09.10.2012Справа №5002-34/2972-2012
за позовом Феодосійська міська рада
до відповідача фізичної особи-підприємця ОСОБА_1
про зміну умов договору
Суддя А.Р. Ейвазова
представники:
від позивача - Петросян Х.Г. за довіреністю від 17.04.2012 №02-29-1278;
від відповідача - не з'явився.
Суть спору: Феодосійська міська рада звернулась до господарського суду Автономної Республіки Крим з позовом до відповідача - фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 та просить внести зміни до договору від 26.01.2007, який укладено між ним та відповідачем (зареєстрований у Феодосійському міському відділі Кримської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України» 12.02.2008 за №040801900040), оренди землі, який укладено щодо земельної ділянки площею 0,1487га (кадастровий номер 01 166 000 000 101 20 317), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 Так, позивач просить викласти певні пункти договору у редакції, текст якої наведено у позовній заяві.
В обґрунтування заявлених вимог, позивач посилається на те, що рішенням 9-ої сесії 5-го скликання Феодосійської міської ради № 1698 від 29.08.2008 " Про затвердження нормативної грошової оцінки земель м. Феодосії" затверджено нову нормативну грошову оцінку земель міста Феодосії, у зв'язку з чим відповідна земельна ділянка стала відноситись до "економіко-планувальної зони № 19". Крім того, як вказує позивач, рішенням 41-ої сесії 5-го скликання Феодосійської міської ради № 1842 від 28.11.2008 "Про введення ставок орендної плати за землю" встановлено розмір річної орендної плати за земельні ділянки у розмірі 3 відсотків нормативної грошової оцінки. Зазначені обставини, на думку позивача, та визначене договором право на зміну розміру орендної плати спричинили необхідність внесення змін до укладеного сторонами договору, у зв'язку з чим, відповідачу запропоновано внести зміни до договору шляхом підписання проекту додаткової угоди від 22.06.2012 до договору оренди землі. Як вказує позивач, відповідач відмовився від підписання відповідної додаткової угоди (а.с.2-5).
Відповідач у справі - фізична особа-підприємець ОСОБА_1 відзиву на позов суду не надала; повноважний представник відповідача в судове засідання вдруге не з'явився.
Розгляд справи по суті здійснювався за відсутності повноважного представника відповідача, за відсутності його відзиву, за наявними у справі документами відповідно до ст. 75 ГПК України, оскільки:
- відповідач є такими, що належним чином повідомлений про час і місце засідання суду, зважаючи на те, що копія ухвали про порушення провадження у даній справі та відкладення розгляду справи направлені відповідачу відповідно до адреси, вказаній у Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців, що вбачається з витягу від 05.09.2012 за № 14607561 (а.с. 27-29);
- факт вручення відповідачу копії ухвали про порушення провадження підтверджується повідомленням про вручення 06.09.2012 поштового відправлення, долученим до матеріалів справи (а.с. 26);
- отримавши ухвали про порушення провадження у справі, відповідач відзиву та документів, якими підтверджуються його заперечення на позов, суду не направив, хоча з моменту вручення ухвали про порушення провадження до прийняття рішення у даній справі у нього було достатньо часу для реалізації його такого процесуального права;
- 18.09.2012 відповідач в судове засідання не з'явився, при цьому, від відповідача надійшло клопотання про розгляд справи за його відсутності, у якому зазначено, що позивач заперечує проти позовних вимог, між тим, доказів на підтвердження своїх заперечень відповідачем, в порушення вимог ст. 33 ГПК України, не надано (а.с. 34-36);
- факт направлення копії ухвали про відкладення розгляду справи підтверджується списком згрупованих поштових відправлень (а.с. 38);
- матеріалів справи достатньо для вирішення спору по суті.
В судовому засіданні представник позивача заявлені вимоги підтримав у повному обсязі з підстав, викладених у позові.
Дослідивши зібрані у справі докази, заслухавши пояснення представника позивача, суд
26.01.2007 між сторонами у справі - Феодосійською міською радою та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 підписано договір оренди земельної ділянки, який зареєстровано у Феодосійському міському відділі Кримської регіональної філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 12.02.2008 за № 040801900040 (далі - договір, а.с. 9-11).
Вказаний договір сторонами укладено на підставі рішення 9 сесії 5 скликання Феодосійської міської ради від 03.10.2006 № 350 (а.с. 15).
За умовами договору, позивач (орендодавець) передає у строкове платне користування земельну ділянку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, кадастровий номер 01 116 000 000 101 20 317 (п. 1 договору).
Відповідно до умов договору, земельна ділянка надається для розміщення та обслуговування складських приміщень (п. 15 договору).
Земельна ділянка, яка є об'єктом оренди за цим договором, передана за актом прийому-передачі (а.с.41).
