Іменем України
26 березня 2012 року
Справа № 5002-3/3703-2011
Севастопольський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді Фенько Т.П.,
суддів Заплава Л.М.,
Ткаченка М.І.,
за участю представників сторін:
представника відповідача - Попова Є.В.,
представник позивача - не з'явився,
розглянувши апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Будторгмайоліка" на рішення господарського суду Автономної Республіки Крим (суддя Соколова І.О.) від 11.11.2011 у справі № 5002-3/3703-2011
за позовом Феодосійської міської ради (вул. Земська, 4, м. Феодосія, 98100)
до товариства з обмеженою відповідальністю "Будторгмайоліка" (вул. Челнокова, 3, м. Феодосія, 98100)
про зміну умов договору,
У серпні 2011 року Феодосійська міська рада звернулась до господарського суду Автономної Республіки Крим з позовною заявою до товариства з обмеженою відповідальністю "Будторгмайоліка" (далі - ТОВ "Будторгмайоліка"), в якій просить суд змінити умови договору оренди землі від 04.06.2003, реєстраційний номер 561, укладеного між Феодосійською міською Радою та ТОВ "Будторгмайоліка", виклавши пункти договору у наступній редакції:
1) П. 1 - доповнити слова: "з 01.01.2009 економіко-планувальна зона ділянки № 1 - № 16, ділянки № 2 - № 13"
2) П. 3.1 - читати у наступній редакції: "Орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється орендарем, починаючи з 01.01.2008 по 31.12.2008, у грошовій формі із зазначенням 3% нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміром: ділянка № 1 - 8055,62 грн., ділянка № 2- 26741,20 грн.; з 01.01.2009 по 31.12.2009, у грошовій формі із зазначенням 3 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміром: ділянка № 1- 41718,95 грн. за рік, ділянка № 2 -122559,41 грн. за рік.; з 01.01.2010 у грошовій формі із зазначенням 3 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміром: ділянка № 1 - 44180,36 грн. за рік, ділянка № 2 -129790,42 грн. за рік.
Нормативна грошова оцінка земельних ділянок становить: з 01.01.2008 по 31.12.2008: ділянка № 1 -268520,74 грн., ділянка № 2 - 891373,18 грн.; з 01.01.2009 по 31.12.2009: ділянка № 1 - 1390631,56 грн., ділянка № 2 - 4085313,71 грн.; з 01.01.2010: ділянка № 1 - 1472678,82 грн., ділянка № 2 - 4326347,22 грн.
3) П. 3.3. - читати у наступної редакції: "Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.
Розмір орендної плати переглядається щорічно у разі:
- зміни умов господарювання, передбачених договором;
- зміни розмірів земельного податку, підвищення цін тарифів, змини коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.
- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами;
в інших випадках, передбачених законом."
4) П. 12 читати у наступної редакції: "Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін шляхом укладання додаткових угод, які являються невід'ємною частиною основного договору. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.
Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.
Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.
У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду"
5) Доповнити п. 19 у наступної редакції: "Право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися у заставу, спадщину, вноситься до статутного фонду власником земельної ділянки, крім випадків, визначених законом".
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що зміна умов договору обумовлена прийняттям рішення 41 сесії 5-ого скликання Феодосійської міської ради "Про введення ставок орендної плати за землю" від 28.11.2008 № 1842, відповідно до якого було визначено розмір річної орендної плати за земельні ділянки, згідно з Українським класифікатором цільового використання землі - для інших видів використання, що дорівнює 3 відсоткам від їх нормативної грошової оцінки. Разом з тим, відповідач без достатніх правових підстав відмовляється змінювати умови договору оренди землі.
Рішенням господарського суду Автономної Республіки Крим від 11.11.2011 у справі № 5002-3/3703-2011 позов задоволено частково: змінено умови договору оренди землі, укладеного 04.06.2003 між ТОВ "Будторгмайоліка" та Феодосійською міською радою, реєстраційний номер 561, виклавши спірні пункти договору у наступній редакції:
1) П. 1 - доповнити слова: "економіко-планувальна зона ділянки № 1 - № 16, ділянки № 2 - № 13"
2) П. 3.1 - читати у наступній редакції: "Орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється орендарем, у грошовій формі із зазначенням 3% нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміром: ділянка № 1 - 44180,36 грн. за рік, ділянка № 2 - 129790,42 грн. за рік.
