"21" травня 2012 р.Справа № 7/23/5022-248/2012
Господарський суд Тернопільської області
у складі судді Стадник М.С.
розглянув матеріали справи
за позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю "Альпо", вул. Текстильна, 18, м.Тернопіль, 46001
до відповідача: Тернопільської міської ради, вул. Листопадова, 5, м.Тернопіль, 46000
За участю представників сторін:
позивача: Авдеєнко В.В. ордер № 5031 від 27.02.2012р.
відповідача: Михальчук О. Ю. доручення № 1244/01 від 16.03.2011р.
Суть справи:
Товариство з обмеженою відповідальністю "Альпо" звернулося з позовом про зобов'язання Тернопільську міську раду підписати договір від 23.08.2011р. про оренду земельної ділянки площею 4733кв.м. по вул. Текстильна, 18, з урахуванням протоколу розбіжностей від 19.09.2011р.
Учасникам судового процесу роз'яснено права і обов'язки передбачені ст.22 Господарського процесуального кодексу України.
Представник позивача, позовні вимоги підтримав в повному обсязі, при цьому пояснив суду, що проект договору від 23.08.2011р. отримав без підпису міської ради 22.09.2011р., разом з тим товариство розглянуло його умови та підписало договір з протоколом розбіжностей щодо запропонованої редакції п.9 умов договору, згідно якої сплата орендної плати за земельну ділянку по новому розрахунку починається з 01.06.2010р. Проект договору з протоколом розбіжностей одержаний міською радою 29.09.2011р., та залишився нею без врегулювання розбіжностей та підписання договору, оскільки такий не направлявся на адресу товариства. В обґрунтування редакції умови договору запропонованої товариством, посилається на те, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди земельної ділянки, який у відповідності до ст. 18 Закону України "Про оренду землі" набирає чинності після його державної реєстрації, у з зв'язку з чим вважає неправомірним зобов'язання позивача провести оплату орендної плати за земельну ділянку за період, коли відповідний договір не діяв у такій редакції. Оскільки міська рада не вирішила питання укладення договору в порядку передбаченому чинним законодавством, а саме ст.181 ГК України, тому позивач для врегулювання питання землекористування на умовах нового договору оренди землі, скористався правом на звернення до суду про зобов'язання міську раду підписати договір оренди на умовах запропонованих товариством в протоколі розбіжностей.
Відповідач проти позовних вимог заперечує, при цьому зазначає, що договір оренди земельної ділянки площею 4733,00 кв.м за адресою: вул. Текстильна, 18, розроблений на підставі рішення сесії №5/33/92 від 30.03.2010р., згідно якого продовжено термін користування земельними ділянками суб'єктам господарювання на десять років, в тому числі і позивачу, та п.2 рішення зобов'язано їх в місячний термін оформити додатки до договорів оренди земельних ділянок. Позивачем не виконано п.2 рішення, а тому, після закінчення строку попереднього договору оренди земельної ділянки (19.07.2010р.) позивач зобов'язаний був оформити землекористування новим договором. Разом з тим не заперечує, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, за відсутності письмових заперечень орендодавця, які не заявлялися протягом одного місяця після закінчення такого строку договору, то такий підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, що передбачені договором (ст. 33 Закону України "Про оренду землі"). Звертає увагу суду на роз'яснення Державної податкової адміністрації України (без зазначення дати та номера, назви) з приводу оплати за землекористування, в якому роз'яснюється, що використання землі є платним і підприємство продовжує користуватися земельною ділянкою на тих самих умовах і паралельно здійснює процедуру оформлення нового договору оренди земельної ділянки в якому можуть бути визначені нові умови щодо строку та розміру сплати орендної плати за землю, при цьому сплачує орендну плату за землю відповідно до умов попереднього договору. Щодо орендної плати, представник пояснив суду, що рішенням сесії Тернопільської міської ради від 30.03.2010р. № 5/33/1 «Про грошову оцінку земель м. Тернополя»з 01.06.2010р. змінено порядок нарахування орендної плати за земельні ділянки, а тому п.9 запропонованого до підписання позивачу проекту договору повністю відповідає чинному законодавству та актам органу місцевого самоврядування. Також, представник в судовому засіданні пояснив суду, що відповідно до встановленого у міській раді порядку укладення договорів оренди земельної ділянки, рада направляє проекти договорів суб'єктам господарювання без свого підпису, а після підписання договору орендарем подає такі на підпис голові міської ради. Представник підтвердив, що одержаний договір не підписаний з боку ради та не врегульовані розбіжності зазначені у протоколі, пояснень суду про причини такого не врегулювання не надав. Просить відмовити позивачу у задоволенні позовних вимог.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін встановлено:
- відповідно до Рішення Тернопільської міської ради №4/16/45 від 19.07.2005р. "Про вилучення та надання земельних ділянок" вирішено надати товариству з обмеженою відповідальністю "Альпо" в оренду терміном на п"ять років, земельну ділянку площею 0,4733га для обслуговування викупленої будівлі швейного цеху за адресою вул. Текстильна,18 та зобов'язано в місячний термін оформити надання земельних ділянок відповідною документацію (п.9.1).
