"17" квітня 2012 р.Справа № 5017/310/2012
Господарський суд Одеської області у складі:
судді В.С. Петрова
При секретарі Л.Е. Кришиневській
За участю представників:
від прокуратури -не з'явився,
від позивача - не з'явився,
від відповідача - ОСОБА_1,
розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом Прокурора Кілійського району Одеської області в інтересах держави в особі Приморської сільської ради Кілійського району Одеської області до фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 про стягнення 20 910,00 грн. та за зустрічним позовом фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 до Приморської сільської ради Кілійського району Одеської області про визнання недійсним договору, -
Прокурор Кілійського району Одеської області звернувся до господарського суду Одеської області з позовною заявою в інтересах держави в особі Приморської сільської ради Кілійського району Одеської області до фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 про стягнення 20910,00 грн., посилаючись на наступне.
22.01.2010 р. між Приморською сільською радою Кілійського району (орендодавець) та ФОП ОСОБА_2 (орендар) було укладено договір резервування земельної ділянки площею 4961 кв.м, яка розташована в АДРЕСА_2. Відповідно до умов зазначеного договору орендодавець зобов'язується не надавати зарезервовану земельну ділянку площею 4961 кв.м. іншим юридичним та фізичним особам, а орендар зобов'язується сплачувати передбачені договором кошти, виготовити за період резервування технічну документацію із землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду.
Відповідно до п. 4 договору орендар зобов'язується сплачувати передбачені цим договором кошти та виготовити технічну документацію із землеустрою - об'єкту оренди протягом дії цього договору.
Пунктом 11 договору передбачено, що з метою укладення та забезпечення основного договору, орендар сплачує на користь орендодавця плату за резервування земельної ділянки починаючи з дня прийняття орендодавцем рішення - дозволу, вказаного у п.5 цього договору. Згідно п. 5 договору підставою для виготовлення проекту землеустрою по передачі в оренду земельної ділянки є рішення сесії Приморської сільської ради № 261-V-П від 26.03.2008 р.
Згідно п.п. 12, 13 договору загальна сума плати за резервування земельної ділянки в 2010 році становить 35810,00 грн., плата вноситься щомісячно в розмірі 1/12 частини річної суми на пізніше 30 числа наступного за звітнім місяцем..
Як вказує прокурор, орендар продовжує використовувати вказану земельну ділянку, проте в порушення п. 12 договору не здійснив повний розрахунок по платі за використання земельної ділянки у передбачені договором строки. Так, згідно розрахунку заборгованості по платі за резервування земельної ділянки станом на 23.11.2011 року борг становить 20910,00 грн. При цьому в позовній заяві прокурор просить стягнути з відповідача заборгованість з орендної плати за землю в сумі 20910,00 грн.
Ухвалою господарського суду Одеської області від 06.02.2012 р. порушено провадження по справі № 5017/310/2012 та справу призначено до розгляду в засіданні суду.
Позивач - Приморська сільська рада Кілійського району Одеської області у судові засідання не з'являвся, хоча про дату, місце і час судового засідання повідомлявся належним чином.
Відповідач - фізична особа-підприємець ОСОБА_2, не погодившись з позовними вимогами прокурора, 16.03.2012 р. подала до господарського суду Одеської області зустрічну позовну заяву до Приморської сільської ради Кілійського району Одеської області про визнання недійсним попереднього договору № 31 резервування земельної ділянки від 22.01.2010 р., укладеного між Приморською сільською радою Кілійського району Одеської області та ФОП ОСОБА_2. Зустрічні позовні вимоги обґрунтовані наступним.
Відповідно до п. 1 спірного договору останній укладено терміном до 31.12.2010 р. згідно рішення сесії Приморської сільської ради № 543-V-П від 22.01.2010 р. Орендодавець та орендар зобов'язуються протягом 12 місяців з моменту підписання цього договору не пізніше 21.12.2010 р. укласти договір оренди земельної ділянки загальною площею 4961 кв.м, яка розташована за адресою: АДРЕСА_2.
Так, відповідач вказує, що визначення предмету договору не кореспондується з його назвою та суттю, неможливо також визначити правову природу договору виходячи з його змісту: це попередній договір, договір резервування земельної ділянки, чи короткостроковий договір оренди земельної ділянки.
