Справа № 2011/4834/201
2/2011/3321/2012
26 жовтня 2012 року Дзержинський районний суд м. Харкова у складі:
головуючого -судді: Подус Г.С.,
при секретарі: Коваленко О.В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Харкові в залі суду цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до приватного нотаріусу Харківського міського нотаріального округу -ОСОБА_2, третя особа Харківське міське БТІ про визнання незаконною відмову у вчиненні нотаріальної дії, зобов'язання вчинити нотаріальну дію та надання позивачу, як іпотекодержателю права на продаж предмету іпотеки,
Позивач ОСОБА_1 звернувся до Дзержинського районного суду м.Харкова із вищевказаною позовною заявою, в якій зазначив, що 21.12.09 року між ним, як позикодавцем та ОСОБА_3 (ідентифікаційний номер НОМЕР_1, АДРЕСА_1), як позичальником укладено договір позики грошових коштів, посвідчений приватним нотаріусом Харківського МНО ОСОБА_2, зареєстрований в реєстрі за №729, на суму 1 351 049,00 грн..
На виконання вказаного договору позики 21.12.09 року ОСОБА_3 особисто отримала кошти в сумі 1 351 049,00 грн. про що нею було складено відповідну розписку. Відповідно до п.1 вищевказаного договору повернення суми позики здійснюється поетапно (частинами), але не пізніше 21.06.10 р.
З метою забезпечення виконання вищевказаного зобов'язання 21.12.09 року, між ОСОБА_1, як іпотекодержателем та ОСОБА_3, як іпотекодавцем укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Харківського МНО ОСОБА_2, зареєстрований в реєстрі за №730, відповідно до якого остання передала ОСОБА_1 в іпотеку: житловий будинок з прибудовами літ.А-1 житловою площею 36,7 м2, загальною площею 58,6 м2, сараї літ. Б, В, льох літ. Г, вбиральня літ. Д, навіс літ. Е, огорожа № 1-5, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1, а також земельну ділянку (присадибну ділянку) площею 0,1 га. (кадастровий номер 6310136300:07:012:0025) за адресою: АДРЕСА_1, на якій розташований вищезазначений будинок з прибудовами.
Одночасно з цим, 21.12.09 року між ОСОБА_1, як іпотекодержателем та ОСОБА_3, як іпотекодавцем укладено договір про задоволення вимог іпотекодержателя, посвідчений приватним нотаріусом Харківського МНО ОСОБА_2, зареєстрований в реєстрі за №733.
Відповідно до п.1 вищевказаного Договору про задоволення вимог іпотекодержателя, сторони домовилися, що Іпотекодержатель у разі невиконання або неналежного виконання Іпотекодавцем зобов'язань за основним договором, має право продати від свого імені в порядку, передбаченому чинним законодавством: житловий будинок з прибудовами за адресою: АДРЕСА_1, та земельну ділянку для будівництва та обслуговування житлового будинку господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) площею 0,1000 га. (кадастровий номер 6310136300:07:012:0025) що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1. Пунктом 3 Договору про задоволення вимог іпотеко держателя, сторони погодили, що оцінка предмету іпотеки становить 1400000 грн.
23 квітня 2010 року ОСОБА_3 частково повернула позику в сумі 45736,00 грн. (що за офіційним курсом НБУ, на момент повернення еквівалентно 4196,00 Євро).
В порушення умов Договору позики від 21.12.09 року № 729 ОСОБА_3, у визначені даним договором строки (до 21.06.10 р.) не повернула залишок позики в сумі 1223499,00 грн. (що за офіційним курсом НБУ еквівалентно 113287,00 Євро), у зв'язку з чим 09.02.11 року, через приватного нотаріуса ХМНО ОСОБА_2 на адресу боржника було направлено вимогу про повернення позики в сумі 1 223 499 грн. та сплату неустойки в сумі 3 566 772 грн., а всього в сумі 4790271,00 грн.