- на виконання рішення, 17.08.2005р. між Тернопільською міською радою в особі міського голови Левківа Б.Є., який діяв на підставі ст.42 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" та частини 12 Перехідних положень Земельного кодексу України (далі Орендодавець), та Товариством з обмеженою відповідальністю "Альпо", в особі директора Слободянок Л.В., яка діяла на підставі Статуту (далі Орендар), укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого:
- Орендодавець, на підставі рішення міської ради від 19.07.2005р. №4/16/45 надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення (землі промисловості) загальною площею 4733,00кв.м. (в тому числі: 1351,9 кв.м. -займає будівля швейного цеху, яка належить орендарю на праві приватної власності, та 3381,1кв.м.- територія для обслуговування даної будівлі), яка знаходиться за адресою м.Тернопіль, вул. Текстильна, 18 (п.п.1, 2, 3 умов договору оренди);
- грошова оцінка земельної ділянки станом на 17.08.2005р. складає - 409797,23 грн. (86,58грн. за 1 кв.м.), а орендна плата встановлена в розмірі - 853,74грн., яка вноситься Орендарем щомісячно протягом 30-ти календарних днів наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця на рахунок місцевого бюджету (п.п.5, 9 договору);
- відповідно до п.8 договору, такий укладено терміном на 5 років з 19.07.2005р. по 19.07.2010р., та після закінчення строку дії договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк, у цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію, однією з підстав припинення договору є закінчення строку, на який його було укладено (п.37договору).
Договір зареєстрований у Тернопільській регіональній філії державного підприємства "Центр державного земельного кадастру", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 02.09.2005р. за № 040566100252 .
Згідно акту приймання -передачі земельної ділянки від 31.08.2005р. ТОВ "Альпо" передано земельну ділянку площею 4733,00кв.м. за адресою м.Тернопіль вул. Текстильна,18.
Рішенням Тернопільської міської ради №5/33/92 від 30.03.2010р. "Про продовження діючих договорів оренди земельних ділянок" вирішено вважати продовженими терміном на десять років договори оренди земельних ділянок, які знаходяться в користуванні суб'єктів господарювання згідно додатку до рішення, в тому числі Товариству з обмеженою відповідальністю "Альпо" (п. 24 Додатку), та зобов'язано суб'єктів господарювання в місячний термін оформити додатки до договорів оренди земельних ділянок.
Також, 30.03.2010р. Тернопільською міською радою прийнято рішення №5/33/1 "Про грошову оцінку земель м.Тернополя", п.п. 7, 8 якого встановлено, що з 01.06.2010р. при розрахунках плати за земельні ділянки застосовується встановлена рішенням нормативна грошова оцінка земель міста та п. 9, 9.1, 9.2 рішення зобов'язано суб'єктів господарювання та громадянам міста одержати до 01.06.2010р. в Управління Держкомзему у м.Тернополі витяги з технічної документації про нормативно грошову оцінку земельних ділянок та подати до 01.07.2010р. уточнення розрахунків плати за землю в податкову інспекцію з врахуванням матеріалів затвердженої оцінки землі.