Відповідно до п. 12 спірного договору загальна сума плати за резервування земельної ділянки в 2010 році обчислюється згідно чинного законодавства за рішенням Приморської сільської ради № 544-V-П від 22.01.2010 р. „Про затвердження ставок орендної плати за земельні ділянки несільськогосподарського призначення на 2010 р.", що складає 35810,00 грн. (з урахуванням коефіцієнту), що складає 9% від середньої вартості 1 кв.м земель по зонам.
Так, згідно рішення Приморської сільської ради № 544-V-П від 22.01.2010 р. „Про затвердження ставок орендної плати за земельні ділянки несільського господарського призначення на 2010 р." на підставі якого визначалась плата за резервування земельної ділянки, яку просить стягнути позивач за первісним позовом, взагалі не зазначена у переліку орендарів земель у селі Приморському.
При цьому відповідач стверджує, що укладений договір резервування між Приморською сільською радою та ФОП ОСОБА_2 не відповідає вимогам ч. 1 ст. 203 ЦК України та не спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Разом з тим відповідач посилається на те, що ним 16.10.2007 р. за договором купівлі продажу нежитлових будівель та споруд бази відпочинку ІНФОРМАЦІЯ_1, посвідченого приватним нотаріусом ОСОБА_3 Кілійського районного нотаріального округу, зареєстрованого в реєстрі правочинів за № 7269, було придбано вказані будівлі бази відпочинку, право власності на які зареєстровано Комунальним підприємством „Районне бюро технічної інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості", що підтверджується витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно № 16307991 від 17.10.2007 р. за реєстраційним номером 12294474.
Також відповідачем було відмічено, що у зв'язку з не оформленням належним чином попереднім власником бази відпочинку майнового права (власності/користування) на земельну ділянку відповідно до положень ст. 123,124 Земельного кодексу, ФОП ОСОБА_2 звернулась до Приморської сільської ради із заявою про надання у користування земельної ділянки, на якій розташована база відпочинку. На підставі вказаної заяви Приморською сільською радою було прийнято рішення № 261-V-П від 26.03.2008 р. „Про надання згоди на виготовлення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в довгострокову оренду терміном на 49 років із земель АДРЕСА_2", яким було надано згоду на виготовлення проекту відведення земельної ділянки площею 4961 кв.м в довгострокову оренду терміном на 49 років.
При цьому позивач посилається на положення ч. 2 ст. 120 Земельного кодексу України, згідно яких якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Так, згідно ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі: розташування на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.
З оглядом на викладене відповідач вважає, що укладання договору резервування між Приморською сільською радою та фізичною особою підприємцем - ОСОБА_2 втрачає будь-який сенс.
До того ж підставою для визнання спірного договору недійсним відповідач визначає положення ч. 1 ст. 215 ЦК України, відповідно до яких підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною вимог, які встановлені частинами першою -третьою, п'ятою, шостою ст. 203 вказаного Кодексу.
Ухвалою господарського суду Одеської області від 19.03.2012 р. у справі № 5017/310/2012 зустрічну позовну заяву фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 до Приморської сільської ради Кілійського району Одеської області про визнання недійсним договору прийнято до спільного розгляду з первісним позовом.
Позивач за первісним позовом та прокурор відзив на зустрічний позов не надали.
Під час розгляду справи в засіданні суду представник відповідача надав додаткове обґрунтування зустрічної позовної заяви, в якому відповідач вказав, що правочин, укладений між сторонами по справі, є удаваним, адже метою укладання договору було отримання орендної плати за користування земельною ділянкою.
Заслухавши пояснення представника відповідача, розглянувши та дослідивши всі письмові докази, які містяться в матеріалах справи, господарський суд дійшов наступних висновків.