Згідно п. 8 договору, останній укладено на термін до 29.09.2016.
Відповідно до п. 5 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 475143,44 грн.
До основних обов'язків відповідача, визначених таким договором, належить обов'язок сплачувати орендну плату у розмірі та у строки, встановлені договором.
Орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється орендарем у грошовій формі із зазначенням 4 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміром 19005,74 грн. за рік (п. 9 договору).
У даній справі позивачем заявлені вимоги про внесення змін до такого договору, а саме, щодо застосування нової нормативної грошової оцінки земельної ділянки, порядку внесення та розміру орендної плати, умов зміни та розірвання договору оренди, доповнення договору пунктами, які передбачають умови перегляду розміру орендної плати.
Мотивуючи необхідність внесення змін до договору, позивач вказує на затвердження нової грошової оцінки земель та введення в дію ставок орендної плати, що призвели до зміни розміру орендної плати.
Наявність у відповідача обов'язку щодо внесення відповідних змін, позивач обґрунтовує положеннями зазначеного договору та нормами чинного законодавства.
Так, як вбачається з п. 13 зазначеного договору, розмір орендної плати переглядається щорічно у разі зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами та в інших випадках, передбачених законом. Отже, укладений сторонами договір передбачає перегляд розміру орендної плати, який встановлений таким договором.
Заявлені вимоги є частково обґрунтованими з наступних підстав.
Відповідно до ст. 651 ЦК України, зміна договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. При цьому, ч. 2 вказаної норми визначає, що договір може бути змінено за рішенням суду на вимогу однієї із сторін, зокрема, у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Зокрема, в силу ст.652 ЦК України, договір може бути змінено чи розірвано у зв'язку з істотною зміною обставин, якими сторони керувались при укладенні договору.
Аналогічні положення визначені і ч.1 ст. 188 ГК України, відповідно до якої зміна господарського договору в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором. Так, ч. ч. 2, 3 такої норми встановлює, що сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором; сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. Неотримання відповіді у встановлений строк, з урахуванням часу поштового обігу, за змістом ч. 4 такої норми, є підставою для передачі спору на вирішення суду.
Згідно ст. 30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін; у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Таким чином, нормами чинного законодавства, передбачено можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом.
Відповідні положення визначені і у п. 36 договору.
Під час вирішення спору у даній справі встановлені наступні обставини.
29.08.2008р. Феодосійською міською радою прийнято рішення № 1698 «Про затвердження нормативної грошової оцінки земель м. Феодосія», відповідно до якого затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель м. Феодосії; введено в дію нормативну грошову оцінку земель м. Феодосії з 01.01.2009р. на строк, встановлений Законом України «Про оцінку земель»; вирішено вважати такими, що втратили силу з 01.01.2009р. рішення 7 сесії 23 скликання міської ради від 16.10.1998р. № 136 «Про затвердження проекту грошової оцінки земель м. Феодосії», рішення 7 сесії 24 скликання міської ради від 30.08.2002р. «Про внесення змін у рішення 7 сесії 23 скликання міської ради від 16.10.1998р. № 136 «Про затвердження проекту грошової оцінки земель м. Феодосії», рішення 41 сесії 4 скликання міської ради від 30.09.2005р. № 2299 «Про введення ставок орендної плати за землю»; встановлено щорічний розмір орендної плати по договорам оренди землі у відповідності із Законом України «Про внесення змін до Закону України «Про оренду землі» та законом України «Про Державний бюджет України», що приймається на кожний рік з щорічною індексацією нормативної грошової оцінки на індекс інфляції. Також, згідно п. 4.1. зазначеного рішення всі зміни щодо розміру орендної плати на землю по договорах оренди землі, що пов'язані зі змінами в законодавстві України та щорічною індексацією грошової оцінки землі, вирішено фіксувати у додаткових угодах до договорів оренди землі (а.с. 16).
11.09.2008р. рішення Феодосійської міської ради № 1698 на виконання ст. 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» надруковане у № 101 (15189) газети «Победа» (а.с. 17)
Відповідне рішення прийнято у відповідності зі ст. 18 Закону України «Про оцінку земель» та з урахуваннями повноважень ради, визначених ст. 23 такого Закону та ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в України».
28.11.2008р. Феодосійською міською радою прийнято рішення № 1842 «Про введення ставок орендної плати за землю», відповідно до ч. 1 якого, встановлено розмір річної орендної плати за земельні ділянки, що надаються в оренду та застосовуються для інших видів діяльності згідно Українському класифікатору цільового використання земельних ділянок у розмірі трьох відсотків від їх нормативної грошової оцінки. Згідно до п. 3 зазначеного рішення, останнє вводиться у дію з 01.01.2009р. (а.с. 18).