Даною вимогою ОСОБА_3 також попереджено, що у разі не повернення суми боргу протягом тридцяти семи днів з моменту отримання вимоги, кредитор буде вимушений задовольнити свої вимоги іпотекодержателя за рахунок предмету іпотеки.
Вказана вимога була залишена боржником -ОСОБА_3 без відповіді та без виконання.
ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_3 померла (свідоцтво про смерть НОМЕР_3 від 22.02.11 р.).
Відповідно до інформації Десятої харківської державної нотаріальної контори -заяв від спадкоємців про прийняття спадщини після померлої ОСОБА_3 не надходило, свідоцтва про право на спадщину не видавались.
У зв'язку з невиконанням ОСОБА_3 обов'язку по поверненню позики, а також відсутністю її спадкоємців (правоприємників), які могли б виконати такий обов'язок, ОСОБА_1, на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя від 21.12.09р. № 733 та ст.38 ЗУ «Про іпотеку», 28.02.12 року звернувся до приватного нотаріуса Харківського МНО ОСОБА_2 з проханням посвідчити договір купівлі-продажу іпотечного майна.
В свою чергу приватним нотаріусом Харківського МНО ОСОБА_2, з посиланням на ст.49 ЗУ «Про нотаріат»було відмовлено у посвідченні вищевказаного договору купівлі-продажу предмету іпотеки та 29.02.12 року винесено відповідну постанову про відмову у вчиненні нотаріальної дії.
Позивач не погоджуючись із вищевказаною постановою нотаріуса та вважаючи її незаконною звернувся до суду з метою захисту та відновлення своїх прав.
Представник позивача, за довіреністю -ОСОБА_5, у судовому засіданні позовні вимоги підтримав у повному обсязі та посилаючись на доводи, викладені у позовній заяві просив задовольнити позов у повному обсязі.
Відповідач у судове засідання не з'явилася, надала суду заяву в якій просить суд розглядати справу за її відсутності.
Третя особа у судове засідання не з'явилася, про час та місце розгляду справи повідомлялася належним чином.
За таких обстави суд вважає за можливе розглянути справу на підставі наявних в ній доказів.
Суд, дослідивши матеріали справи вважає, що позовна заява підлягає задоволенню у повному обсязі з наступних підстав.
Відповідно до п.2 ч.1 ст.1 ЗУ «Про іпотеку»іпотека - вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Стаття 33 ЗУ «Про іпотеку»визначає, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.
Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Відповідно до ст.36 ЗУ «Про іпотеку»: Сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати, зокрема право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
Стаття 38 ЗУ «Про іпотеку»визначає, що якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.
Вищевказана норма також кореспондується зі ст. 35. ЗУ «Про іпотеку»відповідно до якої, у разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
З огляду на вищенаведені норми законодавства, ОСОБА_1, має право задовольнити свої вимоги іпотекодержателя шляхом продажу від свого імені предмету іпотеки, оскільки в даному випадку мають місце обставини, які дають йому таке право, а саме:
Між сторонами укладено договір про задоволення вимог Іпотекодержателя, який передбачає право іпотекодержателя продати предмет іпотеки будь якій третій особі, в разі порушення Іпотекодавцем умов основного зобов'язання.
Іпотекодавець допустила порушення виконання основного зобов'язання (порушила строки повернення позики, визначені п.1 Договору позики від 21.12.09 року), та в розумінні ч. 1 ст.612 ЦК України, є боржником, яка прострочила виконання зобов'язання.
Іпотекодержатель через приватного нотаріуса ХМНО ОСОБА_2, направив на адресу Іпотекодавця (вона ж боржник) вимогу про виконання основного зобов'язання та попередження, що вразі його невиконання приступить до процедури задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки. (Примітка: інші особи із зареєстрованими вимогами до Іпотекодавця - відсутні).
