01025, м.Київ, пров. Рильський, 8 т. (044) 278-46-14
08.07.2008 № 3/100
Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Буравльова С.І.
суддів: Григоровича О.М.
Калатай Н.Ф.
при секретарі: Суткович Г.А.
За участю представників:
від позивача - Гопкало О.В. (довіреність № 715/54 від 14.06.2007р.);
від відповідача - Чепков О.О. - генеральний директор, Боков О.Г. (довіреність б/н від 27.02.2008 р.);
від третьої особи - Нипорко О.М. (довіреність № 900/532 від 02.07.2007 р.);
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Дочірнього підприємства "Комунальне підприємство "Маяк"
на рішення Господарського суду м.Києва від 08.04.2008
у справі № 3/100 (Сівакова В.В.)
за позовом Дочірнього підприємства "Комунальне підприємство "Маяк"
до Товариства з обмеженою відповідальністю "АліНа"
третя особа, яка не
заявляє самостійних вимог
на предмет спору на стороні
позивача Відкрите акціонерне товариство "Завод "Маяк"
про розірвання договору оренди
Рішенням Господарського суду м.Києва від08.04.2008р. у справі №3/100 в позові відмовлено повністю.
Не погоджуючись з прийнятим рішенням, позивач подав до Київського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення господарського суду першої інстанції та прийняти нове рішення, яким задовольнити позов, оскільки вважає, що господарським судом першої інстанції оскаржуване рішення прийняте при неповному з'ясуванні обставин, що мають значення для справи та при неправильному застосуванні норм матеріального та процесуального права. При цьому представник позивача зазначає, що додаток № 2 до договору оренди не укладався і не підписувався позивачем, а підпис директора позивача в додатку № 2 є сфальсифікованим.
Також, позивач зазначає, що твердження господарського суду першої інстанції стосовно передачі відповідачу приміщення площею 141 кв. м. і сплати орендної плати саме за 141 кв. м. спростовується рішенням суду від 21.03.2005 р. по справі № 14/116, де встановлено, що відповідно до договору оренди відповідач прийняв приміщення загальною площею 97,3 кв. м.
Крім того, позивач зазначає, що власником спірного будинку є третя особа. Спірний будинок до комунальної власності Оболонської району м. Києва не передано.
Відповідач надав відзив на апеляційний скаргу, в якому просить залишити рішення господарського суду першої інстанції без змін, а апеляційну скаргу без задоволення з підстав зазначених у рішенні.
Третя особа надала відзив на апеляційну скаргу, в якому просить апеляційну скаргу задовольнити, прийняти нове рішення, яким розірвати договір оренди б/н від 02.04.2002 р., укладений між позивачем та відповідачем. При цьому третя особа зазначає, що додаток до договору № 2, на який посилається господарський суд першої інстанції, є недійсним і з'явився коли відповідач надав відповідь на їх звернення, а саме 12.07.2007 р., а також на ньому підпис директора сфальсифікований. Пунктом 3.2.2. договору передбачалось укладення додатку № 1, в якому повинна зазначатись орендна плата, оскільки даний додаток ніколи не укладався, не зрозуміло чому господарський суд першої інстанції дійшов висновку про те, що відповідачем орендується саме 141 кв. м. та сплачується орендна плата саме за оренду 141 кв. м.
Також третя особа зазначає, що господарським судом першої інстанції не взято до уваги те, що відповідач самовільно зробив перепланування приміщення, хоча у відповідності до умов договору він зобов'язаний отримати погодження і дозвіл власника приміщення.
В судовому засіданні 08.07.2008 р. представник позивача подав клопотання про відкликання клопотання про призначення у справі судової почеркознавчої експертизи, поданого в судовому засіданні 19.06.2008 р.
Апеляційний господарський суд, розглянувши клопотання представника позивача, дійшов висновку про наявність підстав для його задоволення.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, апеляційний господарський суд встановив наступне.
Позивач подав до господарського суду першої інстанції позов про розірвання, укладеного з відповідачем договору оренди від 02.04.2002 р.
Рішенням господарського суду першої інстанції в позові відмовлено повністю, з посиланням на те, що позивач не надав суду доказів, які б підтверджували порушення відповідачем умов договору оренди та свідчили б про те, що він користується орендованим приміщенням всупереч умовами договору оренди та призначенню орендованого приміщення.
Апеляційний господарський суд погоджується із вказаним висновком господарського суду першої інстанції з огляду на наступне.
