10 грудня 2008 р.
№ 3/270
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:
головуючого
суддів:
Н. Дунаєвської,
І. Воліка (доповідача),
Н. Мележик,
розглянувши у відкритому судовому засіданні
касаційну скаргу
Комунального підприємства (КП) "Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду Печерської районної у м.Києві ради"
на постанову
Київського апеляційного господарського суду від 11.09.2008
у справі № 3/270
за позовом
КП "Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду Печерської районної у м.Києві ради"
до
Приватного підприємства (ПП) "Інтер-сервіс плюс"
про
розірвання договору оренди приміщення, розірвання договору платного користування частиною сходової клітини та виселення з нежитлового приміщення
В судове засідання прибули представники сторін:
позивача -
Богомаз А.К. (дов. №884 від 10.04.08);
відповідача -
Новиченко Л.В. - власник;
Парсентьєв І.В. - представник;
У липні 2008 року позивач - КП "Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду Печерської районної у місті Києві ради" звернулося до господарського суду м. Києва з позовом до ПП "Інтер-сервіс плюс" (відповідача) про розірвання договору оренди № 96 від 02.11.07, розірвання договору платного користування частиною сходової клітини № 96-к від 02.11.07 та виселення з нежитлового приміщення площею 283,80 кв.м. в будинку № 24 по пров. Лабораторному в м. Києві. Позовні вимоги мотивовані несплатою відповідачем орендної плати за вище зазначеними договорами на протязі трьох місяців.
Рішенням господарського суду м.Києва від 29.07.08 (суддя Сівакова В.В.) в позові відмовлено.
Судове рішення мотивоване відсутністю передбачених чинним законодавством правових підстав для розірвання договору оренди нежитлового приміщення № 96 від 02.11.2007р. і договору платного користування частини сходової клітини № 96-к від 02.11.2007р., а відтак - і підстав для виселення відповідача.
Постановою Київського апеляційного господарського суду від 11.09.08 (судді: головуючого - Андрієнко В.В.,Малетич М.М., Вербицька О.В.) рішення господарського суду залишено без зміни з тих же підстав.
У касаційній скарзі позивач, посилаючись на порушення та неправильне застосування судовими інстанціями норм матеріального та процесуального права, а саме: п.3 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", ст. 188 ГК України та ст. 782 ЦК України, просить постанову скасувати та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.
Розглянувши матеріали справи і доводи касаційної скарги, перевіривши правильність застосування судами норм матеріального та процесуального права у вирішенні даного спору, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, з таких підстав.
Відповідно до роз'яснень Пленуму Верховного Суду України, що викладені в п.1 Постанови від 29.12.1976 року № 11 “Про судове рішення», рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального законодавства і всебічно перевіривши обставини, вирішив справу у відповідності з нормами матеріального та процесуального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин.
Обґрунтованим визнається рішення, в якому повністю відображені обставини, що мають значення для даної справи, висновки суду про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, дослідженими у судовому засіданні.
Постанова та рішення попередніх судових інстанцій зазначеним вимогам не відповідають.
Як вбачається з матеріалів справи, згідно п.1 розпорядження Голови Печерської районної у м. Києві ради № 497-р від 02.11.2007р. "Про надання в орендне та платне користування нежитлового приміщення в будинку №24 по пров. Лабораторному" ПП "Інтер-сервіс плюс" було надано в орендне користування нежитлове приміщення загальною площею 283,80 кв.м. для розміщення офісу та в платне користування частину допоміжних приміщень - частину сходової клітини та підвал загального користування площею 24,95 кв.м. житлового будинку по провулку Лабораторному, 24.
Пунктом 2 цього ж розпорядження позивач був зобов'язаний укласти договір оренди та платного користування на приміщення, зазначені в п. 1 розпорядження, терміном на 1 рік.
На виконання зазначеного розпорядження між КП по утриманню житлового господарства "Печерська брама" Печерської районної у м.Києві ради (орендодавець) та ПП "Інтер-сервіс плюс" (орендар) було укладено договір № 96 оренди нерухомого майна (нежилих будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади Печерського району міста Києва відповідно до п.1.1. якого орендодавець передав, а орендар прийняв в орендне користування нежитлове приміщення за адресою: м. Київ, пров. Лабораторний, 24 загальною площею 283,80 кв. м. для розміщення органу управління. А також, було укладено договір платного користування № 96к від 02.11.07 нежитловим приміщенням - частиною допоміжних приміщень житлового будинку: частиною сходової клітини (біля основного приміщення, яке використовується під орган управління) та підвалом загальною площею 24,90 кв.м. по пров. Лабораторному, 24.