13.12.2008р. рішення Феодосійської міської ради № 1842 на виконання ст. 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» надруковане у № 141 (15229) газети «Победа» (а.с. 19).
На виконання відповідних рішень позивачем підготовлено проект додаткової угоди від 22.06.2012 до договору.
Відповідно до проекту додаткової угоди, пропонувалось внести наступні зміни до зазначеного договору оренди землі:
1. «П. 1 - слова „зона «Промислово-складська 1», №81" читати: „з 01.01.2009 економіко-планувальна зона №19"
2. п. 5 - доповнити словами: „Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить з
- 01.01.2009 по 31.12.2009 - 1773386,03 гривень,
- 01.01.2010 - 1878015,81 гривень"
3. П. 9 - читати у наступній редакції: „Орендна плата за земельну ділянку
державної або комунальної власності здійснюється орендарем починаючи з -
01.01.2009 по 31.12.2009 у грошовій формі із зазначенням 3 відсотків
нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміром 53201,58 грн.
(п'ятдесят три тисячі двісті одна гривня 58 коп.) за рік,
- з 01.01.2010 у грошовій формі із зазначенням 3 відсотків нормативної грошової
оцінки земельної ділянки та розміром 56340,47 грн. (П'ятдесят шість тисяч триста сорок гривень 47 коп.) за рік."
4. П. 36 читати у наступній редакції: „Зміна умов договору здійснюється у письмовій
формі за взаємною згодою сторін шляхом укладання додаткових угод, які
являються невід'ємною частиною основного договору. У разі недосягнення
згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.
Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.
Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.
У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.
5. Доповнити п.48 у наступній редакції: «право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися у заставу, спадщину, вноситись до статутного фонду власником земельної ділянки, крім випадків, визначених законом».
03.07.2012 проект додаткової угоди від 22.06.2012 до договору отримано відповідачем, що підтверджується відповідною відміткою відповідача на зворотній стороні вказаної додаткової угоди, відповідно до якої відповідач не згодний з умовами проекту додаткової угоди (а.с. 22).
Позивач, керуючись ч. 4 ст. 188 ГК України звернувся до господарського суду Автономної Республіки Крим з позовом про внесення змін до договору.
Суд вважає, що вимога позивача про внесення змін до договору є частково обґрунтованою з наступних підстав.
Згідно ст. 632 ЦК України, ціна у договорі встановлюється за домовленістю сторін; у випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування; зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.
Укладений сторонами договір передбачає можливість перегляду розміру орендної плати на вимогу однієї з сторін у випадку збільшення ставок земельного податку; підвищення цін та тарифів.
До виключної компетенції міської ради, відповідно до п. п. 34, 35 ч.1 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", входить затвердження відповідно до закону ставок земельного податку, розмірів плати за користування природними ресурсами, що є у власності відповідних територіальних громад; вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин.
В силу ч. 2 ст. 21 Закону України «Про оренду землі» (в редакції Закону України від 25.03.2005 № 2505-IV, який набрав чинності 31.03.2005, і діяв у відповідній редакції на момент опублікування та набрання чинності відповідним рішенням Феодосійської міської ради від 29.08.2008) розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Закону України "Про плату за землю".
При цьому, до 01.01.2011 та на момент прийняття рішення Феодосійською міською радою від 28.11.2008 №1842, ч. 4 ст. 21 Закону діяла у редакції Закону України від 03.06.2008 №309-УІ, відповідно до якої річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, крім земель сільськогосподарського призначення, не може бути меншою трикратного розміру земельного податку, що встановлюється Законом України «Про плату за землю».
Отже, рішення Феодосійської міської ради від 29.08.2008 № 1698, яким введено в дію нормативну грошову оцінку земель м. Феодосія з 01.01.2009 та рішення Феодосійської міської ради від 28.11.2008 № 1842, прийняті з урахуванням компетенції ради та на підставі вищевказаних норм чинного законодавства.
Відповідно до ст. 144 Конституції України, органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.
Враховуючи те, що сторонами у договорі (п. 13 договору) передбачено можливість зміни розміру орендної плати у випадку зміни розмірів земельного податку, підвищення цін тарифів, зміни коефіцієнтів індексації визначених законодавством, зміни умов господарювання, передбачених договором, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.
Відповідна позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 23.05.2011 у справі №7/105-10(30/234-09), яка, в силу ст.11128 ГПК України, є обов'язковою для всіх судів України, які зобов'язані привести свою судову практику у відповідність із рішеннями Верховного Суду України.
Втім, суд не вбачає підстав для задоволення позовних вимог у повному обсязі, враховуючи наступне.