На виконання рішення №5/33/92 від 30.03.2010р. та укладення нового договору оренди землі, враховуючи зміни порядку проведення розрахунків за оренду землі, на замовлення позивача від 21.07.2010р., Відділом земельних ресурсів Тернопільської міської ради виготовлено технічну документацію, а саме план схему розташування земельної ділянки, кадастровий план, акт відновлення в натурі (на місцевості) зовнішніх меж земельної ділянки та акт прийому- передачі КП "Земельно -кадастрове бюро" товариству межових знаків на зберігання від 23.08.2011р., а Управлінням Держкомзему у м.Тернополі видано витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки загальною площею 4733.0 кв.м., яка станом на 18.08.2010р. складає 2207253,04грн.
За продовження договору оренди земельної ділянки товариством оплачено 375 грн. на рахунок КП "Земельно - кадастрове бюро", що підтверджується платіжним дорученням №109 від 25.01.2011р.
На підставі виготовленої технічної документації Тернопільською міською радою відповідно до рішення №5/33/92 від 30.03.2010р. складено проект Договору оренди землі від 23.08.2011р. між Тернопільською міською радою в особі заступника міського голови з питань діяльності виконавчих органів ради Остапчук В.О., яка діє на підставі рішення міської ради від 16.08.2011р. №6/13/10 "Про делегування повноважень" (Орендодавець), та ТзОВ "Альпо" в особі керівника Слободянюк Л. В., яка діє на підставі статуту (Орендар), відповідно до якого:
- Орендодавець на підставі рішення Тернопільської міської ради від 30.03.2010р. №5/33/92 надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення (землі промисловості) площею 4733,00грн. (нормативна грошова оцінка станом на 18.08.2010р. - 2207253,04грн. (466,35 грн. за 1 кв. м)., на якій знаходиться будівля швейного цеху, об'єкти інфраструктури: водопроводи, побутова каналізація, тепломережа, електрокабель) за адресою м.Тернопіль, вул. Текстильна, 18.(п.п.1-5 умов проекту договору від 23.08.2011р.);
- відповідно до п. 8 проекту договору такий укладається терміном на десять років до 19.07.2020р.;
- орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі з розрахунку 3,375 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік, в розмірі 3103,95 грн., щомісячно за період з 01.06.2010р до 31.12.2010р., а з 01.01.2011р. з розрахунку 3,0 відсотка нормативної грошової оцінки в розмірі 2759,07 грн. щомісячно з врахуванням коефіцієнта, встановленого відповідним рішенням міської ради ( п. 9 умов проекту договору).
За поясненням представника позивача, три проекти договору оренди від 23.08.2011р. одержано представником товариства в Тернопільській міській раді без підпису представника міської ради - Остапчук В.О.
ТОВ "Альпо" проекти договору підписано 19.09.2011р. з протоколом розбіжностей по п.9 договору, про що зроблено застереження на договорі. В протоколі розбіжностей товариство запропонувало викласти пункт 9 проекту договору в наступній редакції: "Орендна плата вноситься орендарем з 01.10.2011р. у грошовій формі з розрахунку 3,0 відсотка нормативно грошової оцінки в розмірі 2759,07грн. щомісячно з врахуванням коефіцієнта, встановленого відповідним рішенням міської ради ".
Проекти договору від 23.08.2011р., з протоколом розбіжностей від 19.09.2011р., та супровідним листом № 218 від 22.09.2011р. з проханням укласти договір оренди, надіслано позивачем Тернопільській міській раді, які отримані нею 29.09.2011р.,про що свідчить поштове повідомлення про вручення цінного листа та опис вкладення до цінного листа.
Листом від 17.10.2011р. №4195/25 відділ земельних ресурсів на протокол розбіжностей до договору оренди повідомив товариству, що такі дії товариства розцінюються як зволікання з оформленням договору оренди землі, який розроблений у відповідності до Типового договору, затвердженого постановою КМ України від 03.03.2004р. №220.