В подальшому, додатковою угодою від 01.03.2008р. до договору оренди було внесено зміни якими, зокрема, орендодавцем було визначено КП "Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду Печерської районної у місті Києві ради".
Відповідно до п. 4.1. Договору оренди за користування об'єктом оренди орендар сплачує орендодавцю орендну плату, незалежно від наслідків своєї господарської діяльності, розрахунок якої здійснений на підставі Методики розрахунку і порядку використання орендної плати за користування майном територіальної громади Печерського району м. Києва, що затверджена рішенням Печерської районної у місті Києві ради № 105 від 12.06.2003р., зі змінами та доповненнями до неї, внесеними рішенням районної ради № 49 від 22.04.2004р., яка становить за перший місяць оренди 38414,67 грн., разом з ПДВ. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції, опублікований у поточному місяці.
Згідно п. 4.5. Договору № 96 від 02.11.2007р., в редакції додаткової угоди, орендну плату за поточний місяць орендар сплачує орендодавцю протягом 5-ти днів з моменту отримання дебітового повідомлення або рахунку-фактуру.
Пунктом 3.1. договору платного користування було встановлено, що орендна плата за перший місяць складає 3 377,18 грн., разом з ПДВ, а згідно п. 3.3. цього ж договору, плата за користування об'єктом за поточний місяць вноситься користувачем до 20-го числа поточного місяця.
Відповідно до п.9.4.2. договору оренди №96 його дострокове розірвання можливе, зокрема у разі заборгованості по орендній платі та інших платежів, передбачених цим договором та додатками до нього, протягом трьох місяців. Також дострокове розірвання договору передбачено і п.6.3. договору платного користування №96к у випадку, зокрема невиконання користувачем умов цього договору (п.2.1.2.).
У зв'язку з несплатою орендарем орендної плати за користування об'єктами оренди в період з березня 2008р. по червень 2008р. сума заборгованості по орендній платі за ці місяці склала 139 554,92 грн., що судовими інстанціями не досліджувалося (а.с.12).
На підставі чого позивач просив суд розірвати договори оренди та користування та виселити відповідача з орендованих приміщень.
Місцевий та апеляційний суди, приймаючи судові рішення про відмову в задоволенні позову, дійшли висновку про неможливість застосування до господарських відносин щодо оренди нерухомого майна ст.782 ЦК України.
За приписом положень ч. 6 ст. 283 Господарського кодексу України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з особливостей, передбачених Господарським кодексом України.
Таким чином, до орендних відносин між суб'єктами господарювання мають застосовуватися відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням положень Господарського кодексу України.
Загальний порядок розірвання господарських договорів передбачений ст. 188 Господарського кодексу України, якою встановлено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.
Право наймодавця на односторонню відмову від договору найму передбачено ст. 782 Цивільного кодексу України, яка є спеціальною нормою по відношенню до ст. 188 Господарського кодексу України.
Так, статтею 782 Цивільного кодексу України передбачено, що наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.
Відповідно до положень ч.3 ст. 651 Цивільного кодексу України, у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Таким чином, з наведених вище норм вбачається, що у разі несплати наймачем орендної плати протягом трьох місяців підряд наймодавець має право відмовитись від договору, шляхом направлення повідомлення про відмову від договору, і з моменту отримання наймачем такого повідомлення договір вважається розірваним.
КП "Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду Печерської районної у місті Києві ради" звернулося до ПП "Інтер-сервіс плюс" із пропозицією від 27.05.2008 №528 про розірвання договорів оренди та платного користування, що також залишилося поза увагою судів попередніх судових інстанцій (а.с.20-21).
Отже, неповне з'ясування судами першої та другої інстанцій суттєвих обставин справи є підставою до скасування судових актів, а справа -передачі на новий розгляд до місцевого господарського суду.
При новому розгляді справи суду належить врахувати наведене, повно та всебічно з'ясувати всі суттєві обставини справи, встановити дійсні права та обов'язки сторін, надати належну оцінку зібраним доказам та постановити законне й обґрунтоване рішення.
Враховуючи наведене та керуючись ст. ст. 1115, 1117, 1119 - 11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України
Касаційну скаргу КП "Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду Печерської районної у м. Києві ради" задовольнити частково.
Рішення господарського суду м. Києва від 29.07.08 та постанову Київського апеляційного господарського суду від 11.09.08 у справі № 3/270 скасувати.
Справу передати на новий розгляд до господарського суду м. Києва в іншому складі суду.
Головуючий: Дунаєвська Н.Г.
Судді: Волік І.М.
Мележик Н.І.