Справа № 2/1522/7768/11
Провадження № 2/1522/5739/12
Іменем України
„23" березня 2012 року
Приморський районний суд м. Одеси в складі:
головуючого -судді Погрібного С.О.
за секретаря -Булата В.Л.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Одесі цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Фірми з іноземними інвестиціями «Одеса-Інтерпроект»у вигляді Товариства з обмеженою відповідальністю, Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Орфей» про визнання права власності, за участі третьої особи -ОСОБА_3, -
Позивачка звернулась до суду із вказаним позовом, після уточнення позовних вимог просила визнати за нею право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 та паркінг місця за №№ 14, 15, 16, що розташовані у цьому ж будинку. Позовні вимоги обґрунтовані наступним. 15 липня 2003 року між позивачкою та Фірмою з іноземними інвестиціями «Одеса-Інтерпроект»у вигляді Товариства з обмеженою відповідальністю укладено договір про інвестування будівництва житлового будинку АДРЕСА_1. На виконання умов укладеного договору позивачкою інвестовано кошти у будівництво вказаного житлового будинку шляхом придбання Сертифікатів облігацій. Вказані сертифікати надали позивачці право на отримання житлової площі та паркінг місць у житловому будинку АДРЕСА_1. Після введення в експлуатацію вказаний будинок передано на баланс ОСББ «Орфей». У порушення умов укладеного між сторонами договору відповідачі ухиляються від оформлення та видачі позивачці документів, необхідних для реєстрації права власності на відповідну житлову площу та паркінг місця. Тому позивачка вимушена звернутись до суду із зазначеним позовом.
Представник відповідача ОСББ «Орфей»під час нового розгляду справи надав до суду заяву, якою позовні вимоги визнав, просив розглядати справу за його відсутності.
Представник відповідача Фірми з іноземними інвестиціями «Одеса-Інтерпроект»у вигляді ТОВ та третьої особи у останні два судових засідання не з'явився, сповіщений належним чином про час та дату судового засідання, про причини неявки суд не повідомив. У попередніх судових засіданнях представник відповідача Фірми з іноземними інвестиціями «Одеса-Інтерпроект»у вигляді ТОВ та третьої особи позов не визнавав, посилаючись при цьому на те, що спірні паркінг-місця за укладеними відповідачем Фірмою з іноземними інвестиціями «Одеса-Інтерпроект»у вигляді ТОВ договорами передані у власність та користування інших осіб, тому визнання права власності на них є неприпустимим.
Вислухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, суд вважає позов таким, що підлягає задоволенню з наступних причин. Судом встановлені такі фактичні обставини на підставі пояснень представників сторін, представлених письмових доказів.
15 липня 2003 року між ОСОБА_1, як інвестором, та Фірмою з іноземними інвестиціями «Одеса-Інтерпроект»у вигляді ТОВ, як забудовником, укладено договір про інвестування будівництва житлового будинку по АДРЕСА_1 (а.с. 10-14).
Згідно із п. 1.1. цього договору, його укладено з метою фінансування будівництва житлового будинку по АДРЕСА_1, включаючи виконання всього комплексу будівельних робіт в об'ємі, передбаченому містобудівними нормами України та архітектурно-технічної документації, здачу житлового будинку державній комісії в експлуатацію, виконання робіт з благоустрою прибудинкової території.
Відповідно п. 1.2. зазначеного договору його предметом є інвестування в будівництво вищевказаного житлового будинку, на умовах, що визначаються цим договором.
За змістом п. 1.6. вказаного договору після здачі житлового будинку в експлуатацію протягом 30 днів з дати підписання державною комісією акту здачі в експлуатацію забудовник мав передати інвестору квартири на дев'ятому поверсі та документи, необхідні для оформлення інвестором права власності на квартиру.
Пунктом 2.1.8. договору встановлено обов'язок Фірми з іноземними інвестиціями «Одеса-Інтерпроект»у вигляді ТОВ у встановлений договором строк передати інвестору квартири та документи, необхідні для оформлення інвестором права власності на квартиру (за умовах повного виконання інвестором зобов'язань за внесення інвестицій). Позивачка ОСОБА_1, в свою чергу, за п. 2.2.1. договору зобов'язалась фінансувати будівельні роботи в строки та на умовах, встановлених ним.
28 липня 2006 року між ТОВ ФК «Альфа-Капітал», що діє як брокер на підставі договору доручення № К-83 від 24 липня 2006 року з громадянином Російської Федерації ОСОБА_5, та ОСОБА_1 укладено договір купівлі продажу цінних паперів (а.с. 29).