Нормативна грошова оцінка земельних ділянок становить: ділянка № 1 - 1472 678,82 грн., ділянка № 2 - 4326347,22 грн."
3) П. 3.3. - читати у наступної редакції: "Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.
Розмір орендної плати переглядається щорічно у разі:
зміни умов господарювання, передбачених договором;
зміни розмірів земельного податку, підвищення цін тарифів, змини коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.
погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами;
в інших випадках, передбачених законом."
4) П. 12 читати у наступної редакції: "Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін шляхом укладання додаткових угод, які являються невід'ємною частиною основного договору. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.
Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.
Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.
У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду."
5) Доповнити п. 19 у наступної редакції: "Право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися у заставу, спадщину, вноситься до статутного фонду власником земельної ділянки, крім випадків, визначених законом".
Договір оренди землі від 04.06.2003 вважається зміненим з дня набрання чинності даного судового рішенням.; в іншій частині позову відмовлено; вирішено питання щодо розподілу судових витрат.
Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції дійшов висновку про виникнення виняткових обставин для зміни укладеного між сторонами договору оренди землі в частині суми орендної плати через нову нормативну грошову оцінку землі в місті Феодосія.
Не погодившись з рішенням суду, відповідач звернувся до Севастопольського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення суду скасувати та прийняти нове, яким у задоволенні позову відмовити у повному обсязі.
Заявник апеляційної скарги вважає, що суд першої інстанції при постановлені оскаржуваного рішення безпідставно не надав правової оцінки рішенню господарського суду Автономної Республіки Крим від 15.02.2011 та постанові Вищого господарського суду України від 21.06.2011 у справі № 5002-5/6215-2010, згідно яких визнано право відповідача на користування орендованою земельною ділянкою в частині розміру, ставки і порядку розрахунку орендної плати на умовах договору оренди без врахування нормативної грошової оцінки земель міста Феодосії і рішення Феодосійської міської ради від 28.11.2008 № 1842; судом неправильно застосовано статтю 652 Цивільного кодексу України, оскільки відсутні передбачені законом істотні підстави для зміни умов договору, та порушено статтю 21 Закону України "Про оренду землі", статтю 632 Цивільно кодексу України, оскільки розмір орендної плати за договором оренди є виключно договірною умовою, а не встановленим тарифом, норми закону не застосовуються до договорів, які було укладено до набрання ним чинності.
Ухвалою Севастопольського апеляційного господарського суду від 12.12.2011 апеляційну скаргу ТОВ "Будторгмайоліка" прийнято до провадження суду та справу призначено до розгляду у складі колегії суддів: головуючого судді Фенько Т.П., суддів Проценко О.І., Ткаченка М.І.
Розгляд справи неодноразово відкладався.
За розпорядженням в.о. секретаря судової палати Севастопольського апеляційного господарського суду від 30.01.2012 у зв'язку зі знаходженням судді Проценко О.І. у відпустці, вона була замінена на суддю Заплава Л.М.
До суду апеляційної інстанції від представника позивача Феодосійської міської ради надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому він висловлює позицію про обґрунтованість рішення суду першої інстанції та неспроможність доводів заявника апеляційної скарги.
У судовому засіданні, призначеному на 26.03.2012, представник відповідача підтримав апеляційну скаргу, просив її задовольнити по мотивам, викладеним у ній; представник позивача у судове засідання не з'явився, у відзиві на апеляційну скаргу від 23.02.2012 за вх. № 3569 зазначив про розгляд справи за його відсутності.
Слід також зазначити, що до початку судового засідання представник відповідача подав через канцелярію суду клопотання про відкладення розгляду справи, мотивуючи його тим, що на даний час у відповідача на підставі рішення Феодосійської міської ради від 27.01.2012 № 713 вилучається одна із земельних ділянок площею 0,18 га, яка розташована за адресою: м. Феодосія, Керченське шосе, 4, та яка була передана йому за спірним договором оренди землі, у зв'язку з чим у цей договір вносяться відповідні зміни, які були оформлені додатковою угодою від 01.02.2012, яка знаходиться на реєстрації.
Однак, розглянувши наведене клопотання, судова колегія вважає, що відкладення розгляду справи не є необхідним, оскільки викладені обставини виникли вже після прийняття судом першої інстанції оскаржуваного рішення.
