ОКРУЖНИЙ АДМІНІСТРАТИВНИЙ СУД міста КИЄВА 01601, м.Київ, вул. Командарма Каменєва 8, корпус 1
м. Київ
08 травня 2012 року № 2а-4248/12/2670
Окружний адміністративний суд міста Києва
у складі головуючого судді Шейко Т.І.,
розглянувши у письмовому провадженні адміністративну справу
за позовомОСОБА_1
до Комунального підприємства «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна»
провизнання дій неправомірними та зобов'язання вчинити певні дії
Треті особи без самостійних вимог:
- ОСОБА_2;
- ОСОБА_3
встановив:
Позивач звернувся до Окружного адміністративного суду міста Києва з позовом до відповідача, третіх осіб, в якому просив: - визнати протиправними дії Комунального підприємства «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна»по державній реєстрації за ОСОБА_3 права власності на трикімнатну квартиру АДРЕСА_1, загальною площею 61,50 кв.м., житловою площею 43 кв.м (номер запису 5054 в книзі д. 815-172); - зобов'язати Комунальне підприємство «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна»скасувати державну реєстрацію за ОСОБА_3 права власності на трикімнатну квартиру АДРЕСА_1, загальною площею 61,50 кв.м., житловою площею 43 кв.м (номер запису 5054 в книзі д. 815-172); - зобов'язати Комунальне підприємство «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна»поновити державну реєстрацію права власності на трикімнатну квартиру АДРЕСА_1, загальною площею 61,50 кв.м., житловою площею 43 кв.м за ОСОБА_1.
Позовні вимоги мотивовані тим, що відповідачем дії щодо реєстрації права власності на трикімнатну квартиру АДРЕСА_1, загальною площею 61,50 кв.м., житловою площею 43 кв.м за ОСОБА_3 вчинені всупереч вимогам п. 4 ч. 1 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень»та пп. 3.5.4 п. 3.5 розд. 3 Тимчасового положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України №7/5 від 07.02.2002 р., зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 18.02.2002 р. за №157/6445, оскільки, на думку позивача, договір іпотеки, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_4 від 04.08.2010 р. не є правовстановлюючим документом у розумінні п. 1 Переліку правовстановлюючих документів, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на нерухоме майно, так як не містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, яке може бути прирівняне до договору про задоволення вимог іпотекодержателя у розумінні ст. 37 Закону України «Про іпотеку». Крім того, відповідачем не перевірені обставини належного вручення позивачу та ОСОБА_2 вимог про усунення порушень позикового зобов'язання. Повідомлення про вручення поштового відправлення приватного нотаріуса ОСОБА_5 від 24.12.2010 р. не дозволяють достеменно установити, які саме документи надіслані боржнику, так як не містить опису вкладення. За таких обставин, позивач просив позовні вимоги задоволити у повному обсязі.
Відповідач позов не визнав. В обґрунтування своїх заперечень посилався на правомірність дій реєстратора Комунального підприємства «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна»при вчиненні реєстраційних дій щодо права власності на трикімнатну квартиру АДРЕСА_1, загальною площею 61,50 кв.м., житловою площею 43 кв.м за ОСОБА_3, та їх відповідність нормам чинного законодавства.
Третя особа, ОСОБА_3 в судові засідання не з'являвся. Через канцелярію суду подав свої заперечення проти позову.
Третя особа, ОСОБА_2, в судові засідання не з'являвся також, свого відношення до позову не висловив.
Суд, дослідивши матеріали справи, оцінивши пояснення та заперечення представників сторін, третьої особи, вважає, що позов задоволенню не підлягає з огляду на наступне.
Як вбачається із матеріалів справи та встановлено судом, 04.08.2010 р. між ОСОБА_3 (Позикодавець) та ОСОБА_2 (Позичальник) було укладено Договір позики грошових коштів. Відповідно до п. 1 Договору Позикодавець передав у власність Позичальникові грошові кошти у сумі 473 400,00 грн.
Згідно з умовами цього Договору, а саме п. 4, Позичальник зобов'язаний повернути Позикодавцеві позику (грошові кошти у такій сумі, що були передані йому Позикодавцем) згідно умов цього договору у строк до 01.12.2010 року включно.
Підпунктом в) п. 4 цього Договору визначено, що в забезпечення цього договору після його підписання буде укладений іпотечний договір, за яким Майновий поручитель передасть в іпотеку Позикодавцю нерухоме майно, яким є: квартира під номером 2 (два) в будинку під номером 13 (тринадцять) по вулиці Курській в місті Києві.
У відповідності з пп. в) п. 4 Договору позики грошових коштів від 04.08.2010 р., 04.08.2010 р. між ОСОБА_3 (Іпотекодержатель) та ОСОБА_1 (Іпотекодавець) був укладений Іпотечний договір.