Листом №5544/08 від 25.10.2011р. виконавчий комітет Тернопільської міської ради за підписом заступника міського голови Остапчук В.О. повідомив товариство про можливість перегляду рішення міської ради щодо продовження строку договору оренди, оскільки ним не виконуються вимоги викладені у рішенні щодо зміни грошової оцінки, а саме не отримано до 01.12.2010р. витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки в державному органі земельних ресурсів, та не оформлено внесення змін до договору оренди земельної ділянки.
Отже, надісланий позивачем проект договору оренди земельної ділянки не був підписаний Тернопільською міською радою та повернутий позивачу, а також не були врегульовані розбіжності до договору.
Неодержання підписаного договору оренди, стало підставою для звернення позивача з позовною вимогою про зобов'язання міську раду підписати договір від 23.08.2011р. про оренду земельної ділянки площею 4733кв.м. по вул.Текстильна, 18, з урахуванням протоколу розбіжностей від 19.09.2011р.
Суд, розглянувши матеріали справи, давши оцінку поданим сторонами доказам та наведеним представниками сторін доводам, прийшов до висновку, що в позові слід відмовити.
При цьому суд виходив з наступного:
- згідно ст.19 Конституції України органи державної влади та місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України;
- відповідно до ч.1 п.34. ст.26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" до повноважень міських рад належить вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин, які розглядаються виключно на пленарних засіданнях;
- за приписами п.43 ч.1 ст.26, п.16 ч.3 ст.42 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", міський голова укладає від імені територіальної громади, ради і її виконавчого комітету договори відповідно до законодавства, а з питань, віднесених до виключної компетенції ради, подає їх на затвердження відповідної ради;
- порядок укладення, виконання договорів оренди землі регулюється нормами Земельного кодексу України (далі ЗК України), Цивільного кодексу України (далі ЦК України), Господарського кодексу України (далі ГК України), Закону України "Про оренду землі" (далі Закон про оренду землі) та іншими нормативно -правовими актами, що регулюють дані правовідносини.
Так, згідно ч.1 ст.19, ч.1 ст.31 Закону про оренду землі строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, та в разі закінчення строку, на який його було укладено, договір оренди землі припиняється.
Статтею 33 Закону про оренду землі передбачено, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору, він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом -повідомленням.
Тобто, умови договору оренди землі укладеного між сторонами (п.8 договору від 19.07.2005р.) та норми Закону не визначають автоматичного поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін, а лише встановлюють переважне право добросовісного орендаря на поновлення договору, при цьому, укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк здійснюється виключно на підставі рішення міської ради про передачу земельної ділянки в оренду шляхом його переукладання з додержанням порядку, передбаченого законодавством для укладення договорів оренди землі, та їх державної реєстрації.
Відповідно до ст.6 Закону про оренду землі, орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених ЗК України, ЦК України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.
Так, згідно з ч.2 ст.638 ЦК України договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.
Пропозицію укласти договір (оферту) відповідно до п.1 ст.641 ЦК України може зробити кожна із сторін майбутнього договору. Пропозиція укласти договір має містити істотні умови договору і виражати намір особи, яка її зробила, вважати себе зобов'язаною у разі її прийняття. Така пропозиція може надсилатися у формі проекту договору, що належним чином підписаний та у разі необхідності у відповідних випадках скріплений печаткою, фіксування змісту пропозиції в одному або кількох документах підписаною його стороною (сторонами), в тому числі воля сторін може бути виражена за допомогою телетайпного, електронного або іншого технічного засобу зв'язку (ст.207 ЦК України). Відповідь особи, відповідно до статті 642 ЦК України, якій адресована пропозиція укласти договір, про її прийняття (акцепт) повинна бути повною і безумовною.
