"20" листопада 2006 р. Справа № 16-13/1733
Господарський суд Черкаської області в складі: головуючого - судді Спаських Н.М.
при секретарі: Волна С.В. , за участю представників сторін:
позивача: Геращенко М.В. - за довіреністю;
відповідача: не з'явився;
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Черкаси справу за позовом Приватного сільськогосподарського підприємства «Золоте Руно» до Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Колос» про визнання договору недійсним
Заявлено первісний позов про визнання недійсним договору суборенди земельної ділянки. У відповідності до останнього уточнення позовних вимог від 01.08.2006 року ( том 2 стор. 2-4), позивач просить визнати недійсним укладений між сторонами договір суборенди земельної ділянки площею 641,98 га в адміністративних межах Митлашівської сільської ради від 02 вересня 2005 року та стягнути з відповідача (за наслідками визнання договору недійсним) 154 801.29 грн. коштів в рахунок відшкодування вартості фактичного використання земельної ділянки і зобов'язати повернути земельну ділянку. У судовому засіданні представник позивача позов підтримав у повному об'ємі.
Відповідач подав зустрічний позов від 05.04.2006 року № 19 про зобов'язання позивача підписати акти приймання-передачі земельної ділянки. В подальшому відповідач відмовився від зустрічного позову і провадження у цій частині судом було припинено.
Проти задоволення позову про визнання договору суборенди земельної ділянки відповідач заперечив з мотивів, що договір відповідає вимогам чинного законодавства і в позові просить відмовити.
Заслухавши доводи та пояснення представників сторін, дослідивши наявні у справі документи, суд вважає, що позов підлягає до часткового задоволення, виходячи з наступного:
Порушення своїх прав існуванням спірного договору суборенди землі позивач пов'язує із тим, що позбавлений права користуватися орендованими у фізичних осіб ділянками, а також з тим, що відповідач не проводить розрахунок по орендній платі.
Судом встановлено, що згідно наданих суду копій 224-х договорів оренди землі, які знаходяться у справі, позивач є орендарем земельних ділянок для ведення сільськогосподарського виробництва , які належать фізичним особам. Договори є однотипними, укладені 04.01.2005 року на шість років і у п. 30 містять умову про право орендаря передати земельні ділянки у суборенду без погодження з орендодавцями. Договори зареєстровані у встановленому чинним законодавством порядку.
02 вересня 2005 року між сторонами по справі було укладено договір суборенди земельної ділянки ( орендарем якої є позивач згідно вищевказаних договорів з фізичними особами), у відповідності до умов якого позивач передав відповідачу в суборенду земельні частки, які розташовані в межах земельних угідь Митлашівської сільської ради Драбівського району Черкаської області , загальною площею 641,98 га, вартістю 3 733 755,00 грн. , які виділені в натурі єдиним масивом.
У відповідності до ст. 15 Закону України "Про оренду землі" від 06.10.1998 року, істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.
Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.
Невід'ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Законом.
З тексту спірного договору суборенди земельної ділянки вбачається, що в його умовах дійсно відсутні умови використання земельної ділянки, умови і строки передачі земельної ділянки орендарю, існуючі обмеження щодо використання земельної ділянки; не визначено сторону, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди, не визначено види та розмір відповідальності сторін.
Крім того, відсутні план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки, акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди.
У відповідності до положень листа ВГСУ від 14.01.99 р. N 01-8/10 "Про Закон України "Про оренду землі" зі змінами та доповненнями , план (схема) земельної ділянки є невід'ємною частиною договору оренди. Її відсутність може бути підставою для визнання договору недійсним, як і відсутність хоча б однієї з істотних умов договору оренди, визначених цим законом.
У відповідності до положень Постанови КМУ від 25 грудня 1998 р. N 2073
" Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі", відсутність у договорі оренди однієї з істотних умов договору оренди, порушення вимог статей 4, 5, 6, 7, 9, 13, 15 Закону України "Про оренду землі" є підставою для відмови у державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до законів України.
У відповідності до п. 5.4. спірного договору, договір набуває чинності з моменту його державної реєстрації. Як вбачається з екземплярів договору сторін, спірний договір належним чином зареєстровано не було, оскільки відсутній номер запису про його державну реєстрацію в екземплярі відповідача. В порушення п. 12 Постанови КМУ від 25 грудня 1998 р. N 2073 "Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі", засвідчу вальний напис з підписом і печаткою про державну реєстрацію договору в екземплярі позивача взагалі відсутній.
У відповідності до ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недотримання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5,6 ст. 203 цього Кодексу. У відповідності до вимог ч. 1 ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити ЦК України та іншим актам цивільного законодавства.