Згідно із наказом про створення ВАТ »Завод »Маяк» (третя особа) від 12.05.1996 р. № 40-АТ Фонд державного комунального майна України передав ВАТ »Завод »Маяк» (третя особа) гуртожиток коридорного типу за адресою: м. Київ, вул. Попова, 14.
Відповідно до п. 1.1. Статуту ДП »Комунальне підприємство »Маяк» (позивач) (а. с. 7, том 1) Дочірнє підприємство »Комунальне підприємство »Маяк» (позивач) засноване на власності ВАТ »Завод »Маяк» (третя особа), як його дочірнє підприємство.
02.04.2002 р. між позивачем та відповідачем було укладено договір оренди б/н (далі договір оренди), за умовами якого позивач, як орендодавець, передав, а відповідач, як орендар, отримав в користування приміщення розміщене на першому поверсі, загальною площею 97,3 кв. м. за адресою: м. Київ, вул. Попова, 14 для організації громадського харчування, кафе-бара, побутового обслуговування населення, офісу підприємства, а також для здійснення інших видів статутної діяльності підприємства (п. 1.1.).
Строк дії договору оренди встановлений з 02.04.2002 р. до 02.04.2012 р. (п. 2.1.).
Згідно із ч. 3 ст. 26 Закону України »Про оренду державного та комунального майна» договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, арбітражного суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.
Відповідно до Прикінцевих положень Господарського кодексу України до господарських відносин, що виникли до набрання чинності відповідними положеннями Господарського кодексу України, зазначені положення застосовуються щодо тих прав і обов'язків, які продовжують існувати або виникли після набрання чинності цими положеннями.
Відповідно до п. 9 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України до договорів, що були укладені до 1 січня 2004 року і продовжують діяти після набрання чинності Цивільним кодексом України, застосовуються правила цього Кодексу щодо підстав та порядку і наслідків зміни або розірвання договорів окремих видів незалежно від дати їх укладення.
Згідно із ч. 3 ст. 291 ГК України договір оренди може бути достроково розірваний на вимогу однієї із сторін з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму в порядку, встановленому статтею 188 цього кодексу.
Частиною 2 ст. 651 ЦК України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Згідно із ч. 1 ст. 782 ЦК України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.
Відповідно до ст. 783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.
За умовами п. 4.2. договору оренди даний договір може бути розірваний достроково за ініціативою позивача у разі використання приміщення відповідачем не у відповідності з умовами даного договору, у разі навмисного погіршення орендованого приміщення відповідачем, у разі не внесення відповідачем орендної плати протягом трьох місяців підряд.
В позовній заяві підставою для розірвання договору оренди зазначено порушення відповідачем умов договору оренди, зокрема, п. п. 1.1., 3.2.1., 3.2.2., 3.2.5. договору оренди, оскільки відповідач використовує приміщення не за цільовим призначенням, орендну плату сплачує хаотично, приміщення є переобладнаним з руйнуванням стіни без дозволу позивача. Крім того, позивач зазначає, що відповідач самовільно використовує частину приміщення розміром 43,7 кв. м., оскільки за договором оренди відповідачу було передано приміщення розміром 97,3 кв. м., а фактично останній займає 141 кв. м.
За умовами п. 1.1. договору оренди позивач, як орендодавець, передав, а відповідач, як орендар, отримав в користування приміщення розміщене на першому поверсі, загальною площею 97,3 кв. м. за адресою: м. Київ, вул. Попова, 14 для організації громадського харчування, кафе-бара, побутового обслуговування населення, офісу підприємства, а також для здійснення інших видів статутної діяльності підприємства.
Відповідно до п. 3.2.1. договору оренди відповідач зобов'язаний прийняти приміщення і використовувати його за цільовим призначенням, обумовленим даним договором.
В обґрунтування порушення відповідачем п. п. 1.1., 3.2.1. договору оренди позивач зазначає те, що відповідач використовує приміщення не за цільовим призначенням, оскільки відповідач зробив переобладнання приміщення під продовольчий магазин без отримання згоди власника та без дозволів на відкриття продовольчого магазину.
Дослідивши п. п. 1.1., 3.2.1. договору оренди, апеляційний господарський суд погоджується із висновком господарського суду першої інстанції про те, що розташування відповідачем в орендованому приміщенні продовольчого магазину не порушує цільового призначення використання спірного приміщення з огляду на наступне.
Як встановлено вище, відповідачу надавалось спірне приміщення для організації громадського харчування, кафе-бара, побутового обслуговування населення, офісу підприємства, а також для здійснення інших видів статутної діяльності підприємства.
