83048, м.Донецьк, вул.Артема, 157, тел.381-88-46
іменем України
21.06.12 р. Справа № 5006/12/70пн/2012
Суддя господарського суду Донецької області Тоцький С.В.
при секретарі судового засідання Міщенко Т.Г.
розглянув у відкритому судовому засіданні господарського суду справу
за позовом: Комунального підприємства «Міський парк культури та відпочинку», м. Красноармійськ
до відповідача: Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1, м. Красноармійськ про виселення з нежитлового приміщення.
за участю представників сторін:
від позивача: ОСОБА_3. - за довіреністю;
від відповідача: ОСОБА_1 - особисто;
Заявлено позов Комунальним підприємством «Міський парк культури та відпочинку», м. Красноармійськ до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1, м. Красноармійськ про виселення відповідача з приміщення будівлі кінотеатру «Мир».
В обґрунтування своїх позовних вимог позивач посилається на те, що договір оренди частки нерухомого майна б/н від 29.07.2010р. є неукладеним, тому що сторонами непогоджено всіх істотних умов при його укладанні, а саме: не зазначена вартість об'єкту оренди з урахуванням її індексації та не визначений порядок використання амортизаційний відрахувань. Одночасно, позивач зазначає, що об'єктом оренди є комунальне майно, тому відповідно до ст.10 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» істотною умовою, що також відсутня у договорі, є порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта та страхування орендарем взятого ним в оренду майна. Як на правове обґрунтування своїх позовних вимог позивач посилається на вимоги ст.ст.626, 638 Цивільного кодексу України та ст. 284 Господарського кодексу України.
Відповідач у відзиві на позовну заяву від 28.05.2012р. проти позову заперечує у повному обсязі та зазначає, що спірний договір містить у собі всі істотні умови, які необхідні для такого виду договорів і які передбачені вимогами діючого законодавства України, а саме у ньому містяться данні про предмет оренди, його характерні ознаки (розмір орендованого приміщення), розмір орендної плати, термін оренди. Істотні умови цього договору дотримувалися і виконувалися сторонами протягом майже двох років. Відповідач зазначає, що вимоги позивача не стосуються визнання договору оренди б/н від 29.07.2010р. недійсним або його розірвання тому на думку відповідача позивач вважає спірний договір законним та укладеним.
За клопотанням сторін справа слухалась без фіксації судового процесу технічними засобами.
Відповідно до статей 9, 10 Конституції України, статті 9 Європейської хартії регіональних мов або мов меншин (ратифікована Законом України від 15 травня 2003р. N802), статті 3 Декларації прав національностей України ( від 1 листопада 1991р. N1771), статті 12 Закону України "Про судоустрій і статус суддів", статті 18 Закону України "Про мови в Український РСР" (від 28 жовтня 1989р. N8312) та клопотання представників сторін, справа розглядалась російською мовою.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, господарський суд встановив:
Між Комунальним підприємством «Міський парк культури та відпочинку», м. Красноармійськ (Орендодавець) та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1, м. Красноармійськ (Орендарем) 29.07.2010р. укладено договір оренди частки нерухомого майна, за умовами якого Орендодавець на умовах, передбачених даним договором передає, а Орендар приймає в строкове платне користування комунальне майно - 3/100 частини будівлі кінотеатру «Мир», розміщене за адресою: АДРЕСА_1 загальною площею 1262,9 квадратних метрів.
Відповідно до умов п.1.2 договору передається в оренду майно, а саме: 1-12 кабінет, загальною площею 32,9 квадратних метрів, що складає 3/100 ідеальної частки та підтверджується Витягом з реєстру прав власності на нерухоме майно Комунального підприємства «Бюро технічної інвентаризації» м.Красноармійськ №26856944 від 29.07.2010р., реєстраційний номер 28644769.
Згідно п.2.1 договору орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, указаний у договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору та акту приймання - передачі вказаного майна.
Пунктом 2.3 договору зазначено, що передача нерухомого майна в оренду не надає орендарю права власності на це майно. Власником орендованого майна залишається орендодавець, а орендар користується ним протягом строку оренди.
Як встановлено у п.2.4 договору за даними Комунального підприємства «Бюро технічної інвентаризації» м.Красноармійськ загальна інвентаризаційна вартість будівлі кінотеатру «Мир» становить 2076347,08грн., а майна, яке передається в оренду становить 62290,00грн. згідно витягу з реєстру прав власності на нерухоме майно № 26856944 від 29.07.2010р. Комунального підприємства «Бюро технічної інвентаризації», м.Красноармійськ.
Відповідно до умов п.3.1 договору орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України, Закону України, Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та згідно ринкової вартості майна, розподіленої на 12 місяців і скоригованої помісячно на індекс інфляції і становить 1416,94грн. за перший місяць оренди 2010р.