Стаття 22 Господарського процесуального кодексу України зобов'язує сторони добросовісно користуватись належними їм процесуальними правами. Оскільки явка в судове засідання представників сторін - це право, а не обов'язок, справа може розглядатись без їх участі, якщо нез'явлення цих представників не перешкоджає вирішенню спору.
Статтею 77 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що господарський суд відкладає в межах строків, встановлених статтею 69 цього Кодексу розгляд справи, коли за якихось обставин спір не може бути вирішено в даному засіданні.
Судова колегія вважає можливим розглянути справу за відсутності представника позивача, який не з'явився у судове засідання, за наявними документами у матеріалах справи.
Переглянувши матеріали справи відповідно до вимог статті 101 Господарського процесуального кодексу України, судова колегія встановила наступні обставини.
На підставі рішень 9 сесії 24 скликання від 25.10.2002 № 363 та 13 сесії 24 скликання від 28.02.2003 № 594 Феодосійської міської ради ТОВ "Будторгмайоліка" надані в оренду земельні ділянки під виробничі майданчики (цільове призначення 1.10.4), ділянка № 1 площею 0,18 га, кадастровий номер 011160000000011087, що розташована за адресою: м. Феодосія, Керченське шосе, 4, ділянка № 2, площею 0,66 га, кадастровий номер 0111600000000100076, що розташована за адресою: м. Феодосія, вул. Челнокова, 3, про що укладено відповідний договір оренди землі від 04.06.2003, реєстраційний номер № 561, строком з урахуванням додаткової угоди від 16.09.2005 до 25.10.2051 (а.с. 9-10, 15).
Відповідно до пункту 3.1 цього договору плата за землю вноситься орендарем у виді орендної плати у розмірі: ділянка № 1 - 2523,73 грн. у рік до моменту закінчення строку дії договору, грошова оцінка земельної ділянки складає 252373,86 грн.; ділянка № 2 - 8377,72 грн. у рік до моменту закінчення строку дії договору, грошова оцінка земельної ділянки складає 837772,49 грн.
Орендна плата сплачується рівними частинами щомісячно до 30 числа наступного за звітним місяцем на розрахунковий рахунок місцевого бюджету по коду бюджетної класифікації: "Орендна плата з юридичної особи (фізичної особи)" (пункт 3.2 договору).
Згідно із пунктом 3.3 договору оренди землі розмір орендної плати переглядається за вимогою орендодавця у випадку зміни методики її розрахунку, щорічної індексації грошової оцінки землі, відповідно до Порядку проведення індексації грошової оцінки земель, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 12.05.2000 № 783, а також в інших випадках, передбачених законом.
Крім того, договором встановлено, що зміна умов договору оренди землі можлива за взаємною згодою сторін; у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку (пункт 12 Договору).
Відповідно до статті 21 Закону України "Про оренду землі" зі змінами, внесеними Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України" від 03.06.2008 № 309-VI, річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю"; для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю". Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не може перевищувати 12 відсотків їх нормативної грошової оцінки. При цьому у разі визначення орендаря на конкурентних засадах може бути встановлений більший розмір орендної плати, ніж зазначений у цій частині.
Рішенням 37 сесії 5 скликання Феодосійської міської ради "Про затвердження нормативної грошової оцінки земель м. Феодосія" від 29.08.2008 № 1698 затверджено технічну документацію по нормативній грошовій оцінці земель міста Феодосія та введено в дію нову нормативну грошову оцінку земель, вирішено всі зміни в розмірі орендної плати по договорам оренди землі, що пов'язані із змінами в законодавстві України та щорічною індексацією грошової оцінки землі, фіксувати в додаткових угодах до договорів про оренду землі (а.с. 25).
В подальшому рішенням 41 сесії 5 скликання Феодосійської міської ради "Про введення ставок орендної плати за землю" від 28.11.2008 № 1842 встановлено розмір річної орендної плати за земельні ділянки, що застосовується у інших видах діяльності згідно з Українським класифікатором цільового використання земельних ділянок в розмірі 3-х відсотків від їх нормативної грошової оцінки (а.с. 26).