Загальний порядок укладення договорів встановлений ст.181 ГК України, згідно з якою проект договору може бути запропонований будь-якою з сторін. У разі якщо проект договору викладено як єдиний документ, він надається другій стороні у двох примірниках. Сторона, яка одержала проект договору, у разі згоди з його умовами оформляє договір відповідно до вимог частини першої цієї статті і повертає один примірник договору другій стороні або надсилає відповідь на лист, факсограму тощо у двадцятиденний строк після одержання договору. За наявності заперечень щодо окремих умов договору сторона, яка одержала проект договору, складає протокол розбіжностей, про що робиться застереження у договорі, та у двадцятиденний строк надсилає другій стороні два примірники протоколу розбіжностей разом з підписаним договором. Сторона, яка одержала протокол розбіжностей до договору, зобов'язана протягом двадцяти днів розглянути його, в цей же строк вжити заходів для врегулювання розбіжностей з другою стороною та включити до договору всі прийняті пропозиції, а ті розбіжності, що залишились неврегульованими, передати в цей же строк до суду, якщо на це є згода другої сторони. Уразі досягнення сторонами згоди щодо всіх або окремих умов, зазначених у протоколі розбіжностей, така згода повинна бути підтверджена у письмовій формі (протоколом узгодження розбіжностей, листами, телеграмами, телетайпограмами тощо).
Відповідно до п.7 ст.181 ГК України, якщо сторона, яка одержала протокол розбіжностей щодо умов договору, укладення якого є обов'язковим для сторін на підставі закону, не передасть у зазначений двадцятиденний строк до суду розбіжності, що залишилися неврегульованими, то пропозиції другої сторони вважаються прийнятими.
В даному випадку обов'язкове укладення договору оренди землі в письмовій формі передбачено ст.14 Закону про оренду землі, для якого встановлена Типова форма договору оренди землі, яка затверджується Кабінетом Міністрів України, та яка підписується особами, уповноваженими на це її установчими документами, довіреністю, законом або іншими актами цивільного законодавства, та скріплюється печаткою.
Матеріалами справи встановлено :
- міською радою надані для розгляду товариству не підписані заступником міського голови з питань діяльності виконавчих органів ради Остапчук В.О., яка діє згідно тексту договору від Орендодавця, три проекти договору оренди землі від 23.08.2011р., що є порушенням ст.181 ГК України, та не є пропозицією в розумінні п.1 ст.641 ЦК України;
- позивачем підписані проекти договору з протоколом розбіжностей та направлені 22.09.2011р. міській раді для підписання та узгодження розбіжностей;
- міська рада отримала договори 29.09.2011р., та протягом 20 днів із моменту одержання, а саме до 18.10.2011р., проекти договорів не підписала, розбіжності зазначені в протоколі не узгодила, ні шляхом переговорів із Орендарем, ні шляхом звернення до суду в порядку п.1 ст.187 ГК України, якою передбачено, що спори, які виникають при укладанні господарських договорів, укладення яких є обов'язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом, тобто ухилилася від укладення договору оренди.
Порушені права землекористувачів підлягають захисту способами, передбаченими статтею 152 ЗК України, з обов'язковим дотриманням норм чинного законодавства. Відповідно до вказаної норми захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання прав; відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав; визнання угоди недійсною; визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування; відшкодування заподіяних збитків, а також застосування інших, передбачених законом, способів, у тому числі шляхом установлення господарських правовідносин, способу передбаченого ч.2 ст.20 ГК України, а саме визнання договору оренди земельної ділянки укладеним, у разі ухилення органу місцевого самоврядування від укладення такого договору.
Разом з тим, позивач застосував спосіб захисту не передбачений нормами чинного законодавства, а тому у суду відсутні підстави для зобов'язання міську раду підписати договір оренди в редакції п.9 зазначеної в протоколі розбіжностей, і крім того, такий не може відновити порушених прав позивача шляхом прийняття судом рішення.
Доводи міської ради щодо ухилення товариства від укладення договору оренди, не приймаються судом до уваги, так як не підтверджені матеріалами справи, а навпаки підтверджують бездіяльність міської ради в процесі укладення договору оренди землі.
Враховуючи викладене керуючись ст.ст. 43, 49,82, 84 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд -
1. В позові відмовити.
На рішення суду, яке не набрало законної сили, сторони мають право подати апеляційну скаргу, протягом десяти днів з дня підписання рішення (29.05.2012р.), через місцевий господарський суд.
Суддя М.С. Стадник