ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА
01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б тел. 284-18-98
Справа № 5011-24/726-201201.03.12
За позовом Управління міського майна Маріупольської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю “ТРК Класс”
про розірвання договору оренди
Суддя Д.В. Мандичев
Представники сторін:
від позивача: ОСОБА_1 -пред. за довір. б/н від 22.02.2012р.
від відповідача: ОСОБА_2 -пред. за довір. №1-д/2012 від 09.02.2012р.
Обставини справи:
Управління міського майна Маріупольської міської ради звернулось до Господарського суду Донецької області з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю "ТРК Класс" про розірвання договору оренди.
Ухвалою Господарського суду Донецької області від 03.11.2011р. порушено провадження у справі №37/340пд та призначено її до розгляду.
Ухвалою Господарського суду Донецької області від 16.01.2012р. справу №37/340пд за позовом Управління міського майна Маріупольської міської ради до товариства з обмеженою відповідальністю "ТРК Класс" про розірвання договору оренди передано за підсудністю до Господарського суду м. Києва.
Ухвалою господарського суду міста Києва від 25.01.2012р. прийнято справу 37/340 пд до провадження, присвоєно їй номер №5011-24/726-2012 та призначено до розгляду на 13.02.2012р.
В судовому засіданні 13.02.2012р. представник відповідача надав суду відзив на позовну заяву, у якому проти задоволення позовних вимог заперечує з наступних підстав. Відповідач зазначає, що виконання поточного та капітального ремонту є зобов'язанням орендаря у випадку такого проведення за приписами ст.18-1 закону України "Про оренду державного та комунального майна". Позивач залучив до матеріалів справи копії договорів оренди, укладених між сторонами, що підтверджується, що ці ремонти проводилися раніше 2009р. і на сьогоднішній час відсутня необхідність їх проведення. У позовній заяві, крім іншого, вказано, що відповідач не виконує обов'язку по оплаті комунальних послуг за користування орендованим приміщенням, оскільки не укладав відповідного договору. На думку відповідача, такі твердження не можна приймати до уваги виходячи з таких підстав, що по-перше, позивачем не надано жодних доказів на підтвердження таких фактів, а по-друге, позивач не є і не може бути стороною, яка має передбачене законодавством право пред'являти вимоги до відповідача щодо сплати або несплати комунальних послуг (а також пов'язані з цим вимог) за користування приміщенням, так як такою стороною (особою) є житлово-експлуатаційна організація (балансоутримувач будинку). Крім того, щодо тверджень позивача, що відповідачем порушено зобов'язання щодо оплати за користування земельною ділянкою, представник відповідача зазначив, що п.п.12, 31 "Порядку формування тарифів на послуги з утримання будинку і споруд та прибудинкової території", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 01.06.2011р. №869 та п.п. 12, 31 "Порядку формування тарифів на послуги з утримання будинку і споруд та прибудинкової території", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 20.05.2009р. №529, витрати на сплату податків і зборів (обов'язкового платежу) включаються до складу тарифів на послуги з утримання будинків, споруд та прибудинкових територій.
Ухвалою Господарського суду м. Києва від 13.02.2012р. розгляд справи було відкладено на 01.03.2012р., у зв'язку з неявкою в судове засідання представника позивача.
Представник позивача в судовому засіданні 01.03.2012р. надав суду письмові пояснення по справі та просив суд задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.
Представник відповідача в судовому засідання 01.03.2012р. підтримав свій відзив на позовну заяву та просив суд відмовити позивачу у задоволенні позовних вимог. Крім того, на підтвердження належного виконання договору оренди №5569-ж від 16.11.2009р. відповідач надав суду належним чином завірені копії платіжних доручень.
Судом у відповідності з вимогами статті 811 Господарського процесуального кодексу України складено протоколи судових засідань, які долучено до матеріалів справи.
У судовому засіданні 01.03.2012 року на підставі ч.2 ст. 85 Господарського процесуального кодексу України, оголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, Господарський суд міста Києва, -
16.11.2009р. між Управлінням міського майна Маріупольської міської ради (далі -позивач, орендодавець) та товариством з обмеженою відповідальністю "ТРК Класс" (далі -відповідач, орендар) було укладено договір №5569-Ж на оренду нежитлового приміщення, що знаходиться в комунальній власності міста Маріуполя (далі - договір).
Згідно п. 1.1. договору, на підставі листа №2127.01 від 03.11.2002р. орендодавець передає, орендар приймає в строкове платне користування нежитлове приміщення, яке знаходиться за адресою: м. Маріуполь, пр. Леніна, 101, загальною площею 47, 6 кв. м. згідно технічного паспорту міського БТІ для використання з метою встановлення обладнання.
Приміщення має інженерне забезпечення : електропостачання.
У відповідності до п. 2.1 договору, вступ орендаря у тимчасове платне володіння та користування приміщенням наступає на підставі договору з моменту підписання сторонами акту прийому-передачі вказаного нежитлового приміщення.