Листом від 02.06.2011 за вих. № 02-30-50 (а.с. 17) Феодосійська міська рада надіслала на адресу ТОВ "Будторгмайоліка" додаткову угоду до договору оренди землі від 18.05.2011, відповідно до якої було запропоновано деякі пункти договору оренди землі від 04.06.2003 реєстраційний № 561 викласти в редакції позивача та змінити розмір орендної плати (а.с. 16-17). Факт отримання даного листа відповідачем 06.06.2011 підтверджується повідомленням про вручення поштового відправлення (а.с. 18).
Ухилення відповідача від укладення додаткової угоди до договору оренди землі стало підставою для звернення позивача з даним позовом.
Дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, судова колегія дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги виходячи з наступного.
Як вбачається з матеріалів справи спірні відносини між сторонами виникли у зв'язку з недосягненням згоди щодо зміни умов договору оренди землі.
Відповідно до статті 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Згідно зі статтею 189 Господарського кодексу України, статтею 632 Ци вільного кодексу України ціна є істотною умовою договору, у випадках, вста новлених законом застосовуються ціни, які встановлюються або регулюються уповноваженим органом державної влади або органом місцевого самовряду вання.
Ці приписи цілком узгоджуються з положеннями статті 15 Закону України "Про оренду землі", відповідно до якої орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є істотною умовою договору оренди землі.
Одночасно, згідно зі статтею 7 Закону України "Про плату за землю" ставки земельного податку з земель, грошову оцінку яких встановлено, встановлюються у розмірі одного відсотка від їх грошової оцінки, за винятком земельних ділянок, зазначених у частинах п'ятій - десятій цієї статті та частині другій статті 6 цього Закону.
Аналогічні приписи також встановлені у статті 247 Податкового кодексу України.
Таким чином, законодавцем визначено, що розмір орендної плати за землю розраховується на підставі встановленої ставки земельного податку та у відповідності до грошової оцінки земельної ділянки.
Постановою від 21.06.2011 Вищим господарським судом України залишено без змін постанову Севастопольського апеляційного господарського суду у справі № 5002-5/6215-2010 в частині відмови у визнанні недійсними пунктів 4.1 та 5 рішення Феодосійської міської ради "Про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Феодосії" від 29.08.2008 № 1698
Тобто на цей час наведені акти органу місцевого самоврядування є дійсними.
Згідно з частинами першою та третьою статті 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території. Місцеві органи виконавчої влади, підприємства, установи та організації, а також громадяни несуть встановлену законом відповідальність перед органами місцевого самоврядування за заподіяну місцевому самоврядуванню шкоду їх діями або бездіяльністю, а також у результаті невиконання рішень органів та посадових осіб місцевого самоврядування, прийнятих у межах наданих їм повноважень.
Частинами третьою та четвертою статті 11 Цивільного кодексу України встановлено, що циві льні права і обв'язки можуть виникати безпосередньо з актів цивільного зако нодавства, у випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов'язки виникають безпосередньо з актів органів державної влади, органів влади Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування.
Як вже зазначалось вище, відповідно до пункту 3.3 договору оренди землі сторони домовилися про те, що договір може бути змінений при певних обставинах, перелік яких не є вичерпним. Умови договору оренди не виключають можливість зміни суми орендної плати через зміну нормативної грошової оцінки землі.
Згідно з частиною другою статті 18 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7 - 10 років.
Тому здійснення нормативної грошової оцінки землі, внаслідок якої змінився її розмір та віднесено її до іншої економіко-планувальної зони, відповідає вимогам діючого законодавства.
Отже, зміна ціни землі призвела до зміни розміру земельного податку та орендної плати, у зв'язку з чим виникли підстави для перегляду останньої та внесення необхідних змін до договору оренди.
Відповідно до частини другої статті 20 Закону України "Про оцінку земель" дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.
Згідно із витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 12.05.2011 за вих. № 1313/04-09 (а.с. 20) та розрахунком розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності, грошова оцінка яких проведена на 01.01.2011, нормативна грошова оцінка спірних земельних ділянок №№ 1, 2 складає 1472678,82 грн. та 4326357,22 грн., а розмір орендної плати - 44180, 36 грн. та 129790,42 грн. відповідно (а.с. 19).
Статтею 188 Господарського кодексу України передбачено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
Як вже зазначалось, у червні 2011 року Феодосійська міська рада запропонувала ТОВ "Будторгмайоліка" змінити розмір орендної плати та викласти деякі пункти договору в редакції позивача.