Як вбачається з матеріалів справи, гр. ОСОБА_2 16.10.2007 р. за договором купівлі продажу нежитлових будівель та споруд бази відпочинку ІНФОРМАЦІЯ_1 (а.с. 32), посвідченого приватним нотаріусом ОСОБА_3 Кілійського районного нотаріального округу, зареєстрованого в реєстрі правочинів за № 7269, було придбано у власність нежитлові будівлі та споруди бази відпочинку ІНФОРМАЦІЯ_1, що знаходиться у АДРЕСА_2. Право власності на вказані будівлі та споруди бази відпочинку було зареєстровано за ОСОБА_2 Комунальним підприємством „Районе бюро технічної інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості" за реєстраційним номером 12294474, про що свідчить витяг про реєстрацію права власності на нерухоме майно № 16307991 від 17.10.2007 р. (а.с. 33), номер запису 184 в книзі 1 стор. 184.
26.12.2007 р. ОСОБА_2 була зареєстрована як фізична особа-підприємець виконавчим комітетом Ізмаїльської міської ради Одеської області, що підтверджується свідоцтвом про державну реєстрацію фізичної особи-підприємця серії НОМЕР_2 (а.с. 8).
Як вказує відповідач, у зв'язку з неоформленням належним чином попереднім власником бази відпочинку майнового права (власності/користування) на земельну ділянку відповідно до положень ст. 123, 124 Земельного кодексу, ФОП ОСОБА_2 звернулась до Приморської сільської ради із заявою про надання у користування земельної ділянки, на якій розташована база відпочинку.
На підставі вказаної заяви Приморською сільською радою було прийнято рішення № 261-V-П від 26.03.2008 р. „Про надання згоди на виготовлення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в довгострокову оренду строком на 49 років із земель АДРЕСА_2" (а.с. 10). Вказаним рішенням з урахуванням змін, внесених до нього рішенням Приморської сільради від 12.12.2008 р. № 383-V-ХІІІ (а.с. 11), було надано згоду відповідачу на виготовлення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки орієнтовною площею 0,4961 га в довгострокову оренду строком на 49 років із земель АДРЕСА_2 для розміщення, експлуатації та обслуговування бази відпочинку ІНФОРМАЦІЯ_1.
В подальшому 22.01.2010 р. між Приморською сільською радою Кілійського району та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 було укладено попередній договір № 31 резервування земельної ділянки (а.с. 7).
При цьому позивач -Приморська сільрада вказана як орендодавець, а відповідач -ФОП ОСОБА_2 як орендар.
Відповідно до п. 1 вказаного договору його укладено терміном до 31.12.2010 р. згідно рішення сесії Приморської сільської ради № 543-V-П від 22.01.2010 р. Орендодавець та орендар зобов'язуються протягом 12 місяців з моменту підписання цього договору, не пізніше 31.12.2010 р., укласти договір оренди земельної ділянки (основний договір) загальною площею 4961 кв.м, яка розташована за адресою: АДРЕСА_2, на умовах, визначених цим договором.
Продовження терміну для укладання основного договору допускається за додатковим погодженням питання між орендодавцем та орендарем, але не може бути більшим за 1 рік з моменту підписання цього договору (п. 2 договору).
Відповідно до п. 3 вказаного договору орендодавець зобов'язується не надавати об'єкт оренди іншим юридичним та фізичним особам протягом дії цього договору.
Орендар зобов'язується сплачувати передбачені цим договором кошти та виготовити технічну документацію із землеустрою - об'єкту оренди протягом дії цього договору (п. 4 договору).
В п. 5 договору передбачено, що підставою для виготовлення проекту землеустрою по передачі в оренду земельної ділянки є рішення сесії Приморської сільської ради Приморської сільської ради № 261-V-П від 26.03.2008 р.
Також в п. 7 сторони погодили, що основний договір підлягає обов'язковій державній реєстрації згідно чинному законодавству України.
Пунктом п. 8 договору передбачено, що орендар не має права розпочинати будівництво або реконструкцію об'єктів до моменту укладання основного договору та його державної реєстрації.
У відповідності з п. 9 договору орендодавець гарантує, що на момент укладення цього договору об'єкт оренди нікому не продано, не надано в оренду, іншим особам не відчужено, під заставою, в тому числі під податковою заставою та під забороною (арештом) не перебуває, прав щодо нього у третіх осіб немає.
В п. 11 договору передбачено, що з метою укладання та забезпечення основного договору орендар сплачує на користь орендодавця плату за резервування земельної ділянки, починаючи з дня прийняття орендодавцем рішення -дозволу, вказаного у п. 5 цього договору.