За змістом ст. 1 вказаного договору громадянин Російської Федерації ОСОБА_5 передав через ТОВ ФК «Альфа-Капітал»(як брокера) у власність ОСОБА_1, а вона прийняла та повністю оплатила вартість п'яти безвідсоткових цільових облігацій серії «В»№№ 000017, 000018, 000019, 000020, 000021, двох безвідсоткових цільових облігацій серії «А»№№ 000008, 000009. Згідно договору емітентом цих цінних паперів є Фірма з іноземними інвестиціями «Одеса-Інтерпроект»у вигляді ТОВ.
Згідно із змістом вказаних цінних паперів власник однієї облігації має право на отримання загальної площі житла або офісного приміщення, збудованого в житлово-офісному комплексі за адресою: АДРЕСА_1. У разі невиконання чи несвоєчасного виконання емітентом зобов'язань по цільових облігаціях, виконання здійснюється в примусовому порядку за рішенням суду.
Таким чином, позивачка ОСОБА_1, придбавши зазначені цінні папери, виконала у повному обсязі свої зобов'язання за договором про інвестування будівництва від 15 липня 2003 року.
Розпорядженням Приморської районної адміністрації Одеської міської ради №1030 від 04 липня 2008 року, житловий будинок по АДРЕСА_1 здано в експлуатацію 04 липня 2008 року. Після введення в експлуатацію житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1, його передано на баланс ОСББ «Орфей»(а.с. 118), квартирі, яка мала бути передана у власність позивачки, присвоєно номер 801.
З огляду на викладене та враховуючи введення будинку за адресою: АДРЕСА_1, в експлуатацію 04 липня 2008 року, за умовами п. 1.6. укладеного між сторонами договору відповідачі повинні були передати позивачці документи, що дозволили б їй оформити право власності на квартиру, не пізніше 03 серпня 2008 року. Проте, на час розгляду справи відповідачами умови договору не виконані.
Згідно зі ст. 509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання виникають на підставах, встановлених ст. 11 ЦК України, зокрема з договорів та інших правочинів.
Згідно ст. 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами. У відповідності зі ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Відповідно до ч. 1 ст. 530 ЦК України, якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Статтею 525 ЦК України встановлено, що одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
За ст. 610 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання). Згідно п. п. 1 та 3 ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; сплата неустойки.
Згідно зі ст. 20 Закону України «Про інвестиційну діяльність»при недодержанні договірних зобов'язань суб'єкти інвестиційної діяльності несуть майнову та іншу відповідальність, передбачену законодавством України та укладеними договорами.
Керуючись викладеним, суд приходить до висновку про наявність в позивачки ОСОБА_1 права на спірну квартиру та порушення вказаного права з боку відповідачів. Згідно ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися в суд за захистом свого цивільного права у випадку його порушення з вимогою про примусове виконання зобов'язання в натурі.
Відповідно до довідки ОСББ «Орфей»позивачка разом із своєю сім'єю проживає у вказаній квартирі АДРЕСА_1 (а.с. 32).
19 серпня 2010 року Комунальним підприємством «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості»виготовлений технічний паспорт на спірний об'єкт нерухомості, яким визначена загальна площа квартири 798,4 кв.м, житлова площа 332,5 кв.м., підсобна 411,1 кв.м., корисна площа 743,6 кв.м. Разом з цим, загальна площа житлового приміщення, право на яке набула позивачка, придбавши облігації, дорівнює 654,2 кв.м. Представник позивачки, надаючи пояснення по суті заявлених вимог, послався на те, що ОСОБА_1 за власні кошти виконано реконструкцію та добудову належної їй квартири, шляхом приєднання та реконструкції другого поверху мансарди та куполу будинку за згоди відповідачів, в результаті чого збільшилась загальна площа квартири. При цьому, представник позивачки вказав на відповідність вказаної добудови та реконструкції чинним будівельним, санітарним та протипожежним нормам. Представник відповідача ОСББ «Орфей», визнавши позов, таким чином визнав й ці обставини щодо незаперечення проти дій позивачки. Заперечень з приводу відповідності реконструйованої квартири встановленим нормам та правилам з боку учасників процесу подано не було.
Таким чином суд вважає виконаними вимоги ч. 3 ст. 375 ЦК України, відповідно до якої право на забудову здійснюється за умови додержання архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил. При реконструкції та спорудженні зазначеної будови дотримано будівельних, санітарних, протипожежних та інших норм та правил. При цьому в результаті проведеної реконструкції позивачкою фактично створено новий об'єкт нерухомості.
Відповідно до ст. 328 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (жилі будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна в експлуатацію, право власності виникає з моменту його прийняття в експлуатацію.
Виходячи з вищевикладеного суд приходить до висновку про необхідність визнання за позивачкою права власності на спірну квартиру.
Стосовно вимог позивачки щодо визнання за нею права власності на три паркінг-місця у будинку за адресою: АДРЕСА_1, суд дійшов такого.
