три місяці до закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки від 04.04.2006 р. звернулось до Київської міської ради з клопотанням про поновлення договору оренди земельної ділянки від 10.01.2011 р.
ТОВ "Катена" продовжує користуватися земельною ділянкою і сплачує орендну плату в повному обсязі.
13.01.2012 р. позивач повторно звернувся до Київської міської ради з листом-повідомленням про бажання поновити договір оренди землі від 04.04.2006 р., до якого додав підписаний зі свого боку проект додаткової угоди до договору у двох примірниках.
Внаслідок залишення Київською міською радою без належного реагування звернення ТОВ "Катена" про бажання поновити спірний договір оренди земельної ділянки, товариство звернулось до суду з позовною заявою, мотивуючи її тим, що було порушено переважне право позивача як належного орендаря на укладення договору оренди на новий строк всупереч приписам Цивільного кодексу України та Закону України "Про оренду землі".
Крім того, позивач посилається на неправомірність прийняття Київською міською радою рішення № 980/7216 від 15.12.2011 р., пунктом 1 якого відмінено рішення Київської міської ради № 578/3039 від 08.12.2005 р. "Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю "Катена" земельної ділянки для будівництва житлового будинку з приміщеннями соціально-громадського призначення та підземним паркінгом на вул. Березняківській, 30-В у Дніпровському районі міста Києва", а згідно з пунктом 2 -відмовлено позивачу в поновленні договору оренди земельної ділянки від 04.04.2006 р., зареєстрованого 13.04.2006 р. за № 66-6-00348.
Задовольняючи позовні вимоги в частині визнання недійсним рішення Київської міської ради № 980/7216 від 15.12.2011 р., суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку, що пункт 1 цього рішення, яким відмінено рішення Київської міської ради № 578/3039 від 08.12.2005 р. "Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю "Катена" земельної ділянки для будівництва житлового будинку з приміщеннями соціально-громадського призначення та підземним паркінгом на вул. Березняківській, 30-В у Дніпровському районі міста Києва", не відповідає встановленим законодавством способам волевиявлення органу місцевого самоврядування, оскільки ні нормами законодавства України, яке регулює земельні правовідносини, ні Конституцією України, ні актами Президента України, ні актами Кабінету Міністрів України, не передбачено можливості місцевих рад відміняти рішення щодо передання в оренду земельних ділянок.
Аналогічних висновків дійшов Конституційний Суд України в рішенні № 7-рп/2009 від 16.04.2009 р. у справі № 1-9/2009 за конституційним поданням Харківської міської ради щодо офіційного тлумачення положень частини другої статті 19, статті 144 Конституції України, статті 25, частини чотирнадцятої статті 46, частин першої, десятої статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні".
Згідно з положеннями частини 1 статті 21 Цивільного кодексу України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.
Крім того, на момент закінчення строку дії спірного договору оренди з 12.03.2011 р. набув чинності Закон України "Про регулювання містобудівної діяльності", яким внесено зміни до ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та викладено її у наступній редакції:
"По закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із:
- власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності);
- уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу.
Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.
Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди".
Проте, приписи цієї норми Київською міською радою не виконані, у зв'язку з чим рішення № 980/7216 від 15.12.2011 р. прийнято з порушенням приписів статті 33 Закону України "Про оренду землі".
Оскільки статтею 33 вищезазначеного Закону передбачено, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди може бути оскаржено в суді, оскарження до суду дій орендодавця є не обов'язком орендаря, а його правом.
Пунктом 2.17 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.20011 р. № 6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" передбачено, що у вирішенні спорів, пов'язаних з поновленням (пролонгацією) договорів оренди земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, судам слід враховувати положення статті 33 Закону України в редакції Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", який набрав чинності з 12.03.2011 р.)
Частино шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою і за відсутністю протягом місяця після закінчення строку договору листа - повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі.
Відтак, господарськими судами у вирішенні відповідних спорів необхідно з'ясовувати, зокрема, чи повідомляв орендар орендодавця у встановленому порядку про намір скористатися переважним правом на укладання договору оренди землі на новий строк та чи заперечував орендодавець у строк, визначений законом, проти поновлення договору.
З урахуванням наведеного, судами обґрунтовано зазначено, що якщо орендар продовжує користуватися майном, в даному випадку -земельною ділянкою, після спливу строку договору, при відсутності заперечень з боку орендодавця, договір вважається поновленим на тих самих умовах і на той же самий строк.
Однак, судами попередніх інстанцій залишено поза увагою встановлення відповідних обставин, які є необхідними для застосування приписів статті 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, яка набрала чинності 12.03.2011 р., зокрема, щодо змісту додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 04.04.2006 р., а саме -частини 2 щодо встановлення річної орендної плати за земельну ділянку.
Оскільки передбачені процесуальним законом, зокрема, статтею 1117 Господарського процесуального кодексу України, межі перегляду справи в касаційній інстанції не дають їй права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені судом чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази, рішення та постанова у справі підлягають скасуванню в частині задоволення позовних вимог щодо визнання укладеною між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Катена" додаткової угоди до договору оренди землі від 04.04.2006 р., як такі, що прийняті при неповному дослідженні обставин справи та наявних у ній доказів, а справа -направленню у цій частині на новий розгляд до господарського суду міста Києва.
Враховуючи викладене, при новому розгляді справи суду першої інстанції необхідно встановити наявність чи відсутність спору між сторонами стосовно орендної плати за спірну земельну ділянку і, з урахуванням фактичних обставин справи та наявності у позивача переважного права на укладання договору оренди на спірну земельну ділянку у зв'язку з добросовісністю виконання останнім зобов'язань за договором оренди землі від 04.04.2006 р., вирішити спір у відповідності до чинного законодавства.
Керуючись статтями 43, 1117, пунктом 3 статті 1119, статтями 11110, 11111, 11112 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України
Постанову Київського апеляційного господарського суду від 15.08.2012 р. у справі № 5011-62/3230-2012 та рішення господарського суду міста Києва від 23.05.2012 р. скасувати в частині визнання укладеною між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Катена" додаткової угоди до договору оренди землі від 04.04.2006 р., зареєстрованого 13.04.2006 р. за № 66-6-00348, на умовах, визначених угодою, в редакції, яка підписана Товариством з обмеженою відповідальністю "Катена". В цій частині справу направити на новий розгляд до господарського суду міста Києва.
В решті постанову та рішення у справі № 5011-62/3230-2012 залишити без змін.
Головуючий суддя Т. Дроботова
Судді: Н. Волковицька
М. Данилова