Іпотекодавець, в 30-ти денний строк з моменту одержання вимоги, не виконала основне зобов'язання, що свідчить про безспірність вимог Іпотекодержателя.
Після спливу 30-ти денного строку з моменту одержання Іпотекодавцем вищевказаної вимоги Іпотекодержатель, на підставі ст.38 ЗУ «Про іпотеку»звернувся до нотаріуса, який посвідчував договори позики, іпотеки та про задоволення вимог іпотекодержателя, для посвідчення відповідного договору купівлі-продажу предмету іпотеки.
Таким чином ОСОБА_1, як Іпотекодержатель виконав всі вимоги законодавства щодо порядку звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя, у зв'язку з чим у нотаріуса не було законних підстав для відмови у вчиненні нотаріальних дій. Виключний перелік таких підстав передбачений ст.49 ЗУ «Про нотаріат», ст.31 Інструкції «Про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України», затвердженої Наказом Мінюсту України № 20/5 від 03.03.2004 р.
Відмовляючи у посвідченні договору купівлі-продажу предмету іпотеки, нотаріус, з посиланням на ч.1 ст. 253 Інструкції «Про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України», затвердженої Наказом Міністерства юстиції України № 20/5 від 03.03.2004 р., зазначила, що за відсутності спільної заяви Іпотекодержателя та Іпотекодавця відсутні підстави для виключення заставленого майна з Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна, що виключає можливість переходу права власності на предмет іпотеки.
Однак, такі висновки нотаріуса не відповідають нормам діючого законодавства. Так, статтею 17 ЗУ «Про іпотеку»визначено, що іпотека припиняється, зокрема у разі реалізації предмета іпотеки відповідно до цього Закону.
Частиною 5 ст.38 ЗУ «Про іпотеку»встановлено, що дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.
Відповідно до ч.10 ст.38 ЗУ «Про іпотеку» договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цієї статті, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки.
Частиною 10 ст. 65 Інструкції «Про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України», Договір купівлі-продажу є підставою для припинення іпотеки та зняття заборони відчуження предмета іпотеки.
Відповідно до ч.5 ст. 253 Інструкції «Про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України», у разі зняття заборони щодо відчуження за заявою однієї із сторін договору застави (іпотеки) нотаріус надсилає повідомлення про зняття заборони щодо відчуження іншій стороні правочину.
Таким чином, ОСОБА_1 має право в односторонньому порядку прийняти рішення про продаж предмету іпотеки будь якій третій особі, а укладання такого договору з дотриманням порядку, встановленого ст.38 ЗУ «Про іпотеку», є правовою підставою для припинення іпотеки, зняття заборони відчуження предмета іпотеки та реєстрації права власності на предмет іпотеки за покупцем.
В даному випадку постанова нотаріуса від 29.02.12 року про відмову у посвідченні договору купівлі-продажу предмету іпотеки з підстав відсутності спільної заяви іпотекодавця та іпотекодержателя про припинення договору іпотеки (п.2 ч.1 ст.253 Інструкції) суперечить вищенаведеним нормам законодавства, є незаконною та підлягає скасуванню.
Окрім цього, у зв'язку з відсутністю (смертю) боржника ОСОБА_3 (власника предмета іпотеки), відсутня можливість отримати документи, які вимагаються для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу предмету іпотеки, що в свою чергу є перешкодою ОСОБА_1 в реалізації свого права іпотекодержателя, передбаченого ст.38 ЗУ «Про іпотеку».
Так, відповідно до ч.1 ст.65 Інструкції «Про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України», якщо рішенням суду або договором про задоволення вимог іпотекодержателя передбачено право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, посвідчення таких договорів здійснюється за загальними правилами посвідчення договорів відчуження.