Згідно з пп. 1.2 п. 1 Іпотечного договору предметом іпотеки є нерухоме майно, яке Іпотекодавець передає Іпотекодержателю в іпотеку, а саме: квартиру під номером 2 (два) в будинку під номером 13 (тринадцять) по вулиці Курській в місті Києві, яка складається з трьох житлових кімнат, загальною площею 61,50 кв.м, житловою площею 43,00 кв.м.
Відповідно до пп. 3.1.4, 3.1.5 п. 3 Іпотечного договору Іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки згідно з чиним законодавством у випадку, якщо в момент настання терміну виконання зобов'язання, забезпеченого Іпотекою згідно з цим договором, воно не буде виконано, письмово попередивши про це Іпотекодавця; за рахунок предмета іпотеки задовольнити свої вимоги в повному обсязі, що визначаються на момент фактичного задоволення, включаючи збитки, завдані простроченням виконання, неустойку, а також витрати на здійснення забезпеченої іпотекою вимоги. У випадку виникнення права звернення стягнення на предмет іпотеки -реалізувати своє право відповідно до чинного законодавства.
Реалізовуючи своє право Іпотекодержателя, ОСОБА_3 21.12.2010 р. звернувся до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_5 з заявою, в якій просив приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_5, на підставі ст. 84 Закону України «Про нотаріат»передати гр. ОСОБА_2 (Боржнику), який мешкає за адресою: АДРЕСА_1 та ОСОБА_1 (Іпотекодавцю), який мешкає за адресою: АДРЕСА_2 заяву, зміст якої зводиться до того, що Боржником порушений строк виконання основного зобов'язання, а тому ОСОБА_4 пропонував в тридцятиденний строк виконати умови основного зобов'язання, тобто повернути позику у розмірі 473400,00 грн. У випадку невиконання цієї вимоги, він буде змушений розпочати звернення на предмет іпотеки, відповідно до вимог Закону України «Про іпотеку».
Матеріали справи містять ксерокопію супровідного листа приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_5 №66/01-14 від 22.12.2010, в якому зазначено про направлення приватним нотаріусом ОСОБА_5 ОСОБА_1 заяви ОСОБА_3; ксерокопію заяви приватного нотаріуса ОСОБА_5, в якій приватний нотаріус Київського нотаріального округу ОСОБА_5 на підставі ст. 84 Закону України «Про нотаріат»передає ОСОБА_1 заяву ОСОБА_3 (на вказаній заяві міститься відмітка «Зареєстровано в реєстрі за №3384») та ксерокопію повідомлення про вручення рекомендованного поштового відправлення (відправник приватний нотаріус ОСОБА_5) з відміткою «Доставлено 29.12.10 ОСОБА_1.»; аналогічні ксерокопії матеріалів в підтвердження направлення заяви ОСОБА_3 на адресу ОСОБА_2 з відміткою на рекомендованому поштовому повідомленні «Доставлено 24.12.10 ОСОБА_2».
Крім того, матеріали справи містять Витяг про державну реєстрацію прав, з якого вбачається, що 01.08.2011 р. відповідачем прийнято рішення про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_3 на підставі договору іпотеки.
Іпотека -вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом (ст. 1 Закону України «Про іпотеку»).
Відповідно до ч. 1 ст. 33 Закону України «Про іпотеку»у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.
Представник позивача, оскаржуючи дії відповідача, вказував на те, що договір іпотеки, укладений між позивачем та третьою особою, ОСОБА_3, не є правовстановлюючим документом, а являє собою лише «договір про наміри», тобто в майбутньому (за необхідності) передбачалось укладення додаткової угоди щодо переходу права власності на іпотечне майно. Така додаткова угода між позивачем та третьою особою не укладалась, а тому у відповідача відсутні були підстави для здійснення реєстрації права власності на іпотечне майно за ОСОБА_3.
Проте, таке твердження позивача спростовується наступним.
Статтею 36 Закону України «Про іпотеку»встановлено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені Законом способи звернення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
Згідно з ч. 1 ст. 37 Закону України іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання.
В пп. 6.5.1 п. 6 (Порядок звернення стягнення на предмет іпотеки) Іпотечного договору від 04.08.2010 р. встановлено, що «… у випадку невиконання Іпотекодацем письмової вимоги Іпотекодержателя про усунення порушень зобов'язань за цим договором у встановлений Іпотекодержателем строк, такі вимоги Іпотекодержателя задовольняються за рахунок предмету Іпотеки. Це застереження згідно Закону України «Про іпотеку»вважається Договором про задоволення вимог Іпотекодержателя. Договір про задоволення вимог Іпотекодержателя може передбачати: - передачу Іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку». Такий договір про задоволення вимог Іпотекодержателя є правовою підставою для реєстрації права власності Іпотекодержателя на предмет Іпотеки; - право Іпотекодержателя від свого імені продати предмет Іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку». В цьому випадку правовою підставою для реєстрації права власності покупця на предмет іпотеки є укладений між Іпотекодержателем та покупцем договір купівлі-продажу предмету іпотеки».