Таким чином, виходячи з приписів ст. 15 Закону України "Про оренду землі", при відсутності у договорі оренди землі хоча б однієї з істотних умов, передбачених цієї статтею, він підлягає визнанню судом недійсним і позов в цій частині підлягає до повного задоволення.
З цих підстав доводи відповідача про відповідність спірного договору вимогам чинного законодавства судом не приймаються, оскільки встановлено факт відсутності у договорі деяких його істотних умов.
При визнанні договору недійсним правомірною є і вимога позивача про зобов'язання відповідача повернути земельну ділянку, яка є предметом договору суборенди земельної ділянки від 02 вересня 2005 року, яка підлягає до повного задоволення.
Позивач також просить в якості застосування правових наслідків недійсності правочину стягнути з відповідача по справі 154 801,29 грн. в рахунок відшкодування вартості фактичного використання спірної земельної ділянки.
Дану вимогу позивач обґрунтував положеннями ч. 1 ст. 216 ЦК України, у відповідності до якої -- "у разі недійсності правочину кожна із сторін зобов"язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в раз неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі -- відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування".
Суму стягнення позивач розрахував з вартості орендної плати, яку він повинен сплачувати фізичним особам по укладених договорах від 04 січня 2005 року з підстав, що вартість користування землею за договором суборенди не може бути меншою вартості оренди цієї землі.
Оцінивши дані доводи позивача, суд приходить до висновку, що вони не ґрунтуються на положеннях чинного законодавства.
У відповідності до умов спірного договору суборенди земельної ділянки від 02.09.2005 року , предметом договору є передача відповідачу в суборенду земельних часток ( землі).
Позивач обґрунтовує свої вимоги про визнання договору недійсним положеннями Закону України "Про оренду землі" , у відповідності до ст. 1 якого " Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності". У відповідності до ст. 17 даного Закону, передача об'єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі. У відповідності до ст. 34 даного Закону у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором.
Таким чином, предметом спірного договору суборенди землі є суборенда земельної ділянки і у випадку визнання договору недійсним поверненню підлягає саме ця ділянка в натурі.
Ч.1 ст.216 ЦК України врегульовує наслідки недійсності правочину, якщо не можливо повернути отримане по договору в натурі ( зокрема , якщо одержане полягало в користуванні майном).
Всі вищевикладені доводи свідчать про те, що відповідач за спірним договором суборенди прийняв в користування земельну ділянку, а не лише право користування нею.
При визнанні недійсним договору суборенди землі цілком можливе повернення в натурі земельної ділянки, а тому здійснювати сплату вартості фактичного користування земельною ділянкою відповідач не повинен.
При цьому, заявивши у позові дві вимоги -- і про повернення ділянки в натурі і про стягнення вартості фактичного використання спірної земельної ділянки -- позивач суперечить сам собі і унеможливлює застосування ст. 216 ЦК України, яка передбачає альтернативу -- якщо не можливе повернення майна в натурі, то лише тоді можливе стягнення вартості отриманого за недійсним договором.
На підставі викладеного, позивач не довів право на стягнення з відповідача вартості фактичного користування спірної земельної ділянки, а тому в цій частині позовних вимог позивачу слід відмовити повністю.
У відповідності до чинного законодавства договір визнається недійсним з моменту його укладення. Це передбачає, що за недійсним договором у сторін не виникло ні праві ні обов'язків ( п. 1 ст. 216 ЦК України), тобто позивач також втрачає право на отримання орендної плати за недійсним договором.
За результатами розгляду спору, на підставі ст. 49 ГПК України з відповідача на користь позивача слід стягнути лише 85,00 грн. державного мита та 118,00 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.
Керуючись ст. 49, 82-85 ГПК України, суд
1. Позов задовольнити частково.
2. Визнати недійсним договір суборенди земельної ділянки від 02.09.2005 року, укладений між Приватним сільськогосподарським підприємство «Золоте Руно» та Сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Колос» .
3. Зобов'язати Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Колос» повернути Приватному сільськогосподарському підприємству «Золоте Руно» земельну ділянку, яка була предметом договору суборенди земельної ділянки від 02.09.2005 року.
4. Стягнути з Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Колос» , ідентифікаційний код 03793165, с. Скориківка Золотоніського району Черкаської області на користь Приватного сільськогосподарського підприємства «Золоте руно» , ідентифікаційний код 31207209, смт. Драбів Черкаської області - 85,00 грн. державного мита та 118,00 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.
Наказ видати.
В решті позовних вимог у позові відмовити повністю.
Рішення може бути оскаржене до Київського міжобласного апеляційного господарського суду протягом 10 днів.
СУДДЯ Н.М. Спаських
Рішення підписано 23 листопада 2006 року.