Статтею 61 Інструкції «Про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України»визначено, що при нотаріальному посвідченні договорів про відчуження житлового будинку, а також іншого нерухомого майна, що підлягає реєстрації, нотаріус вимагає подання документів, які підтверджують право власності (довірчої власності) на вказане майно, та, у передбачених законодавством випадках, документів, що підтверджують державну реєстрацію прав на це майно в осіб, які його відчужують.
Відповідно до ст. 63 Інструкції «Про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України», крім правовстановлювального документа на житловий будинок, садибу та інше нерухоме майно (за винятком земельної ділянки), якщо воно підлягає державній реєстрації, нотаріус вимагає витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно.
Статтею 71 Інструкції «Про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України»передбачено, що при посвідченні договору про відчуження земельної ділянки як самостійного об'єкта цивільних правовідносин нотаріус перевіряє відсутність (наявність) обмежень (обтяжень) за даними Державного земельного кадастру.
Таким чином, ОСОБА_1 для укладання та нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу будинку та земельної ділянки, що є предметом іпотеки, необхідно надати нотаріусу: витяг з реєстру прав власності на нерухоме майно, що є предметом договору відчуження; витяг з Поземельної книги про земельну ділянку, що є предметом договору відчуження; довідку про осіб, що перебувають на реєстраційному обліку у будинку, що є предметом договору відчуження.
Пунктом 7.1.1 розділу 7 «Тимчасового положення про порядок реєстрації права власності на нерухоме майно», затвердженого Наказом Мінюсту України № 7/5 від 07.02.2002 року встановлено, що право на отримання витягу з реєстру прав власності на нерухоме майно мають: власник майна, його спадкоємці, правонаступники та уповноважені особи.
Таким чином, ОСОБА_1, не будучи власником предмету іпотеки, але маючи право його продажу на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя, фактично не зможе реалізувати своє право, оскільки не зможе отримати витяг з реєстру прав власності на нерухоме майно для його продажу.
У зв'язку з цим, а також тим, що право отримання таких документів належить власнику майна -ОСОБА_3, яка померла і після її смерті відсутні спадкоємці, ОСОБА_1 необхідно уповноважити (надати право) на отримання від відповідних установ та організацій вищенаведені документи, необхідні для продажу предмету іпотеки.
Окрім цього, відповідно до ч. 1 ст. 575 ЦК України, Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.
Відповідно до статті 34 ЗУ «Про іпотеку», після прийняття рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки і з метою отримання продукції, плодів та доходів, забезпечення належного господарського використання переданого в іпотеку нерухомого майна згідно з його цільовим призначенням предмет іпотеки на підставі договору між іпотекодавцем і іпотекодержателем або рішення суду може бути переданий іпотекодержателю або іншій особі в управління на період до його реалізації у порядку, встановленому цим Законом. Управління майном здійснюється відповідно до законодавства та умов, визначених договором чи рішенням суду.
Частиною 2 ст.12 ЗУ «Про іпотеку»встановлено, що у разі порушення іпотекодавцем обов'язків щодо збереження чи страхування предмета іпотеки іпотекодержатель може, зокрема вжити заходів для збереження чи страхування предмета іпотеки у власних інтересах та за власний кошт.
Враховуючи ту обставину, що іпотекодавець -ОСОБА_3 померла, та після її смерті відсутні спадкоємці, існує загроза пошкодження та неналежного господарського використання майна переданого в іпотеку, у зв'язку з чим є необхідним передати дане майно в управляння Іпотекодержателя, на період до реалізації іпотечного майна в порядку передбаченому ст.38 ЗУ «Про іпотеку».
Враховуючи вищевикладене та керуючись ст.ст. 10, 11, 88, 209, 212, 214-215, 224-226 ЦПК України, суд,
Постанову про відмову у вчиненні нотаріальної дії, винесену 29.02.2012 року приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_2 -скасувати.