Відповідно до п. 12 договору загальна сума плати за резервування земельної ділянки в 2010 році обчислюється згідно чинного законодавства та рішення Приморської сільської ради № 544-V-П від 22.01.2010 р. „Про затвердження ставок орендної плати за земельні ділянки несільськогосподарського призначення на 2010 р.", що складає 35810,00 грн. (з урахуванням коефіцієнту), що складає 9% від середньої вартості 1 кв.м земель по зонам.
При цьому слід зазначити, що згідно рішення Приморської сільської ради № 544-V-П від 22.01.2010 р. „Про затвердження ставок орендної плати за земельні ділянки несільського господарського призначення на 2010 р.", на підставі якого визначалась плата за резервування земельної ділянки, яку прокурор просить стягнути з відповідача, відповідна ставка для за земельну ділянку у селі Приморському взагалі не зазначена, як не зазначена і ФОП ОСОБА_2 в переліку орендарів земель.
Також в п. 14 договору передбачено, що з моменту укладення основного договору сплата плати за резервування земельної ділянки припиняється.
Як вказує прокурор, відповідач (орендар) продовжує використовувати вказану земельну ділянку, проте в порушення п. 12 договору не здійснив повний розрахунок по платі за використання земельної ділянки у передбачені вказаним договором строки. Так, згідно розрахунку Приморської сільської ради від 24.11.2011 р. за вих. № 02.01.20/1251 (а.с. 9) заборгованість по орендній платі згідно договору № 31 від 22.01.2010 р. складає за 2010 рік 20910,00 грн., станом на 01.11.2011 року відповідачем було сплачено лише 14 900,00 грн. Відтак, прокурор просить стягнути з відповідача заборгованість з орендної плати за землю в сумі 20910,00 грн. При цьому прокурор посилається на положення 193 ГК України, ст.ст. 509, 526, 629 ЦК України, які передбачають належне виконання господарських і цивільних зобов'язань відповідно до умов договору та вказаних Кодексів, а за відсутності таких умов і вимог -відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Так, згідно зі ст. 11 ЦК України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є: договори та інші правочини.
При цьому за правилами статті 14 Цивільного кодексу України цивільні обов'язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства.
Частиною 1 статті 626 ЦК України передбачено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Частина 1 статті 202 ЦК України визначає, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Відповідно до статті 509 Цивільного кодексу України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.
Згідно з частиною 1 статті 175 ГК України майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов'язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов'язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управнена сторона має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку.
Майнові зобов'язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Ч. 1 ст. 173 ГК України встановлено, що господарським визнається зобов'язання, що виникає між суб'єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, в силу якого один суб'єкт (зобов'язана сторона, у тому числі боржник) зобов'язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб'єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб'єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку.
Частиною 1 ст. 174 ГК України встановлено, що господарські зобов'язання можуть виникати з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать.
Однак, відповідач, заперечуючи проти позову прокурора, вважає, що спірний договір є удаваним та підлягає визнанню недійсним, оскільки суперечить чинному законодавству та не спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Разом з тим, дослідивши зміст укладеного між сторонами по справі договору щодо його правової природи, суд зазначає наступне.
З одного боку вказаний договір є попереднім. Статтею 635 Цивільного кодексу України встановлено, що попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
Відповідно до ст. 182 Господарського кодексу України за попереднім договором суб'єкт господарювання зобов'язується у певний строк, але не пізніше одного року з моменту укладення попереднього договору, укласти основний господарський договір на умовах, передбачених попереднім договором. Попередній договір повинен містити умови, що дозволяють визначити предмет, а також інші істотні умови основного договору. До укладення попередніх договорів не застосовується загальний порядок укладення господарських договорів.
Отже, виходячи з правової природи попереднього договору, попередній договір покладає на сторони лише обов'язок у майбутньому укласти основний договір. Таким чином, по-перше, виконання спірного попереднього договору полягає виключно в укладенні договору оренди земельної ділянки не пізніше 31.12.2010 р., а невиконання може полягати відповідно у відмові від укладення договору оренди на умовах, встановлених у попередньому договорі.
Так, одностороння відмова від попереднього договору суперечить чинному законодавству України, зокрема, ст. 525 Цивільного кодексу України, якою одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Таке саме правило встановлене ст. 180 Господарського кодексу України. В той же час попередній договір не містить умови про право односторонньої відмови від договору.