Згідно п.п. "а" п. 3.1. договору встановлено, що орендодавець зобов'язаний в десятиденний строк після укладення договору оренди надати приміщення по акту приймання -передачі.
Орендар зобов'язаний своєчасно і в повному обсязі сплачувати одержувачу орендну плату (пп. «а»п .3.2. договору).
Відповідно до п.п. "е" п. 3.2. договору, орендар зобов'язаний за власний рахунок здійснювати поточний, а також капітальний ремонт орендованого приміщення.
Крім того, у відповідності до п.п. «н»п. 3.2 договору, орендар зобов'язаний укласти договори з відповідними експлуатаційними організаціями протягом одного місяця після укладання договору оренди, та сплачувати витрати за комунальні послуги, а також нести відповідальність за даними зобов'язаннями перед експлуатаційними організаціями протягом оренди.
Згідно п.п. "о" п. 3.2. договору, орендар зобов'язаний сплачувати плату за користування земельної ділянки у встановленому діючим законодавством порядку.
Пунктом 4.2. договору встановлено, що за вказане в п. 1.1. договору приміщення орендар сплачує орендну плату за перший місяць в розмірі 276, 08 грн., з розрахунку 5, 80 грн. за 1 кв. м. та перераховує її на розрахунковий рахунок одержувача не пізніше останнього дня поточного місяця, враховуючи індекс інфляції.
Згідно п. 7.1. договору, даний договір діє та вступає в силу з 16.11.2009р. по 16.10.2012р.
Обґрунтовуючи свої позовні вимоги, позивач зазначає, що відповідач не виконує належним чином взяті на себе зобов'язання за договором оренди №5569-Ж від 16.11.2009р., у зв'язку з чим позивач вказує на існування підстав для розірвання вищевказаного договору.
Оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, господарський суд м. Києва вважає що у задоволенні позову має бути відмовлено повністю з наступних підстав.
Рішенням Маріупольської міської ради від 21.12.2010р. №6/2-40 затверджено Положення про управління міського майна Маріупольської міської ради (далі -Положення), згідно якого Управління є виконавчим органом міської ради, юридичною особою, що від імені та в інтересах територіальних громад здійснює повноваження по володінню, користуванню і розпорядженню об'єктами права комунальною власністю.
Пунктом 2.3. цього Положення також визначено, що Управління міського майна Маріупольської міської ради здійснює повноваження орендодавця відносно цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів, а також індивідуально визначеного майна (у тому числі нежитлових приміщень), що є міською комунальною власністю.
Вищенаведеним Положенням позивачеві надано право контролювати використання переданих в оренду нежилих приміщень відповідно до укладених договорів, своєчасне надходження орендної плати.
Укладений сторонами договір є договором оренди, а відтак між сторонами виникли правовідносини, які підпадають під правове регулювання Глави 58 Цивільного кодексу України та Глави 30 Господарського кодексу України.
Вказаний договір є підставою для виникнення у його сторін господарських зобов'язань, а саме майново-господарських зобов'язань згідно ст. ст. 173, 174, 175 Господарського кодексу України, ст. ст. 11, 202, 509 Цивільного кодексу України, і згідно ст. 629 Цивільного кодексу України є обов'язковим для виконання сторонами.
Частиною 1 ст. 173 Господарського кодексу України визначено, що господарським визнається зобов'язання, що виникає між суб'єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, в силу якого один суб'єкт (зобов'язана сторона, у тому числі боржник) зобов'язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб'єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб'єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку.
Відповідно до п. 1 ст. 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.
Згідно із ч. 1 ст. 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Матеріалами справи підтверджується та не заперечується сторонами факт передачі приміщення в оренду та користування ним відповідачем з 16.11.2009р.
Згідно зі ст. 291 Господарського кодексу України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї з сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму в порядку, встановленому ст. 188 Господарського кодексу України.
Згідно зі статтею 525 ЦК України та ч. 7 статті 193 ГК України одностороння відмова від зобов'язання не допускається, крім випадку коли право такої відмови встановлено договором або законом.
Відповідно до ч.1 статті 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором.
Згідно ч.1 статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Частина 2 статті 651 ЦК України передбачає, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Відповідно до ч.3 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна” договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.
Таким чином, законодавством встановлено, що право розірвати договір в судовому порядку існує у сторони договору у разі істотного порушення іншою стороною договору його вимог. Крім того, основною умовою для розірвання договору через істотне його порушення є завдання цим порушенням шкоди, при якій друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Відповідно до ч.4 статті 188 ГК України передбачає, що у разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
Позивачем не надано суду доказів направлення орендодавцем на адресу орендаря пропозиції про дострокове розірвання договору №5569-Ж на оренду нежитлового приміщення, що знаходиться в комунальній власності міста Маріуполя від 16.11.2009р., так само як доказів надання орендарем згоди на таке розірвання.
Позивач стверджує, що відповідач не виконує належним чином умови договору, зокрема зазначає, що останній згідно п.п. "е" п. 3.2. договору, зобов'язаний за власний рахунок здійснювати поточний, а також капітальний ремонт орендованого приміщення.