Зобов'язати приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_2, в строки визначені ст.42 Закону України «Про нотаріат»нотаріально посвідчити та здійснити державну реєстрацію договору купівлі-продажу відповідно до умов якого:
- Продавець -іпотекодержатель: ОСОБА_1 (ідентифікаційний номер: НОМЕР_2);
- Предмет договору : житловий будинок з прибудовами, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1, а також земельна ділянка (присадибна ділянка) площею 0,1 га. (кадастровий номер 6310136300:07:012:0025) за адресою: АДРЕСА_1, на якій розташований вищезазначений будинок з прибудовами.
- Вартість майна -предмету договору: згідно висновку суб'єкта оціночної діяльності, але не нижчу ніж 1 400 000,00 грн. (один мільйон чотириста тисяч гривень 00 коп.);
- Покупець: будь яка третя особа.
Зобов'язати приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_2 зняти заборону відчуження та виключити відповідні записи з державних реєстрів відносно майна переданого в іпотеку, а саме: житлового будинку з прибудовами, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1, а також земельної ділянки (присадибної ділянки) площею 0,1 га. (кадастровий номер 6310136300:07:012:0025) за адресою: АДРЕСА_1, на якій розташований вищезазначений будинок з прибудовами.
Надати ОСОБА_1 (ідентифікаційний номер: НОМЕР_2) право отримати Витяг з реєстру прав власності та інші необхідні документи в комунальному підприємстві «Харківське міське бюро технічної інвентаризації»(ідентифікаційний код: 03355057), а також надати ОСОБА_1 всі повноваження, в тому числі отримувати необхідні довідки, витяги, в тому числі, але не виключно: довідки про осіб, що перебувають на реєстраційному обліку у будинку, що відчужується, витяги з Поземельної книги про земельну ділянку, що відчужується, всі інші документи від підприємств, установ та організацій, незалежно від їх форми власності, сплачувати необхідні платежі та вчиняти всі інші дії, необхідні для здійснення від свого імені продажу предмету іпотеки: житлового будинку з прибудовами, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1, а також земельної ділянки (присадибної ділянки) площею 0,1 га. (кадастровий номер 6310136300:07:012:0025) за адресою: АДРЕСА_1, на якій розташований вищезазначений будинок з прибудовами, за ціною згідно висновку суб'єкта оціночної діяльності, але не нижчу ніж 1400000,00 грн. (один мільйон чотириста тисяч гривень).
Зобов'язати комунальне підприємство «Харківське міське бюро технічної інвентаризації»(ідентифікаційний код: 03355057), в порядку передбаченому розділом VII «Тимчасового положення про порядок реєстрації права власності на нерухоме майно», затвердженого Наказом Мінюсту України № 7/5 від 07.02.2002 року, видати ОСОБА_1 (ідентифікаційний номер: НОМЕР_2) Витяг з реєстру прав власності на житловий будинок з прибудовами, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1.
Передати ОСОБА_1 (ідентифікаційний номер: НОМЕР_2) в управління іпотечне майно, а саме житловий будинок з прибудовами, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1, а також земельну ділянку (присадибну ділянку) площею 0,1 га. (кадастровий номер 6310136300:07:012:0025) за адресою: АДРЕСА_1, на якій розташований вищезазначений будинок з прибудовами. Майно передати в управління до моменту його реалізації, з правом управителя безперешкодного доступу до даного майна, користування ним, в тому числі надання в користування третім особам, з правом управителя вчиняти всі дії для господарського використання майна згідно з його цільовим призначенням, правом обмежувати доступ третіх осіб до даного майна та правом вчинення всіх інших, не заборонених законом дій, спрямованих на збереження цілісності та схоронності переданого в управління майна.
Рішення суду може бути оскаржене в апеляційному порядку до апеляційного суду Харківської області шляхом подачі апеляційної скарги, через суд який постановив рішення, в 10-денний строк із дня проголошення. У разі якщо рішення було постановлено без участі особи, яка її оскаржує, апеляційна скарга подається протягом десяти днів з дня отримання копії рішення.
Суддя