Пунктом 4.6 договору зазначено, що в разі припинення або розірвання договору оренди орендар зобов'язується повернути орендодавцеві об'єкт оренди в тому технічному стані і тій комплектації, в якому він був переданий згідно акту приймання - передачі, з урахуванням фізичного зносу, про що складається відповідний акт.
За приписами п.8.3 договору спори, які виникають за цим договором або в зв'язку з ним, не вирішені шляхом переговорів, вирішують в судовому порядку.
Згідно п.9.1 договору Договір укладено строком до 31 грудня 2030р. включно.
Відповідно до п.9.8 договору у разі припинення або розірвання цього договору майно протягом 5 робочих днів повертається орендарем орендодавцю.
Договір набуває чинності з дня його державної реєстрації. Договір підписано обома сторонами та скріплено печатками підприємств. Даний договір посвідчено приватним нотаріусом Красноармійського міського нотаріального округу ОСОБА_2 та зареєстровано в державному реєстрі за №3400.
До укладеного договору 29.07.2010р. сторонами було складено та підписано акт приймання-передачі частки нерухомого майна, відповідно до якого орендодавець передав, а орендар прийняв приміщення 3/100 частки будівлі кінотеатру «Мир», яке розміщене за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 1262,9кв.м., а саме: 1-12 кабінет, загальною площею 32,9кв.м., перебуває на балансі орендодавця та передається орендарю в орендне користування.
Згідно п.3 акту приймання - передачі цим актом сторони засвідчують передачу майна між орендодавцем та орендарем.
Відповідно до умов п.4 зазначеного акту останній є невід'ємною частиною договору оренди частки нерухомого майна б/н від 29.07.2010р.
Враховуючи вищевикладене, позивач вважає спірний договір неукладеним, тому що сторонами непогоджено всіх істотних умов, а саме: не зазначена вартість об'єкту оренди з урахуванням її індексації, не визначений порядок використання амортизаційний відрахувань, не зазначено порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта та умова щодо страхування орендарем взятого ним в оренду майна, у зв'язку із чим позивач звернувся до суду із позовом про виселення відповідача з нежитлового приміщення.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін господарський суд дійшов висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню частково з огляду на наступне.
Згідно вимог передбачених ст.1 ГПК України підприємства, установи, організації, інші юридичні особи (у тому числі іноземні), громадяни, які здійснюють підприємницьку діяльність без створення юридичної особи і в установленому порядку набули статусу суб'єкта підприємницької діяльності (далі - підприємства та організації), мають право звертатися до господарського суду згідно з встановленою підвідомчістю господарських справ за захистом своїх порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів, а також для вжиття передбачених цим Кодексом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.
Статтею 12 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що господарським судам підвідомчі справи у спорах, що виникають при укладанні, зміні, розірванні і виконанні господарських договорів, у тому числі щодо приватизації майна, та з інших підстав.
Частиною 1 статті 15 Цивільного кодексу України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Способи судового захисту цивільних прав та інтересів встановлені статтею 16 Цивільного кодексу України та статтею 20 ГК України, цими нормами встановлено, що суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.
Згідно вимог частини 2 статті 11 ЦК України та ст.174 ГК України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Вимогами статті 6 ЦК України встановлено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до приписів ч.1 ст.202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Згідно приписів статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Статтею 627 ЦК України передбачено, що сторони є вільними в укладенні договору та визначенні умов договору з урахуванням вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Предметом даного спору є вимога позивача про виселення відповідача з нежитлового приміщення, але під час розгляду матеріалів справи суд дійшов висновку, що даний договір є недійсним.
Відповідно до приписів п.1 ч.1 ст.83 ГПК України господарський суд, приймаючи рішення, має право: визнати недійсним повністю чи у певній частині пов'язаний з предметом спору договір, який суперечить законодавству.
Вирішуючи спори про визнання угод недійсними, господарський суд повинен встановити наявність тих обставин, з якими закон пов'язує визнання угод недійсними і настання відповідних наслідків, а саме: відповідність змісту угод вимогам закону; додержання встановленої форми угоди; правоздатність сторін за угодою; у чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та інші обставини, що мають значення для правильного вирішення спору (абз.3 п.1 роз'яснень Вищого арбітражного суду України № 02-5/111 від 12.03.1999р. "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних з визнанням угод недійсними").
Пунктом 2 Постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 6.11.2009 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" встановлено, що судам необхідно враховувати, що згідно із статтями 4, 10 та 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити ЦК, іншим законам України, які приймаються відповідно до Конституції України та Цивільного кодексу, міжнародним договорам, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України, актам Президента України, постановам Кабінету Міністрів України, актам інших органів державної влади України, органів влади Автономної Республіки Крим у випадках і в межах, встановлених Конституцією України та законом, а також моральним засадам суспільства.