Натомість стаття 635 Цивільного кодексу України встановлює способи захисту прав та охоронюваних інтересів у разі відмови від укладання основного договору, а саме: сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Крім того, ст. 182 Господарського кодексу України встановлено, у разі якщо сторона, яка уклала попередній договір, одержавши проект договору від іншої сторони, ухиляється від укладення основного договору, друга сторона має право вимагати укладення такого договору в судовому порядку.
До того ж згідно ч. 3 ст. 635 ЦК України зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення. Отже, як випливає з приписів даної правової норми, якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про укладення основного договору протягом строку, встановленого попереднім договором, то зобов'язання встановлене попереднім договором припиняється.
Господарським судом встановлено, що сторонами пропозиції про укладення основного договору у строк до 31.12.2010 р. не направлялись та основний договір укладено не було. За таких обставин, зобов'язання сторін щодо укладення основного договору оренди припинено.
З іншого боку слід зазначити, що спірний договір містить ознаки договору оренди земельної ділянки. Разом з тим слід зазначити, що чинним законодавством не передбачено такого виду договору як договору резервування земельної ділянки.
За змістом частин 1, 2 статті 120 Земельного кодексу України (в редакції, чинній на момент укладення спірного договору) у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Відповідно до ч. 1 ст. 377 Цивільного кодексу України (в редакції, чинній на момент укладення спірного договору) до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
З правового аналізу норм чинного законодавства вбачається, що виникнення права власності на об'єкт нерухомості тягне за собою необхідність оформлення права користування земельною ділянкою під цим об'єктом. Так, правочини, що тягнуть перехід права власності на нерухомий об'єкт, одночасно є підставою для переходу права на землю, проте оформлення такого права здійснюється у встановленому законом порядку.
Так, з огляду на приписи статті 182, частини другої статті 331, статті 657 ЦК України покупець нерухомого майна вправі вимагати оформлення відповідних прав на земельну ділянку, зайняту нерухомістю, з моменту державної реєстрації переходу права власності на нерухоме майно. При цьому з виникненням прав власності на будівлю чи споруду у особи виникає право одержати земельну ділянку в користування, а розглянути таке питання та прийняти відповідне рішення в строки, встановлені законом, зобов'язаний відповідний повноважний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування.
Як з'ясовано судом, у зв'язку з неоформленням належним чином попереднім власником бази відпочинку майнового права (власності/користування) на земельну ділянку відповідно до положень ст. 123, 124 Земельного кодексу відповідач звернувся до Приморської сільської ради з відповідною заявою про надання у користування земельної ділянки, на якій розташовані належні йому будівлі та споруди бази відпочинку. При цьому підставою для звернення з такою заявою є саме наявне право власності на базу відпочинку, що розташована на земельній ділянці
Статтею 116 Земельного кодексу України передбачено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.
Разом з тим порядок надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування визначається ст. 123 Земельного кодексу України. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Рішення зазначених органів приймається на підставі проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок у разі: зміни цільового призначення земельних ділянок відповідно до закону; надання у користування земельних ділянок, межі яких не встановлені в натурі (на місцевості). Надання у користування земельної ділянки, межі якої встановлені в натурі (на місцевості), без зміни її цільового призначення здійснюється на підставі технічної документації із землеустрою щодо складання документа, що посвідчує право користування земельною ділянкою.
Особа, зацікавлена в одержанні у користування земельної ділянки із земель державної або Особа, зацікавлена в одержанні у користування земельної ділянки із земель державної або комунальної власності за проектом землеустрою щодо її відведення, звертається з клопотанням про надання дозволу на його розробку до відповідної сільської, селищної, міської, районної, обласної ради, Кабінету Міністрів України, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, місцевої державної адміністрації (ч. 3 ст. 123 ЗК України).
Згідно п. 6 ст. 123 Земельного Кодексу України орган місцевого самоврядування у двотижневий строк з дня отримання проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки приймає рішення про надання земельної ділянки у користування.
На органи місцевого самоврядування поряд з органами державної влади поширюється дія принципу, встановленого статтею 19 Конституції України, відповідно до якого органи державної влади та місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Згідно ч. 1 ст. 124 Земельного Кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.