Позивач просить суд внести зміни до договору, зокрема, п. 5 - доповнити словами: „Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить з - 01.01.2009 по 31.12.2009 - 1773386,03 гривень; з 01.01.2010 - 1878015,81 гривень"; П. 9 - читати у наступній редакції: „Орендна плата за земельну ділянку державної або комунальної власності здійснюється орендарем починаючи з - 01.01.2009 по 31.12.2009 у грошовій формі із зазначенням 3 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміром 53201,58 грн. (п'ятдесят три тисячі двісті одна гривня 58 коп.) за рік, - з 01.01.2010 у грошовій формі із зазначенням 3 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміром 56340,47 грн. (п'ятдесят шість тисяч триста сорок гривень 47 коп.) за рік."
Між тим, відповідно до ч. 5 ст.188 ГК України, ч. 3 ст. 653 ЦК України, якщо судовим рішенням договір змінено, договір вважається зміненим з дня набрання чинності відповідним рішенням.
Таким чином, суд не вбачає підстав для задоволення позовних вимог в частині визначення розміру орендної плати з дати, що передує дню прийняття рішення у даній справі та набрання ним чинності, а також внесення інших змін до договору, які встановлюють розповсюдження умов такої угоди на відносини сторін, які існували до внесення змін до відповідного договору.
Відповідно до витягу від 15.08.2012 № 1744/04-09 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, земельна ділянка надана відповідачу в оренду за умовами вищевказаного договору, відноситься до економіко-планувальної зони № 19 та її нормативна грошова оцінка складає 1878015,81 грн. (а.с. 21).
Частиною 1 ст. 73 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» визначено, що акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.
Отже, враховуючи, що вищевказане рішення Феодосійської міської ради, яким затверджено нову грошову оцінку, не визнано недійсним та не скасовано, оприлюднене у встановленому порядку, воно є обов'язковим для виконання на відповідній території.
Таким чином, у п. 1 відповідного договору мають бути внесені зміни щодо найменування зони, а саме замінені слова «зона «Промислово-складська», № 81» на «економіко-планувальна зона № 19».
При цьому, суд не вбачає підстав для внесення змін до інших пунктів договору. Так, відповідні умови передбачені Типовою формою договору, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 №220 «Про затвердження Типового договору оренди», яку рекомендовано застосовувати рішенням Феодосійської міської ради від 27.01.2006р. №2633 «Про застосування нової форми договору оренди землі».
Між тим, вимоги про застосування відповідної форми договору, як вбачається з вказаного рішення не є обов'язковими, а носять рекомендаційний характер. При цьому, більшість умов, які позивач просить внести до договору є загальними, тобто такими, що визначаються нормами чинного законодавства і є обов'язковими для сторін, якщо вони не змінені ними за взаємною згодою (у випадку, якщо така зміна допускається відповідною нормою).
Крім того, слід зазначити, що рішення Феодосійської міської ради від 27.01.2006 №2633 «Про застосування нової форми договору оренди землі», яким рекомендовано управлінню Феодосійської міської ради певну форму договору оренди землі, прийнято задовго до укладення між сторонами договору (26.01.2007) у який пропонується нести зміни, тому невідомо чому при укладенні відповідного договору відповідним управління позивача не дотримано вимог вказаного рішення .
За таких обставин, заявлені вимоги підлягають частковому задоволенню.
Відповідно до ст. 49 ГПК України, судові витрати, понесені позивачем у зв'язку з оплатою судового збору, підлягають відшкодуванню позивачу за рахунок відповідача.
В судовому засіданні оголошену вступну та резолютивну частини рішення, повний текст рішення складено та підписано 12.10.2012.
На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 49, 82-84, 85 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. Позов задовольнити частково.
2. Внести зміни до договору від 26.01.2007, який укладено між Феодосійською міською радою та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1, оренди земельної ділянки площею 0,1487 га (кадастровий номер № 01 116 000 000 101 20 317), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (зареєстрований 12.02.2008 за № 040801900040 у Феодосійському міському відділі Кримської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України»), виклавши пункти договору у наступній редакції:
1. у пункті 1 - слова «зона «Промислово-складська 1», № 81» читати: «економіко-планувальна зона № 19»;
2. Пункт 5 „Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 1878015,81 гривень."
3. Пункт 9 доповнити словами: „Орендна плата за земельну ділянку державної або комунальної власності здійснюється орендарем у грошовій формі із зазначенням 3 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміром 56340,47 грн. (П'ятдесят шість тисяч триста сорок гривень 47 коп.) за рік."
3. В іншій частині позову відмовити.
4. Стягнути з фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 на користь Феодосійської міської ради 1073,00 грн. в рахунок відшкодування витрат на оплату позову судовим збором.
5. Наказ видати після набрання рішенням законної сили.
Суддя А.Р. Ейвазова