Зміст правочину не повинен суперечити положенням також інших, крім актів цивільного законодавства, нормативно-правових актів, прийнятих відповідно до Конституції України (статті 1, 8 Конституції України).
Відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину.
Згідно приписів статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частиною першою-третьою, п'ятою, шостою статті 203 цього Кодексу.
Статтею 203 ЦК України встановлені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, зокрема, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства (редакція зазначеної частини діяла на момент укладення спірного договору)
Тобто, відповідальна особа Комунального підприємства «Міський парк культури та відпочинку», м.Красноармійськ навмисно, підписуючи Договір оренди від 29.07.2010р. с Фізичною особою-підприємцем, своїми діями та перекрученим волевиявленням, як посадова особа, згідно своїх інструкцій заздалегідь повинна була знати вимоги передбачені Законом України "Про оренду державного та комунального майна" відносно істотних умов, під час укладання зазначеного правочину та не дотрималась приписів Закону України "Про оренду державного та комунального майна", що в свою чергу призвело до того, що зміст правочину суперечив та не відповідав нормам Цивільного кодексу та Закону України "Про оренду державного та комунального майна"
Цей правочин давав Комунальному підприємству «Міський парк культури та відпочинку», м. Красноармійськ підстави та можливість у любий час, після його укладення, звернутися до суду та розірвати договір, створивши нерівні можливості між сторонами, що в свою чергу призводило до обмеження здійснення підприємницької діяльності впродовж всього терміну, на який укладено правочин, позбавляло господарюючого суб'єкта добросовісно виконувати взяті на себе зобов'язання під можливим тиском того, що у любий час підприємця, органі місцевого самоврядування могли позбавити права на оренду майна, тому що у договорі відсутні істотні умови.
Самі органи місцевого самоврядування могли втратити об'єкт оренди від можливих пожеж та інших непередбачених випадків, які повинні були бути застраховані та можливих втрат по наповненню місцевого бюджету від зданого в оренду майна та, як наслідок неповинні були укладати угоду на таких умовах с господарюючим суб'єктом.
Стаття 181 Господарського кодексу України визначає загальний порядок укладання господарських договорів, зокрема у частині першій цієї статті йдеться про те, що господарський договір за загальним правилом викладається у формі єдиного документа, підписаного сторонами та скріпленого печатками. Допускається укладення господарських договорів у спрощений спосіб, тобто шляхом обміну листами, факсограмами, телеграмами, телефонограмами тощо, а також шляхом підтвердження до виконання замовлення, якщо законом не встановлено спеціальні вимоги до форми та порядку укладення даного виду договорів.
Відповідно до вимог передбачених частиною 7 ст.179 ГК України господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.
Положеннями ч.1 ст.638 ЦК України та ч.2 ст.180 ГК України, встановлено, що господарський договір є укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов.
Частиною 3 ст.180 ГК України передбачено, що при укладанні господарського договору сторони зобов'язанні у будь-якому разі погодити предмет, ціну та строки дії договору.
Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода.
За змістом наведених правових норм, не є укладеними правочини (договори), у яких відсутні встановлені законодавством умови, необхідні для їх укладення (відсутня згода за всіма істотними умовами договору; не отримано акцепт стороною, що направила оферту; не передано майно, якщо відповідно до законодавства для вчинення правочину потрібна його передача тощо).
Так, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди є різновидом договору найму (оренди) і до нього застосовуються спеціальні норми Глави 58 ЦК України та параграфа 5 Глави 30 ГК України.
Згідно приписів статті 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Статтею 283 ГК України передбачено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.
Приписами статті 284 ГК України визначені умови договору оренди, так Істотними умовами договору оренди є:
- об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);
- строк, на який укладається договір оренди;
- орендна плата з урахуванням її індексації;
- порядок використання амортизаційних відрахувань;
- відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.
Частиною 2 статті 759 ЦК України передбачено, що законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).
Водночас, орендоване майно є комунальним, тому на спірні правовідношення поширюється також дії спеціального закону, а саме Закону України "Про оренду державного та комунального майна".
Статтею 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено істотні умови договору оренди, а саме:
- об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);
- термін, на який укладається договір оренди;
- орендна плата з урахуванням її індексації;
- порядок використання амортизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством;
- відновлення орендованого майна та умови його повернення;
- виконання зобов'язань;
- забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо;
- порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди;
- відповідальність сторін;
- страхування орендарем взятого ним в оренду майна;
- обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.
З матеріалів справи та самого договору оренди від 29.07.2010 року не вбачається, що сторони під час його укладення дійшли згоди щодо всіх істотних умов.