Згідно ст. 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (ст. 1 ЗУ „Про оренду землі").
В ст. 13 Закону України „Про оренду землі" (в редакції, чинній на момент укладення спірного договору) визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
У частині першій статті 15 Закону України "Про оренду землі" встановлено перелік істотних умов договору оренди землі, відсутність однієї з яких згідно з частиною другою цієї статті є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним. Зокрема, істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.
Водночас згідно з частиною четвертою статті 15 Закону України "Про оренду землі" невід'ємними частинами договору оренди землі є: 1) план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; 2) кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; 3) акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); 4) акт приймання-передачі об'єкта оренди; 5) проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом.
Ч. 2 ст. 16 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами аукціону.
За приписами ст.ст. 18, 20 вказаного Закону договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації.
Отже, чинним законодавством передбачені відповідні вимоги при вчинені правочину щодо оренди земельної ділянки.
За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ст. 759 ЦК України).
В силу п. 1 ст. 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.
Згідно п. 6 названої статті до відносин оренди застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених ГК України.
Так, з аналізу спірного договору резервування земельної ділянки та вищенаведених норм чинного законодавства на момент його укладення, суд доходить до висновку, що між сторонами по справі насправді був укладений договір, який за своєю суттю є договором оренди земельної ділянки. Метою укладення такого договору було саме отримання орендної плати за користування земельною ділянкою. Навіть сторони в договори відповідають суб'єктному складу сторін договору оренди: орендодавець та орендар.
Відповідно ч. 1 ст. 235 ЦК України удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили.
Разом з тим, суд зазначає, що спірний договір резервування земельної ділянки - це удавана угода, якою приховано договір оренди земельної ділянки, особливий порядок укладення якого визначено законодавством.
Згідно ч. 2 ст. 235 ЦК України якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили.
Таким чином, відносини сторін по спірному договору повинні регулюватися правилами щодо договору оренди земельної ділянки.
Статтею 203 Цивільного кодексу України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам (ч. 1), особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності (ч. 2), волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі (ч. 3), правочин має вчинятися у формі, встановленій законом (ч. 4), правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним (ч. 5).
Виходячи з викладеного, до загальних вимог, додержання яких є необхідним для чинності правочину, віднесено те, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства. Так, при укладенні оспорюваного договору його сторонами мали бути повністю дотримані вимоги частин першої-третьої, п'ятої та шостої статті 203 ЦК України.
Між тим, з матеріалів справи вбачається, що спірний договір резервування від 22.01.2010 року, який насправді є договором оренди землі, укладено з порушенням встановлених чинним законодавством України вимог, встановлених для договорів оренди землі з огляду на відсутність в ньому всіх істотних умов, необхідних для укладення договору оренди, що згідно законодавства є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди (яку не було здійснено) та для визнання цього договору недійсним (ч. 2 ст. 15 Закону України „Про оренду землі").
Також суд погоджується з доводами відповідача про те, що вчинений між сторонами правочин не спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Адже знаходження на спірній земельній ділянці належних відповідачу на праві власності будівель та споруд бази відпочинку виключає можливість надання цієї земельної ділянки у користування третім особам, відповідно відсутня необхідність у резервуванні такої земельної ділянки. Тим більш згідно ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі: розташування на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.
Разом з тим відповідно до ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Також статтею 207 Господарського кодексу України передбачено, що господарське зобов'язання, що не відповідає вимогам закону, або вчинено з метою, яка завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, або укладено учасниками господарських відносин з порушенням хоча б одним з них господарської компетенції (спеціальної правосуб'єктності), може бути на вимогу однієї із сторін, або відповідного органу державної влади визнано судом недійсним повністю або в частині.
Відповідно до ст. 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Згідно ст. 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов'язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Такі положення ЦК кореспондуються з положеннями ст. 20 ГК України.
Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу.
Статтею 32 Господарського процесуального кодексу України визначено, що доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.
Згідно зі ст. 43 Господарського процесуального кодексу України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.
Враховуючи усе вищенаведене та оцінюючи надані докази в сукупності, суд вважає, що зустрічні позовні вимоги ФОП ОСОБА_2 про визнання недійсним спірного договору є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.