Пунктом 2.2. Статуту відповідача, затвердженого зборами учасників протокол № 3 від 23.03.2007 р. та зареєстрованого 18.04.2007 р. (а. с. 59, том 1), серед інших, передбачений такий вид діяльності як торгівельна діяльність, в тому числі торгівля продовольчими товарами.
Крім того, слід звернути увагу на те, що 29.09.2006 р. Київською міською державною адміністрацією прийнято розпорядження № 1431 »Про використання будинку № 14 на вулиці Попова» (а. с. 138, том 1), відповідно до п. 2 якого Оболонській районній у м. Києві державній адміністрації необхідно забезпечити у встановленому порядку прийняття жилого будинку № 14 на вул. Попова до комунальної власності територіальної громади Оболонського району.
На виконання п. 2 розпорядження Київської міської державної адміністрації № 1431 від 29.09.2006 р. »Про використання будинку № 14 на вулиці Попова» 19.12.2006 р. Оболонською районною у м. Києві радою прийнято рішення № 6/9 »Про надання згоди на прийняття до комунальної власності територіальної громади Оболонського району м. Києва об'єкту відомчого житлового фонду по вул. Попова, 14» (а. с. 139, том 1), згідно із п. 1 якого Оболонською районною у м. Києві радою надано згоду на прийняття до комунальної власності територіальної громади Оболонського району м. Києва відомчого житлового будинку згідно із додатком.
Згідно із додатком до вказаного рішення »Перелік об'єктів, які передаються до комунальної власності територіальної громади Оболонського району м. Києва» (а. с. 140, том 1) жилий будинок за адресою: м. Київ, вул. Попова, 14 передано до комунальної власності територіальної громади Оболонського району м. Києва.
Отже, будинок за адресою: м. Київ, вул. Попова, 14 передано до комунальної власності територіальної громади Оболонського району м. Києва, у зв'язку з чим посилання позивача на те, що спірний будинок не передано до комунальної власності Оболонського району м. Києва не береться апеляційним господарським судом до уваги.
Відповідно до листа Оболонської районної у м. Києві державної адміністрації - виконавчого органу Оболонської районної у м. Києві ради, № 04-2562 від 10.10.2007 р. Оболонська районна у м. Києві державна адміністрація не заперечує проти влаштування продовольчого магазину в нежитловому приміщенні за адресою: м. Київ, вул. Попова, 14.
Тобто, відповідачем також була отримана згода власника орендованого відповідачем приміщення на влаштування продовольчого магазину у зазначеному вище будинку.
В обґрунтування порушення відповідачем п. 3.2.2. договору оренди позивач зазначає те, що відповідач сплачує орендну плату, виходячи невідомо з якого розміру.
Згідно із ч. 3 ст. 18 Закону України »Про оренду державного та комунального майна» орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.
За умовами п. 3.2.2. договору оренди відповідач зобов'язаний своєчасно вносити орендну плату (додаток до договору № 1).
В матеріалах справи додаток № 1 до договору оренди відсутній, не надали його і сторони на вимогу апеляційного господарського суду.
Натомість в матеріалах справи міститься складений сторонами додаток № 2 до договору оренди (а. с. 34, том 1), підписаний сторонами та скріплений печатками.
Твердження позивача про те, що додаток № 2 до договору оренди ніколи не укладався і не підписувався позивачем, підпис директора позивача в додатку № 2 до договору оренди є сфальсифікованим, апеляційний господарський суд не приймає до уваги, оскільки відповідно до ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Виходячи з цього, саме позивач повинен довести, що додаток № 2 до договору оренди ніколи не укладався і не підписувався позивачем, а підпис директора позивача в додатку № 2 до договору оренди є сфальсифікованим, чого останній не зробив.
Із додатка № 2 до договору оренди вбачається, що відповідачем за спірним договором оренди орендується приміщення площею 141,00 кв. м., за оренду якого орендна плата становить 1 821,00 грн., в т. ч. ПДВ 303,50 грн.
Строки сплати орендної плати вказаним додатком не визначені.
Відповідно до ч. 5 ст. 762 ЦК України плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.
Наявні в матеріалах справи копії платіжних доручень та виписок банку по особовому рахунку позивача свідчать про те, що відповідач сплачував орендну плату та комунальні послуги щомісячно.
До того ж, в матеріалах справи відсутні докази існування у відповідача заборгованості по сплаті орендної плати чи комунальних послуг, в т. ч. протягом трьох місяців підряд.