Позивач вказує, що відповідачем не було здійснено поточного та капітального ремонту нежитлового приміщення. На підтвердження вказаного, позивач надав суду довідку, в якій зазначено, що ТОВ "ТРК Класс" в орендованому нежитловому приміщенні, згідно договору оренди №5569-ж від 16.11.2009р., що знаходиться за адресою: м. Маріуполь, пр. Леніна, 101, площею 47, 6 кв. м. не проводило поточний та капітальний ремонт, підписану начальником управління та спеціалістом першої категорії відділу оренди нежитлових приміщень, на яку позивач посилається як на підставу задоволення позовних вимог.
Але, як вбачається з матеріалів справи, вказана довідка була складена представниками орендодавця без участі представників орендаря, в довідці не зазначено, що орендар був попереджений про перевірку дотримання умов договору оренди.
Крім того, умовами договору оренди №5569-Ж від 16.11.2009р. не передбачений строк проведення поточного та капітального ремонту нежитлового приміщення. А оскільки вказаний договір діє до 16.10.2012р. (п. 7.1. договору), то посилання позивача на невиконання відповідачем умов договору щодо здійснення поточного та капітального ремонту є необґрунтованими та безпідставними.
Позивач також зазначає, що відповідач не виконує п.п. "е" п. 3.2. договору щодо зобов'язання укласти договори з відповідними експлуатуючими організаціями на протязі одного місяця після укладання договору оренди, сплачувати за комунальні послуги (балансоутримувач будинку, електричні мережі). Вказані договори пред'явити орендодавцю в 10-дениий строк з моменту укладання.
Пунктом 1.3. правил користування електричної енергії, затверджених постановою НКРЕ від 31.07.1996р. №28 передбачено, що постачання електричної енергії для забезпечення потреб електроустановки здійснюється на підставі договору про постачання електричної енергії, що укладається між власником цієї електроустановки (уповноваженою власником особою) та постачальником електричної енергії за регульованим тарифом, або договору про купівлю-продаж електричної енергії, що укладається між власником цієї електроустановки (уповноваженою власником особою) та постачальником електричної енергії за нерегульованим тарифом. Таким чином, для посилання позивача щодо виконання вказаного пункту договору оренди необхідно надати данні про юридичну особу, яка утримує будинок №101 по пр. Леніна, у м. Маріуполі Донецької області, документи власника електроустановки, через яку постачається електроенергія, та письмові документи щодо виконання відповідачем правил споживання електричної енергії.
Відповідач надав суду належним чином завірені копії платіжних доручень, з яких вбачається, що останній сплачує рахунки, які виставляються експлуатаційною організацією (копії в матеріалах справи).
Крім того, позивач зазначає, що відповідач не виконує п.п. "о" п. 3.2. договору, у якому вказано, що орендар зобов'язаний сплачувати плату за користування землею у встановленому порядку, проте доказів не сплати за користування землею позивач суду не надав.
Згідно п.п. 12, 31 Порядку формування тарифів на послуги з утримання будинку і споруд та прибудинкової території", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 01.06.2011р. №869 та п.п. 12, 31 "Порядку формування тарифів на послуги з утримання будинку і споруд та прибудинкової території", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 20.05.2009р. №529, витрати на сплату податків і зборів (обов'язкового платежу) включаються до складу тарифів на послуги з утримання будинків, споруд та прибудинкових територій.
В матеріалах справи наявні копії платіжних доручень, що підтверджують належне виконання відповідачем своїх зобов'язань за договором оренди №5569-ж від 16.11.2009р.
Отже, як вбачається з матеріалів справи, позивачем не надано суду жодних доказів, які б підтверджували факт невиконання відповідачем своїх зобов'язань за договором №5569-Ж на оренду нежитлового приміщення, що знаходиться в комунальній власності міста Маріуполя від 16.11.2009р.
Згідно ст. 32 Господарського процесуального кодексу України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.
Згідно зі ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Правовою підставою для розірвання договору в судовому порядку є встановлення факту порушення стороною своїх зобов'язань, обов'язкове дотримання яких вимагається договором або законом.
З урахуванням того, що позивачем не доведено факту недотримання (невиконання) орендарем своїх зобов'язань за договором №5569-Ж на оренду нежитлового приміщення, що знаходиться в комунальній власності міста Маріуполя від 16.11.2009р., що могло б бути підставою для розірвання договору, суд приходить до висновку про відсутність підстав для задоволення вимог про розірвання договору.
Відповідно до ст. ст. 44, 49 ГПК України судовий збір при відмові у позові покладається на позивача.
Враховуючи викладене, керуючись ст. ст. 33, 43, 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд міста Києва, -
1. В задоволенні позову відмовити повністю.
Повний текст рішення виготовлено 06.03.2012р.
Рішення може бути оскаржене до Київського апеляційного господарського суду протягом десяти днів з дня підписання рішення, оформленого відповідно до ст. 84 ГПК України.
Суддя Д.В. Мандичев