Також суд зазначає наступне. За загальним правилом угода, визнана недійсною, вважається такою з моменту її укладення. Виняток з вказаного правила становлять угоди, зі змісту яких випливає, що вони можуть бути припинені лише на майбутнє, оскільки неможливо повернути усе одержане за ними. Визнання угоди недійсною як з моменту її укладення, так і лише на майбутнє, тягне залежно від підстав такого визнання майнові наслідки, передбачені ст. 216 Цивільного кодексу України.
Зокрема, ч. 1 ст. 216 ЦК України визначає, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.
Так, відповідно до ч. 1 ст. 236 Цивільного кодексу України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Згідно ч. 2 цієї статті Цивільного кодексу України якщо за недійсним правочином права та обов'язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється.
Також ч. 3 ст. 207 Господарського кодексу України передбачено, що у разі якщо за змістом зобов'язання воно може бути припинено лише на майбутнє, таке зобов'язання визнається недійсним і припиняється на майбутнє.
З огляду на те, що позовні вимоги прокурора Кілійського району Одеської області в інтересах держави в особі Приморської сільської ради Кілійського району Одеської області про стягнення з фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 заборгованості по орендній платі в сумі 20 910,00 грн. ґрунтуються на спірному договорі, який визнано судом недійсним, відповідно позов прокурора не підлягає задоволенню.
Щодо понесених відповідачем судових витрат по сплаті судового збору суд зазначає наступне.
Відповідно до ст. 44 Господарського процесуального кодексу України судові витрати складаються з судового збору, сум, що підлягають сплаті за проведення судової експертизи, призначеної господарським судом, витрат, пов'язаних з оглядом та дослідженням речових доказів у місці їх знаходження, оплати послуг перекладача, адвоката та інших витрат, пов'язаних з розглядом справи. Розмір судового збору, порядок його сплати, повернення і звільнення від сплати встановлюються законом.
Згідно статті 49 Господарського процесуального кодексу України, якщо спір виник внаслідок неправильних дій сторони, господарський суд має право покласти на неї судовий збір незалежно від результатів вирішення спору. Стороні, на користь якої відбулося рішення, господарський суд відшкодовує мито за рахунок другої сторони і в тому разі, коли друга сторона звільнена від сплати судового збору.
Враховуючи вищевикладене, а також те, що рішення суду відбулось на користь відповідача (позивача за зустрічним позовом, відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України судові витрати по сплаті судового збору, понесені ФОП ОСОБА_2 при подачі зустрічного позову, покладаються на відповідача за зустрічним позовом - Приморську сільську раду. Відтак, з сільради на користь ФОП ОСОБА_2 підлягають стягненню витрати по судовому збору в розмірі 1073,00 грн.
Керуючись ст. ст. 32, 33, 43, 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -
1. У задоволенні позову Прокурора Кілійського району Одеської області в інтересах держави в особі Приморської сільської ради Кілійського району Одеської області до фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 про стягнення 20 910,00 грн. відмовити.
2. Зустрічний позов фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 до Приморської сільської ради Кілійського району Одеської області про визнання недійсним договору задовольнити.
3. ВИЗНАТИ недійсним попередній договір № 31 резервування земельної ділянки від 22.01.2010 р., укладений між Приморською сільською радою Кілійського району Одеської області та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2.
4. СТЯГНУТИ з Приморської сільської ради Кілійського району Одеської області (68350, Одеська область, Кілійський район, с. Приморське, вул. Леніна, 13а; код ЄДРПОУ 04379522) на користь фзичної особи-підприємця ОСОБА_2 (68600, АДРЕСА_1; ідент. код НОМЕР_1) витрати по сплаті судового збору в сумі 1073/одна тисяча сімдесят три/грн. 00 коп.
Рішення господарського суду може бути оскаржене шляхом подання апеляційної скарги до Одеського апеляційного господарського суду, яка подається через місцевий господарський суд протягом 10-денного строку з моменту складення та підписання повного тексту рішення.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку на подання апеляційної скарги, якщо не буде подано апеляційну скаргу. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.
Повний текст рішення складено та підписано 23.04.2012 р.
Суддя Петров В.С.