Крім того, в ході розгляду справи позивач взагалі не вказував про існування у відповідача заборгованості по сплаті орендної плати чи комунальним послугам.
На підставі викладеного, апеляційний господарський суд приходить до висновку про те, що відповідачем п. 3.2.2. договору оренди порушено не було.
В обґрунтування порушення відповідачем п. 3.2.5. договору оренди позивач зазначає те, що приміщення є переобладнаним з руйнуванням стіни без дозволу позивача.
Відповідно до п. 3.2.5. договору оренди відповідач зобов'язаний проводити переобладнання і перепланування орендованого приміщення за свій рахунок за погодженням з позивачем, не руйнуючи капітальні стіни.
Згідно із наявним в матеріалах справи листом позивача від 02.04.2002 р. № 2/4 (а. с. 136, том 1) позивач дозволив відповідачу здійснити ремонт і перепланування спірного приміщення, який буде продовжуватись з 02.04.2002 р. по 15.04.2002 р.
Твердження позивача про зруйнування відповідачем капітальної стіни в орендованому приміщенні спростовується наявними в матеріалах справи поверховим планом орендованого приміщення станом на 12.02.2002 р., підписаним сторонами і скріпленим печатками, та технічним паспортом орендованого приміщення Київського міського бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна станом на 26.03.2008 р.
Таким чином, на підставі викладеного, апеляційний господарський суд приходить до висновку про відсутність порушення з боку відповідача п. 3.2.5. договору оренди.
Відносно тверджень позивача про те, що відповідач самовільно використовує частину приміщення розміром 43,7 кв. м., апеляційний господарський суд зазначає, що, як встановлено вище, згідно із додатком № 2 до договору оренди відповідачем за спірним договором оренди орендується приміщення площею 141,00 кв. м., за оренду якого орендна плата становить 1 821,00 грн., в т. ч. ПДВ 303,50 грн. Даний додаток підписаний сторонами та скріплений печатками, а тому апеляційний господарський суд погоджується з висновком господарського суду першої інстанції про те, що даним додатком сторони погодили зміну площі орендованого відповідачем приміщення та встановили орендну плату у розмірі 1 821,00 грн. саме за оренду площі розміром 141,00 кв. м.
Відповідно до ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Виходячи з цього, саме позивач повинен довести наявність підстав для дострокового розірвання договору оренди, а саме факт порушення відповідачем п. п. 1.1., 3.2.1., 3.2.2., 3.2.5. договору оренди.
Враховуючи те, що відсутні докази порушення відповідачем п. п. 1.1., 3.2.1., 3.2.2., 3.2.5. договору оренди, то відповідно немає підстав для розірвання договору оренди.
За таких обставин, з урахуванням викладеного, апеляційний господарський суд приходить до висновку про відсутність передбачених законом підстав для дострокового розірвання договору оренди.
Відносно посилання позивача на те, що твердження господарського суду першої інстанції стосовно передачі відповідачу приміщення площею 141 кв. м. і сплати орендної плати саме за 141 кв. м. спростовується рішенням Господарського суду м. Києва від 21.03.2005 р. по справі № 14/116, де встановлено, що відповідно до договору оренди відповідач прийняв приміщення загальною площею 97,3 кв. м., апеляційний господарський суд зазначає, що як вбачається із наявної в матеріалах справи копії рішення Господарського суду м. Києва від 21.03.2005 р. по справі № 14/116, Господарським судом м. Києва при розгляді справи № 14/116 умови договору оренди від 02.04.2002 р., в т. ч. додатки до нього, не досліджувались.
Враховуючи викладене, немає підстав визнати доводи позивача, викладені в апеляційній скарзі, переконливими та такими, що спростовують докази відповідача, а тому апеляційний господарський суд вважає, що при прийнятті рішення господарський суд першої інстанції вірно встановив фактичні обставини справи, ретельно дослідив наявні докази, дав їм належну оцінку та прийняв законне й обґрунтоване рішення у відповідності з вимогами матеріального та процесуального права.
Керуючись ст. ст. 99, 101, 103, 105 ГПК України, суд -
Рішення Господарського суду м.Києва від08.04.2008р. у справі №3/100 залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.
Матеріали справи № 3/100 повернути до Господарського суду м. Києва.
Головуючий суддя Буравльов С.І.
Судді Григорович О.М.
Калатай Н.Ф.
11.07.08 (відправлено)