Із самого договору видно, що сторони не дотримались вимог передбачених законодавчими актами України та уклали договір з його порушеннями.
Так в самому договорі відсутні істотні умови щодо оренди комунального майна, а саме:
- порядок використання амортизаційних відрахувань;
- забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо;
- страхування орендарем взятого ним в оренду майна;
- обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.
Отже, дослідивши всі матеріали та докази по справі, з урахуванням законодавства діючого під час укладення правочину, суд дійшов ґрунтовного висновку визнати Договір оренди від 29.07.2010р. - недійсним.
За приписами абз.3 пункту 7 Постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 6.11.2009р. "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" за змістом статті 216 ЦК та виходячи із загальних засад цивільного законодавства суд може застосувати з власної ініціативи реституцію як наслідок недійсності оспорюваного правочину.
Вимогами абз.2 частини 1 статі 216 ЦК України передбачено, що у разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину.
Статтею 3 ЦК України встановлено, що загальними засадами цивільного законодавства є: справедливість, добросовісність та розумність.
Отже, дослідивши всі матеріали та докази по справі, з урахуванням законодавства діючого під час укладення правочину, суд дійшов висновку визнати спірний Договір недійсним та зобов'язати відповідача повернути позивачу майно - 3/100 частки будівлі кінотеатру «Мир», розміщене за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 1262,9 кв.м., а позивача зобов'язати повернути відповідачу грошову суму, орендні платежі з 29.07.2010р. (дня укладення договору) до 04.05.2012р. (дня подачі позовної заяви до суду) у розмірі 32742,81грн.
Згідно вимог передбачених ст.32 ГПК України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.
Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень (ст.33 ГПК України).
Крім того за змістом ст.84 Господарського процесуального кодексу України у рішенні за результатами розгляду позову про зобов'язання виконати певну дію (в даному випадку - звільнити та повернути об'єкт оренди та повернуту грошову суму) суд має вказати строк вчинення відповідної дії.
Враховуючи, що такий строк умовами договору не визначений, суд дійшов висновку про необхідність встановлення строку вчинення відповідних дій протягом 10 календарних днів з моменту набрання рішенням законної сили.
Судові витрати покладаються відповідно до приписів ст.49 ГПК України.
На підставі вимог передбачених абз.3 п.1 роз'яснень Вищого арбітражного суду України №02-5/111 від 12.03.1999р. "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних з визнанням угод недійсними", пунктів 2, 7 Постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 6.11.2009 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними", ст.ст.3, 6, 11, 15, 16, 202, 203, 215, 216, 626, 627, 638, 759 Цивільного кодексу України, ст.ст.20, 174, 179, 180, 181, 283, 284 Господарського кодексу України, ст.10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та керуючись вимогами ст.ст.1, 2, 4-2, 4-3, 4-6, 12, 20, 22, 28, 32-34, 36, 49, 82-85 ГПК України, господарський суд -
Позов Комунального підприємства «Міський парк культури та відпочинку», м. Красноармійськ до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1, м. Красноармійськ про виселення з нежитлового приміщення, задовольнити частково.
Визнати Договір оренди від 29.07.2010р., укладений між Комунальним підприємством «Міський парк культури та відпочинку», м. Красноармійськ та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1, м. Красноармійськ - недійсним.
Зобов'язати Фізичну особу-підприємця ОСОБА_1 протягом 10 календарних днів з дня набрання рішенням законної сили звільнити займане нею нежитлове приміщення, розташоване за адресою: АДРЕСА_1.
Зобов'язати позивача - Комунального підприємства «Міський парк культури та відпочинку» (85300, м. Красоармійськ, вул. 40-років Жовтня, 159, код ЄДРПОУ 02218984) повернути відповідачу - Фізичній особі-підприємцю ОСОБА_1 (85301, АДРЕСА_2, ІНН НОМЕР_1) грошову суму, орендні платежі з 29.07.2010р. (дня укладення договору) до 04 .05.2012р. ( дня подачі позовної заяви до суду) у розмірі 32742,81грн. протягом 10 календарних днів з дня набрання рішенням законної сили
Стягнути з Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 (85301 АДРЕСА_2, ІНН НОМЕР_1) на користь Комунального підприємства «Міський парк культури та відпочинку» (85300, м. Красоармійськ, вул. 40-років Жовтня, 159, код ЄДРПОУ 02218984) витрати по сплаті судового збору в сумі 536,50грн.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано і може бути оскаржене через господарський суд Донецької області в апеляційному порядку протягом десяти днів з дня прийняття рішення. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.
У разі якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частину рішення, зазначений строк обчислюється з дня підписання рішення, оформленого відповідно до статті 84 Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст рішення буде виготовлений та підписаний 21.06.2012р.
Суддя Тоцький С.В.