Відповідно до статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом; а також у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору.
Згідно зі статтею 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
Зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.
Відповідно до частини першої статті 641 Цивіль ного кодексу України пропозиція щодо зміни істотних умов договору повинна містити істотні умови договору.
Умови договору оренди не виключають мож ливості зміни суми орендної плати через зміну нормативної грошової оцінки землі. Ці обставини змінилися настільки, що якби сторони могли передбачити інший розмір нормативної грошової оцінки землі, то вони б уклали договір на інших умовах - передбачили більшу суму орендної плати.
При цьому, в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане. Зміна обставин зумовлена причинами, які за цікавлений орендодавець не міг усунути після їх виникнення при всій турбо тливості та обачності, які від нього вимагалися, тому що зобов'язання органу місцевого самоврядування переглядати у певний строк нормативну грошову оцінку землі встановлено законом.
Виконання договору на колишніх умовах порушує співвідношення майнових інтересів сторін і позбавляє орендодавця того, на що він розраховував при укладенні договору - отримання орендної плати у розмірі, який не нижче встановленого мінімального розміру орендної плати та нормативної грошової оцінки землі.
В даному Договорі не визначено, що ризик зміни обставин несе орендодавець. Тобто, одночасно є певні умови, з якими закон - частина друга статті 652 Цивільного кодексу України, пов'язує мож ливість зміни договору за рішенням суду.
Згідно зі статтею 15 Закону України "Про оренду землі" орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є істотною умовою дого вору оренди землі.
Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.
У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується у судовому порядку.
Отже, нормами чинного законодавства передбачена можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом. Оскільки сторонами в договорі оренди передбачена можливість збільшення розміру орендної плати, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.
Така правова позиція викладена у пункті 2.19 постанови Пленуму Вищого господарського суду України "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" від 17.05.2011 № 6 та постановах Верховного суду України від 06.12.2010 у справі №2-1/10068-2008 та від 27.12.2010 у справі № 27/15-10.
Відповідно до статті 11128 Господарського процесуального кодексу України рішення Верховного Суду України, прийняте за наслідками розгляду заяви про перегляд судового рішення з мотивів неоднакового застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права у подібних правовідносинах, є обов'язковим для всіх суб'єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить зазначену норму права, та для всіх судів України. Суди зобов'язані привести свою судову практику у відповідність із рішеннями Верховного Суду України.
Судова колегія приймає до уваги, що право відповідача на користування орендованою земельною ділянкою в частині розмірів, ставок і порядку розрахунку орендної плати на умовах спірного договору без врахування нової нормативної грошової оцінки земель м. Феодосії та рішення Феодосійської міської ради "Про введення ставок орендної плати за землю" від 28.11.2008 року № 1842 було визнано рішенням господарського суду Автономної Республіки Крим від 15.02.2011 у справі № 5002-5/6215-2010, яке в цій частині залишено без змін постановою Вищого господарського суду України (а.с. 47-57,68-75) та набрало законної сили.
Втім, зазначена вимога була похідною від вимоги про визнання недійсними пунктів 4.1 та 5 рішення Феодосійської міської ради "Про введення ставок орендної плати за землю" від 28.11.2008 року № 1842 щодо запровадження нових орендних ставок за землю, яка також вирішувалась господарськими судами у межах вказаного спору.
При цьому, позивачі у справі № 5002-5/6215-2010 (у тому числі ТОВ "Будторгмайоліка") мотивували свій позов саме тим, що наведені пункти рішення Феодосійської міської ради порушують їх права та в односторонньому порядку змінюють умови договорів оренди землі в частині розміру орендної плати.
Отже, предметом дослідження судів у справі № 5002-5/6215-2010 були обставини правомочності Феодосійської міської ради змінювати в односторонньому порядку умови договорів оренди землі у зв'язку з прийняттям відповідного рішення.
Постановою від 21.06.2011 Вищим господарським судом України залишено без змін постанову Севастопольського апеляційного господарського суду від 05.04.2011 у справі № 5002-5/6215-2010 в частині відмови у визнанні недійсними пунктів 4.1 та 5 рішення Феодосійської міської ради "Про введення ставок орендної плати за землю" від 28.11.2008 року № 1842.
Таким чином, касаційна інстанція фактично погодилась з тим, що законодавча зміна орендних ставок на землю є підставою для внесення відповідних змін до раніше укладених договорів оренди земельних ділянок.