За змістом п. 1.8. укладеного між сторонами договору про інвестування будівництва житлового будинку по АДРЕСА_1 три площадки у закритому паркінгу фірма з іноземними інвестиціями «Одеса-Інтерпроект»у вигляді ТОВ зобов'язалась передати у користування ОСОБА_1 на підставі окремо укладеного сторонами договору оренди вказаних площадок. Вказаний договір оренди площадок у закритому паркінгу сторонами укладений не був, це зобов'язання стороною не виконано.
При вирішенні цієї вимоги суд виходить з таких посилок: приміщення закритого паркінгу в цілому є допоміжним по відношенню до всього будинку, ним позивачка почала користуватися за згоди забудовника та ОСББ «Орфей», воно перебуває у спільній власності співвласників квартир цього багатоквартирного будинку, оформлення права спільної власності на це приміщення не вимагається від власників квартир, виділ частки в натурі зі спільного майна мешканців будинку, співвласників квартир, є можливим.
Суд враховує, що ОСОБА_1 набула право власності на квартиру АДРЕСА_1. Набувши право власності на квартиру, позивачка стала також співвласником і всіх допоміжних приміщень цього будинку. Відповідно до Рішення Конституційного Суду України від 02 березня 2004 року № 4-рп/2004 «До складу допоміжних приміщень входять: підвали, сараї, кладочки, горища, колясочні і т. інш. Вони передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього...». Таку правову позицію підтримано в чинному законодавстві, зокрема, відповідно до ч. 2 ст. 382 ЦК України власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.
Згідно з ч. 1 ст. 369 ЦК України співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними.
Відповідно до матеріалів справи, приміщення закритого паркінгу в цілому, розташоване у вказаному будинку по АДРЕСА_1, не використовувалося як самостійне, його призначення підпорядковано лише меті забезпечення сприятливих умов власникам квартир для проживання у будинку. Ця мета була визначена при проектуванні та здачі будинку в експлуатацію, не була змінена у подальшому. Доказів протилежного суду не надано, підстави вважати це відсутні та судом не встановлені.
Визначаючи статус приміщення закритого паркінгу, суд визнає його належністю до основної речі, якою є житлова квартира, тому доля цього приміщення наслідує долю основної речі, разом з переходом права власності на квартиру за нею слідує і її належність.
Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 370 ЦК України співвласники мають право на виділ у натурі частки із майна, що є у спільній сумісній власності. У разі виділу частки із майна, що є у спільній сумісній власності, вважається, що частки кожного із співвласників у праві спільної сумісної власності є рівними, якщо інше не встановлено домовленістю між ними, законом або рішенням суду.
Суд критично ставиться до посилань представника відповідача Фірми з іноземними інвестиціями «Одеса-Інтерпроект»у вигляді ТОВ щодо укладення договорів оренди спірних паркінг місць з власниками інших квартир, оскільки відповідним зазначеним пунктом договору про інвестування будівництва житлового будинку по АДРЕСА_1 сторонами фактично встановлено обов'язок забудовника передати у користування позивачці три паркінг-місця. При цьому, суд враховує відсутність відомостей про пропозиції відповідачів щодо надання позивачці у користування інших трьох площадок у закритому паркінгу чи укладення відповідних угод з цією метою. Також суд окремо звертає увагу на певний порядок, який склався у користування спірними парковочними майданчиками, що вбачається з довідки ОСББ «Орфей», відповідно до якої паркінг місця за №№ 14, 15, 16 закріплені за квартирою позивачки (а.с. 32).
З огляду на викладене, суд вважає за можливе здійснити виділ в натурі частки, що належить ОСОБА_1, зі спільного майна -приміщення закритого паркінгу, визнавши за позивачкою право власності на три паркінг місця за №№ 14, 15, 16.
Згідно ст. 11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.
Керуючись ст. 8 ЦК України, ст. 1 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду»№ 2482-XII від 19.06.1992, ст. 16, ч. 2 ст. 382, ст. ст. 364, 370, 761 Цивільного кодексу України, ст. ст. 10, 11, 88, 209, 212-215 Цивільного процесуального кодексу України, СУД -
Позов ОСОБА_1 до Фірми з іноземними інвестиціями «Одеса-Інтерпроект»у вигляді Товариства з обмеженою відповідальністю, Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Орфей»про визнання права власності, за участі третьої особи -ОСОБА_3 -задовольнити.
Визнати за ОСОБА_1 право власності на квартиру АДРЕСА_1, загальною площею 798,4 м2., корисною площею 743,6 кв.м, що зображена в технічному паспорті, складеному Комунальним підприємством «ОМБТІ та РОН»19 серпня 2010 року.
Визнати за ОСОБА_1 право власності на паркінг-місце №14, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1.
Визнати за ОСОБА_1 право власності на паркінг-місце №15, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1.
Визнати за ОСОБА_1 право власності на паркінг-місце №16, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом десяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.
СУДДЯ: С.О. ПОГРІБНИЙ
23.03.2012