Крім того, пп. 6.5.2 Іпотечного договору зазначає, що право визначення способу задоволення вимог належить Іпотекодержателю.
З наведеного слідує, що за наявності в Іпотечному договорі відповідного застереження, іпотекодержатель вправі без укладення додаткової угоди, тобто без додаткового узгодження своїх дій з іпотекодавцем, скриставшись одним із способів, викладених у застереженні, задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки.
Нормами Тимчасового положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України 07.02.2002 №7/5 (зі змінами і доповненнями), зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 18 лютого 2002 р. за №157/6445 встановлено, що до заяви про державну реєстрацію прав додаються правовстановлювальні документи (додаток 2), їх нотаріально засвідчені копії, документи, що підтверджують оплату проведення державної реєстрації прав та видачу витягу про державну реєстрацію прав, а також інші документи, визначені Положенням.
Додаток 2 (Перелік правовстановлювальних документів, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на нерухоме майно) містить: договір, за яким відповідно до законодавства передбачається перехід права власності, зокрема купівлі-продажу, міни, дарування, довічного утримання, лізингу, предметом якого є нерухоме майно, про припинення права на аліменти для дитини у зв'язку з передачею права власності на нерухоме майно, договір іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, договір про задоволення вимог іпотекодержателя, спадковий договір (за наявності свідоцтва органу реєстрації актів цивільного стану про смерть чи рішення суду про оголошення особи померлою), договір про виділ у натурі частки з нерухомого майна, що є у спільній власності, про поділ нерухомого майна, що є у спільній власності.
З наведеного вбачається, що договір іпотеки, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя є правовстановлюючим документом, на підставі якого БТІ вправі вчиняти реєстраційні дії щодо переходу права власності на нерухоме майно.
Іпотечний договір від 04.08.2010 р. містить необхідне застереження, про що вище зазначено, а відтак є правовстановлюючим документом, який дав право реєструючому органу 01.08.2011 р. вчиняти дії щодо реєстрації права власності на іпотечне майно за ОСОБА_3.
Позивач, заперечуючи проти дій відповідача, посилався, також, на невстановлення відповідачем обставин фактичного отримання саме позивачем вимоги третьої особи, ОСОБА_3, про виконання зобов'язання.
Суд критично ставиться до таких тверджень позивача.
Статтею 35 Закону України «Про іпотеку»встановлено, що у разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він відмінний від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги.
Як вже було зазначено вище, іпотекодержателем додержані вказані норми. До того ж, іпотекодержатель звернувся до боржника та іпотекодавця з вимогою про усунення порушення за допомогою приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_5, який своїм засвідченням, зареєстрованим в реєстрі під №3384 та №3385 передав заяву ОСОБА_3 ОСОБА_4 та ОСОБА_2. Заяву та засвідчувальний надпис про передачу заяви приватний нотаріус направив іпотекодавцю та боржнику рекомендованим поштовим відправленням, яке, в свою чергу було доставлено за адресою іпотекодавця та боржника.
Відповідач стверджував, а позивач не спростував, що третьою особою, ОСОБА_3, Коммунальному підприємству «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна» був наданий повний пакет документів, необхідних для здійснення реєстрації права власності на нерухоме майно, а саме трикімнатну квартиру АДРЕСА_1, загальною площею 61,50 кв.м., житловою площею 43 кв.м за ОСОБА_3.
Помилковою суд вважає думку позивача, що відповідач мав встановити обставини, тобто пересвідчитись, чи особисто іпотекодавець та боржник отримав вимогу і чи доставлена їм кореспонденція відповідала направленій нотаріусом, а не була будь-якою іншою кореспонденцією.
Пунктом 2.2 Тимчасового положення визначено, що відповідальність за достовірність та повноту інформації у заяві про державну реєстрацію прав та доданих документів несе (несуть) заявник (заявники).
Таким чином, суд дійшов висновку, що дії відповідача під час здійснення реєстрації права власності на трикімнатну квартиру АДРЕСА_1, загальною площею 61,50 кв.м., житловою площею 43 кв.м за ОСОБА_3 01.08.2011 р. відповідали діючому законодавству, а тому підстав для задоволення позовних вимог -суд не знаходить.
Судові витрати, які підлягають розподілу у відповідності з ч. 2 ст. 94 КАС України - відсутні.
Керуючись ст. 124 Конституції України, ст. ст. 69-71, 94, 158-163, 167, 254 Кодексу адміністративного судочинства України, Окружний адміністративний суд міста Києва, -
Позов ОСОБА_1 до Комунального підприємства «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна», треті особи ОСОБА_2, ОСОБА_3, про визнання протиправними дій та зобов'язання вчинити певні дії -залишити без задоволення.
Постанова набирає законної сили у відповідності зі ст. 254 Кодексу адміністративного судочинства України.
Постанова може бути оскаржена за правилами, встановленими ст. ст. 185 - 187 Кодексу адміністративного судочинства України.
Суддя Т.І. Шейко