До того ж, визнаючи право ТОВ "Будторгмайоліка" користуватись спірними земельними ділянками на умовах, визначених договором оренди від 04.06.2003, Вищий господарський суд України вказав лише на неможливість односторонньої зміни Феодосійською міською радою умов таких договорів лише шляхом прийняття відповідного рішення.
Тобто, судом касаційної інстанції не виключена можливість настання передбачених умовами спірного договору підстав для перегляду орендної плати за землю, але при дотриманні органом місцевого самоврядування встановленої діючим законодавством України процедури внесення змін до господарських договорів.
Одночасно зі змінами щодо орендних ставок позивач також просив пункт 1 спірного договору оренди землі доповнити словами "з 01.01.2009 економіко-планувальна зона ділянки № 1 - № 16, ділянки № 2 - № 13"
Відповідна зміна у технічній термінології відбулась на підставі акту органу місцевого самоврядування - рішення Феодосійської міської ради від 29.08.2008 № 1698 (а.с.25), який, в силу 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", є обов'язковим до виконання у межах відповідної територіальної одиниці.
Слід зазначити, що рішенням 46 сесії 4-го скликання Феодосійської міської ради від 27.01.2006 № 2633 "Про застосування нової форми договору оренди землі" було рекомендовано застосовувати Типову форму договору оренди землі, яка затверджена Постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220.
А тому, пункт 3 додаткової угоди від 18.05.2011 відповідає пунктам 10, 13 Типового договору оренди землі, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220.
Окрім того, не суперечить чинному законодавству України та не порушує прав сторін внесення до спірного договору змін щодо порядку його зміни та розірвання, які викладені у пункті 4 додаткової угоди від 18.05.2011, оскільки запропонована позивачем редакція вказаного пункту в цій частині є цілком ідентичною положенням статті 188 Господарського кодексу України.
Судова колегія також вважає правомірними вимоги позову щодо внесення доповнень до пункту 19 зазначеної угоди у редакції позивача, оскільки вона відповідає приписам статті 93 Земельного кодексу України.
У підпункті 4 пункту 2.19 постанови Пленуму Вищого господарського суду України "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" від 17.05.2011 № 6 роз'яснено, що оскільки відповідно до частини першої статті 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускається, внесення змін до договору оренди землі у разі зміни ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів уповноваженим органом повинно здійснюватися з дотриманням порядку, визначеного цією статтею ГК України.
У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Як вже зазначалось вище у постанові, порядок, встановлений зазначеною статтею, був дотриманий позивачем.
Докази узгодження відповідачем зазначеної угоди або надання мотивованої відповіді відповідачу з цього питання в матеріалах справи відсутні.
Таким чином, судова колегія вважає обґрунтованими вимоги позову про внесення змін до договору оренди землі, укладеного між сторонами 04.06.2003, реєстраційний номер 561.
Також, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про відмову у задоволенні позову у частині зміни економіко-планувальної зони з 01.01.2009, зміни нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, починаючи з 01.01.2008, 01.01.2009 та з 01.01.2010, та зміни орендної плати з 01.01.2008, 01.01.2009 та з 01.01.2010, оскільки відповідно до положень частини п'ятої статті 188 Господарського кодексу України, якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду;
Враховуючи вищевикладене, правова оцінка, яку суд першої інстанції дав обставинам справи, не суперечить вимогам процесуального і матеріального права, а доводи апеляційної скарги щодо їх неправильного застосування є необґрунтованими.
Судове рішення є законним і обґрунтованим та не може бути скасовано з підстав, що наведені в апеляційній скарзі.
Все вищеперелічене дає судовій колегії право для висновку, що апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.
Керуючись статтями 99, 101, пунктом 1 частини 1 статті 103, статтею 105 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Будторгмайоліка" залишити без задоволення.
2. Рішення господарського суду Автономної Республіки Крим від 11.11.2011 у справі № 5002-3/3703-2011 залишити без змін.
Головуючий суддя Т.П. Фенько
Судді Л.М. Заплава
М.І. Ткаченко
Розсилка:
1. Феодосійська міська рада (вул. Земська, 4,Феодосія,98100)
2. Товариство з обмеженою відповідальністю "Будторгмайоліка" (вул. Челнокова, 3,Феодосія,98100)